【摘 要】房地產(chǎn)是較容易產(chǎn)生泡沫的行業(yè)，但是要確定房地產(chǎn)市場(chǎng)有無(wú)泡沫，首先得弄清什么是泡沫，如何進(jìn)行界定房地產(chǎn)泡沫。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康有序發(fā)展影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)程和人民生活質(zhì)量，有必要對(duì)房地產(chǎn)泡沫化，泡沫的評(píng)價(jià)等方面的理論進(jìn)行評(píng)述。

【關(guān)鍵詞】泡沫;房地產(chǎn)泡沫;評(píng)價(jià)體系

1.國(guó)內(nèi)外關(guān)于泡沫研究現(xiàn)狀述評(píng)

“泡沫”一詞最早用來(lái)形容如1636－1637年發(fā)生在荷蘭的郁金香狂熱、十八世紀(jì)巴黎出現(xiàn)的“密西西比泡沫”及倫敦出現(xiàn)的“南海泡沫”等事件。所有這些現(xiàn)象都如《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”所做的描述:“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引新的買(mǎi)者—這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)謀利的投機(jī)者，對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)泡沫狀況的評(píng)價(jià)，國(guó)外可供借鑒的理論主要是對(duì)房地產(chǎn)泡沫實(shí)證檢驗(yàn)的研究，Abraham and Hendershott在1993年和1996年對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)行的實(shí)證檢驗(yàn)； Helbing和Terrones(2003)等學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的識(shí)別、房地產(chǎn)泡沫對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的危害以及如何降低房地產(chǎn)泡沫的危害都進(jìn)行了較深入的研究。總體來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外土地制度、產(chǎn)權(quán)制度等有所不同，我們不能簡(jiǎn)單的照搬其中的某些理論，然而這些研究對(duì)于我們科學(xué)構(gòu)建識(shí)別房地產(chǎn)泡沫的理論模型有一定的借鑒作用。

到目前為止，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)界還沒(méi)有就經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者都把經(jīng)濟(jì)泡沫(或者簡(jiǎn)稱(chēng)為泡沫)與泡沫經(jīng)濟(jì)的概念混為一談。崔華偉; 趙莉（2011）認(rèn)為巨額土地出讓金最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，這構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的地基;銀行信貸擴(kuò)張、過(guò)剩的流動(dòng)性，參與了房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)，它們構(gòu)成了房產(chǎn)泡沫大廈的主體。楊寬欣，李明（2010）認(rèn)為，泡沫經(jīng)濟(jì)是指某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)的交易價(jià)格過(guò)分異常，交易價(jià)格不斷上漲，嚴(yán)重偏離正常的合理定價(jià)，是社會(huì)資源嚴(yán)重畸形配置的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。不同的學(xué)者從不同的角度論述了泡沫以及泡沫經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)，然而，泡沫現(xiàn)象是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，在很多情況下它是多種因素共同作用而產(chǎn)生的，因此，僅僅用某一個(gè)理論來(lái)解釋并不能說(shuō)明泡沫現(xiàn)象的整體。

2.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)的研究

目前對(duì)如何衡量房地產(chǎn)泡沫尚無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)的獨(dú)特性，房產(chǎn)需求和供給及監(jiān)管環(huán)境的復(fù)雜性，以及缺少長(zhǎng)期的高質(zhì)量的房產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)間序列，使得識(shí)別房產(chǎn)泡沫的難度加大，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性及各地價(jià)格的差異性，也使得標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)定價(jià)理論失去了解釋的基礎(chǔ)。

從學(xué)者們已作的研究看，測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的檢測(cè)方法主要有統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)法、收益還原法市場(chǎng)修正法等。

2.1統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法是利用計(jì)量統(tǒng)計(jì)學(xué)原理建立數(shù)學(xué)模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無(wú)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格變化比較有規(guī)律，統(tǒng)計(jì)分析可以找到統(tǒng)計(jì)規(guī)律;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫存在時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)泡沫使得價(jià)格大起大落，從而使得統(tǒng)計(jì)規(guī)律失常。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法的基本思路是把市場(chǎng)價(jià)格可以用未來(lái)預(yù)期收入的理性預(yù)期貼現(xiàn)值來(lái)解釋的情況作為零假設(shè)。這樣，一旦拒絕零假設(shè)，就認(rèn)為可能存在泡沫。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法可以分為四種:方差檢驗(yàn)法，單位根與協(xié)整檢驗(yàn)法，投機(jī)度檢驗(yàn)法，設(shè)定性檢驗(yàn)法。

張朝洋（2011）將房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值看作一種狀態(tài)變量，借助于協(xié)整理論，建立基于房地產(chǎn)供求的SSpace模型，并利用卡爾曼(Kalman)濾波進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，對(duì)中國(guó)1995～2007年間的全國(guó)性房地產(chǎn)進(jìn)行了基礎(chǔ)價(jià)值測(cè)度，闡明了全國(guó)性房地產(chǎn)泡沫的周期性特征。李丹美（2007）對(duì)近17年來(lái)中國(guó)商品房平均價(jià)格和房地產(chǎn)投資進(jìn)行了協(xié)整分析， 實(shí)證結(jié)果是: 各種因素如投機(jī)以及地方政府的逐利行為導(dǎo)致了市場(chǎng)需求的虛增， 從而抵消了房地產(chǎn)投資對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。吳地寶（2007）從房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運(yùn)行機(jī)理分析，選取了理性泡沫模型，采用直接指標(biāo)法和間接檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

2.2指標(biāo)法是根據(jù)某個(gè)指標(biāo)的值來(lái)判斷房地產(chǎn)試產(chǎn)是否存在泡沫。對(duì)于指示指標(biāo)的選取，不同的研究者從不同的角度給出了眾多指標(biāo)。尤明（2011）通過(guò)選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003～2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析。認(rèn)為不同的指數(shù)由于性質(zhì)各異，所以可能導(dǎo)致分析所得結(jié)論差距較大甚至完全相反，因而影響了這些指數(shù)的評(píng)價(jià)效率。周方明(2006)按照各個(gè)指標(biāo)在顯示房地產(chǎn)泡沫中的方式的不同，把所有的指標(biāo)歸為五類(lèi):預(yù)示指標(biāo)、指示指標(biāo)、滯后指標(biāo)、信貸指標(biāo)和伴生指標(biāo)。選取指標(biāo)主要包括三步:(1)選取指標(biāo);(2)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn);(3)泡沫系數(shù)的合成。鄭子蹼(2004)在袁賢禎的研究基礎(chǔ)上，對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，同樣也使用了三類(lèi)指標(biāo)構(gòu)造了一個(gè)新的指標(biāo)體系。胡瑾卿、張大亮(2004)利用泡沫評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和消費(fèi)者信心指數(shù)，構(gòu)建了二維的房地產(chǎn)泡沫測(cè)評(píng)體系，利用1996-2004年杭州統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，測(cè)算了杭州市1996-2003年的房地產(chǎn)指標(biāo)數(shù)據(jù)，認(rèn)為杭州市房地產(chǎn)的泡沫值介于輕微泡沫和中重泡沫之間。

2.3收益還原法是一種評(píng)估收益性房地產(chǎn)價(jià)格的基本方法。要度量其大小，一般認(rèn)可的是用預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)收益的現(xiàn)值與房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格相比較來(lái)進(jìn)行。收益還原法的基本原理是:房地產(chǎn)的價(jià)格等于房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和。其基本評(píng)估程序是確定一個(gè)折現(xiàn)率，把未來(lái)各期的純收益換算為現(xiàn)值，而這個(gè)折現(xiàn)值就代表了房地產(chǎn)正常合理的理論價(jià)格。現(xiàn)實(shí)價(jià)格高于理論價(jià)格的部分就代表了房地產(chǎn)泡沫。王雪峰（2005）利用Ramsey模型，采取邊際收益法計(jì)算房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值，將實(shí)際價(jià)格同基礎(chǔ)價(jià)值比較，若實(shí)際價(jià)格超過(guò)基礎(chǔ)價(jià)值即認(rèn)為存在正泡沫，反之則認(rèn)為存在負(fù)泡沫。

2.4市場(chǎng)修正法，洪開(kāi)榮(2001)提出了計(jì)量經(jīng)濟(jì)泡沫的“空置率修正法”，以反映市場(chǎng)供求差異的物業(yè)空置率為計(jì)量基礎(chǔ)，然后考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況和市場(chǎng)交易狀況進(jìn)行修正，從而估計(jì)出房地產(chǎn)泡沫的數(shù)值，采用的計(jì)算公式是:

房地產(chǎn)泡沫系數(shù)=物業(yè)總空置率×經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)×產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)×交易狀況修正系數(shù)

在這里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)修正系數(shù)等于上期的(1+GDP增長(zhǎng)率)除以本期的(l+GDP增長(zhǎng)率)。產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)修正系數(shù)等于上期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)除以本期的(1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)。交易狀況修正系數(shù)等于上期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)除以本期的(1+個(gè)人購(gòu)房比例)。因此房地產(chǎn)泡沫的度量系數(shù)為:

年度泡沫系數(shù)=總空置率×{上年度(1+GDP增長(zhǎng)率)/本年度(l+GDP增長(zhǎng)率)} ×{上年度（1+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率）/本年度(l+房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率)} ×{上年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例) /本年度(l+個(gè)人購(gòu)房比例)}

2.5評(píng)論：

上述檢驗(yàn)方法從不同角度對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了泡沫存在性檢驗(yàn)，在一定程度上反映了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。由于對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理解角度不同，而產(chǎn)生了諸多的檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致檢驗(yàn)結(jié)果各異，甚至有些結(jié)果大相徑庭。但是在一定程度上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了警示的作用，特別是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)證分析這一研究領(lǐng)域具有一定的借鑒意義。

3.總結(jié)

國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)泡沫的研究較廣泛和深入，并取得了相當(dāng)多的成果。然而，房地產(chǎn)泡沫存在性檢驗(yàn)是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，并且理論基礎(chǔ)不同檢測(cè)的方法和結(jié)論也有所不同，本論文要在對(duì)錯(cuò)誤理論的批判以及在吸收和借鑒國(guó)內(nèi)外有用研究成果的基礎(chǔ)上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫評(píng)價(jià)進(jìn)行科學(xué)的研究。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

［１］楊寬欣，李明.論泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵、形成、影響、防范對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)理論研究，2010，（9）．

［２］載伊特韋爾.新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中譯本[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1999：306．

［３］尤明.基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，05．

［４］崔華偉，趙莉.淺析近年我國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其成因[J].改革與開(kāi)放，2011，08．

［５］張朝洋.基于SSpace模型的中國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究[J].金融教學(xué)與研，2010，02．

［６］吳地寶，余小勇.房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題及實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)，2007，(02)．

［７］胡瑾卿，張大亮.房地產(chǎn)泡沫評(píng)測(cè)體系研究[J]城市開(kāi)發(fā)， 2004，(11).

［８］王雪峰.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的測(cè)度研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2005，（8）.