摘要：房地產(chǎn)業(yè)與城市化進程間存在非常密切的聯(lián)系，城市化進程的推進與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會形成一種相互推動的作用，但從其他國家的發(fā)展狀況以及他們自身的發(fā)展特征上來看，并非房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模越大越好，也并非城市化的進程越快越好，而是要保障城市化進程與房地產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展。本文正是從這一角度對房地產(chǎn)業(yè)與城市化進程間的協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展問題進行了研究。
　　關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)　城市化　協(xié)調(diào)發(fā)展
　　一、城市化進程的階段性劃分
　　城市化是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定程度所引發(fā)的人類生活方式、居住方式等變化的過程，城市化的水平已經(jīng)成為衡量一個地區(qū)經(jīng)濟社會綜合實力和文明程度的重要標志。由于每個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展、文化、歷史等都有其各自的特征，他們的城市化進程也就都呈現(xiàn)出不同的水平與狀態(tài)，但就整個歷史發(fā)展過程來看，城市化進程也遵循著一定的發(fā)展規(guī)律。許多學者對這個問題進行了深入的研究，得出了比較有借鑒意義的劃分方式。比如美國經(jīng)濟地理學家諾瑟姆的“S”典型三分線，我國的學者陳彥光（2005）對諾瑟姆的三階段法進行了修正，提出了四階段劃分方法，將城市化進程劃分為起步期、加速期、減速期、平穩(wěn)期四個階段。楊波等（2006）將城市化進程分為兩個階段，以城市化進程典型的拐點分界，拐點前為城市化進程的前期階段，拐點后為城市化進程的后期階段。
　　本文將采用諾瑟姆對城市化進程的劃分，根據(jù)美國經(jīng)濟地理學家諾瑟姆的研究發(fā)現(xiàn)，一個國家或者地區(qū)城市化水平的變化過程可以概括為一條稍被拉平的“S”型曲線，即把城市化進程分為以下三個階段，如圖1所示，其中Y表示城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎兀瑃為時間。
　　第I階段：城市化水平較低、發(fā)展較慢的初始階段。城市化水平達到10%就證明一個地區(qū)的城市化進程開始啟動，所以在這一階段，城市化率從10%到30%，也就是這階段城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎氐陀?5%，城市發(fā)展緩慢，這一階段經(jīng)歷的時間比較長，這個區(qū)域處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會狀態(tài)。
　　第II階段：人口向城市迅速聚集的中期加速階段。在這一階段，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_到30%以上，農(nóng)村人口大量涌入城市，城鎮(zhèn)人口快速增加，城市規(guī)模擴大，城市化率達到60%—70%。城市聚集趨勢顯著，工業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟和社會生活中占主導地位。受規(guī)模報酬遞增作用的影響，先行工業(yè)區(qū)不斷吸引其周圍區(qū)域的各類資源，并提供各種商品以及服務，充分發(fā)揮了政治和經(jīng)濟的樞紐、核心作用。周邊區(qū)域在他的領導、支配下逐漸把資本和勞動力向核心區(qū)域輸送，中心城市在空間上快速擴展，這種集聚模式推動了集中型城市化的形成。集中型城市化又會使得大城市優(yōu)先發(fā)展，形成大城市化，無論是在人口、資源等流向上大城市都要優(yōu)于中小城市，出現(xiàn)大城市化，也是這一階段的主要特征。
　　第III階段：進入高度城市化以后城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎卦鲩L又趨緩慢甚至停滯的后期階段。在這一階段，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_到70%以上，城鎮(zhèn)人口增長速度下降，城市人口增長處于穩(wěn)定的發(fā)展時期。與上一階段相比，這一階段擴散趨勢顯著。當集聚規(guī)模達到一定規(guī)模以后，市場接近飽和，競爭異常激烈，因此產(chǎn)生規(guī)模不經(jīng)濟的現(xiàn)象，為了尋找新的發(fā)展點，也為縮小區(qū)域間的發(fā)展不平衡，勢必使得資源以及產(chǎn)業(yè)部局由集聚轉(zhuǎn)為分散。
　　就我國的城市化進程而言，進程的真正推進是源自改革開放時期。從1978年開始，我國城市化的速度達到了世界同期的兩倍；但從總體上講，我國城市化的程度仍然較為落后。目前發(fā)達國家平均城市化水平為80%，而我國在2011年年末的城市化率剛剛超過50%，僅處于上文所述的城市化進程中的第II階段。與