對選擇“出海”的房地產(chǎn)公司來說，這既是最壞的時代，又是最好的時代。
　　7月，萬科企業(yè)股份有限公司（000002. S Z，以下簡稱萬科）通過其香港的子公司完成對南聯(lián)地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱南聯(lián)地產(chǎn)）的收購，萬科總裁郁亮稱此次收購H股上市公司只是其“國際化策略的一小部分”。
　　時隔兩月，A股地產(chǎn)板塊“四大天王”之一的金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱金地集團）發(fā)布公告，稱其已與一家新加坡公司就收購星獅地產(chǎn)（中國）有限公司（以下簡稱星獅地產(chǎn)）56.05%的股份達成協(xié)議。
　　在接受《英才》記者采訪時，金地集團董事長凌克低調(diào)表示：“此次收購并無特別之處?！?br/>　　金地今年的業(yè)績中報顯示，其上半年凈利潤同比上升5.1%，而營業(yè)收入同比增長25.5%。在房地產(chǎn)行業(yè)“最壞的年代”里，銷售未出現(xiàn)負增長或許已算是好消息，而此次收購頗有錦上添花的意味。
　　地產(chǎn)大佬們的目光顯然不僅僅局限于香港。9月，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司（以下簡稱首創(chuàng)置業(yè)）與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，建設(shè)中法經(jīng)濟貿(mào)易合作區(qū)。作為在香港上市的房地產(chǎn)公司，首創(chuàng)置業(yè)早有“出?！钡男乃迹涠麻L劉曉光也曾表示，國際化是企業(yè)自身的需要，而且可以分散風(fēng)險。
　　在內(nèi)地住宅開發(fā)增長乏力的情勢下，房企“大航?！钡臅r代是否到來？
　　“仁者見仁，智者見智?！睂τ谘巯路康禺a(chǎn)行業(yè)頻繁的收購、海外投資，戴德梁行華北區(qū)投資部主管及董事王宇濤表示，“每家公司出于不同的目的，做出判斷的角度也就不同?！?br/>　　在商言商，無論房企做出怎樣的選擇，“逃不出商業(yè)經(jīng)營最基本的規(guī)則，”卓越置業(yè)集團執(zhí)行總裁張遠直言：“就是想賺錢?！?br/>　　融資只能披荊斬棘
　　資金之于房地產(chǎn)行業(yè)，無異于血液之于生命。
　　在回答《英才》記者關(guān)于“收購是否為拓寬融資渠道”的問題時，金地集團董事長凌克回應(yīng)稱“也并不是，具體的信息需要在交易完成后披露”。
　　此筆交易同時涉及星獅地產(chǎn)旗下持有的3個項目，包括一幅住宅用地和兩棟投資物業(yè)的權(quán)益。而標(biāo)準(zhǔn)普爾亞太區(qū)企業(yè)評級董事符蓓向《英才》記者分析：“十幾億的規(guī)模，所購殼公司（星獅地產(chǎn)）本身也不大，在未來兩三年內(nèi)對金地的財務(wù)和運營沒有太大影響?！?br/>　　作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司，金地此前專注住宅開發(fā)領(lǐng)域。然而，隨著近年嚴厲調(diào)控政策的出臺，單純依賴住宅開發(fā)的公司遇到了麻煩。
　　轉(zhuǎn)型之聲甚囂塵上，眾多開發(fā)商考慮在商業(yè)地產(chǎn)上尋找出路。金地集團也在遭遇調(diào)控之初便提出“一體兩翼”的戰(zhàn)略構(gòu)想：在住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上將業(yè)務(wù)鏈延伸至商業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融。凌克亦表示“金地將深入挖掘住宅地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)三者的聯(lián)動價值，通過不同業(yè)務(wù)間靈活有效的搭配組合來提升公司的盈利水平”。
　　反觀萬科，收購南聯(lián)地產(chǎn)后，郁亮則稱“萬科需要開辟一條融資渠道，因為近年資本市場的融資渠道受很多限制?！?br/>　　事實上，內(nèi)地房地產(chǎn)公司的IPO之路受阻已有時日，“因為國內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)的打壓，融資平臺有很多限制。”符蓓認為，A股的公司已經(jīng)多年沒有配股，但是在香港市場，短期考慮是一個解決融資的方案。
　　標(biāo)普近期發(fā)布的一份報告中提到，當(dāng)前離岸市場的流動性強勁，除外資銀行對資質(zhì)較好的房地產(chǎn)公司會提供資金支持外，資本市場也十分活躍。
　　9月中下旬，路勁基建集團與佳兆業(yè)集團控股有限公司相繼在香港市場上發(fā)行債券融資。但在標(biāo)普的報告中，上述兩家公司的評級展望均為負面，這正反映出離岸市場當(dāng)前并不缺少揣著鈔票的“金主”。
　　“境外的流動性是非常強的，即便是非投資級的中資房地產(chǎn)商，最近在市場上也發(fā)行了債券?！狈碚f。
　　內(nèi)緊外松的情形自然會將有能力的房地產(chǎn)公司推向境外。在業(yè)內(nèi)人士看來，金地集團選擇此時在港“購殼”上市，無論是長期和短期的側(cè)重點均是在拓展融資渠道上，而且，通過離岸市場，金地集團在地產(chǎn)金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)也必然會更加成熟。
　　但選擇“購殼”融資，房地產(chǎn)公司也實屬迫不得已。畢竟，相比于IPO，“購殼”在成本、風(fēng)險控制以及融資便捷度等方面都不輕松?！耙驗闅す静⒉灰欢ā蓛簟！睆堖h認為，在其他融資方式不多的情況下，房企沒有大道就只能走小道，沒有小道就要披荊斬棘了。
　　
　　海外開發(fā)試水
　　“除了拓展融資渠道外，在香港上市的房企通常也會考慮在海外開發(fā)。但從業(yè)態(tài)上看，項目多是以旅游地產(chǎn)或養(yǎng)生地產(chǎn)為主，專門針對住宅的項目還比較少?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉告訴《英才》記者，“需求主要來自國內(nèi)，比如有房企在韓國、馬來西亞和澳大利亞開發(fā)項目，目的是銷售給國內(nèi)的客戶?！?br/>　　擅長旅游地產(chǎn)開發(fā)的中坤投資集團（以下簡稱中坤）董事長黃怒波近來心情應(yīng)該不錯，其在冰島的地經(jīng)歷幾番周折之后終于有了眉目。據(jù)稱，中坤將以600多萬美元租下300平方公里土地，租期為99年。此前，黃怒波曾向《英才》記者表示，無論是冰島或是美國的農(nóng)場項目，中坤是在為國際旅游度假布局。
　　實際上，中坤的海外項目不只作為度假產(chǎn)品出現(xiàn)，同時也承擔(dān)著作為養(yǎng)生“第二空間”的功能?！爸欣と绻鲳B(yǎng)老地產(chǎn)一定是個大的養(yǎng)老系統(tǒng)，”黃怒波向《英才》記者描繪他的構(gòu)想，“每個景區(qū)的配套服務(wù)會跟上，你可以今年住喀什，明年住冰島，后年住美國，我的地方十幾年住不重復(fù)?！比欢S怒波也表示目前中坤的經(jīng)營重點仍在國內(nèi)。
　　即便身為“世界最大開發(fā)商”，萬科在邁步海外之前也得三思而行。郁亮坦言，盡管現(xiàn)在萬科已成立香港管理部，包括未來將成立美國業(yè)務(wù)推進小組，但還處于試水階段，“項目選址更注重中國人多的地方，”郁亮強調(diào)“任何國際化項目必須有當(dāng)?shù)氐暮献骰锇??！?br/>　　而在張宏偉看來，房地產(chǎn)公司進軍海外時，主要風(fēng)險來自政治層面，應(yīng)首先考慮中國與對方國家關(guān)系的好壞。
　　令人擔(dān)憂的是，眼下國際經(jīng)濟形勢并不容樂觀，這自然為房地產(chǎn)公司投資海外蒙上了一層陰影。另外，從市場容量上看，發(fā)達國家的城市化率已達較高水平，通常在70%以上，行業(yè)發(fā)展空間有限，而經(jīng)濟增速更無法與中國內(nèi)地同日而語，在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在海外的投資回報率自然也令人質(zhì)疑。
　　不過，也有專家指出，海外市場不景氣對于內(nèi)地房地產(chǎn)公司也未必全是壞消息，“在價值被低估的地方和資源被低估的地方，才能夠賺更多的錢，反周期操作可能帶來更大利潤?！?br/>　　而在王宇濤看來，房地產(chǎn)企業(yè)“出?！?，更重要的目的在于學(xué)習(xí)發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營模