文｜《小康》雜志中國全面小康研究中心 羅嶼

限購時代的悲與喜

文｜《小康》雜志中國全面小康研究中心 羅嶼

“2012中國綜合小康指數(shù)”調(diào)查顯示，這是三年來人們對“房價”關(guān)注度的首次下降，在“限購時代”開啟的第三年，租房族與購房族的每一個選擇背后，都有著快樂與無奈

越臨近年末，林凱的心情也就越輕松。

對這個10年前貸款買房的“房奴”而言，他的生活并沒有像“房奴”這個詞語所定義的：影響生活質(zhì)量。在他看來，10年間北京、上海、廣州、深圳等典型城市的房價漲幅，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資上漲。

林凱的經(jīng)歷并非個例。從本世紀(jì)初到2003年前后，是中國第一波房貸高潮期。以最普遍的住房貸款期限10～15年計算，10年過去，很多首批房奴如林凱一樣將為房貸畫上句號，進(jìn)入“無債一身輕”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這波“第一批吃螃蟹的人”已進(jìn)入收獲期，因為他們的房產(chǎn)大幅增值。

“幸運兒”的羨慕與知足

每當(dāng)看到這樣的消息，王平這個80后就有點羨慕加嫉妒。30歲的他，今年和女友登記結(jié)婚。在中國人傳統(tǒng)觀念中，有房才是家，王平也在今年購買了第一套商品房。月供超過自己工資一半，還貸壓力不小。加之樓盤臨近五環(huán)，王平每次餓著肚子堵在路上，望著車外中心城區(qū)的點點燈火，總感慨萬千。但有時細(xì)想，王平覺得自己該知足。

2010年4月30日北京出臺“國十條”開啟限購時代，距今已邁入第三年。據(jù)網(wǎng)上公布的鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計結(jié)果，2010年9月一線城市新房成交均價為20858元/平方米，而2012年9月份一線城市的新房成交均價為21885元/平方米，相比較僅上漲5%。限購對于維持房價穩(wěn)定起到一定作用。

兩年前，王平就和女友開始了看房征程，無奈囊中羞澀，加之不愿掏空父母積蓄，兩人只能在每次看房后，站在過街天橋上遙望北京的一座座高樓，幻想有扇窗是屬于自己的。兩年的限購，讓房價穩(wěn)定，最高興的莫過于王平這樣經(jīng)濟(jì)能力有限的首次購房者，樓市的滯漲為他們積累購房資金提供了寶貴時間。

所以，王平才覺得知足，畢竟身邊一些同樣今年邁入婚姻殿堂的人，只能選擇租房結(jié)婚。

目前，基于限購和限貸政策的作用，房價漲勢基本得到遏制，但不可否認(rèn)的是，房價并未達(dá)到人們所希望的水平?！缎】怠冯s志社在今年上半年，對40個城市的萬余人進(jìn)行了“2012中國居住小康指數(shù)”調(diào)查，有34.5%的受訪者預(yù)計今年年內(nèi)本地房價將下跌；認(rèn)為持續(xù)現(xiàn)狀的為33.4%，認(rèn)為上漲的為15.8%?？梢姡蟛糠质茉L者對于房價走勢持較為樂觀的態(tài)度。

《小康》還對中國人住房擁有率進(jìn)行了調(diào)查，21.4%的受訪者表示沒有買房，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。較高的住房擁有率也在一定程度上決定了中國人對于住房條件的滿意度。在剛剛結(jié)束的“2012中國綜合小康指數(shù)”調(diào)查中，30%的受訪者對于這一年來的住房條件感到“不滿意”，比去年下降了3.2個百分點。

限購之下，轉(zhuǎn)買為租

王平的同事丁雷就屬于21.4%的人群。三年前，老家湖南的丁雷研究生畢業(yè)留在北京，進(jìn)入王平所在的公司。丁雷選擇在交通便利的地鐵沿線租房。三年來，他眼見了限購?fù)聘叻孔狻糠仲彿啃枨筠D(zhuǎn)化為租房需求，租金也就出現(xiàn)了持續(xù)上漲。

當(dāng)房租成本占很多人月薪的25%以上后，部分租房者只得多人合租，或者到更遠(yuǎn)的地方租房，也有人開始考慮離開北京。

但丁雷從沒想過“逃離北京”。他和女友想在這個城市扎下根，有個家。但丁雷并不符合北京房屋購買條件，今年結(jié)婚的他只能轉(zhuǎn)買為租。只是漲至4500元/月的房租讓他有點“財政吃緊”。有時，丁雷想把老家的父母接到北京住上幾天，但不足60平米的一室一廳，老人總說，來了給兒女添麻煩。

和丁雷一樣，張寧這對夫妻也屬租房一族。但不同的是，他們租房是出自改善型需求。張寧夫妻倆在市中心有一套80平米的住房，去年女兒出生，兩邊父母輪流照看，再加上月嫂、育嬰嫂、保姆，本來兩人居住的溫馨小屋瞬時變得擁擠。

張寧夫婦因此動了換房的念想。但限購令下，張寧必須把房子賣掉才能買房。這無形中提高了置換的難度。有時因為“賣”的交易不成，“買”的交易也不得不造成被動違約。加之再買房，由于資金有限，張寧夫婦可能就要搬離原本教育資源更為優(yōu)質(zhì)的中心城區(qū)。但已為人父的張寧，不得不考慮女兒未來的入園、入學(xué)問題。因此，張寧選擇在北京南城房價相對較低的地段租了一套160平米的房子，同時把自己手里的小房出租出去。張寧想，今后女兒上學(xué)，自己還有一套“學(xué)區(qū)房”攥在手里，這樣就保險了。

保障房如何惠民

但并不是所有人都像張寧，為改善居住條件而想買房租房?；蛟S，很多人在不滿足限購條件或收入水平不能支持后，索性“忍一忍”、“不折騰”。《小康》雜志社剛剛出爐的“2012中國綜合小康指數(shù)”調(diào)查顯示，這是三年來人們對“房價”關(guān)注度的首次下降。2010年，“房價”位列“最受關(guān)注的十大焦點問題”第二位，去年升至首位，今年則下降到第五位。同樣與房子有關(guān)的“住房改革”在老百姓中的關(guān)注度也下降了，前年和去年都排在“最受關(guān)注的十大焦點問題”第六位，今年則降至第十位。

對中國人而言，房子素來與幸福感關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)從調(diào)控以來，所有調(diào)控文件都在明白無誤地強調(diào)努力支持保護(hù)鼓勵百姓自住型需求。十八大報告提出了“住房保障體系基本形成”的新要求，在11月12日舉辦的十八大記者招待會上，住房作為重要的民生問題之一而被聚焦，住建部部長姜偉新在回答記者提問時表示，“房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。”

16.5 %

日前，央行公布《第四季度儲戶問卷調(diào)查報告》，對全國50個城市的2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，偏好“房地產(chǎn)投資”的居民為16.5%，較上季度大幅下降7.1個百分點，房地產(chǎn)投資不再是居民的首選。對下半年房價走勢，46.2%的居民預(yù)期“基本不變”，20.8%的居民預(yù)期“下降”，19%的居民預(yù)期“上升”。

《小康》相關(guān)調(diào)查顯示，關(guān)于抑制房價上漲的措施，有58.4%的受訪者認(rèn)為應(yīng)增加保障性住房建設(shè)規(guī)模。

保障房，一直被認(rèn)為是惠及上億中低收入人群的龐大民生項目。保障房質(zhì)量好壞，關(guān)乎承租購買家庭的切身利益。但隨著瘦身鋼筋、材料報驗和工序驗收把關(guān)不嚴(yán)、項目管理人員不到位、墻體開裂、樓板漏水等問題見諸報端，很多人對保障房質(zhì)量心生疑慮。

如今，以北京為例，開始全面落實保障性安居工程建設(shè)各方主體質(zhì)量責(zé)任終身制，為保障房豎起質(zhì)量保障牌，這個保障牌包括工程名稱、建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位以及監(jiān)理單位，所有涉及到保障房建設(shè)的各級單位的法人和項目負(fù)責(zé)人，都能在項目的顯眼處看得一清二楚，相當(dāng)于保障房的終身保修卡。

保障房小區(qū)是否會成為睡城？商業(yè)、交通、教育配套如何？這也是很多人關(guān)注的焦點。“保障房選址軌道交通便利之地”的理念已倡導(dǎo)兩三年，11月19日北京市住保辦發(fā)布了保障房選址的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：今年累計開工的108個保障房項目，其中有80個位于已經(jīng)建成、或者正在建設(shè)的軌道交通站點附近；截至10月底，北京市已經(jīng)有55個項目基本建成，其中39個處在已經(jīng)建成或者規(guī)劃通車的軌道交通站點附近。

這樣的消息，對很多低收入人群而言無疑是2012年的一大喜訊。對他們而言，緊隨其后的考量還有分配公平、物業(yè)管理、鄰里和諧等諸多方面，但隨著保障房體系逐步完善，很多人相信，實現(xiàn)住有所居，不會太遠(yuǎn)。