[摘 要]保障性住房建設(shè)是重要的民生工程，也是構(gòu)建和諧社會、完善房地產(chǎn)市場體系的重要組成部分。本文通過構(gòu)造簡單的回歸模型，分析保障性住房對房地產(chǎn)市場的影響，得出保障性住房的修建將分流整體住房需求，從而降低商品房價格。

[關(guān)鍵詞] 保障性住房建設(shè) 民生工 住房需求

一、引言

“十二五”期間我國房地產(chǎn)行業(yè)如何透視現(xiàn)狀、錨定未來，戰(zhàn)略前瞻、科學(xué)規(guī)劃，尋求突破，為引領(lǐng)下一輪發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)呢？

在商品住房市場日益膨脹的背景下，財政政策主要表現(xiàn)在中央、地方財政支出對保障住房的投資力度加大來擴(kuò)大保障房建設(shè)，解決商品住房市場與保障性住房市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不均衡這一現(xiàn)象。

本文收集了保障性住房和房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，通過一些統(tǒng)計的基本方法，用定量的分析方法分析了政府保障性住房對房地產(chǎn)市場的影響。

二、保障性住房的背景

1.保障性住房的概念

所謂保障性住房，指政府在對中低收入家庭實(shí)行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房，目前我國的保障性住房大致可以分為以下五種：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、公共租賃房、棚戶區(qū)，它是關(guān)系民生的重要環(huán)節(jié)。

2.保障性住房政策出臺背景

商品房價格的一路高歌猛進(jìn)，普通居民已經(jīng)無力承受高房價的壓力，從而需要保障的人群也越來越廣。隨著收入差距的進(jìn)一步拉大，社會矛盾的進(jìn)一步激化，問題也越來越突出。在此背景下，中央出臺一系列保障性住房的政策，使得受保障人群的范圍越來越大，同時政策制定的強(qiáng)度也越來越大。

1998年國務(wù)院出臺的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標(biāo)志著以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系基本建立。

3.面臨的問題

自1998年住房制度全面改革以來，我國城鎮(zhèn)居民住房狀況有了較大的改變，但問題同樣存在。當(dāng)前，我國住房體制改革進(jìn)入到了一個新的發(fā)展階段。如何在推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的同時，切實(shí)保障廣大中低收入居民的居住權(quán)益，這是我國住房保障體制改革目前面臨的一個重大問題。

三、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在GDP中占據(jù)較大比重，帶動了大批相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時為城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民居住水平的提高做出了巨大的貢獻(xiàn)。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，我們應(yīng)十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，注意控制其投資規(guī)模和發(fā)展速度。

為了應(yīng)對金融危機(jī)和實(shí)現(xiàn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、保障和改善民生，房地產(chǎn)業(yè)面臨著調(diào)整的壓力。

（2）宏觀政策

近些年，國務(wù)院及各部委、各地陸續(xù)出臺有關(guān)政策，從“國八條”到“新國八條”，從“國十條”到“新國十條”，再到“限購令”，每個相關(guān)文件中的每條無不滲透著：政府監(jiān)管、金融政策、土地政策、稅收政策等方面，直接的對房地產(chǎn)市場供給和需求方面進(jìn)行調(diào)控。近些年政府通過提高與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，如對房產(chǎn)稅的調(diào)整降低也對房地產(chǎn)市場有很大影響。

房地產(chǎn)開發(fā)商根本目的在于追逐利潤最大化，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不能完全寄希望于市場的自發(fā)調(diào)節(jié)，必須采取市場自發(fā)調(diào)節(jié)與國家宏觀調(diào)控相結(jié)合的方法。

除了通過財政政策和貨幣政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還有土地等政策通過影響房地產(chǎn)市場的投入成本間接進(jìn)行調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（3）現(xiàn)狀分析

根據(jù)圖1、圖2均可明顯看出，從1998年至2010年商品房屋的平均銷售價格和銷售面積，一直在飛速增長，只有在2008年時，出現(xiàn)了回落現(xiàn)象，但09年、10年又強(qiáng)勢回歸上升趨勢。

（4）房地產(chǎn)市場存在問題

從 1998 年結(jié)束福利分房到開啟住房產(chǎn)業(yè)化，我國住房制度改革為解決人民群眾的住房問題做出了一定的貢獻(xiàn)。但是卻將住房政策與房地產(chǎn)政策相混淆，把解決居民住房問題幾乎完全寄希望于房產(chǎn)市場，民眾不通過市場買房就無法擁有住房。在這樣的供給格局下，需求大于供給，房價自然上漲、民怨載道，造成了人民收入與房價之間的巨大差異，房價成了各種社會矛盾的焦點(diǎn)。為緩解此問題，黨的十七大報告中第一次專門提及住房保障制度，明確提出政府有責(zé)任、也有義務(wù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。

四、保障房對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證分析——對商品房價格的影響

1.變量的選取與數(shù)據(jù)的收集

根據(jù)研究目的，采用的分析方法是：在控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費(fèi)用、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入以及城市居民消費(fèi)價格指數(shù)的情況下，研究保障性住房對商品房的價格的影響。本文選取商品房平均銷售價格Y作為因變量，自變量取經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積X1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費(fèi)用X2、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入X3、城市居民消費(fèi)價格指數(shù)X4。本文選擇經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積而不是經(jīng)濟(jì)適用房投資額作為保障性住房建設(shè)的代理變量，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房投資形成市場的有效供給有一個時滯，而這個時滯在計量模型設(shè)定中很難確定滯后的期限。并選擇商品房價格作為房地產(chǎn)市場的代理變量。樣本為1998-2010年，數(shù)據(jù)來源于《中國統(tǒng)計年鑒2010》。

2.模型建立及模型的計量經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的檢驗(yàn)

設(shè)保障性住房對房地產(chǎn)市場的影響函數(shù)為：

（1）

用OLS得出的回歸結(jié)果為：

（2）

（1.44） （-1.88） （-0.13） （5.06） （-1.00）

R2=0.985200 R2=0.977799 F=133.1308 D.W.=2.293422

由于R2較大且接近于1，而且 ，故認(rèn)為上述解釋變量間總體線性關(guān)系顯著。但由于Ｘ１、Ｘ２、Ｘ４前參數(shù)估計值未能通過t檢驗(yàn)，故認(rèn)為解釋變量間存在多重共線性。

用逐步回歸法排除引起共線性的變量，排除后的解釋變量為城鎮(zhèn)居民家庭人民可支配收入和經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積。且得到的回歸結(jié)果為：

（3）

（5.01） （-2.38） （23.92）

R2=0.983062 R2=0.979675 F=290.1990 D.W.=2.611574

采用懷特檢驗(yàn)，選擇有交叉項，檢驗(yàn)方程隨機(jī)擾動項是否存在異方差：得到懷特統(tǒng)計量 ，因此，不拒絕同方差的假設(shè)，即認(rèn)為方程隨機(jī)擾動項在5%顯著性水平下不存在異方差。

采用圖示法檢驗(yàn)隨機(jī)擾動項是否存在序列相關(guān)性：做 為縱軸， 為橫軸的折線圖如下所示：

根據(jù)圖示，認(rèn)為方程隨機(jī)擾動項不存在自相關(guān)。

對模型進(jìn)行以上計量經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的檢驗(yàn)后，得到最終的方程即為公式（3）。

從回歸結(jié)果看，所有的系數(shù)值都是高度顯著的。在控制了城鎮(zhèn)居民可支配收入后，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售面積與商品房價呈高度顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即保障性住房的修建將分流整體住房需求，從而降低商品房價格。在數(shù)值上，以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的保障性住房每增加1%，將導(dǎo)致房價降低0.152%。城鎮(zhèn)居民家庭人民可支配收入每增加1%，將導(dǎo)致房價增長0.222%。

五、保障房對房地產(chǎn)市場的影響

1.有利于房地產(chǎn)市場更加成熟、穩(wěn)定發(fā)展

加強(qiáng)建設(shè)保障性住房一方面可以為低收入家庭解決住房困難問題的同時，可以促進(jìn)解決社會分配不均問題，使社會經(jīng)濟(jì)和諧平穩(wěn)增長。另一方面能夠防止商品房市場投資過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

2.保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房的建設(shè)特別是經(jīng)濟(jì)適用房的大量建設(shè)對商品房價格的影響有以下幾點(diǎn)：

①使商品房價格平均水平下降或者成交量下降。

②對普通商品房而言，由于低收入群體的分流，價格會受到影響。

③考慮到選址的問題，保障性住房的建設(shè)會對周邊項目的價格產(chǎn)生一些影響。

④對高檔住宅價格而言，影響應(yīng)該不大。

⑤由于保障性住房建造的滯后性等因素，將會導(dǎo)致短期內(nèi)市場供需結(jié)構(gòu)不會發(fā)生太大的變化。

３.將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變和分化

在房地產(chǎn)市場調(diào)整和國家住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)型的雙重壓力下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式將會面臨轉(zhuǎn)變和分化。在保障性住房的擠壓下，普通商品住房市場空間將逐漸縮小，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)間的競爭將空前激烈，為打造自身的核心競爭力，進(jìn)行差異化競爭，并將迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快專業(yè)化的步伐，成為各自細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者，同時部分開發(fā)商業(yè)轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的開發(fā)和持有。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：蘆丹（1987..0-），陜西銅川人，貴州財經(jīng)大學(xué)數(shù)統(tǒng)學(xué)院統(tǒng)計學(xué)碩士。