俗話說：安居樂業(yè)。老百姓安居了才能樂業(yè)。
　　俗話又說：民以食為天，民以居為安。吃飯是天大的事兒，住房則關乎能否平平安安過日子。
　　俗話多來自群眾語言，可見住房在老百姓生活中的重要性。中國是個有著幾千年傳承的農耕國家，土地是命根子，土地上再有了房，那就是產業(yè)。
　　自古以來，人們有了錢，甭管是一點點積攢下來的，還是意外發(fā)的橫財，首先想到的就是要買房置地。這種世俗觀念連王侯將相也概莫能外。
　　解放后，土地歸屬國家所有，在城市里，房屋也以公有制為主，有限的私房作為公有制的補充，充其量只起個調劑作用。再經過幾十年的管制和教育，人們對擁有自己房子的欲望已經被極大地弱化。
　　改革開放之后，經濟建設迅速發(fā)展，許多政策有了翻天覆地的變化。住房制度自然也得到了極大的調整和變更。市場經濟了，商品房開始走進人們的生活。住房商品化，居民需要住房就得花錢購買，多年弱化的欲望又重新被點燃，買房成為擺在每個家庭面前的實實在在的問題。
　　上世紀80年代中期，住房制度改革迫在眉睫，然而推廣起來阻力重重。事實上，北京市房改的直接突破口既不是“小步提租”，也不是出售公房，而是來自危房改造。
　　住房商品化伊始：這張大單誰來買？
　　中國是個神奇的國度，中華民族是個智慧的民族。一旦掙脫束縛能量釋放，便什么奇跡都會發(fā)生。住房同樣如此。40歲以上的人大概都會記得改革開放前我們的住房狀況，同樣也能看到如今的城市面貌和我們的住房水平，用巨變來形容絕不夸張。
　　其實這只不過經歷了20多年的時光。
　　對住房問題的重視始自上世紀80年代初。伴隨著改革開放，地產和房產成為理論與實踐都必須跨越的障礙，這也是必須由最高領導層才能解決的問題。中國的住房制度改革由鄧小平提出，并于1985年開始著手解決。這一年的1月16日，國務院總理趙紫陽就改革住房政策問題在國務院會議上提出，研究租金問題要搞個小組。以建設部為主，組織部、勞動人事部、財政部、體改委都要參加。搞出改革辦法后，先在幾個小城市試點，再在全國鋪開。1月22日，全國住房租金改革領導小組成立。
　　2月，房改辦開會，確定了“提高房屋租金，增加工資”方案的試點城市為唐山、蚌埠、煙臺、常州四市（后又增加江門市）。此時，房改的實施內容還局限在房租的提高及如何提高如何補貼上。出售公房與住宅商品化也逐步提上了房改的日程。
　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革在1986年成為焦點，也許并非表明時機成熟，而是表明房改已經刻不容緩。從進程上看，它表現為從提高房租——出售公房——住房商品化。就算是“摸著石頭過河”，也反映出領導層、理論界與平頭百姓對住房共同的思想觀念的轉變。
　　在這種大形勢下，北京市的情況又如何呢？
　　1987年，張百發(fā)副市長發(fā)表了一篇題為《住房制度改革勢在必行》的文章，實際上這大約是篇記者的采訪，標題是編輯部后加的。百發(fā)市長在文章中說：“北京作為首都，解放后黨和政府為解決城鎮(zhèn)居民的住房問題作出了很大努力。到1986年，累計投資100多億元，建成住宅6000多萬平方米，相當于新中國成立初期北京住宅總面積的四倍半……去年竣工交用住宅501萬平方米，創(chuàng)歷史最高記錄。但是，全市的住房供需矛盾仍很尖銳，各種缺房戶有40萬戶，約占城鎮(zhèn)居民總戶數的四分之一，其中嚴重困難戶有10萬戶。有簡陋破舊的危房29片亟待改造?！?br/>　　他說：“現行住房制度可以簡單地概括為統(tǒng)建統(tǒng)配、低租金、高福利。長期以來，這種福利制被當作社會主義優(yōu)越性加以宣揚，結果形成住房等、靠、要，吃大鍋飯。多年來，住宅建設都是只有投入沒有產出，建房越多補貼量越大。這種福利性住房制度，不僅使國家負擔日益沉重，民用建筑業(yè)失去了生機和活力，消費結構畸形發(fā)展，也助長了一些人走后門，拉關系、以權謀房等不正之風?！?br/>　　說到房子，這位多年主管建設的副市長也是一肚子苦衷，他借用其他領導的話說：建房難，分房更難，管房是難上難。這何嘗不是他自己的慨嘆呢？
　　房改要改變舊的住房分配制度，逐步實現住房商品化。換言之，也就是甭管老百姓租房還是買房，都要從自己的口袋里掏錢，但老百姓口袋里有沒有錢，愿不愿意掏就是另一個問題了。
　　城鎮(zhèn)住房制度改革從誕生之日起就決定了它是一項舉步維艱的大工程。
　　北京房改艱難起步
　　面對著從上到下要求房改的呼聲，北京自然無法獨善其身，更何況，北京市新住宅的建設速度雖然走在全國前列，可房改的阻力和復雜程度也居全國之首。
　　雙軌制和多軌制是新中國社會主義的特色。北京的房產管理也是如此，呈多頭管理方式，有軍隊管理的，有中央直屬機關管理的，有央企管理的，有市直機關管理的，有市屬企業(yè)管理的，有房管局統(tǒng)管的，也有各中小企業(yè)自主管理的。管理機構不同，經費來源不同，管理辦法各有千秋，不要說分配數量、福利補貼、維修資金差別很大，就是房屋的租金標準，中央機關企業(yè)也與地方絕對不一樣。
　　既然大家都住的是公房，又都無法買賣，幾十年里住房需求總會有各種各樣的變化，靠什么進行調劑呢？
　　換房成為當時最為有效的途徑。
　　北京市的換房始自新中國成立之初，專業(yè)機構自1973年就已獨立存在，到了1980年正式成立了市換房站，隨后各區(qū)相繼也成立了區(qū)換房站，主要負責居民房屋的調換工作。1982年10月，市換房站在北京市文化宮舉辦了首屆換房大會，至1992年換房總站與市總工會、北京日報社、北京電視臺共舉辦了換房大會11屆，各區(qū)換房站每年還要不定期舉辦幾次換房活動。80年代換房大會幾乎成了全市最為熱鬧的盛會。
　　80年代后期，隨著改革開放，一些居民生活富裕起來，為解決住房窘迫，提高生活質量，貨幣逐漸影響并進入換房領域。由于換房站長期進行的是服務為主、無償換房，執(zhí)行的是1979年制定的“個人換房收費0.30元，單位換房收費1元”的標準，這就使得差價換房，私下交易悄然出現。單位和個人買賣公房使用權的行為初露端倪，絕跡幾十年以倒騰住房為生的“房纖兒”“房蟲子”也死灰復燃。
　　此時，北京市的房地產開發(fā)公司已經有了長足的發(fā)展，不僅數量增多，年竣工量也達到了500多萬平方米，可經營卻是一潭死水。按照政府統(tǒng)配統(tǒng)銷原則，單位建設及銷售要有計委下達的指標，指標每年有限額，不得突破。有錢并急需購房的單位，若拿不到購房指標，也只能向后順延，排隊等候。而此時，那些能力強并善于經營的房地產開發(fā)公司自身有了一定的住宅積累，不單單滿足于出售給單位，它們期待著向更廣領域、更大市場拓展，以期獲得更高利潤，目標自然也就瞄向了一些有錢的個人。
　　一方有需求，一方有供給，在今天看來是水到渠成的事情，而在改革之初卻困難重重。除了購銷的制約，還包括產權的確認，沒有產權證的房子誰敢買？就算出于權宜之計，終究要有個根本的辦法和出路。
　　1988年1月15日，國務院在北京召開了全國住房制度改革工作會議，這是國務院召開的第一次專門討論住房制度改革問題的全國性會議。會議之后，北京市成立了住房制度改革領導小組。
　　北京市的房改試點先從11個單位開始，隨后又擴大至72個單位。經過試點，于1991年底出臺了一系列的措施。
　　在這一階段有三項大的舉措為住宅商品化奠定了基礎。一是完成于1986年5月的首次城鎮(zhèn)房屋全面普查，基本上摸清了北京市城鎮(zhèn)房屋的“家底”。二是于1988年3月18日頒布的《北京市城鎮(zhèn)房屋所有權登記暫行辦法》規(guī)定：凡本市城區(qū)、郊區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內的所有房屋，包括機關、軍隊、企事業(yè)單位的全民所有制房屋，集體所有制房屋，私人房屋，社會團體房屋，均在此次登記之列。對房屋所有權來源清楚，沒有爭議，符合法律和政策，證件齊全，手續(xù)完備的發(fā)給“房屋所有權證”。三是于1988年10月，經北京市編制委員會批準，由市房地產管理局成立的“北京市房地產交易所”，開始嘗試向北京市居民出售新建商品房。
　　意外的突破口：危房改造
　　北京市的住房制度改革雖然緊鑼密鼓地搞起來，但成效遠沒有想象的那么大，頗有些雷聲大雨點小的意味，試點單位的一些成果，推廣起來阻力重重。而最大的阻力還源于得不到廣大群眾的支持，見不到實惠的群眾大多采取觀望態(tài)度，出售公房之初，群眾響應并不積極，房改工作在80年代末呈停滯狀態(tài)。
　　北京市房改的直接突破口既不是“小步提租”，也不是出售公房，卻是來自危房改造。
　　北京市的舊城改造由來已久，由于要改造的是老城居民稠密區(qū)的舊房。這是塊難啃的“骨頭”，資金短缺，只好零敲碎打，因隸屬關系，舊城改造任務大多由房地產管理局承擔。而北京市的房地產開發(fā)公司自成立以來集中進行的是新區(qū)建設，大多在二三環(huán)路以外，相對人少地廣，且回報率高，也便于施展“拳腳”進行集團作戰(zhàn)。開發(fā)公司除了由政府硬性下達的專項任務不得不接受外，對舊城區(qū)的改造興趣不大，原因當然是因為受到諸多方面的限制，規(guī)劃、設計、限高、大市政、拆遷、施工運輸等等，還要與老百姓直接打交道，難度高利潤低，搞不好就要賠錢或貼錢。
　　也正是由于這一原因，舊城改造與新區(qū)建設形成了截然不同的兩種方式，無論是規(guī)劃投資建設竣工諸多方面都有很大差異，二三環(huán)外與城區(qū)內建筑面貌形成強烈反差。望著一幢幢一片片崛起的樓房，漸成農村包圍城市之勢，城內居民心里有著說不清的滋味兒。當時流行著“拆遷拆遷一步登天”的說法，表明老百姓真希望能一下子改善自己的住房條件，可“金窩銀窩也不如自己的狗窩”又調侃式地表達出群眾對于老城區(qū)、老胡同、老宅子故土式的眷戀。
　　然而，老城區(qū)內的房屋大都建造于解放前，長期的福利制使得房屋修繕資金不足，失修失養(yǎng)嚴重。一些地區(qū)破舊危房已經連成片，很難修繕，只能采取臨時性保護措施，讓其不倒不塌，勉強住人。
　　據當時北京市的城鎮(zhèn)房屋普查統(tǒng)計，北京市的平房住宅有3113.62萬平方米，破舊住宅有1400多萬平方米，城區(qū)嚴重損壞的危房有13萬多間，建筑面積近200萬平方米，其中有居民6萬多戶22萬人?！芭f城根、壇根一帶，包括城外關廂是破舊危房集中，四季嚴重積水的地區(qū)。” 由此，北京市確定了27片類似的危舊平房區(qū)，列入亟待改造計劃。
　　對政府來說，舊城改造與新區(qū)開發(fā)相比，顯得更為迫切。畢竟“解?！币赜凇敖饫А?。
　　1988年，北京市為了解決城區(qū)成片的破舊危房，下撥了一筆專項資金，在菊兒胡同、小后倉、東南園開始進行改造試點。試點工程正式被命名為“危房改造”?！拔８摹币沧源四軌蛎皂槻患颖苤M地書寫進政府文件中。
　　三片的危改面積都不很大，政府總計撥付了啟動資金1000萬元。所謂啟動資金，是因為按設想，這筆資金還會收回，再投向下一批危房改造。但從結果來看，這筆資金并沒有收回，市、區(qū)房管部門還不得不又追加了投資。但它產生的社會影響卻很大，特別是由吳良鏞先生設計的菊兒胡同改造，至今為人們津津樂道。危改后的菊兒胡同小區(qū)呈新四合院式建筑，質樸大方，新穎別致，適于當時北京的城市風貌，為此，小區(qū)還獲得了聯合國人居獎。只是菊兒胡同危改只涉及7個院子44戶人家，面積2000多平方米，采取的是住房合作社的辦法，回收資金有限。
　　小后倉的危改則是由西城區(qū)政府負責，區(qū)房管局具體實施。小后倉位于西直門附近的福綏境地區(qū)，是當時西城的主要危改區(qū)，共有居民298戶1064人，房屋595間。這里的房屋多為解放前及解放初的簡易平房，一些是由當年的倉房翻改而成，破舊不堪，積水嚴重，受困擾的居民不僅不愿繳納房租，還要經常上訪上告。1986年有56戶居民聯名向市長寫信，要求盡快解決居住的危舊困問題。正是由于居民有改造的急迫愿望，小后倉危改伊始便得到了轄區(qū)群眾的支持，近300戶千余人的拆遷只用了一個月，有80%的居民是自己找房想辦法進行周轉。因為群眾知道這次危改不是房地產開發(fā)，不是大市政建設，而是由政府出面進行的非營利的改善群眾居住條件的惠民工程。在簽協(xié)議時，就有49戶居民預購了單元住宅51套，以表示對房改和危改的支持。雖然這點兒資金對整個危改工程來說微不足道，但對于那些迫切需要改變居住條件的北京市民來說，表明的是一種心態(tài)上的改變。
　　小后倉危改試點由原市長助理黃紀誠負責，設計師是清華出身并受教于梁思成門下的黃匯女士。黃匯將小后倉設計成錯落有致的灰瓦坡屋頂三至五層建筑，很適合北京人的生活起居習慣?？⒐ず?，小后倉危改區(qū)的人均居住面積也從4.75平方米提高到了7.4平方米。
　　危改上臺階：德政之初
　　1990年4月30日，或許應該是讓許多北京老百姓記住的日子。
　　北京市政府第8次常務會議意外地增加了一項議題，德寶危房改造問題在會議上正式提出。市政府常務會議專題討論危改，這在當時是破天荒第一次。西城區(qū)區(qū)長衣錫群率領著他的危改班子向市領導用文字、圖片、沙盤及真實而完整的幻燈片作匯報，全面展示了德寶地區(qū)的危房現狀。這引起了會議的關注和震撼，會議一致通過了對德寶地區(qū)進行危改的議案。
　　會議研究了危房改造的必要性和可行性，指出北京市的破舊房已經到了非改不可的地步，因此必須投入較大力量在10年之內將舊城區(qū)的破舊危房改造完。為了達到這一目的，在規(guī)劃方面、設計方面、市政方面、稅收方面，盡可能地為危改提供方便，適當放寬限制條件。
　　圍繞著資金回收，會議提出了“一個為主，一個轉移，四個結合”的指導方針，即：危房改造要以各區(qū)政府為主；城市開發(fā)建設重點要從城外轉移到舊城區(qū)以內來；危房改造要與新區(qū)開發(fā)相結合、要與住房制度改革相結合、要與房地產經營相結合、要與保護古都風貌相結合。
　　會議提出了在危房改造中要發(fā)揮國家集體個人3個積極性的要求。并將德寶地區(qū)的危房改造確定為北京市的危改示范區(qū)，由市政府撥付啟動資金2000萬元。
　　消息于第二天見報，當日的《北京日報》在德寶地區(qū)銷售一空，有的人家竟不約而同地買回4份，這在當時是很少見到的景象。老百姓奔走相告，相互詢問危改片的劃定范圍和改造的具體辦法。一時間，危改成為街談巷議的熱門話題。
　　德寶地區(qū)位于西直門外，緊鄰北京展覽館，包括了德寶胡同、小園胡同、新興中巷、新興西巷及西外大街一部分，總占地5.2公頃，有居民998戶4260人。該地區(qū)的房屋多為破舊平房及簡易樓房，還有不少是建設展覽館時遺留的簡易工棚，經整修加固后沿襲為住房。這兒的市政基礎設施極差，低洼積水，有的院子不僅“三級跳”，也根本沒有排水設施。宅前屋后街道上還有許多抗震棚改建的違章簡易房，群眾居住擁擠不堪，生活極為不便。為了改善居住條件，該地區(qū)居民頻頻上訪，意見很大，許多人家長年拒繳房租。而房管部門對于這樣大面積成片的危舊房也難以修繕，只能勉強維持，保證不塌不倒不傷人而已。
　　德寶危改工程匡算下來，最少也需要經費1.2億元，除去市政府先期撥付的2000萬元，區(qū)政府給予的改造經費800萬元，尚有資金缺口9000多萬元，如何籌集到資金并保證改造資金持平，是德寶危改必須解決的問題。為此，德寶危改區(qū)的規(guī)劃設計在首規(guī)委總建筑師程恩健先生的主持下，由市房地局設計院反復平衡，幾易其稿，才最終敲定了方案。
　　危改是由政府實施的惠民工程，目的是要解決對居民生命財產構成威脅的破舊危房，它不同于房地產開發(fā)，不能以改造贏利。更何況在當時的情況下，住房商品化還談不上，居民群眾對房改尚心存疑慮，開發(fā)贏利不過是說說而已。
　　然而要籌集改造資金，根本出路只有進行住房改革，為此市房改辦在德寶改建處專門派駐一個小組，負責房改政策的制定和實施，危房改造的許多新辦法新政策便是從德寶試點并向全市逐步推廣的。
　　由于當年亞運會在北京舉辦，德寶危改工程于11月5日正式開始動遷。12月初，德寶地區(qū)近千戶居民、23個單位、21家個體經商戶全部遷出，沒有出現一戶“釘子戶”。12月5日，現場三通一平，市、區(qū)主要領導兌現承諾，親臨現場參加了開工奠基剪彩儀式。
　　繼德寶危改后，菊兒胡同二期、槐柏樹街、甘雨橋、東花市、安外大街等危改項目相繼開工。到1991年歲末，市政府共批準37片危房改造區(qū)，開工27片150萬平方米，其中有50萬平方米的住宅竣工。
　　北京市的危房改造終于邁出艱難的一步，形成了全面開花的大氣候。
　　借助于危房改造，房改也全面推開，并取得了可喜的成果。
　　住宅商品化終于觸手可及。
　　危改與房改：收拾金甌一片
　　1992年4月30日，德寶危改示范區(qū)竣工，改造后的德寶小區(qū)總建筑面積10萬多平方米，為多層樓房圍合的院落式住宅，坡屋頂，紅瓦白墻，保持了北方民居特色及古都風貌。德寶小區(qū)已建成的9棟住宅樓自“五一”起居民陸續(xù)回遷，另3棟臨街帶底商的住宅樓也進行內裝修。此外，為德寶危改資金平衡而建的德寶飯店也初具規(guī)模，矗立在西外大街，成為一道景觀。
　　當天上午，北京市、區(qū)政府的主要領導來到德寶地區(qū)，向回遷群眾表示祝賀，并為居民代表發(fā)放新居鑰匙。居民代表向北京市政府敬獻了一塊滿含深情的牌匾，上面寫有“改造危房 為民造?！?個大字。
　　北京市的危房改造確實是項為民造福工程，得到了北京市民的擁護和支持，無論是動遷、建設，還是房改資金的回收都相當順利，從而使一些房改政策得以推廣和實施，住宅的商品化也藉此邁出堅實的一步。可以說北京市是以危改促進了房改，又以房改推動了危改。
　　從“雙改”的相互促進上看，似乎有著一定機緣的巧合，而從更深層次來探討，它也是北京市建設發(fā)展的一個從上而下，自下而上相互促進的成功范例。
　　各區(qū)政府是危房改造的重要推動力，危舊破房對它們壓力最大，緊迫感最強，危改成功后，也獲利最多，以區(qū)為主的政策在當時無疑是正確的。市、區(qū)各主管和職能部門在區(qū)政府的督導下，整合力量，簡化程序，特事快辦，極少出現扯皮推諉的現象，為危改的成功作出很大貢獻。
　　隨著危改的推開，不僅各區(qū)都相應成立了危改辦、改建處、開發(fā)公司，危改的范圍也不斷擴大。
　　最有力的證據就是北京市在1985年的統(tǒng)計中共有危房區(qū)29片230萬平方米，而在1990年再次統(tǒng)計時，亟待改造的危房區(qū)竟達到了200片近1000萬平方米。這顯然不是統(tǒng)計數據上的失誤，而是新統(tǒng)計中含有了大量的水分。
　　危改可以享受一些政策優(yōu)惠，四源費（自來水廠建設費；煤氣廠建設費；供熱廠建設費；污水處理廠建設費）、大市政費、營業(yè)稅等諸多方面可以減免緩返，這讓日漸強大的房地產開發(fā)企業(yè)也轉變了對危改的看法，許多開發(fā)公司不失時機地轉而尋求與區(qū)政府在危房改造上的合作。
　　北京市的危改很幸運，它延續(xù)著顧大局的北京市民“拆遷拆遷，一步登天”的童話夢，盡管當時的有些房改及拆遷政策并不完善，帶有許多強制性色彩，可對長期在破舊危房中艱難度日的老百姓來說，已經很知足了。而就在這個童話夢尚未醒來時，1992年的開發(fā)熱和房地產熱便“忽如一夜春風來”，很快席卷了神州大地。
　　這次房地產熱來得迅猛，聲勢浩大，對北京市的危改來說，恰逢其時，讓老百姓更相信危改與改善居住條件的迫切性和必要性，同時它的光環(huán)也暫時遮蔽了危房改造大范圍推開后必然出現的問題與弊端。
　　當1992年底北京市政府赴港招商引來大量外資時，危改成為諸多項目中最吸引港商的大熱門。其中不少是以區(qū)政府名義進行招商的危改項目，門檻較低，監(jiān)管較弱，其首要的目的是為吸引外資，也就附加了一些優(yōu)惠條件。在房地產業(yè)混跡多年的港商太清楚北京城內繁華商業(yè)區(qū)的價值了，許多港商不動聲色地一步步將黃金地塊的“危改”項目低價拿到了手?；蛟S在當時來講是個“雙贏”的局面，但其后所出現的大量拆遷卻摘掉了危改頭頂的光環(huán)，人們發(fā)現它所伴生的是讓各級各類開發(fā)商所能攫取的暴利。
　　話題再回到德寶危改示范區(qū)。1993年新年剛過，在北京市西城區(qū)房地產管理局的大禮堂里舉辦了一場商品住宅拍賣會。在北京尚非健全的房地產市場拍賣商品住宅，這應該是首次。盡管與其后各種場面宏大的拍賣相比，它顯得原始、簡陋、不成熟、程序不盡規(guī)范、操作青澀，但能容納800人的大禮堂里還是座無虛席，市、區(qū)行業(yè)內的主管領導及不少開發(fā)企業(yè)的老總都來捧場看熱鬧。
　　拍賣會共計推出了10套住宅，是德寶改建后剩余的住房。主辦單位對參與競拍者進行了較嚴格的篩選，都是缺少住房的居民個人。拍賣會上每套住宅的競爭都相當激烈，有一套107平方米的三居室住宅從37.7萬元起價，經過了33次競投，最終以77萬元成交，價格約為每平方米7142元。當中買人與家人一道走上拍賣臺，現場領取了房產證時，竟然激動得話語哽咽熱淚盈眶。
　　拍賣會上的10套住宅成交總額為446.2萬元，平均價在每平方米7000元以上，拍賣款全部納入危改回收賬戶。這次拍賣會讓業(yè)內人士包括政府官員都表示震驚，稱見了世面，想不到城里的房子能賣到這么高價。
　　而在改造之初，德寶當地居民按政府優(yōu)惠價購買住房的房價僅為每平方米300元。當時北京二環(huán)附近的房價在每平方米3500～4000元，而稍遠些在三環(huán)附近的房價為2000～2500元。不過這只是停留在紙面上與百姓印象中的數據，實際上對居民個人來說，還可以叫做有價無市，沒有一定的關系或單位背景是買不到商品住宅的。
　　擴大化的危改：孰是孰非？
　　房地產開發(fā)熱和危改的全面推開，讓北京市的城建駛入高速發(fā)展的快車道，幾年前還相對平靜的老城區(qū)似乎轉瞬間到處是工地，到處是塔吊，到處是轟轟隆隆的機器聲，到處是頭戴安全帽操著全國各地口音的民工。
　　北京城在變化，在日新月異地變化，在開足馬力向著現代化大都市的目標飛奔。老北京人面對身邊的變化在驚詫欣喜之余，也有了一些憂慮。他們雖然渴望住進舒適安全現代化的新小區(qū)，但也有著對老城區(qū)的眷戀。面對著到處舊墻面上用白灰水刷出大大的“拆”字，他們惶惑了。
　　危改的全面推開對北京市的城市建設、對房改、對提高居民的生活水平所作出的貢獻是有目共睹的，無疑是一次成功的嘗試。
　　1993年下半年，中國經濟進行宏觀調控，首當其沖被叫停的便是開發(fā)區(qū)圈地熱潮。銀行銀根收緊，房地產開發(fā)公司大整頓，炒房炒地炒樓花的“炒家”們逐漸淡出市場，全國的房地產開發(fā)似乎進入寒冬。但是由危改作為主要支撐的北京房地產業(yè)卻相對幸運，一切還在按部就班地進行，外資繼續(xù)涌入，大部分正規(guī)的開發(fā)公司或與各區(qū)政府聯合，或與港商聯姻，也逐漸將重點轉向了舊城區(qū)的危房改造。由于開發(fā)公司具有豐富的開發(fā)經驗，專業(yè)的開發(fā)隊伍和成熟的經營理念，北京市危改的主力軍不經意間已經轉變?yōu)榉康禺a開發(fā)企業(yè)。出于同樣原因，各區(qū)政府也愿意將危房改造的運轉經營交給專業(yè)的開發(fā)企業(yè)來完成。
　　至1998年，這種由政府掛名，房地產開發(fā)公司實施的危房改造已經成為主流，危房改造的基本性質發(fā)生了變化。于是，許多媒體將危改稱為“變了味兒的危改”“推平頭式的危改”。
　　說危改變味兒，主要變的是什么呢？
　　既然舊城內進行的是成片危房改造，那么什么算危房，什么算危房片呢？
　　按照主管部門對直管公房的傳統(tǒng)規(guī)定，房屋鑒定標準共劃分為5類：一類房是指比較完好的房屋；二類房是指一般完好的房屋；三類房是指一般破損的房屋；四類房是指嚴重破損的房屋；五類房是指危險房。這一檢查和統(tǒng)計是動態(tài)的，房管局每年都要對全部所管房屋進行兩次檢查備案。
　　危改初期，對于成片危舊房改造區(qū)的認定必須符合兩個條件：一是該區(qū)要有70%以上的房屋屬于三、四、五類房；二是該區(qū)要有30%以上的房屋屬于四、五類房。
　　至于危改片有多大則沒有具體規(guī)定，大多以地區(qū)傳統(tǒng)的約定俗成加以圈定或命名。
　　“危房改造以區(qū)為主，城市開發(fā)重點從城外轉移到舊城區(qū)來”的指導方針，在危改初期成果突出，各個城區(qū)最棘手，多年不敢動的危舊房區(qū)陸續(xù)得到改造。可隨著進展，危改擴大化勢所難免。一些質量不錯，結構完好的舊平房、老宅院、名人故居也被無辜地卷入危改之中。當危改受到政績和利益的裹挾時，其他的也只好讓步。
　　北京市危房改造成功的關鍵在于資金平衡，資金平衡最有效的措施來自商品房和商業(yè)房的出售。提高容積率，增加改造面積，減少住宅擴大商用，突破限高，這都是具有極大誘惑的獲得收益的辦法。而更主要的是通過外遷當地居民，通過賺取地區(qū)差價獲得資金支持，而要多獲取地區(qū)差價就必須加大居民外遷數量。
　　曾經有位很成功的開發(fā)公司的老總，被問到成功的關鍵是什么，他回答：第一是土地位置，第二是位置，第三還是位置。這基本也是業(yè)內的共識，一個有了一定基礎的開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)的關鍵在土地，而要獲得最豐厚回報則在于土地的位置。
　　北京的舊城區(qū)恰恰符合這一條件，要在老城區(qū)進行房地產開發(fā)則必須遷出大批的居民，危房改造既符合政策，又符合民意。隨著住宅商品化的發(fā)展，北京城內商品房價格與三四環(huán)外商品房價差也越拉越大。
　　前期危改包括德寶示范區(qū)的成功，并被北京人譽為德政，在于多數居民都能夠回遷，并按優(yōu)惠價格購買了住房，負擔不是很重。外遷居民則出于自愿，主要為增加住房面積，改善住房條件。
　　但當危改全面推開，房地產開發(fā)公司紛紛經手后，一切都逐漸發(fā)生了轉變，外遷為輔變成了外遷為主，而回遷的優(yōu)惠房價也大幅攀升，逼得老城區(qū)的居民不得不大量外遷。而開發(fā)商也正是抓住了這一要訣，借危改賺得盆滿缽滿。
　　危改的大面積推開，無形中將許多權力下放，開發(fā)商的介入使危改從政府行為演化為商業(yè)行為，一些內幕交易、暗箱操作、權力尋租幻化為行業(yè)潛規(guī)則，一些隨便更改設計的“三邊”工程也時不時地會冒出來，這些都給危改帶來了負面影響。
　　據《新京報》披露的統(tǒng)計，1993年～1995年，北京出現了700多家市、區(qū)屬的項目公司，它們舉起參與政府“安危解困”的牌子，以“先劃撥后出讓”的形式拿到了土地使用權。而1992年～1997年，北京市立項的危改片達到114片，近11.8平方公里，占舊城面積的五分之一。
　　當新世紀到來之際，北京市的危舊房成片改造的原有意義實際上已經消失，代之而起的高樓大廈基本上淹沒了原有的街巷、胡同、小平房，特別是在主要街道和地區(qū)，現代商圈、高檔社區(qū)、涉外公寓寫字樓成為地標式建筑。一個現代化的大都市展現在人們面前。
　　危房改造成為歷史，如果還有這一稱謂，也不過是借助于這塊金字招牌對殘存的舊平房的最后圍剿而已。
　　具有相似命運的還有房改，北京市的住房福利分配制度在新世紀到來時已經壽終正寢，表明住房制度改革的歷史任務基本完成，北京市的住房商品化時代已全面來臨。
　　面對著近年來北京市的房價高企不下，老百姓為爭房親人反目，開發(fā)商為爭地豪擲千金，恐怕很少有人會憶及當年危改給人心靈帶來的溫馨與震撼，更很少會有人記得小后倉危改為保護一棵老槐樹削掉了一個樓門的住宅，德寶危改為保證北京展覽館的天際