[摘 要]房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)最具活力、發(fā)展最快的行業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，極大地改善了城市居民的居住條件，提升了城市形象，也對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重要影響。房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局，關(guān)系到能否滿足廣大人民群眾的基本住房需求，關(guān)系到全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文試從房地產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)行和價(jià)格走勢(shì)等方面，對(duì)臺(tái)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及存在的問(wèn)題作一些初步的分析，并提出若干對(duì)策和建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 分析 思考

一、臺(tái)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及目前狀況

1998年，國(guó)家城鎮(zhèn)住房制度改革政策出臺(tái)，實(shí)行多年的住房實(shí)物分配制度嘎然而止，這標(biāo)志著臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正啟動(dòng)。

（1）臺(tái)州房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資狀況

1.投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，增長(zhǎng)幅度連續(xù)多年在高位運(yùn)行

1998年城鎮(zhèn)住房制度改革之后，城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的巨大需求得以釋放，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，1998－2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額376.04億元。2005年，臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資額突破百億大關(guān)，達(dá)116.12億元，是1997年的11.13倍。1998－2005年，臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長(zhǎng)幅度最低為12.3%，最高達(dá)82.16%，年平均增速達(dá)到35.15%。

分縣市區(qū)來(lái)看，椒江(包括臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))、溫嶺、臨海、玉環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，發(fā)展快。2005年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模前三名依次是椒江區(qū)、路橋區(qū)、玉環(huán)縣，占全市房地產(chǎn)投資的比重分別為38.32%、14.09%、9.47%，臨海市占9.36%，排在全市第四名。三門縣的房地產(chǎn)開發(fā)投資2002年才起步，但2002-2005年的投資開發(fā)總量達(dá)11.39億元，超過(guò)了仙居縣；而仙居起步早，發(fā)展速度也快，2005房地產(chǎn)開發(fā)投資額是1998年的117倍，但年度仍居全市末位，占全市的比重僅為2.93%。

2.房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)主要依靠住宅需求推動(dòng)，城鎮(zhèn)居民住房使用面積不斷擴(kuò)大

從1998－2005分年情況看，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在六成至八成間波動(dòng)。2005年全市住宅開發(fā)投資額為86.10億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的74.1%，所占比重比1997年提高5.42百分點(diǎn)，投資額是1997年的12.01倍，年均增幅達(dá)到36.43%，年增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)投資1.28個(gè)百分點(diǎn)。隨著住宅開發(fā)力度的加大，城鎮(zhèn)居民住房面積不斷擴(kuò)大，據(jù)市城調(diào)隊(duì)調(diào)查，2005年底，市區(qū)居民人均住房使用面積為27.06平方米，比1997年增加了9.76平方米。

（2）臺(tái)州房地產(chǎn)價(jià)格狀況

1.房地產(chǎn)價(jià)格階段性快速上漲

臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的自住需求和投資需求空前高漲，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。2003年1—4季度，臺(tái)州市區(qū)房屋銷售價(jià)格分別比上年同期上漲5.2%、6.0%、11.7%和14.9%，漲幅呈現(xiàn)逐季走高態(tài)勢(shì)。在房?jī)r(jià)不斷攀升的過(guò)程中，房屋的投資需求也被不斷激發(fā)，臺(tái)州市區(qū)商品房銷售逐漸進(jìn)入期房預(yù)售階段，多數(shù)住宅小區(qū)的普通住宅開盤沒多久就被搶購(gòu)一空，商品房的預(yù)售率將近100%。尤其到了2004年，臺(tái)州的土地交易價(jià)格一路攀升，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。2004年1-3季度，臺(tái)州市區(qū)土地交易價(jià)格同比漲幅分別達(dá)到20.4%、24.4%和10.3%，土地價(jià)格的大幅上漲直接導(dǎo)致了臺(tái)州房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。在市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)張和土地價(jià)格大幅上漲的推動(dòng)下，臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)城鎮(zhèn)居民收入增幅的現(xiàn)象。

2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格漲幅大大超過(guò)一級(jí)市場(chǎng)。

從1999年下半年起，臺(tái)州開始放開住房二級(jí)市場(chǎng)，允許房改房上市交易，這項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的推動(dòng)作用。個(gè)人只要到二級(jí)市場(chǎng)上賣掉原先幾萬(wàn)元一套的房改房就可獲得大量資金，為購(gòu)買新房奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，使住房換代需求在短期內(nèi)急劇增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年和2004年兩年間，臺(tái)州市區(qū)商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)較大幅度的上漲，其中商品房?jī)r(jià)格分別比上年同期上漲7.3%和3.7%，二手房?jī)r(jià)格上漲得更厲害，分別比上年同期上漲18.3%和23.5%，二手房?jī)r(jià)格漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出商品房?jī)r(jià)格漲幅。

（3）房地產(chǎn)業(yè)對(duì)臺(tái)州經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)逐年增大

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2005年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到116.12億元，是1997年的11.13倍，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的比重從1997年的9.61%上升至21.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增幅比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅高13個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響愈來(lái)愈顯重要。

1、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重逐年提高。

2005年，臺(tái)州全市GDP總量達(dá)1251.77億元，比1997年增長(zhǎng)1.68倍，年均增長(zhǎng)13.12%，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)19.3%，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速超過(guò)GDP增速6.18個(gè)百分點(diǎn)。2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到57.78億元，占GDP的比重從1997年的3.01%提高至4.62%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)逐年加大。

2、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占全部營(yíng)業(yè)稅的比重大幅度提高。

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展給地方財(cái)政帶來(lái)了巨大的收益，2001-2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅累計(jì)為136991萬(wàn)元，在全部營(yíng)業(yè)稅中占到25.69%。其中，2005年房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅為48846萬(wàn)元，比2001年增長(zhǎng)2.84倍，年均增長(zhǎng)40%，比全部營(yíng)業(yè)稅年均增幅高14.27個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅占全部營(yíng)業(yè)稅的比重也從2001年的18.13%，上升至2005年的27.89%。2006年前三季度全市房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅更是高速增長(zhǎng)，共完成48483萬(wàn)元，是2005年全年的99.26%。

二、臺(tái)州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問(wèn)題

（1）中低檔住房比重偏低

目前臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的主要問(wèn)題是中低檔住房比重偏低、高檔商品房比重偏高、住房超前消費(fèi)的現(xiàn)象突出。根據(jù)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，一套住房合理的建筑面積為90平方米以下，而目前市場(chǎng)供應(yīng)的主流已經(jīng)超越這一界限。統(tǒng)計(jì)資料顯示，臺(tái)州竣工的商品房平均每套建筑面積呈逐年增加之勢(shì)，1997年竣工的商品房平均每套建筑面積為161平方，2005年增加至178平方米。在房地產(chǎn)住宅投資中，1998－2005年經(jīng)濟(jì)適用房所占比重都在10%以下，而別墅、高檔公寓則由1997年的1.4%上升到2005年的4.9%。住宅竣工面積中別墅、高檔公寓所占比重從1997年的2.4%上升到2005年的10.3%。臺(tái)州房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，別墅和公寓住宅高檔化、面積擴(kuò)大化，造成了住房市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，供求結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足等問(wèn)題。

（2）商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快

在需求拉動(dòng)、成本推動(dòng)、炒作帶動(dòng)等因素的影響下，近幾年來(lái)臺(tái)州房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，明顯快于居民收入增速。2005年，臺(tái)州市區(qū)城市居民人均可支配收入為18313元，為2001年的1.76倍，年均增長(zhǎng)15.2%。2005年臺(tái)州市的城市住宅銷售平均價(jià)格為4681.80元/平方米，為2001年的2.57倍，年均增長(zhǎng)26.6%；房?jī)r(jià)增速比收入增速高11.4個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)測(cè)算，90平方米的房?jī)r(jià)收入比，2005年已達(dá)8.28：1，比2001年高出一截，已大大超出我國(guó)通常使用的6：1的比例參考標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)2006年臺(tái)州市社情民意調(diào)查中心調(diào)查，有63.3%的市民認(rèn)為市區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，無(wú)法承受；同時(shí)有89.3%的人認(rèn)為臺(tái)州市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)工資增長(zhǎng)水平，偏離了社會(huì)大眾的承受能力。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源以定金、集資及預(yù)收款和銀行貸款為主，自有資金比重偏低

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大，一旦某一環(huán)節(jié)供應(yīng)受阻，資金鏈條就可能中斷，并引發(fā)一系列的連鎖反應(yīng)。目前進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金包括銀行貸款、定金及預(yù)收款、開發(fā)企業(yè)自有資金、建筑施工企業(yè)墊資、社會(huì)游資等。其中定金、集資及預(yù)收款等所占比重最大，歷年都在40%以上；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接從銀行取得的貸款比重位居其次，基本上在30%以下，如果包括個(gè)人購(gòu)房的抵押貸款，建筑施工企業(yè)墊資貸款等，銀行貸款所占的比例則更高，所以金融政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目都存在著建筑施工企業(yè)墊資問(wèn)題，這給施工企業(yè)造成了較重的負(fù)擔(dān)。逐利的基本屬性使社會(huì)游資流向高額利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的下降，這些資金將會(huì)逐步撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序不夠規(guī)范

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)銷售形勢(shì)較好的情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)了違規(guī)操作的行為，損害了消費(fèi)者的利益。個(gè)別企業(yè)通過(guò)拍賣拿到最高價(jià)土地后，在利益最大化驅(qū)動(dòng)下，想方設(shè)法提高容積率，損害了消費(fèi)者的利益，也破壞了市場(chǎng)的公平性；有些開發(fā)商在尚未拿到商品房預(yù)售許可證的情況下，以定金、誠(chéng)意金、借款、集資等變相方式預(yù)售住宅；商品房面積“短斤缺兩”、工程質(zhì)量低劣、發(fā)布虛假銷售信息、肆意哄抬房?jī)r(jià)、中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等坑害消費(fèi)者的行為時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)投訴現(xiàn)象日益增多，在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、促進(jìn)臺(tái)州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策建議

（1）在國(guó)家政策框架內(nèi)，立足本地實(shí)際加強(qiáng)宏觀調(diào)控

2005年全市房地產(chǎn)投資增幅比2004年回落21個(gè)百分點(diǎn)， 2006年1-3季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降了11.5%，房屋銷售價(jià)格指數(shù)也在低位平穩(wěn)運(yùn)行?！蛾P(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》正式實(shí)施，引起開發(fā)商、購(gòu)房者、二手中介以及普通市民的關(guān)注?！疤仔谓ㄖ娣e90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”、“過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整”，在界定“新建住房結(jié)構(gòu)”，這些剛性標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)帶來(lái)一場(chǎng)開發(fā)商關(guān)于房屋戶型設(shè)計(jì)上的變革，對(duì)今后臺(tái)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。因此，必須在國(guó)家政策框架內(nèi)，走出一條適合臺(tái)州實(shí)際的宏觀調(diào)控之路，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段、法律監(jiān)察手段、行政手段，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)理性消費(fèi)、投資

房地產(chǎn)本身的特質(zhì)——耐久性和不動(dòng)產(chǎn)效應(yīng)決定了房地產(chǎn)的虛擬性，也正是這種虛擬性決定了房地產(chǎn)成為虛擬資本與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)富存量的增長(zhǎng)，家庭與企業(yè)的投資領(lǐng)域也不斷擴(kuò)展，促使房地產(chǎn)從最初的生產(chǎn)要素或者消費(fèi)品，演變?yōu)槌鹑谫Y產(chǎn)外的一種重要的投資工具和投資方式。從臺(tái)州目前情況看，由于這幾年房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，且銷售周期延長(zhǎng)，短期內(nèi)造成了大量的商品房空置。同時(shí)，因近幾年來(lái)居民一戶家庭擁有多套住房者增多，空心房面積快速增加。再加上房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，造成房地產(chǎn)的虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)，偏離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。不斷增大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，打破了“把房地產(chǎn)視為避險(xiǎn)天堂”的投資觀念和投資方式。因此，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，還要積極引導(dǎo)人們房地產(chǎn)理性消費(fèi)、投資。

（3）加快經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)，推行廉租房制度，實(shí)現(xiàn)“居住和諧”

今后要繼續(xù)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，在用地和稅費(fèi)上給予優(yōu)惠傾斜，大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用住房占住宅項(xiàng)目的比重。要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的管理，切實(shí)降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，合理限制經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的利潤(rùn)空間。嚴(yán)禁挪用經(jīng)濟(jì)適用房住房計(jì)劃指標(biāo)從事商品房開發(fā)，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)的套型面積作出規(guī)定。政府應(yīng)該制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，以保障中低收入家庭購(gòu)房的需要，減少和防止投資、投機(jī)行為。

同時(shí)，要積極推行城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，廉租房占住房的比重達(dá)40%，而我國(guó)廉租房供給的比重微不足道，我市的廉租住房制度才剛剛起步。今后，要在原有基礎(chǔ)上調(diào)整廉租住房保障政策，穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，建立起比較穩(wěn)定的廉租住房資金保障制度。要著力增加廉租房供給量，切實(shí)滿足低收入者的住房需求，實(shí)現(xiàn)城市中低收入家庭“居者有其屋”的目標(biāo)。