文｜《小康》記者 談樂炎

地方公積金新政攪動(dòng)樓市？

文｜《小康》記者 談樂炎

有超過34個(gè)城市松綁公積金政策，公積金新政密集出臺(tái)引發(fā)“公積金托市”爭(zhēng)議，諸多業(yè)內(nèi)人士及專家對(duì)公積金新政抱有樂觀態(tài)度，但反對(duì)者則認(rèn)為此舉或?qū)⒁齺硗顿Y投機(jī)性需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，從而攪亂當(dāng)前樓市穩(wěn)定局面

爹媽的公積金，可以用來還貸買房了！

2012年11月1日，江蘇省鎮(zhèn)江市開始實(shí)施的公積金新政引來了眾人的目光，新政規(guī)定新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金個(gè)人購房貸款的，父母也可申請(qǐng)成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉(zhuǎn)賬還貸。

鎮(zhèn)江并非個(gè)案，“金九銀十”前后，武漢、深圳、昆明、江門、大連等多地公布了公積金松綁新政。一時(shí)間，很多地方公積金發(fā)放額度激增。與此形成鮮明對(duì)比的是，年末將至，各大商業(yè)銀行卻悄然收緊了房貸優(yōu)惠政策。

“地方政府對(duì)公積金政策的微調(diào)，是公積金貸款劇增的主要原因?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《小康》采訪時(shí)表示，“各地調(diào)整公積金會(huì)影響購房者預(yù)期，客觀上肯定會(huì)刺激成交量上升，有利于樓市回暖。”

地方刺激樓市熱情高漲

根據(jù)中原地產(chǎn)最新的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國(guó)共有超過34個(gè)城市松綁公積金政策，其中27個(gè)城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補(bǔ)貼租賃等措施。

“公積金使用權(quán)掌握在地方政府手中，調(diào)整公積金一般不存在政策層面的阻力，是地方政府微調(diào)最容易執(zhí)行的辦法?！鳖櫾撇龑?duì)《小康》說。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員楊紅旭認(rèn)為，掌握公積金政策主動(dòng)權(quán)的地方政府此時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整，反映了土地出讓金收入減少的背景下地方政府刺激樓市的意愿。

10月20日起，自2010年樓市調(diào)控以來，武漢市住房公積金政策迎來最大一次調(diào)整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。

“過去最多只能貸款40萬元明顯不夠。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政說，在武漢購買一套100平方米的二手房，總價(jià)普遍達(dá)90萬元左右。除去首付后，有50多萬元需要貸款。此次公積金貸款額度提高后，能基本滿足購房者的貸款需求。

而鎮(zhèn)江的公積金新政除了“子女買房可以使用父母的公積金”外，還規(guī)定公積金賬戶余額可提前歸還商業(yè)貸款，既可逐月還，也可逐年還。

鎮(zhèn)江公積金管理處的負(fù)責(zé)人表示，隨著繳存職工收入的增加，人均公積金月繳水平也不斷提高，出現(xiàn)了部分借款職工月繳額大于月貸款還款額的情況，由于目前的規(guī)定不允許提前部分還款，導(dǎo)致這部分人群一方面是“負(fù)翁”，另一方面公積金賬戶余額逐月增加卻看得到用不到，新政此舉可以化解這個(gè)矛盾。

在鎮(zhèn)江潤(rùn)州江南房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理糜有俊看來，新政使用范圍明顯擴(kuò)大了，功能也比以前更多，更顯人性化，他公司的客戶群體中以剛需為多，新政對(duì)剛需消費(fèi)者是利好，對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)也產(chǎn)生推動(dòng)作用。

值得關(guān)注的是，公積金互貸也在越來越多的城市中推開。從10月20日起，在外地用商貸購房，也能提取武漢住房公積金。除此之外，珠三角及湖南長(zhǎng)株潭、沈陽、北京等城市也加入到公積金異地互貸的行列。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,一般來講,公積金的異地互貸主要是在本省內(nèi)或一定區(qū)域內(nèi),其主要作用還是為了刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房,在當(dāng)前市場(chǎng)處于“不快不慢,不溫不火”的階段,一定程度上也可以刺激市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定和回升。

樓市“助推器”or“回穩(wěn)器”？

業(yè)內(nèi)有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調(diào)整的需要，但住房公積金貸款額度調(diào)整的時(shí)機(jī)與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會(huì)對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生影響。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心專家賀鏗對(duì)此也有些擔(dān)心，他認(rèn)為一些地方政府放松住房公積金貸款，無非是想刺激房市需求，從而改善地方政府的財(cái)政。如果地方政府一味為了財(cái)政，不為宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展去想問題，那非常糟糕。甚至可能出現(xiàn)有人借機(jī)套用公積金的情況，影響到住房公積金和社?；鸬陌踩?/p>

9000億元

截至2012年3月，全國(guó)住房公積金結(jié)余9000億元。截至2008年末，我國(guó)住房公積金運(yùn)用率僅為53.54%，全國(guó)有將近三分之二的公積金處于閑置狀態(tài)。

“公積金‘新政’不排除會(huì)帶來少數(shù)投資、投機(jī)行為?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉說，一旦在全國(guó)推行，可能會(huì)使一些城市的外來購房者增加，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來不穩(wěn)定因素。同時(shí)，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個(gè)別被限購的購房者也會(huì)鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。

更多的業(yè)內(nèi)人士及專家則對(duì)公積金新政抱有樂觀態(tài)度，他們認(rèn)為微調(diào)公積金不會(huì)對(duì)當(dāng)今的樓市產(chǎn)生“震動(dòng)”效果。

“我認(rèn)為此輪公積金調(diào)整細(xì)則大部分是合理的?！鳖櫾撇龑?duì)《小康》表示，原先公積金只能給配偶使用，但現(xiàn)在可以給子女享用，這是合理擴(kuò)大公積金的使用范圍，也是滿足剛性需求，而這種需求不會(huì)滋生經(jīng)濟(jì)泡沫。

“公積金貸款額度提高不僅可以對(duì)市場(chǎng)釋放微調(diào)信息，也不會(huì)影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調(diào)最容易執(zhí)行的辦法?！敝性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，放松公積金貸款不僅直接可以降低首套房入市的難度，也會(huì)影響購房者的預(yù)期。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東教授認(rèn)為，公積金政策微調(diào)對(duì)于樓市整體態(tài)勢(shì)的影響不大。“依靠公積金購房的大多是剛性需求，加上樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動(dòng)的跡象，調(diào)整公積金政策短期內(nèi)不會(huì)影響房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，利用公積金來投機(jī)投資的行為也不會(huì)成為主流?！?/p>

中國(guó)經(jīng)濟(jì)交流中心專家馬慶斌則指出，肯定有投機(jī)或者投資性的需求被刺激出來，但是規(guī)模不會(huì)太大，首先國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控大的方向不會(huì)變化、力度也不會(huì)減弱，其次因?yàn)楣e金本身額度的限制，進(jìn)行投機(jī)或者投資的收益空間不會(huì)太大，堅(jiān)持當(dāng)前的限貸限購政策大方向不變的情況下，我們應(yīng)該肯定一些地方政府調(diào)控積極的效應(yīng)。

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖實(shí)際上是剛性需求起作用，如果從‘救市’的角度來講，只能說公積金有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回穩(wěn)，不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的反彈?！鳖櫾撇硎尽?/p>

“用得其所”公積金

地方新政使得一定時(shí)間內(nèi)公積金使用率大升，但近年來大量的公積金閑置是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，探索提高公積金使用率的合理辦法，是擺在現(xiàn)實(shí)面前的一道考題。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月，全國(guó)住房公積金結(jié)余9000億元。截至2008年末，我國(guó)住房公積金運(yùn)用率僅為53.54%，全國(guó)有將近2/3的公積金處于閑置狀態(tài)。

“目前我國(guó)公積金的使用率不高，實(shí)際上公積金應(yīng)當(dāng)用好用活，目前各地公積金新政出臺(tái)，就是對(duì)公積金使用的一種有益探索?！鳖櫾撇f。

除此之外，利用公積金援助建設(shè)保障房也成了突破公積金閑置資金的敞口。

2011年，上海成為公積金貸款支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市。2012年10月18日，上海住房公積金主管部門等各方簽約，共有6個(gè)項(xiàng)目獲得公積金貸款支持，項(xiàng)目分別位于上海楊浦、徐匯、浦江鎮(zhèn)等區(qū)域。類型包括棚戶區(qū)改造動(dòng)遷安置房、公共租賃房以及經(jīng)濟(jì)適用房等。

近日，廣東佛山市也將大量閑置公積金輸血保障房，隨著《佛山市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試行辦法》公布，對(duì)符合要求的保障房發(fā)放工程建設(shè)貸款，將優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款。在分配安排時(shí)，對(duì)在同等條件下能依時(shí)足額繳存住房公積金的職工給予優(yōu)先。

然而，對(duì)于公積金介入保障房，業(yè)內(nèi)也持有不同意見，有觀點(diǎn)認(rèn)為在保障房建設(shè)資金緊張的情況下，住房公積金確實(shí)可以解決燃眉之急，也是解決公積金閑置的重要途徑。

但中原集團(tuán)研究董事程澐認(rèn)為，將住房公積金以貸款的方式投入到保障房開發(fā)中，需要流程的公開透明，因?yàn)樽》抗e金本質(zhì)上是繳存職工自己的錢。

“用公積金來作為支持保障房的舉措，是可行的，但一定要保證公積金的收益，建立一個(gè)明確的資金回收模式?！鳖櫾撇龑?duì)《小康》表示。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席郭樹清近日發(fā)表的一篇文章引來各方對(duì)公積金介入股市的熱議，郭樹清在文中表示，證監(jiān)會(huì)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同研究改進(jìn)住房公積金的管理和投資運(yùn)營(yíng)，也取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。有消息稱，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)委托一些證券公司和基金公司進(jìn)行住房公積金投資A股市場(chǎng)方案的研究工作。

絕大部分人對(duì)此舉表示質(zhì)疑，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示，堅(jiān)決反對(duì)公積金入市，拿老百姓的個(gè)人賬戶的錢投入風(fēng)險(xiǎn)極大的股票市場(chǎng)不合理也不合法。中信建投證券的繳文超則認(rèn)為，住房公積金不存在入市需求，買房領(lǐng)取以個(gè)人繳納的數(shù)額為上限，住房公積金貸款本身能帶來穩(wěn)定收益。

值得關(guān)注的是，《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂案有望在明年6月完成，主要目標(biāo)之一就是調(diào)整住房公積金用途和功能，其中涉及調(diào)整投資渠道。而在眾多專家看來，規(guī)模龐大的住房公積金有望成為債券市場(chǎng)生力軍，住房公積金投資債券范圍可從國(guó)債、政府債券和其他具有良好流動(dòng)性的信用等級(jí)在投資級(jí)以上的金融債等有價(jià)證券開始，然后逐步擴(kuò)大范圍。