“天下武功，唯快不破。”電影《功夫》的臺詞如是說。過去10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展可以用“飛速”來形容，而眾房地產(chǎn)公司在地產(chǎn)江湖中，好似武林中各大門派，經(jīng)歷種種歷練，到今天依然叫得響的，必有一身“自成一派”的本領(lǐng)。
　　坊間稱地產(chǎn)行業(yè)“南有萬科、北有萬達(dá)”，其恰如武俠小說中“少林、武當(dāng)”之勢。雖是笑談，但足以充分反映出兩家房地產(chǎn)公司在業(yè)內(nèi)的影響力。
　　萬科成立至今不到30年的時間，年?duì)I業(yè)收入已從約5800萬元發(fā)展至突破千億元，從一家小型房地產(chǎn)公司發(fā)展到“世界最大”，萬科的“快”有目共睹。
　　然而，房地產(chǎn)行業(yè)形勢風(fēng)云突變。隨著“限購”等一系列調(diào)控政策的出臺，“江湖”一度告急，銷售減速，利潤下滑，行業(yè)由盛夏瞬間進(jìn)入寒冬。此時此景，一味追求快速擴(kuò)張還行得通嗎？
　　2012年中報顯示，萬科上半年累計(jì)銷售金額307.2億元，同比增長53.7%?！叭f科快嗎？”萬科總裁郁亮反問道，“過去幾年很多同行發(fā)展要比萬科快?！?br/>　　從數(shù)據(jù)上來看，此前的三年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率呈逐年下降的趨勢——2009年為0.39，2010年為0.27，2011年為0.25?！叭f科去存貨的速度越來越慢?！薄渡鲜泄矩?cái)務(wù)報表解讀：從入門到精通》的作者景小勇告訴《英才》記者。在如此激烈的市場環(huán)境下，快魚吃慢魚，大魚吃小魚，萬科的確“吃”得很快，但有點(diǎn)兒消化不良，只快不行，還要“吃得好”。
　　企穩(wěn)
　　事實(shí)上，存貨周轉(zhuǎn)率下降的并不只有萬科一家，克爾瑞CRIC分析師楊晶晶告訴《英才》記者，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，全行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都在下降。
　　據(jù)C R I C及中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度萬科的銷售金額約為959億元，再次名列各大房地產(chǎn)公司之首。由此看來，萬科的“減速”或許并不是踩剎車，而更像是在換擋修煉“內(nèi)功”。
　　“萬科青春期長個子階段已經(jīng)過去了，現(xiàn)在進(jìn)入成熟階段了?！庇袅劣么吮扔魅f科進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展時期。
　　銷售企穩(wěn)以及手握幾百億現(xiàn)金，萬科在9月的土地市場上出手頻頻。盡管郁亮稱“下半年是土地供應(yīng)的高峰”、“萬科只會蓋房子賺錢，不買地餓死了怎么辦？”也同時中肯表示“合適就會買”。
　　僅在9月的前6日，萬科拿地總面積已達(dá)254.12萬平方米，超過之前的任何一個月份。而在10月8日，萬科在佛山又拍下一塊商業(yè)、金融用地，成交價格6.5億元。
　　有多家券商分析人士告訴《英才》記者，萬科密集拿地屬正?，F(xiàn)象，其原因是上半年土地儲備過少，現(xiàn)在進(jìn)行補(bǔ)倉。一家3000多億資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，萬科對具體地塊的選擇更注重性價比，不會在意一城一地的得失。
　　“我們現(xiàn)在進(jìn)入城市不是最多的，發(fā)展速度也不是最快的?！庇袅翆Α队⒉拧酚浾哒f道，現(xiàn)在萬科已經(jīng)不再追求規(guī)模的增長，而是在“思考過程中放慢速度”。
　　或許是媒體對于萬科裝修質(zhì)量問題的報道刺激到了管理者，同樣有分析師判斷稱，快速周轉(zhuǎn)會對質(zhì)量產(chǎn)生負(fù)面影響。
　　“如果不做裝修房我們可以少很多的麻煩，可是如果萬科都不能做到很好，那業(yè)主怎么做好？”郁亮表示，萬科現(xiàn)在堅(jiān)定地做裝修房，對于出現(xiàn)的問題也不回避，“不要把質(zhì)量和速度必然聯(lián)系在一起?！?br/>　　
　　郁亮將萬科現(xiàn)在的目標(biāo)概括為“三好”：蓋好房子，做好服務(wù)，有好鄰居。前兩方面在眾多一線房地產(chǎn)公司的宣傳中并不鮮見，而“好鄰居”則將居住環(huán)境的主導(dǎo)權(quán)由開發(fā)商轉(zhuǎn)向了居民自身，倘若把每一個項(xiàng)目看作一個小社會，居民之間的互相信任、互相遵守公約則更具人文和理想色彩。
　　古語云上兵伐謀，其次伐交，最次伐兵。而謀者，世道人心也。萬科的“快”似乎并未單單體現(xiàn)在攻城略地的“兵”上，而頗有“攻心”的意味。
　　加碼
　　對外“攻心”，如果將目光轉(zhuǎn)向萬科內(nèi)部，其分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)則將“職業(yè)經(jīng)理人”制度推上了管理的前臺。
　　公司股東在選擇職業(yè)經(jīng)理人時，往往面臨公司長期利益與職業(yè)經(jīng)理人自身利益之間的矛盾，從而造成經(jīng)濟(jì)學(xué)概念中“逆向選擇”的結(jié)果。“激勵計(jì)劃是股東對于我們管理層的一個激勵，且股權(quán)激勵計(jì)劃對于股東和管理層形成利益共同體具有非常正面的作用?！庇袅粮嬖V《英才》記者。
　　早在6年前，萬科就著手實(shí)施其第一輪股權(quán)激勵計(jì)劃。這份為期3年的計(jì)劃中，對于業(yè)績主要考核指標(biāo)包括年凈利潤增長率超過15%、全面攤薄的年凈資產(chǎn)收益率超過12%等。在推出后的2年時間里，完成指標(biāo)對于萬科毫無壓力，特別是在2007年，凈利潤同比2006年增長高達(dá)116.67%。
　　但伴隨著2008年來襲的世界性金融危機(jī)，萬科的銷售狀況急轉(zhuǎn)直下，無論是凈資產(chǎn)收益率還是凈利潤，都落至低點(diǎn)，凈利潤甚至一度出現(xiàn)負(fù)增長，同比下滑達(dá)15.61%。這也直接造成了其第一輪股權(quán)激勵計(jì)劃不得不終止。萬科的速度不僅慢了下來，甚至出現(xiàn)了“開倒車”的跡象。
　　不過，經(jīng)過一段調(diào)整后，萬科在股權(quán)激勵指標(biāo)上繼續(xù)加碼。顯然是并不滿足或者說不適應(yīng)“慢”。
　　在其2010年出臺的新一輪股票期權(quán)激勵計(jì)劃中，除行權(quán)方式有所更改外，行權(quán)業(yè)績指標(biāo)也有所提高：凈利潤增長率不低于20%、全面攤薄的凈資產(chǎn)收益水平提高不低于14%。
　　在市場調(diào)控期，萬科行權(quán)指標(biāo)的不降反升，招致外界質(zhì)疑其“苛刻”和“步子邁大了”。而郁亮則表示：國內(nèi)A股市場的低迷以及“激勵計(jì)劃復(fù)雜的管理規(guī)則”導(dǎo)致“目前對高管的吸引力并不大”。
　　即便如此，郁亮仍然表示并不會調(diào)低激勵業(yè)績考核指標(biāo)。事實(shí)上，自2009年推出新一輪股權(quán)激勵計(jì)劃以來，萬科均能夠完成相應(yīng)指標(biāo)，因此，業(yè)界也有聲音認(rèn)為：萬科“加碼”加得有理，未來一兩年內(nèi)，在“激勵考核”方面萬科的壓力不