【摘 要】“高房價(jià)”一直是困擾普通老百姓的噩夢。去年，重慶和上海作為試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅，出臺了許多相關(guān)制度措施。房產(chǎn)稅，是否真能成為調(diào)控樓市的“原子彈”？抑或不過只是和風(fēng)細(xì)雨一場？有人說它是救命稻草，有人說它操之過急，有人對之寄予厚望，有人卻不屑一顧。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅改革;房價(jià);影響

0.前言

去年，重慶市和上海市分別頒布了對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法。開征房地產(chǎn)稅于我國房地產(chǎn)行業(yè)而言可以說是一次破天荒的改革。重慶和上海作為房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)城市，其所跨出的一步，是具有重要意義的。

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的基本規(guī)范是1986年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。其征稅范圍僅限于在我國境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，而對于城鄉(xiāng)居民用于居住的房屋則不征房產(chǎn)稅。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，制定于建立“社會主義有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的稅收規(guī)則，顯然在很多方面已無法適應(yīng)時(shí)代的需求。目前，很多家庭已經(jīng)擁有了第二套、第三套甚至更多的住房，住房已不僅僅是每個(gè)人的安家之所，更多地成為了人們投資的目標(biāo)，成了一種保值增值的物品。在如此巨變之下，房產(chǎn)稅作為一種政府收入來源和調(diào)整房產(chǎn)市場的工具，勢必將作出一定改變。

1.兩市改革方案

重慶、上海兩地走在改革的前沿，但房地產(chǎn)改革方案不盡相同，各有側(cè)重。

從征稅范圍來看，重慶征稅對象范圍比上海要廣。重慶市首批納入征收對象的住房為：(1)個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；(2)個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。(3)在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。而上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從稅率上看，重慶市的方案較之上海嚴(yán)厲許多。重慶最高稅率為1.2%，上海最高稅率暫定為0.6%。重慶，稅率設(shè)置更為細(xì)節(jié)化。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。而上海更傾向于一刀切的情形。上海征稅稅率最高暫定為0.6%，只是在應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率才暫減為0.4%。

從計(jì)稅依據(jù)而言，重慶的計(jì)稅依據(jù)則是房產(chǎn)交易價(jià)。上海方面主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

此外在對外地居民的政策、免稅面積計(jì)算等方面的制度設(shè)計(jì)兩地也各具特色，存在諸多不同。房產(chǎn)稅改革的第一步已邁開，重慶、上海兩市齊鼓當(dāng)先，但效果如何，還需等待市場和時(shí)間的考驗(yàn)。

2.房產(chǎn)稅改革影響之我見

一項(xiàng)制度，不可能十全十美，其必然存在某些優(yōu)勢和弊端。因而我們需要以一中長遠(yuǎn)的、立足全局的眼光來看待它。從整體而言，筆者認(rèn)為開征房產(chǎn)稅對于國家、社會來說是利大于弊的。在此，筆者想從房產(chǎn)稅帶來的影響談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

第一，在制度構(gòu)建方面，開征房產(chǎn)稅有利于完善房產(chǎn)稅收體系。1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》僅對生產(chǎn)經(jīng)營行住房征收稅款，房產(chǎn)稅主要集中于流通環(huán)節(jié)，對房屋保有環(huán)節(jié)上的征稅卻是一片空白。與之相反，國外立法在稅收分布結(jié)構(gòu)中，更注重在房屋保有環(huán)節(jié)的征稅，納稅人在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)則相對較輕。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，實(shí)質(zhì)上是在建設(shè)與完善中國特設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的過程中，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)引入和建立直接稅（財(cái)產(chǎn)稅）的制度框架。

第二，對政府而言，房產(chǎn)稅將為地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的主要稅種，有利于改善地方政府財(cái)政狀況。地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改變城市面貌、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)很大程度上都依賴于“土地財(cái)政”，通過土地出讓金獲得財(cái)政收入。地方政府有著一種“經(jīng)營城市”以提高地價(jià)的意愿和觀念。希望高房價(jià)，能夠帶來土地出讓金價(jià)格上漲。同時(shí)隨著地價(jià)的抬升，房價(jià)也不斷攀升。房產(chǎn)稅的征收，可以削弱“土地財(cái)政”在地方財(cái)政體系中的地位，為地方政府提供新的稅收來源，在一定程度上取代土地出讓金。

第三，對國家而言，有利于資源的合理利用，節(jié)約土地資源。在中國，各大城市的房屋閑置率非常高，由于“囤房”無成本，很多房屋自被購買之日起便閑置著。房產(chǎn)稅的開征，使很多房屋所有人不得不將房屋出租，以抵充稅收負(fù)擔(dān)。在使對住房有剛性需求的人群購房時(shí)不受房產(chǎn)稅的太多影響的同時(shí)，也一定程度上抑制了購房者在購房時(shí)對住房面積不必要的過分追求，使土地資源能夠得到充分合理的利用。

第四，對社會而言，有利于促進(jìn)社會分配公平，完善住房保障體系，保障民生。在兩地房產(chǎn)稅的改革中，設(shè)置了相應(yīng)的起征點(diǎn)：住房面積小的，不必繳稅，住房面積大的繳稅；房價(jià)超過本地房產(chǎn)均價(jià)過多的需要繳稅，房價(jià)低廉的無需繳稅。征收的房產(chǎn)稅將更多地用于建設(shè)保障性住房，保障低收入人群、買房困難的人群的住房需求。為改善民生推波助瀾。

第五、開征房產(chǎn)稅，有利于抑制投機(jī)行為，穩(wěn)定房價(jià)。改革后的房產(chǎn)稅，可以成為房價(jià)的穩(wěn)定器，房屋持有著的房屋持有成本將增加，尤其是持有大量空置房的房屋持有者，當(dāng)房屋所負(fù)擔(dān)的成本超過其預(yù)期所能得到的回報(bào)時(shí)，他們不得不權(quán)衡利弊，放棄“炒房”。

當(dāng)然，作為一項(xiàng)新的制度，房產(chǎn)稅的改革也存在很多不足和弊端，也可能產(chǎn)生某些不利影響。

一方面，購房者在購房之初已繳納了數(shù)十年的土地使用費(fèi)，房屋購買的套數(shù)多、地段好、質(zhì)量高、價(jià)格貴，相應(yīng)的繳納的土地使用費(fèi)也高。在此是否存在重復(fù)征稅的問題，是法律需要考慮的。

另一方面，房屋持有所增加的成本，很可能在房屋轉(zhuǎn)讓交易的過程中，這部分成本很可能連同交易成本一并轉(zhuǎn)移給下家。房產(chǎn)稅是否真的能成為房價(jià)的穩(wěn)定劑，抑或可能是房價(jià)的催化劑？

3.對房產(chǎn)稅改革的建議

房產(chǎn)稅的開征，并不意味著就能對房價(jià)問題“一劍封喉”，也不是地方政府財(cái)政收入問題的所謂“萬能藥”。房產(chǎn)稅，只能再其能力的范圍內(nèi)，對稅收制度體系和房地產(chǎn)市場起一定的調(diào)整完善作用。問題的解決，更多地需要各方面的措施共同發(fā)揮作用，需要配套措施的完備。

首先，相關(guān)立法進(jìn)程應(yīng)迎頭趕上。從立法上，闡明征收房產(chǎn)稅的法理依據(jù)，賦予房產(chǎn)稅征收合理性及合法性依據(jù)。并細(xì)化房產(chǎn)稅征收各項(xiàng)規(guī)則，增強(qiáng)其可操作性和針對性。國外許多國家均有相關(guān)成熟立法，可以作為借鑒。

其次，稅收的關(guān)鍵在于“取之于民，用之于”。房產(chǎn)稅所帶來的財(cái)政收入，大部分應(yīng)用于保障住房和提高福利。以美國為例，其房產(chǎn)稅的大額是學(xué)區(qū)稅，多用于支持本地公立教學(xué)系統(tǒng)，而美國公立教育是完全免費(fèi)的，民眾在接收到福利的同時(shí)，對相對高額的房產(chǎn)稅也就沒有怨言了。

再次，應(yīng)當(dāng)完善監(jiān)督體系。對房產(chǎn)稅如何征收、房產(chǎn)如何評估、房產(chǎn)稅用于何處等均要系統(tǒng)地進(jìn)行監(jiān)督。保證房產(chǎn)稅取之有道、用之有道。讓人民群眾參與其中，不僅能保障政府的清正廉潔，也提高了人們對政策的熱情心。

4.結(jié)束語

重慶、上海兩市房產(chǎn)稅的改革起到了一個(gè)示范作用。房產(chǎn)稅涉及財(cái)稅體制完善，涉及廣大民眾利益，因此積極穩(wěn)妥地推進(jìn)是很有必要的。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

［１］李舉達(dá)，李佐凡.盡快改革房產(chǎn)稅[J].經(jīng)營與管理，2011，(2).

［２］康會欣.房產(chǎn)稅時(shí)代來臨[J].大眾理財(cái)，2011，(2).