[摘 要]房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)家的第二產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，屬于支柱性的新興產(chǎn)業(yè)。從中共十三大確立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，商品房的加入，大大促進(jìn)了城市的建設(shè)，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。但是近年來(lái)的房?jī)r(jià)急劇飆升，也給社會(huì)帶來(lái)了一些嚴(yán)重的問(wèn)題。本文將從金融政策的角度分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

[關(guān)鍵詞]金融政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控政策

在2012年政府工作報(bào)告對(duì)一年以來(lái)的工作回顧，談到取得的成就時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控明確指出“我們堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見到實(shí)效?！痹诮鼉赡陮?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控我們可以看到政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，有行政措施的限購(gòu)令，也有金融手段試行征收房產(chǎn)稅。過(guò)高的房?jī)r(jià)影響著普通民眾居家的夢(mèng)想，引起城市中低收入群體住房危機(jī)。

一、 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期處于高位的原因分析

（1）供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡造成價(jià)格被嚴(yán)重哄抬。

價(jià)值規(guī)律告訴我們，商品的價(jià)值決定價(jià)格，供求關(guān)系對(duì)價(jià)格有時(shí)會(huì)有十分重要的影響。隨著近幾年城市化的進(jìn)程加快，大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入城市，城市需要提供更多的商品房來(lái)供給不斷增加的城市人口。這種現(xiàn)象造成了商品房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于賣方市場(chǎng)，賣方對(duì)價(jià)格有決定的影響，房地產(chǎn)商實(shí)際處于價(jià)格的壟斷地位，廣大的購(gòu)房者需要支付高額的費(fèi)用來(lái)圓自己的居家夢(mèng)。這對(duì)于中低收入群體來(lái)講無(wú)疑是一個(gè)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，這也將成為社會(huì)的一大問(wèn)題。

（2）一些地方的部分地產(chǎn)機(jī)構(gòu)囤積商品房及個(gè)人的投機(jī)行為加劇了這一供需矛盾。

部分大的地產(chǎn)商為了把房?jī)r(jià)炒高，不惜囤積居奇，而一些個(gè)人也利用了房?jī)r(jià)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，趁機(jī)購(gòu)買多套住房以求牟取暴利，這在一定的時(shí)期內(nèi)會(huì)加劇住房的供需矛盾，引發(fā)商品房的價(jià)格快速上漲。

（3）一些地方政府為增加本地的財(cái)政收入，不惜高價(jià)賣地，這增加了住房建設(shè)的成本。

一些地方政府的財(cái)政收入的主要來(lái)源是來(lái)自的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由于土地的有限性決定了其價(jià)格必然是高價(jià)的，一些地方政府通過(guò)拍賣的方式獲得土地的收益，最后這也將成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。

二、 我國(guó)在金融調(diào)控中的問(wèn)題分析

（1）政府的市場(chǎng)判斷不夠敏銳，金融調(diào)控滯后。

近十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，經(jīng)歷08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來(lái)雖然增速放緩但仍然動(dòng)力強(qiáng)勁，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮對(duì)整個(gè)國(guó)名經(jīng)濟(jì)的影響是十分巨大的。房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)了金融業(yè)、建筑業(yè)、交通業(yè)等等行業(yè)的發(fā)展，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火爆，政府沒有很好地預(yù)期到它會(huì)帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，過(guò)多的關(guān)注了它的經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致調(diào)控嚴(yán)重滯后，住房已經(jīng)達(dá)到高位，政府再想壓低房?jī)r(jià)將會(huì)引起很多的相關(guān)問(wèn)題，使得政府出于兩難的境地。

（2）一些地方政府的地方保護(hù)主義盛行，使得中央的決策和部署很難得到貫徹和執(zhí)行。

中央政府為了打壓房?jī)r(jià)出臺(tái)了很多規(guī)定和辦法，例如出臺(tái)限購(gòu)令等。但是由于地方政府擔(dān)心會(huì)因此影響地方財(cái)政收入，會(huì)變相的去執(zhí)行中央的政策。一些地方政府憑借保障性住房尋租，起不到實(shí)際增加供給的作用，房?jī)r(jià)還是處于高位。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的不明朗和政府信息的不透明導(dǎo)致人們購(gòu)房的盲目性。

在政府調(diào)控的決心后面我們也看到了房?jī)r(jià)并沒有預(yù)期的大幅度講價(jià)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度愛上都是不確定的，人們無(wú)法準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，在很多時(shí)候購(gòu)買行為呈現(xiàn)盲目性，或者一擁而上，或是集體觀望，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度不穩(wěn)定。

三、 對(duì)金融調(diào)控的改革分析

（1）利用貨幣政策、財(cái)政政策等多種組合措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性極大的產(chǎn)業(yè)，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的很多方面，金融調(diào)控不能只著眼于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在涉及金融的方面也要做好政策引導(dǎo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商可以實(shí)施信貸支持，這樣有利于增加商品房的供給，也有利于減少商品房的成本等等。

（2）地方政府和中央政府要密切配合，在實(shí)際操作中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，制定科學(xué)的調(diào)控政策。

地方政府應(yīng)該深刻的理解中央的決策，并且加以貫徹和實(shí)施，地方政府要加快制定適合本地區(qū)的金融調(diào)控配套措施，增加政策的可操作性。保障性住房要依據(jù)資格進(jìn)行審核配給，防止個(gè)人的投機(jī)行為，解決特殊群體的住房問(wèn)題。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開，金融調(diào)控政策的透明化，以及引入監(jiān)督機(jī)制等。

人們只有充分的了解了住房的信息才能做出正確的判斷，政府對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開開始，同時(shí)也要適時(shí)的對(duì)政府的調(diào)控政策加以公布，這樣就能避免人們的盲目購(gòu)買行為，也能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的走向健康發(fā)展的道路。同時(shí)大眾媒體和輿論也可以較好的進(jìn)行監(jiān)督，反應(yīng)自己的意志，使得決策更具有科學(xué)性。

總結(jié)：

政府的政策應(yīng)該具有穩(wěn)定性和持續(xù)性，只有這樣才有權(quán)威性。同樣政對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控也時(shí)刻都不能放松，在實(shí)踐中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，這樣我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)就能健康的發(fā)展下去。

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[3]郭衍遠(yuǎn)，基于房地產(chǎn)金融制度的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D] .云南大學(xué)，2010（12）

作者簡(jiǎn)介：邱鵬華（1989-） 男 河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 2009級(jí)金融行政4班 籍貫：河南省安陽(yáng)市