于立國

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1 開征物業(yè)稅的意義

開征物業(yè)稅是為了剝離地方政府與土地市場之間的關系。我國的房地產(chǎn)市場之所以扭曲到不可理喻的地步，根本原因是分稅制之后地方政府越來越依靠土地為生，甚至把土地當成謀取部門與個人私利的搖錢樹。開征物業(yè)稅，使地方政府獲得穩(wěn)定的財政收入，是中國房地產(chǎn)市場走向健康的第一步。今后通過稅費改革，通過增值稅改成消費稅等，使地方政府擺脫利益主體的惡劣形象，通過市場公開的健全的稅收獲取生存空間。

2 物業(yè)稅配套措施

2.1 落實物業(yè)稅立法工作

盡快落實物業(yè)稅的立法工作物業(yè)稅的開征涉及到廣大購房消費者的利益，開征物業(yè)稅是大勢所趨，而首先應完成相應的立法工作。比較穩(wěn)妥的辦法是先在試點嘗試實行。然后根據(jù)試點經(jīng)驗進行立法研究，最后完成立法程序。但在此之前，應盡快出臺先行法律《物權法》。因為要征收物業(yè)稅，首先需要確認物權，即財產(chǎn)所有權的歸屬。只有將財產(chǎn)所有權的歸屬關系界定清楚了，才談得上財產(chǎn)所有權的交易。

2.2 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制

為日后開征統(tǒng)一的物業(yè)稅奠定基礎。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的改革主要涉及擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍，實行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌，規(guī)范房地產(chǎn)稅的減免稅政策，修訂計稅依據(jù)，調(diào)整稅率等諸多方面的內(nèi)容。是市場經(jīng)濟條件下通過公平競爭獲取土地使用權的有效方式。它其實也是一個資金門檻，把很多實力弱小、不具備資質的開發(fā)商拒之門外。而開征物業(yè)稅后，不再要求一次性交清地價，于是一些原來不具備資質的開發(fā)商就會爭相涌入這個利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)，從而會嚴重影響其健康發(fā)展。這需要政府從審批管理、監(jiān)督、政策引導等方面來完善土地管理制度，建立一個“精簡、高效、權威、統(tǒng)一”的土地管理體制，為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2.3 建立和完善房地產(chǎn)評估制度

將物業(yè)稅的計稅依據(jù)定為評估價值，勢必要加強房地產(chǎn)評估制度的建設。針對我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在政出多門、政企不分、收費標準不合理以及評估人員素質低等問題。在房地產(chǎn)評估制度中，要加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù)。由于房地產(chǎn)價格評估具有較強的專業(yè)性和技術性，需要建立專門的房地產(chǎn)評估機構和配備專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員。同時，要整頓房地產(chǎn)評估機構，評估機構設置要服從最低征稅成本的原則，具體方式可以靈活掌握。對房地產(chǎn)評估人員應實行資格認證制度。我國目前尚沒有專門的房地產(chǎn)評估機構和評估人員，應著力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師隊伍，從事房地產(chǎn)評估的人員有嚴格的資質要求，不僅要有充分的專業(yè)知識和豐富的實務經(jīng)驗，還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)，為物業(yè)稅的開征作好準備。

2.4 加強和相關部門的配合

稅款要及時、足額入庫，僅靠稅務部門一家是不行的，必須和工商、公安等部門加強聯(lián)系，其他部門有義務相稅務部門提供相關資料。同時要大力發(fā)展計算機的在稅收征管中的作用，盡快開發(fā)計算機軟件，爭取早日實現(xiàn)部門之間的聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)信息資源共享，加強協(xié)作和監(jiān)督。

3 開征物業(yè)稅的幾點建議

中房集團理事長孟曉蘇認為，目前已經(jīng)具備了開征物業(yè)稅的條件，并且提出了分四步走的構想。第一步，商業(yè)地產(chǎn)實行物業(yè)稅。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，轉化成物業(yè)稅很快就可以辦到；第二步是從小產(chǎn)權房起征物業(yè)稅。讓小產(chǎn)權房補交土地出讓金從而合法化，不過小產(chǎn)權房的物業(yè)稅的稅率不宜太低，可以國際慣例交1%-3%；第三步是對高檔房和豪宅征收物業(yè)稅，這個稅率也可以比照國際標準，1%-3%；第四步是向普通居民住房征收物業(yè)稅?！白寭碛泻勒投嗵幾≌亩嘟欢?，房屋價值低的少交稅，無房戶不交稅。”不過，物業(yè)稅開征還有幾個現(xiàn)實問題等待解決。物業(yè)稅開征之后，需要協(xié)調(diào)分配給國家和地方的比例，以及哪些相關稅收將被替代；其次，由于我國房地產(chǎn)評估業(yè)在跨體系評估方面的經(jīng)驗不足，政府每年對所在區(qū)域的物業(yè)進行評估十分困難；最后，物業(yè)稅的出臺還需要經(jīng)過一個立法的過程。

3.1 簡并稅種，為物業(yè)稅的征收打基礎

物業(yè)稅改革的基本框架思路是：將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取物業(yè)稅，并使物業(yè)稅總體規(guī)模與之保持基本相當。實現(xiàn)簡并稅種，構建統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅制，將是今后地方稅務工作的重點。這也是做好物業(yè)稅征收的基礎工作。同時，要完善地方獨立稅制。由于目前土地批租的弊端，使得地方政府為了擴大土地批租量，獲得短期高額收益，往往突擊加大基礎建設力度，越權減免稅收，吸引外商或者民間投資。這種行為，短期來看可以造成當?shù)亟?jīng)濟虛假繁榮，但從長期來看則是巨大浪費，經(jīng)濟資源無法得到合理配置。另一側面政府采取征收物業(yè)稅的辦法后，可以給地方政府一種激勵，使之改變以往那種短視的機會主義行為方式。因為為了保證長期、穩(wěn)定的物業(yè)稅收，地方政府必然將基礎建設投資進行長期規(guī)劃，并注意保持對本地居民物業(yè)的保護，以便保證投資者或者業(yè)主在當?shù)氐拈L期居留。

3.2 物業(yè)稅最好能夠涵蓋所有的不動產(chǎn)

目前，人們在談論物業(yè)稅的時候，往往是將其局限在房地產(chǎn)的范圍內(nèi)，但是，我們進行物業(yè)稅設計時應擴大其適用范圍。一方面，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中明確指出是對“不動產(chǎn)”開征物業(yè)稅，而“不動產(chǎn)”不僅僅只包括房地產(chǎn)，除此之外，還有汽車、船只等；另一方面，將其他不動產(chǎn)和房屋“捆綁”在一起也便于稅收的計征，減少偷稅、漏稅的發(fā)生。之所以要“捆綁”是因為，業(yè)主的房產(chǎn)是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動產(chǎn)與房產(chǎn)一起征稅，能夠有效避免通過改變其他不動產(chǎn)的位置而逃稅的現(xiàn)象發(fā)生。而且，對所有的不動產(chǎn)征收統(tǒng)一的物業(yè)稅可以節(jié)省立法資源，同時在稅收的征納上，可以更方便稅收機關和納稅人，從而節(jié)省人力、財力和物力。

4 結論

通過對物業(yè)稅的研究，我認為，開征物業(yè)稅是市場經(jīng)濟的必然要求，也是中國經(jīng)濟社會發(fā)展的擠要，但目前開征物業(yè)稅的條件還不成熟，仍受制于明晰產(chǎn)權、理順產(chǎn)權關系、整頓評估中介市場、清理房地產(chǎn)稅費、改革土地制度等諸多因素的限制。在過渡期間需要做好以下幾個方面工作：

首先，要把物業(yè)稅改革置于新一輪稅制改革的整體設計之中。因為這次改革的不是個別稅種，而是一個整體的稅制改革。物業(yè)稅幾乎關系到每個城市居民的切身利益，所以，不能只算經(jīng)濟賬，也應該考慮調(diào)控對象的承受能力和社會現(xiàn)實。

其次，發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評估價值在不斷變化，這就給房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。

但是，目前我國的房地產(chǎn)評估機構的數(shù)量還難以適應開征物業(yè)稅的需求，如何合理評估不斷變化的土地和房屋價值，從而征收物業(yè)稅，將是有關方面必須面臨的重要問題。如此情況下，開征物業(yè)稅有可能引發(fā)社會問題。

最后，要從稅基、稅率、稅種上全面考慮，力求把整個管理體系理順。當前我國房地產(chǎn)稅制中存在的突出問題是稅基太窄、稅種太多、稅率太高、重復征稅嚴重。而美國正好和我國相反，其稅基很寬、稅種很少、稅率不高、免稅范圍很小，其做法值得我國借鑒。目前當務之急是為開征物業(yè)稅創(chuàng)造條件，而不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，要標本兼治，以免走彎路。

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