[摘 要]房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是高度分散、競爭激烈的行業(yè)，是房地產(chǎn)交易的樞紐。它主要通過提供各種信息和咨詢，依靠房地產(chǎn)中介企業(yè)的專業(yè)人員所擁有的專業(yè)知識和他們特有的組織機(jī)構(gòu)、特殊的活動方式和方法，為房地產(chǎn)市場的主體提供專業(yè)服務(wù)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 中介 房價(jià) 租價(jià)

作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，房產(chǎn)中介起到了推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、服務(wù)群眾需求的作用。我國房地產(chǎn)中介市場處于起步階段，中小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)較為普遍，發(fā)布虛假房源、謊報(bào)實(shí)際房價(jià)、中介“吃差價(jià)”、簽訂“陰陽合同”、辦理假房產(chǎn)證等不法行為屢禁不止，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員素質(zhì)有待提高。本文將在分析房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，總結(jié)其對房價(jià)和租價(jià)的影響，并提出合理建議。

1．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要工作

第一，尋找房源。中介人員通過在房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站搜索而錄入內(nèi)網(wǎng)的房源量達(dá)80%以上，房東直接到中介公司登記的房源量或依靠中介人員在外收集張貼出的房源數(shù)量僅占15%左右。是否擁有高質(zhì)量房源信息直接關(guān)系到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效益。

第二，聯(lián)系客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要客戶來源是網(wǎng)絡(luò)，大約占60%以上，主動來中介公司尋找房源的客戶逐年減少。然而，中介人員在網(wǎng)上掛出的房源之所以比業(yè)主掛出的房源吸引更多客戶，是因?yàn)橹薪槿藛T會在一定程度上美化房源描述的同時(shí)降低價(jià)格，這一行為也被人們稱作“發(fā)布虛假房源”。

第三，帶客戶看房。中介人員會根據(jù)客戶心理推薦房源，一般來說分為三步：第一，推薦質(zhì)量較高房源，讓客戶相信中介房源優(yōu)質(zhì)性的同時(shí)使其預(yù)期價(jià)格有一定程度上的提高；第二，推薦劣質(zhì)房源，看完高質(zhì)量房源后，客戶一般對價(jià)格不滿，因此，中介按客戶意愿降低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)尋找低價(jià)位房源，為第三部做準(zhǔn)備；第三，推薦中等房源，看完劣質(zhì)房源后，客戶會對中等房源的裝修比較滿意，并參考和高質(zhì)量房源的價(jià)位差后對中等房源價(jià)格基本接受。

第四，與交易雙方相互協(xié)調(diào)。在看房的同時(shí)，中介就交易雙方的心理價(jià)格或者某些特殊要求進(jìn)行雙方協(xié)調(diào)，此時(shí)，中介人員一般保持中立的態(tài)度，讓雙方都感覺其為自己爭取利益。

第五，收費(fèi)并簽訂合同。促成成交之后，與雙方簽訂合同，并收取合理的中介費(fèi)。

第六，售后服務(wù)。一般，中介公司會要求每位員工每日達(dá)到一定數(shù)量的房源回訪量。隨時(shí)和房東及客戶保持聯(lián)系，以便今后有更多優(yōu)質(zhì)房源的錄入和龐大的客戶群。

2．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為

第一，簽訂陰陽合同。在買賣房屋的過程中出現(xiàn)一種現(xiàn)象，即交易雙方會在中介的建議下簽訂兩份合同，目的是為了逃避相關(guān)稅項(xiàng)。這種行為雖然使交易雙方及中介方獲利，但是不利于二手房市場的規(guī)范和管理，并且會減少政府的相關(guān)收入。而且，房屋買賣交易完成后若出現(xiàn)糾紛則必定會損害交易雙方的利益。

第二，不合理競爭。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)中介公司數(shù)量大幅增加。如此眾多的小型中介公司，在經(jīng)營管理方面存在眾多問題，比如缺乏誠信、從業(yè)人員素質(zhì)低下等，甚至在工作期間有小型中介公司私下聯(lián)系部分其它中介公司員工，非法竊取公司房源。

第三，交易完成前后服務(wù)態(tài)度不一致。從事中介這一行業(yè)的人員流動性很大，因此大部分中介人員只為追求短時(shí)間內(nèi)的成交量，許諾給客戶及房東無法履行的承諾，此承諾隨此人離職而結(jié)束。

第四，在房源緊張的情況下，中介公司會誘使房主簽訂獨(dú)家房源合同，即此住房完全由此家中介機(jī)構(gòu)銷售或出租。事實(shí)上，這種合同不僅不會加速房屋的交易完成，反而會減少了其他中介公司推薦客戶的機(jī)會。

第五，合同的制定有利于中介方。交易合同完全是由中介房擬定的，在其取得雙方信任后，交易雙方基本不會仔細(xì)查看合同的每一條內(nèi)容，這就對中介推卸責(zé)任創(chuàng)造了機(jī)會。

第六，有一部分中介人員會利用工作優(yōu)勢低價(jià)取得房源，然后自己出租或出售賺取差價(jià)。雖然這種做法不合公司規(guī)定，但是仍然屢禁不止。

3．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如何影響房價(jià)和租價(jià)

第一，中介費(fèi)與待售房屋售價(jià)或待租房屋月租金直接相關(guān)，按其規(guī)定比例收取。因此，中介方會依據(jù)自己的利益，結(jié)合雙方所能承受的心理價(jià)位適當(dāng)提高價(jià)格，從而提高中介費(fèi)的同時(shí)增加了自己的收入提成。

第二，在二手房市場活躍期，房源的稀缺是房屋交易的首要問題。因此，業(yè)主對自己的房屋有足夠把握按預(yù)期價(jià)格出租或出售，即不愿中介介入其中賺取費(fèi)用。對于這種房源，中介方會和業(yè)主溝通，最后達(dá)成協(xié)議：業(yè)主的預(yù)期收入完全歸其所有，在中介幫助下提升的房價(jià)一部分作為中介費(fèi)，并且，中介方將盡快將房屋出租或出售，以免房屋閑置帶來資金損失。

第三，中介機(jī)構(gòu)往往將中介費(fèi)分?jǐn)傆诜恐骱头靠碗p方，同時(shí)由于近幾年來物價(jià)的不斷上漲，二手房供不應(yīng)求，房主往往更希望將這部分服務(wù)費(fèi)轉(zhuǎn)嫁于買方或租方。因此，中介費(fèi)的收取本身就推高了成交價(jià)格。

第四，中介可以把握大多數(shù)房主和房客的心理。房主、中介、房客三者中，房主和中介的目的是相同的，即提高房價(jià)或租價(jià)以增加收入，并且，在房屋供不應(yīng)求的狀況下，房客不得不接受中介和房東所提高的房價(jià)。

第五，二手房市場中出現(xiàn)一種“包租”或“包賣”現(xiàn)象，即房主把鑰匙直接交給某一家中介公司，進(jìn)而此房源便成為這家中介公司的獨(dú)家房源。沒有時(shí)間限制也沒有其他中介競爭，中介自然會把握客戶的心理尋找合適買家并適當(dāng)提高房價(jià)來增加收入。

第六，國家對樓市調(diào)控直接作用于二手房市場，“限購令”等一系列政策的出臺使房屋買賣市場明顯“降溫”。與調(diào)控前二手房市場形勢相比，房屋買賣數(shù)量大量減少，中介收入也相對減少。因此，中介會權(quán)衡交易雙方心理來提高房價(jià)，進(jìn)而提高自己收入。

4．政策建議

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)量上的增長并沒有真正帶動房地產(chǎn)中介行業(yè)整體水平的提高，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然是我國房地產(chǎn)市場發(fā)育中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。行業(yè)基礎(chǔ)差，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，人員素質(zhì)不高，中介行為欠規(guī)范等等問題仍然存在，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)中介人員的專業(yè)素質(zhì)是必須要解決的問題。

第二，加強(qiáng)監(jiān)督管理，減少投機(jī)行為。加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場的監(jiān)管辦法，對于培養(yǎng)和發(fā)展房屋租賃市場，規(guī)范房屋租賃服務(wù)市場的行為有著極為重要的作用，在目前狀況下，加強(qiáng)房屋租賃服務(wù)市場監(jiān)管工作，要加強(qiáng)收取租賃管理費(fèi)，加強(qiáng)租賃糾紛管理，加強(qiáng)稅務(wù)、公安等相關(guān)部門之間的工作配合，共同發(fā)揮對房屋租賃市場的監(jiān)管作用。

第三，提供廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，緩解房源供不應(yīng)求的局面。只要供給不足， 就一定會有漲價(jià)行為，因此，應(yīng)對房屋租賃價(jià)格過快上漲的措施應(yīng)該圍繞“增加供給”來展開。政府也要建設(shè)更多的公共出租房包括廉租房，以增加供給滿足需求進(jìn)而降低價(jià)格，只有加大公租房的建設(shè)力度，才能把房地產(chǎn)市場從賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，增加房市場市場競爭的公平性。

第四，完善政策及法規(guī)，讓中介無機(jī)可尋。通過法律的形式將租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)確定下來，要讓承租人有穩(wěn)定感和安全感。目前我國住房租賃制度在立法方面還比較缺失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)中都沒有具體涉及如何處理出租人和承租人的關(guān)系等方面細(xì)節(jié)，房地產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)交易管理中涉及租賃關(guān)系方面的內(nèi)容還不足夠細(xì)致，并且沒有單獨(dú)的法律、行政法規(guī)來規(guī)范房屋租賃行為，因此才出現(xiàn)中介把握交易局面的現(xiàn)象。

第五，規(guī)范中介市場，減少不正當(dāng)競爭。由于今年來對住房的需求，房源的稀缺性越來越明顯，一套出租或出售的房屋會引起多家中介機(jī)構(gòu)爭相獲取其交易目的。由于競爭的激烈，很多家中小型中介公司出現(xiàn)了不正當(dāng)競爭的現(xiàn)象，這種競爭方式帶來的高額利潤逐漸被認(rèn)可，因此，不正當(dāng)競爭的輻射范圍逐漸擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)競爭市場的畸形。

總之，我國房地產(chǎn)中介市場現(xiàn)在仍然處于不成熟的發(fā)展階段，一系列影響房價(jià)和租價(jià)的問題仍然存在。因此，房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范是個(gè)系統(tǒng)工程，政府要充分發(fā)揮其職能，規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場健康發(fā)展，使其對整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極作用。