徐卓航

隨著城市居住區(qū)域的變遷，新建小區(qū)規(guī)模擴(kuò)大、居民消費(fèi)能力的提高，近兩年間社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)也日漸多樣化。社區(qū)商鋪因此成為潛力最大的商鋪類型之一。不過，也正因?yàn)樯鐓^(qū)商鋪業(yè)態(tài)的多樣化，使得一些在地段、消費(fèi)群體等方面都有一定優(yōu)勢(shì)的社區(qū)商鋪，最終卻沒能形成較好的回報(bào)收益。

不同業(yè)態(tài)需定位

應(yīng)該說，社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃是開發(fā)商、投資者和后期經(jīng)營(yíng)者都必須仔細(xì)考察的，這牽涉到三方共同的利益。投資者在考察整個(gè)投資行為的初期，也就必須考察社區(qū)商鋪整個(gè)的環(huán)境，以關(guān)注其業(yè)態(tài)規(guī)劃和今后發(fā)展的前景。

最基本的，社區(qū)規(guī)模大小、入住率高低都會(huì)直接影響到這個(gè)社區(qū)商鋪的未來發(fā)展。中小型的社區(qū)商業(yè)，更多應(yīng)本著服務(wù)于社區(qū)居民的理念進(jìn)行，投資者一定要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃是否符合社區(qū)居民的生活需要。小型的社區(qū)商業(yè)，以超市、煙酒、小食品、小百貨、快餐店、小型咖啡廳、洗衣店、美容美發(fā)店等為主的基本生活服務(wù)配套商業(yè)業(yè)態(tài)。對(duì)于大型或中高檔社區(qū)而言，則在滿足基本生活需要的基礎(chǔ)上需要有主力店的業(yè)態(tài)規(guī)劃或者以商業(yè)百貨品牌店進(jìn)駐。

進(jìn)一步而言，居民的生活標(biāo)準(zhǔn)和消費(fèi)習(xí)慣也與社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)有較大的關(guān)聯(lián)。業(yè)主的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣、年齡及職業(yè)特點(diǎn)無疑都會(huì)影響該地區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)和發(fā)展。比如某小區(qū)的業(yè)主平均年齡在30歲，那么該地區(qū)的商鋪會(huì)比較適合開辦咖啡廳、快餐店、練歌房等，滿足年輕人娛樂休閑的需求。相反，如果業(yè)主以普通階層的成家人士居多，那么這一地區(qū)的商鋪就應(yīng)以開設(shè)中低檔的大眾餐館為主。

更為重要的還有業(yè)態(tài)配比的合理性。假如在一個(gè)容納500至600戶的小區(qū)內(nèi)，開了十幾家美容美發(fā)店或超市，同一業(yè)態(tài)的商鋪超過了小區(qū)內(nèi)整體居住人群的總消費(fèi)水平，形成超負(fù)荷消費(fèi)，那么，這樣的社區(qū)商鋪總體經(jīng)營(yíng)情況都不會(huì)好，最終要有部分投資者撤退。

關(guān)注規(guī)劃與發(fā)展

除地段因素外，商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑本身設(shè)計(jì)的合理性也是影響社區(qū)商業(yè)能否成功的重要部分。一方面，投資者在考察初期就要對(duì)開發(fā)商的開發(fā)實(shí)力以及背景進(jìn)行評(píng)估，開發(fā)商今后的發(fā)展策略、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是否有明確詳細(xì)的內(nèi)容也要逐一了解清楚。因?yàn)樵谫?gòu)買商鋪的時(shí)候，除非有強(qiáng)大的主力店已經(jīng)確定進(jìn)駐，否則就必須謹(jǐn)慎考慮購(gòu)買時(shí)機(jī)。從低風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，選擇社區(qū)建設(shè)較為完善、銷售進(jìn)程完成大半的項(xiàng)目為合適，盡量避免開盤不久、分期銷售的社區(qū)。

在考察了業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃之后，投資者還應(yīng)考慮到實(shí)際運(yùn)作中的合理性。許多社區(qū)商鋪在設(shè)計(jì)之初并未考慮建成后適應(yīng)何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致一些商家難以入住，如超市對(duì)凈高和荷載的要求，餐飲對(duì)排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對(duì)安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對(duì)空調(diào)外機(jī)位、停車位、電力負(fù)荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設(shè)計(jì)中，則建成后的招商難度較大。一般來說，店鋪的商業(yè)價(jià)值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會(huì)用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會(huì)選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營(yíng)將十分困難。