任木榮，彭廣建

（1．湖南工程學(xué)院 經(jīng)濟管理學(xué)院，湖南 湘潭 418000；2．吉首大學(xué) 體育科學(xué)學(xué)院，湖南 吉首 416000）

基于多變量協(xié)整的房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控實證分析

任木榮1，彭廣建2

（1．湖南工程學(xué)院 經(jīng)濟管理學(xué)院，湖南 湘潭 418000；2．吉首大學(xué) 體育科學(xué)學(xué)院，湖南 吉首 416000）

論文以房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的代表變量，代表土地控制變量的為土地供應(yīng)量，代表信貸控制變量的為銀行對房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)貸款總額，代表間接金融控制變量的為M2與各期利率，使用2003年第一季度至2010年第四季度的季度數(shù)據(jù)，運用多變量協(xié)整方程對我國房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控進行實證研究。實證結(jié)果表明：土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)信貸總量、貨幣供應(yīng)量都對房地產(chǎn)投資有正面的積極影響，其中貨幣供應(yīng)量的影響效果最為顯著，土地供應(yīng)次之，信貸供應(yīng)量的影響最小，同時土地供應(yīng)量、信貸供給水平與貨幣供應(yīng)量均為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的格蘭杰因。由此可見，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資與貨幣政策與土地政策關(guān)系極為緊密，通過調(diào)整貨幣政策與土地政策可以有效地控制房地產(chǎn)業(yè)的投資水平，從而對房地產(chǎn)投資進行有效的調(diào)控。

房地產(chǎn)投資；協(xié)整；格蘭杰檢驗；宏觀調(diào)控

一、引言及文獻

近年來，伴隨著經(jīng)濟高速增長的是我國各大中城市普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、增長速度過快、占固定資產(chǎn)投資比重過高的問題?！笆濉逼陂g，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額突破5．3萬億元，年均增長率高達26%。房地產(chǎn)投資過熱早已引起了政府與理論界的高度關(guān)注。為防止局部性投資增長過快的問題演變成全局性問題，中央政府從2009年底開始實施一系列房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施，2011年雖然房地產(chǎn)市場陷入低迷，但據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2011年1－10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資49923億元，同比增長31．1%。其中，住宅投 資 35832 億 元，增 長34．3%。關(guān)于房地產(chǎn)投資的研究，學(xué)者們比較關(guān)注的是其與經(jīng)濟增長的關(guān)系，如皮舜，武康平基于面板數(shù)據(jù)采用格蘭杰因果檢驗?zāi)Ｐ?，得出了我國區(qū)域房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長之間在1994－2002年之間存在著雙向因果關(guān)系［1］。寧焱、許鵬（2008）運用VAR模型研究了房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間相互影響的關(guān)系。實證分析表明房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長有著很大的貢獻，同時國內(nèi)生產(chǎn)總值增長也影響了房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資［2］。黃忠華等采用省級面板數(shù)據(jù)，分析全國及區(qū)域?qū)用娣康禺a(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響。研究結(jié)果顯示：無論在全國還是區(qū)域?qū)用?，房地產(chǎn)投資都能引起經(jīng)濟增長；房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的貢獻和影響存在區(qū)域差異；房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的影響依賴于地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平［3］。梁云芳等（2006）指出，近年來，房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟兩者之間互動關(guān)系有一個結(jié)構(gòu)性的變化，由于利率缺乏彈性，通過利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場，成效不大，但是信貸規(guī)模的變化對房地產(chǎn)投資有較大的影響。房地產(chǎn)投資的沖擊對經(jīng)濟增長具有長期影響，而且對相關(guān)行業(yè)的拉動作用也比較大［4］。從文獻的結(jié)果來看，絕大部分研究都支持房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長的積極作用，以及經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)投資的拉動，但大部分都是從解釋經(jīng)濟增長的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)投資進行實證研究的文獻很少，本文將從土地控制變量、信貸控制變量、間接金融控制變量這三個方面實證分析房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控。

二、房地產(chǎn)投資概況

房地產(chǎn)投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資兩類，這里的房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)投資，即開發(fā)商從購買土地使用權(quán)開始，通過項目策劃、規(guī)劃和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場進行銷售來收回投資，實現(xiàn)獲取投資收益的目標(biāo)?？傮w看來，我國的房地產(chǎn)投資一直保持較快增長，從1986年的3120．6億元飛躍到2010年的278140億元。

以SE代表房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，RG表示固定資產(chǎn)投資增長速度，RF表示房地產(chǎn)投資增速，把三個指標(biāo)的變化軌跡在同一個圖中表示如下。

從圖中可以看出：我國的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在逐步上升，2004年達到18．7%后有所下降，2007年又達到創(chuàng)記錄的23．6%；房地產(chǎn)投資的增長速度與固定資產(chǎn)投資的增長速度的趨勢基本吻合，但房地產(chǎn)投資的增長速度波動更為劇烈，在大多數(shù)年份，房地產(chǎn)投資的增長速度超過了固定資產(chǎn)投資的增長速度，從2000年起，房地產(chǎn)投資的增長速度達到21．5%，2003年更是達到了30．3%，在隨后的幾年中增長速度一直維持在高位水平（20%）以上，尤其是2007年，在固定資產(chǎn)投資負(fù)增長（－2．4%）的背景下，房地產(chǎn)投資增速達到了30．2%，受全球金融危機的影響，2009年房地產(chǎn)投資增速下降為16．1%，2010年迅速上升至33．2%，在宏觀經(jīng)濟增速下滑的情況，2011年1－10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資卻高達49923億元，同比增長31．1%，很明顯，我國的房地產(chǎn)投資已經(jīng)處于過熱狀態(tài)。

表2－1 我國的房地產(chǎn)投資與固定投資以及同比比增長速度

圖2－1 我國房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資增速折線圖

三、實證分析

（一）數(shù)據(jù)選取與處理

本文選用房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的代表變量，代表土地控制變量的為土地供應(yīng)量，代表信貸控制變量的為銀行對房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)貸款總額，代表間接金融控制變量的為M2與各期利率。研究的數(shù)據(jù)區(qū)間是2003年第一季度——2010年第四季度，數(shù)據(jù)來源：wind金融數(shù)據(jù)庫，均為季度數(shù)據(jù)①各類指標(biāo)的數(shù)據(jù)選取均來自wind金融數(shù)據(jù)庫。原數(shù)據(jù)為月度累積數(shù)據(jù)，由于每年的元月份數(shù)據(jù)缺失，本文以季度為單位進行加總整理。。LTZ、LDK、LM2、LR、LTD分別表示對數(shù)化處理后的房地產(chǎn)投資、貸款、M2、利率、土地供應(yīng)量。

（二）時間序列平穩(wěn)性的單位根檢驗

運用ADF方法對各個變量的單整性進行單位根檢驗，對LTZ、LDK、LM2、LR、LTD等變量單位根的檢驗結(jié)果見表3－1。

（c，t，n）表示單位根檢驗類型，c表示截距，t表示時間趨勢，n表示滯后階數(shù)。滯后階數(shù)的選擇是根據(jù)AIC準(zhǔn)則，所選的滯后階數(shù)使得AIC值最小。所有的分析使用eviews6．0完成。

檢驗結(jié)果顯示，所有變量原序列的統(tǒng)計量的ADF絕對值均低于5%臨界水平，這說明原序列在5%的顯著性水平均接受零假設(shè)H0，因此，所有的原序列都是不平穩(wěn)的。五個變量系列在經(jīng)過一差分后，其中ΔLTZ、ΔLR、ΔLDK的ADF統(tǒng)計量在1%水平顯著，ΔLM2、ΔLTD的統(tǒng)計量則在5%的水平顯著，這說明四個序列的一階差分序列是平穩(wěn)的，因此可以得出的結(jié)論是，LTZ、LDK、LM2、LR、LTD都是一階單整序列，即I（1）。

（三）協(xié)整關(guān)系檢驗

運用Johnsen（l988）和Juselius（1990）所提出的Johnsen檢驗對本文的多變量系統(tǒng)進行檢驗。檢驗LTZ、LDK、LM2、LR、LTD之間的協(xié)整關(guān)系［5］。根據(jù)A1C信息準(zhǔn)則，VAR模型中的自回歸滯后階數(shù)應(yīng)取為1，另外，由于各個變量具有明顯的確定性趨勢，因此將協(xié)整方程設(shè)定為含截距項。采用Johnsen檢驗的最大特征值法，協(xié)整檢驗結(jié)果見表3－2。

表3－1 LTZ、LDK、LM2、LR、LTD等變量單位根的檢驗結(jié)果

表3－2 LTZ、LDK、LM2、LR、LTD之間的協(xié)整檢驗結(jié)果

在5%置信水平上，協(xié)整檢驗表明：LTZ拒絕與LDK、LM2、LR、LTD之間不存在協(xié)整關(guān)系，存在兩個協(xié)整方程。

（四）協(xié)整方程

表3－3 協(xié)整方程系數(shù)及各統(tǒng)計量

回歸方程擬合優(yōu)度較高，方程整體較為顯著，DW值大于臨界值，表明回歸方程不存在低階殘差自相關(guān)，但利率前的系數(shù)通不過顯著性檢驗，故剔除利率后再次進行回歸。

表3－4 剔除利率后再次協(xié)整檢驗的結(jié)果

在5%置信水平上，協(xié)整檢驗表明：LTZ拒絕與LDK、LM2、LTD之間不存在協(xié)整關(guān)系，存在唯一協(xié)整方程。

表3－5 協(xié)整方程結(jié)果

由回歸方程可以看出：土地、信貸、貨幣供應(yīng)量都對房地產(chǎn)投資有正的積極影響，其中貨幣供應(yīng)量的影響效果最為顯著，土地供應(yīng)次之，信貸供應(yīng)量的影響最小，由此可見，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資與貨幣政策與土地政策關(guān)系極為緊密，通過調(diào)整貨幣政策與土地政策可以有效地控制房地產(chǎn)業(yè)的投資水平從而對房地產(chǎn)投資進行有效的調(diào)控。

（五）格蘭杰因果檢驗

1．長期因果關(guān)系

表3－6 長期因果關(guān)系檢驗

可見，從長期來看，在滯后兩階的情況下，土地供應(yīng)量、信貸供給水平與貨幣供應(yīng)量均為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的格蘭杰因。吳煥軍（2011）的研究結(jié)果也認(rèn)為，土地政策只對房地產(chǎn)供應(yīng)方面的作用較為顯著，且存在滯后性，需要與其他政策組合起來進行運用［6］。

表3－7 短期因果關(guān)系檢驗

從短期來看，在滯后兩階的情況下，土地供應(yīng)量、信貸供給水平與貨幣供應(yīng)量均為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的格蘭杰因（10%的置信水平）。

總之，無論是從短期還是長期來看，土地供應(yīng)量、信貸供給水平與貨幣供應(yīng)量均為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的格蘭杰因，從而為決策部門通過控制“地根”與“銀根”來調(diào)控房地產(chǎn)投資水平提供了有力的依據(jù)。

四、結(jié)論

1．土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)信貸總量、貨幣供應(yīng)量都對房地產(chǎn)投資有正的積極影響其中貨幣供應(yīng)量的影響效果最為顯著，土地供應(yīng)次之，信貸供應(yīng)量的影響最小，同時土地供應(yīng)量、信貸供給水平與貨幣供應(yīng)量均為房地產(chǎn)業(yè)投資水平的格蘭杰因。由此可見，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)投資與貨幣政策與土地政策關(guān)系極為緊密，通過調(diào)整貨幣政策與土地政策可以有效地控制房地產(chǎn)業(yè)的投資水平從而對房地產(chǎn)投資進行有效的調(diào)控。從實踐來看，在國際金融危機背景下我國實行的適度寬松的貨幣政策再次有力推動了房地產(chǎn)投資，2009年我國房地產(chǎn)市場地王頻現(xiàn)，投資熱情再度高漲。

2．土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)信貸總量調(diào)控工具對房地產(chǎn)的供給具有決定性的影響。

國家的系列宏觀調(diào)控政策，減緩了固定資產(chǎn)的投資速度，尤其是減緩了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，抑制了房地產(chǎn)的過度發(fā)展，保證了國家經(jīng)濟持續(xù)健康的發(fā)展。但是房地產(chǎn)市場較低的供給水平和市場需求的巨大剛性，造成了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的偏緊，再加上消費者預(yù)期的不斷提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場房價不斷上漲，這也許就是自2003年以來我國房價“越調(diào)控越漲高”的重要原因。

3．利用土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)信貸總量調(diào)控工具調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)投資建設(shè)規(guī)模具有滯后性

因為控制土地一級市場上的土地出讓量與銀行貸款額度影響的是新開工的房地產(chǎn)面積，對在建面積影響有限，而新開工面積房產(chǎn)形成市場供給需要一年甚至幾年的時間。

［1］皮舜．房地產(chǎn)市場發(fā)展和經(jīng)濟增長間的因果關(guān)系——對我國的實證分析［J］．管理評論，2004（3）．

［2］寧焱，許鵬．房地產(chǎn)投資、固定資產(chǎn)投資和關(guān)系研究［J］．武漢理工大學(xué)學(xué)報，2008（6）．

［3］黃忠華．房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長——全國及區(qū)域?qū)用娴拿姘鍞?shù)據(jù)分析［J］．財貿(mào)經(jīng)濟，2008（8）．

［4］梁云芳等．房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的實證分析［J］．中國社會科學(xué)，2006（3）．

［5］李子奈，葉阿忠．高級計量經(jīng)濟學(xué)［M］．北京：清華大學(xué)出版社，2000．

［6］吳煥軍．土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的政策效果評價［J］．中南財經(jīng)政法大學(xué)學(xué)報，2011（11）．

F830．572

A

1008-2603（2012）02-0036-06

2011-12-26

湖南省軟科學(xué)重點項目“長株潭兩型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究”（項目編號：2011ZK2013）。

任木榮，男，湖南工程學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院教師，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)博士后。

王 荻）