摘 要：隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)支持和貢獻(xiàn)不斷增加，二者的關(guān)系不斷密切。對烏魯木齊市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系進(jìn)行了分析，并選取2000—2008年烏魯木齊國民生產(chǎn)總值和房地產(chǎn)開發(fā)投資的時序數(shù)據(jù)，利用趨勢分析和回歸分析理論對二者關(guān)系進(jìn)行了定量分析。分析結(jié)果表明，烏魯木齊房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長符合一元線性回歸模型，房地產(chǎn)投資是刺激經(jīng)濟(jì)增長的重要變量之一，是帶動烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要力量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；國民經(jīng)濟(jì)增長；烏魯木齊市

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）12-0146-03

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展壯大，已成為大部分城市的支柱產(chǎn)業(yè)，一些城市也在房地產(chǎn)投資的刺激下經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一片繁榮的局面，居民的居住水平在此過程中得到了很大提高，城市建設(shè)迅速發(fā)展，城市面貌日新月異。與此同時，由于城市房地產(chǎn)投資刺激的局部繁榮而引發(fā)的問題也日益突出，房地產(chǎn)投資增速居高不下，與同期社會經(jīng)濟(jì)增長水平、居民收入水平極不匹配，部分城市房地產(chǎn)投資過度等情況相當(dāng)嚴(yán)重，房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長不協(xié)調(diào)發(fā)展已成為事實，并且愈演愈烈。房地產(chǎn)投資增長速度高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度，房地產(chǎn)價格增長速度也大大高于國民收入增長速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房價同時脫離正常增長，長期的不協(xié)調(diào)勢必影響經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展。從長期來看，任由這種不協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況蔓延開來，對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長與穩(wěn)定、社會安定團(tuán)結(jié)都形成潛在的威脅。因此，分析烏魯木齊市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的互動關(guān)系，對于了解房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的影響作用以及使之達(dá)到最佳平衡狀態(tài)，制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策有著很強烈的理論和現(xiàn)實意義。

一、項目區(qū)概況

烏魯木齊市位于天山中段北麓，準(zhǔn)噶爾盆地南緣，北、西部與昌吉回族自治州相鄰，東南部與吐魯番地區(qū)接壤，南、西南部與巴州毗鄰，是世界上距離海洋最遠(yuǎn)的內(nèi)陸城市，也是第二座亞歐大陸橋中國西部橋頭堡和中國向西開放的重要門戶。烏魯木齊三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，南北最寬約為153 km，其中山區(qū)面積占總面積的58.19％，平原面積占總面積的22.92％，風(fēng)沙地面占總面積的9.59％，丘陵面積占總面積的 9.3％。

烏魯木齊資源較為豐富，東有吐哈油田，南有塔里木油田，北有淮東油田，西有克拉瑪依油田。地下煤碳儲量在百億噸以上，可采煤層總厚度80 米，素有“煤海上的油城”之稱。熱力、風(fēng)力資源豐富，有亞洲最大風(fēng)力發(fā)電廠。旅游資源優(yōu)勢顯著，地處新疆“千里黃金旅游線”周邊有天池、南山、菊花臺等馳名中外的旅游景點，市區(qū)內(nèi)有紅山、鑒湖、閱微草堂等“八大景觀”，民族風(fēng)情多姿多采，年接待國內(nèi)外游客400多萬人，旅游業(yè)發(fā)展日益蓬勃并以躋身中國旅游城市。

烏魯木齊市為新疆維吾爾自治區(qū)的首府，是新疆政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心，同時也是新疆的主要工業(yè)基地。從行政區(qū)劃上分七個區(qū)一個縣，即天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)、頭屯河區(qū)、米東區(qū)、達(dá)坂城區(qū)和烏魯木齊縣；兩個國家級開發(fā)區(qū)和一個出口加工區(qū)、三個自治區(qū)開發(fā)區(qū)。2008 年，全市總?cè)丝?36.05 萬，其中少數(shù)民族人口63.71 萬。

2008年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1 020 億元，按可比價格計算，比上年增長15%，已連續(xù)六年保持兩位數(shù)增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值18億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值425億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值577 億元，增長13.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為1.75∶41.7∶56.55。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12 328 元，增長8.4%；農(nóng)牧民人均純收入突破6 000 元，達(dá)到6 116元，增長8%。

二、烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場化運作滯后于全國其他省市，“十五”時期，房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模和增速相對其他省市都比較低?！笆晃濉币詠?，從房地產(chǎn)業(yè)總體來看，房產(chǎn)市場繁榮活躍，開發(fā)力度不斷增強，投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，運行態(tài)勢平穩(wěn)健康，產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動了經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)了居民消費。房地產(chǎn)業(yè)對烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率日益提高，在第三產(chǎn)業(yè)中的地位不斷增強。烏魯木齊市房地產(chǎn)市場漸趨成熟，企業(yè)開發(fā)投資以市場需求為導(dǎo)向，逐漸形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的合理格局。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍迅速擴(kuò)大，水平良莠不齊。

2008年，烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)投資98.34 億元，比上年增長21.34%；商品房施工面積1 024.36萬平方米，增長13.24%；竣工面積301.65萬平方米，增長4.91%；銷售面積271.96 萬平方米，下降44.08%。其中，商品住宅銷售面積243.04萬平方米，下降46.62%。全年商品房銷售額88.53億元，比上年下降31.81%。其中，商品住宅銷售額74.72 億元，下降35%。房地產(chǎn)銷售面積和銷售額兩項指標(biāo)的下降，充分說明烏魯木齊市房地產(chǎn)市場狀態(tài)將趨于疲軟，將由旺銷逐漸轉(zhuǎn)為觀望期。

三、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系分析

（一）相關(guān)分析

烏魯木齊市房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長存在著密切的相關(guān)關(guān)系，主要表現(xiàn)在：

1.從烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額和烏魯木齊市GDP變化情況來看，烏魯木齊市GDP由2000年的300.52 億元增加到2008年的1 020.35 億元，且呈現(xiàn)出逐年增加的趨勢。與此同時，烏魯木齊市房地產(chǎn)開發(fā)投資由2000年的13.84 億元增加到2008年的39.48 億元，在八年中一直處于逐年上升的趨勢，而2008年的房地產(chǎn)投資額是2000年的近3倍（見圖1）。

2.從烏魯木齊市房地產(chǎn)投資與GDP增長幅度來看，2000—2008年八年間烏魯木齊市房地產(chǎn)投資的增長幅度變化呈現(xiàn)先增后減再增的趨勢。2000年烏魯木齊市房地產(chǎn)投資增長幅度為14%，低于全國平均水平21.5%，2001年增長幅度達(dá)到了72%，超過了當(dāng)年的全國平均水平。隨后，從2002年開始，烏魯木齊市房地產(chǎn)投資增長幅度開始下降，2004年達(dá)到了房地產(chǎn)投資增幅的最低谷，為10.2%。隨后烏魯木齊市房地產(chǎn)投資增幅開始上升，2007年達(dá)到39.2%，2008年雖有所回落，但增幅依然在35%以上（見表1）。

自2000—2008年，烏魯木齊市GDP增長幅度穩(wěn)步上升，由2000年的8.2%增長到2007年的12.2%，受國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，2008年GDP增長速度有所放緩，但也保持在11%（見表1）。

由表1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度過快，對于國內(nèi)生產(chǎn)總值增長會起到阻礙的作用，如2001年、2007年房地產(chǎn)速度增長過快，GDP 增長速度就會放緩；而房地產(chǎn)投資增長速度與經(jīng)濟(jì)增長速度相協(xié)調(diào)時，其對經(jīng)濟(jì)有較大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長兩者有較高的相關(guān)度。作為全社會固定資產(chǎn)投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯。

3.從房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻(xiàn)作用來看，房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)增長的作用越來越大，當(dāng)房地產(chǎn)投資符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的時候，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用。由表2可以看出，隨著社會固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)上的投資的逐年增加，其對國民經(jīng)濟(jì)支持和貢獻(xiàn)作用不斷增加，二者的關(guān)系密切相關(guān)。

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對烏魯木齊市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著較大的促進(jìn)作用，其波動對烏魯木齊市的整個宏觀經(jīng)濟(jì)有著較大的影響。但是這些卻不能完全說明是房地產(chǎn)開發(fā)投資帶動了烏魯木齊市GDP的發(fā)展，因此需要進(jìn)一步探討房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP增長的相互關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)的回歸分析

本文擬采用線性回歸分析法來研究烏魯木齊房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟(jì)的影響作用的關(guān)系。通過翻閱大量新疆房地產(chǎn)資料、房地產(chǎn)開發(fā)與投資及2001—2009年八年的《新疆統(tǒng)計年鑒》后，獲得烏魯木齊房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長的具體數(shù)據(jù)（見上頁表2）。

根據(jù)一元線性回歸計量模型分析，房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)之間符合一元線性回歸模型，其方程式為：

Y=28.506X-103.02

置信度：R2=0.9941，通過檢驗，說明一元線性回歸模型對烏魯木齊房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長之間關(guān)系模擬較好。

模型的結(jié)果表明，房地產(chǎn)投資與GDP 兩者之間有較高的相關(guān)關(guān)系。參數(shù)表明，房地產(chǎn)投資每增加1 億元，將相應(yīng)帶動GDP增加28.51 億元。由于房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)中其他行業(yè)的高度相關(guān)性，從而其較小的投入將會導(dǎo)致整個國民經(jīng)濟(jì)較大的產(chǎn)出，因此將其作為整個國民經(jīng)濟(jì)的重要部分是恰當(dāng)?shù)摹?/p>

四、研究結(jié)論

通過房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢分析及回歸分析可以看出，作為當(dāng)前固定資產(chǎn)投資中占很大份額的房地產(chǎn)投資對烏魯木齊市國民經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用，同時與國民經(jīng)濟(jì)增長有著長期均衡關(guān)系。

具體可以歸納為：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟(jì)增長之間存在著長期均衡關(guān)系，對經(jīng)濟(jì)增長有著長期的促進(jìn)作用，分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1億元，GDP就會增加28.51 億元，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻(xiàn)是非常顯著的。同時，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時還帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如制造業(yè)、建筑業(yè)等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用是有限制條件的，從前面所做分析可以知道，當(dāng)房地產(chǎn)投資增長速度與經(jīng)濟(jì)增長速度相協(xié)調(diào)，并且國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策得當(dāng)?shù)臅r候，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長有很大的促進(jìn)作用，反之則相反，有阻礙作用。過快的房地產(chǎn)開發(fā)投資不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模必須保持一定的增長速度，必須與經(jīng)濟(jì)增長速度保持協(xié)調(diào)一致。房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系是相互影響、相互促進(jìn)的關(guān)系，過小或過大的房地產(chǎn)投資規(guī)模均不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此，必須保持一定的房地產(chǎn)投資規(guī)模與發(fā)展速度，必須控制房地產(chǎn)投資規(guī)模與發(fā)展速度，使之與國民經(jīng)濟(jì)增長速度保持一致。

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