周秀群

(鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 鄭州 450052)

需求是在一定的時(shí)期，在既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的商品數(shù)量。可以理解為，需求在價(jià)格既定的前提下，取決于人們的購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)力兩個(gè)因素:

需求=購(gòu)買(mǎi)意愿×購(gòu)買(mǎi)力

只有購(gòu)買(mǎi)意愿而不具備購(gòu)買(mǎi)力，只能是需要，而不是需求。如果市場(chǎng)上對(duì)需求的分析，不顧購(gòu)買(mǎi)力而一廂情愿將需要當(dāng)成需求，將造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的錯(cuò)誤導(dǎo)向。

一、購(gòu)買(mǎi)意愿

在許多文章中將不具備購(gòu)買(mǎi)力的需要說(shuō)成需求，這些文章從各種角度分析了其形成的原因:有人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)造成膨脹的住宅需求;城市區(qū)域發(fā)展進(jìn)程加速形成的住宅需求;城市居民消費(fèi)水平上升改善居住條件形成的住宅需求。也從多種角度分析了這種需求的剛性:有中國(guó)人成家立業(yè)、娶妻生子等文化觀(guān)念決定的購(gòu)房特別偏好，還有這種需求的無(wú)可替代性，以及土地資源逐漸稀缺導(dǎo)致的需求剛性。這些需求分析，忽視了人們的購(gòu)買(mǎi)力因素，本文為示區(qū)別稱(chēng)其為購(gòu)買(mǎi)意愿。無(wú)疑，中國(guó)人對(duì)房子的購(gòu)買(mǎi)意愿是很強(qiáng)烈的，但不能將強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)意愿與需求混為一談。

二、購(gòu)買(mǎi)力

再?gòu)?qiáng)的購(gòu)買(mǎi)意愿，如果不具備購(gòu)買(mǎi)力就不能形成需求。

購(gòu)買(mǎi)力取決于人們的收入和房產(chǎn)的價(jià)格，用在一定價(jià)格水平下人們現(xiàn)有的收入水平扣除必須的生活消費(fèi)后能夠購(gòu)買(mǎi)的房子面積來(lái)反映。這里假定人們的可支配收入扣除必須的生活消費(fèi)以外剩余的錢(qián)都用來(lái)買(mǎi)房子。購(gòu)買(mǎi)力用每年的人均能夠購(gòu)買(mǎi)房子面積Q來(lái)表示，房子價(jià)格用P表示，則購(gòu)買(mǎi)力可以表示為下式:

Q——房子的購(gòu)買(mǎi)面積。單位:平方米

P——房子的價(jià)格。單位:元/每平方米

以鄭州為例:2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，人均消費(fèi)性支出9700元。

在收入既定的前提下鄭州市房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力間的關(guān)系可繪制出購(gòu)買(mǎi)力曲線(xiàn)，見(jiàn)圖1。

圖1 購(gòu)買(mǎi)力曲線(xiàn)圖

購(gòu)買(mǎi)力曲線(xiàn)顯示購(gòu)買(mǎi)力隨房?jī)r(jià)增加而下降，隨收入增加而增加。

2010年，鄭州市11月份的平均房?jī)r(jià)4850元/平方米，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15732元，人均消費(fèi)性支出9700元，因此2009年鄭州市人均購(gòu)買(mǎi)力為1．24平方米，按照一家三口計(jì)算，平均每年每個(gè)家庭能夠購(gòu)買(mǎi)大約3．7平方米住房。在保證人均剩余收入增長(zhǎng)速度等于房子價(jià)格的增長(zhǎng)速度的前提下，購(gòu)買(mǎi)74平方米的房子需要20年;購(gòu)買(mǎi)111平方米的房子需要30年。

同理可以計(jì)算出多個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)力水平，如表一。

表一 多個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)力水平

續(xù)上表

以上分析只考慮各城市的平均水平，分析中剔除了收入不平等因素和年齡因素的影響。

收入不平等程度越嚴(yán)重，貧富差距越大，不具備購(gòu)買(mǎi)力的家庭會(huì)越多。中老年齡家庭占比重越大，不具備購(gòu)買(mǎi)力的家庭會(huì)越多。

假設(shè)一個(gè)系統(tǒng)有5個(gè)家庭，且收入是絕對(duì)平均的，平均每個(gè)家庭用30年能買(mǎi)100平方米的房子。如果收入不平等，其中有一個(gè)家庭用一年的時(shí)間就能買(mǎi)得起房子，意味著另外4個(gè)家庭平均要延長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)時(shí)間7年。又假定畢業(yè)工作年齡25歲，55歲退休，一個(gè)家庭具有購(gòu)買(mǎi)力的時(shí)間是30年，那么這5個(gè)家庭中因?yàn)槭杖氩黄降葘?dǎo)致另外四個(gè)家庭不具備購(gòu)買(mǎi)力。

因此，房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)意愿能否轉(zhuǎn)化為需求，受收入水平、房?jī)r(jià)、收入平等程度和購(gòu)買(mǎi)者年齡等因素的影響。對(duì)一個(gè)年輕的家庭來(lái)講，當(dāng)收入水平和價(jià)格決定的購(gòu)買(mǎi)年限超過(guò)30年時(shí)就不能形成對(duì)房產(chǎn)的需求。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府應(yīng)該考慮以上購(gòu)買(mǎi)力影響因素，做出正確的房產(chǎn)決策和制定出適應(yīng)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房產(chǎn)政策。