顧駿華

（浙江大學(xué)城市學(xué)院，浙江 杭州 310000）

淺析存款準(zhǔn)備金率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

顧駿華

（浙江大學(xué)城市學(xué)院，浙江 杭州 310000）

存款準(zhǔn)備金率又稱(chēng)為存款準(zhǔn)備金的比例，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。本文通過(guò)對(duì)存款準(zhǔn)備金率與杭州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的對(duì)比進(jìn)行分析，得出提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響并不顯著，房?jī)r(jià)暫時(shí)仍然不會(huì)有較大的降幅等結(jié)論。

存款準(zhǔn)備金；房地產(chǎn)；流動(dòng)性過(guò)剩

存款準(zhǔn)備金是中央銀行（中國(guó)人民銀行）根據(jù)法律的規(guī)定，要求各商業(yè)銀行按一定的比例將吸收的存款存入在人民銀行開(kāi)設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶(hù)，對(duì)商業(yè)銀行利用存款發(fā)放貸款的行為進(jìn)行控制。商業(yè)銀行繳存準(zhǔn)備金的比例，就是準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金是為了限制金融機(jī)構(gòu)信貸擴(kuò)張并保證客戶(hù)能夠提取存款和資金清算需求而存在的。存款準(zhǔn)備金率又稱(chēng)為存款準(zhǔn)備金的比例，由中央銀行決定，是中央銀行貨幣政策的重要組成部分。

一、我國(guó)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況分析

我國(guó)存款準(zhǔn)備金從2008年1月至2008年9月直線上升，從1月的15%達(dá)到9月的17.50%，攀升了1.167倍。2008年10月至2009年的12月，存款準(zhǔn)備金經(jīng)過(guò)幾度波折之后略有下降，最后穩(wěn)定在15.50%。在此之后的時(shí)間里存款準(zhǔn)備金一路飆升至2011年4月的20.4%。提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)大約將一次性?xún)鼋Y(jié)商業(yè)銀行流動(dòng)性1500億元。因此，商業(yè)銀行可以使用出售流動(dòng)性較高的國(guó)債、金融債券和央行票據(jù)等資產(chǎn)來(lái)對(duì)沖提高存款準(zhǔn)備金率對(duì)流動(dòng)性帶來(lái)的沖擊。但長(zhǎng)久頻繁的提高存款準(zhǔn)備金率必定會(huì)使商業(yè)銀行在貸款業(yè)務(wù)中更加謹(jǐn)慎，放緩貸款增長(zhǎng)速度。

二、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

存款準(zhǔn)備金率政策的效用具體體現(xiàn)在它對(duì)商業(yè)銀行的信用擴(kuò)張能力的控制、對(duì)貨幣乘數(shù)的調(diào)節(jié)上。由于商業(yè)銀行的信用擴(kuò)張能力與中央銀行投放的基礎(chǔ)貨幣量存在著乘數(shù)關(guān)系，而乘數(shù)的大小則與存款準(zhǔn)備金率成反比。若中央銀行提高法定存款準(zhǔn)備金率，會(huì)降低整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減，商業(yè)銀行在這一政策作用下必須立即作出反應(yīng)，盡管商業(yè)銀行可以首先選擇出售有價(jià)證券彌補(bǔ)流動(dòng)性的不足，但中期看，其貸款業(yè)務(wù)不可能不作相應(yīng)調(diào)整，至少貸款增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩。

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金各種來(lái)源的數(shù)量和比例中，“自籌資金”、“國(guó)內(nèi)貸款”和“其他資金來(lái)源”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源，其中“國(guó)內(nèi)貸款”和“其他資金來(lái)源”約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的70%左右，從理論上來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行為滿(mǎn)足提高存款準(zhǔn)備金率的要求，控制貸款增長(zhǎng)速度，甚至收緊貸款，必將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性帶來(lái)壓力。同時(shí)，商業(yè)銀行還會(huì)在房地產(chǎn)按揭貸款中，將更嚴(yán)格地執(zhí)行首付款比例要求，這樣必然使得大量開(kāi)發(fā)商或購(gòu)房者難以獲得銀行或者其他信貸機(jī)構(gòu)的貸款而減少房地產(chǎn)銷(xiāo)售額，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的過(guò)度投資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展。

但實(shí)際情況并非能夠如同理論般的使房地產(chǎn)業(yè)的泡沫大幅度減少，由表1和圖1可知，存款準(zhǔn)備金率的變化在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，2008年到2009年，存款準(zhǔn)備金率下降后房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額有過(guò)一次大幅度的增加；2010年至2011年4月，存款準(zhǔn)備金率不斷上升的過(guò)程中銷(xiāo)售額有過(guò)幾次大幅度的降低。但是，存款準(zhǔn)備金一旦趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額又會(huì)迅速反彈，長(zhǎng)期來(lái)看這兩者并不存在一定的相關(guān)關(guān)系。

通過(guò)上述分析可知，存款準(zhǔn)備金調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)只存在短期影響，并不能對(duì)其造成決定性打擊，房地產(chǎn)業(yè)泡沫依然存在。原因是多方面的，主要有以下三個(gè)：

1.存款準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)確實(shí)能夠在一定程度上緩解流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題，收縮流動(dòng)性可以減少銀行信貸，貸款給居民的錢(qián)會(huì)大幅度減少，但銀行會(huì)放貸給一些信用好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其面對(duì)的消費(fèi)群體大多是高端消費(fèi)者，購(gòu)房貸款需求相對(duì)較小，因此，在房產(chǎn)商能夠提供優(yōu)良房源的情況下，這部分的銷(xiāo)售額就不會(huì)降低，而大多數(shù)的居民貸款會(huì)被收縮，從而造成中低收入層次居民無(wú)款可貸的情況。但是從房?jī)r(jià)的現(xiàn)有水平來(lái)看，大多數(shù)銷(xiāo)售依然建立在高端消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的抗通脹與保值性的信賴(lài)之上，加上通脹率的不斷高升，房?jī)r(jià)無(wú)較大起伏，暫時(shí)不會(huì)大跌的形勢(shì)已然明朗。

表1 2008年1月－2011年4月存款準(zhǔn)備金率與杭州市房地產(chǎn)銷(xiāo)售額對(duì)比表

圖1 存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的關(guān)系圖

2.人民幣持續(xù)升值，使得國(guó)內(nèi)外居民及企業(yè)千方百計(jì)的將外幣流入我國(guó)，其中包括各種合法、非法的渠道。由于前幾年房地產(chǎn)的過(guò)快發(fā)展，部分外國(guó)人甚至認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)每年收益率能夠穩(wěn)定保持在25%，因此，將外幣兌換為人民幣后在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)住房，以獲取收益。這一情況會(huì)明顯造成流動(dòng)性貨幣大幅度上升，并且可能造成人民幣不斷攀升，使得國(guó)家宏觀調(diào)控政策趨于無(wú)效化，成為房地產(chǎn)業(yè)抗跌的原因之一。

3.由于國(guó)家對(duì)“地根”與“銀根”的不斷緊縮，部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行合并，進(jìn)行資源整合（包括土地資源）、上市融資（以此減輕“銀根”壓力）以獲得資金支持。合并整合之后的房地產(chǎn)企業(yè)更加強(qiáng)大，能夠騰出更多的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新與投資，并且創(chuàng)造出更加高端的商品房，提供給高端消費(fèi)者。更加新穎優(yōu)質(zhì)的房源則又為掀起新一波的房產(chǎn)熱潮做好了鋪墊。

三、小 結(jié)

綜上所述，存款準(zhǔn)備金率的頻繁上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)能起到一定的制約作用，但是效果并不理想，只是短期的。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)就目前情況而言保持現(xiàn)有的房?jī)r(jià)水平仍然不是難題。而如何抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展現(xiàn)已成為了國(guó)家宏觀調(diào)控的一個(gè)新的難題。由于再貼現(xiàn)業(yè)務(wù)政策具有較大的局限性，即央行處于被動(dòng)角色和短期只能不呈現(xiàn)出一定的變化，短期的存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)提升已經(jīng)難以避免，但隨著其不斷上調(diào)，普通居民將會(huì)出現(xiàn)無(wú)款可貸的局面。因此，國(guó)家政策中除了抑制房?jī)r(jià)外也應(yīng)該要體現(xiàn)出為部分中低層次居民解決無(wú)房可住、購(gòu)房難的問(wèn)題，建議政府進(jìn)一步完善當(dāng)前的住房體系，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的投入，適當(dāng)增加中小戶(hù)型住房的供應(yīng)量，改善民生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。此外，應(yīng)更有效地抑制通貨膨脹與人民幣的不斷升值問(wèn)題，減少?lài)?guó)際資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也是抑制房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的一個(gè)重要途徑。

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周群艷）