文｜《小康》記者 談樂炎

地方公積金新政攪動樓市？

文｜《小康》記者 談樂炎

有超過34個城市松綁公積金政策，公積金新政密集出臺引發(fā)“公積金托市”爭議，諸多業(yè)內人士及專家對公積金新政抱有樂觀態(tài)度，但反對者則認為此舉或將引來投資投機性需求，推動房價上漲，從而攪亂當前樓市穩(wěn)定局面

爹媽的公積金，可以用來還貸買房了！

2012年11月1日，江蘇省鎮(zhèn)江市開始實施的公積金新政引來了眾人的目光，新政規(guī)定新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金個人購房貸款的，父母也可申請成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉賬還貸。

鎮(zhèn)江并非個案，“金九銀十”前后，武漢、深圳、昆明、江門、大連等多地公布了公積金松綁新政。一時間，很多地方公積金發(fā)放額度激增。與此形成鮮明對比的是，年末將至，各大商業(yè)銀行卻悄然收緊了房貸優(yōu)惠政策。

“地方政府對公積金政策的微調，是公積金貸款劇增的主要原因。”中國房地產研究會副會長顧云昌在接受《小康》采訪時表示，“各地調整公積金會影響購房者預期，客觀上肯定會刺激成交量上升，有利于樓市回暖。”

地方刺激樓市熱情高漲

根據(jù)中原地產最新的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至11月9日，全國共有超過34個城市松綁公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有異地互貸、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

“公積金使用權掌握在地方政府手中，調整公積金一般不存在政策層面的阻力，是地方政府微調最容易執(zhí)行的辦法。”顧云昌對《小康》說。上海易居房地產研究院研究員楊紅旭認為，掌握公積金政策主動權的地方政府此時進行政策調整，反映了土地出讓金收入減少的背景下地方政府刺激樓市的意愿。

10月20日起，自2010年樓市調控以來，武漢市住房公積金政策迎來最大一次調整，武漢市民首次使用公積金購買二手房，貸款最高限額由40萬元提高到60萬元。

“過去最多只能貸款40萬元明顯不夠?！敝袊笖?shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說，在武漢購買一套100平方米的二手房，總價普遍達90萬元左右。除去首付后，有50多萬元需要貸款。此次公積金貸款額度提高后，能基本滿足購房者的貸款需求。

而鎮(zhèn)江的公積金新政除了“子女買房可以使用父母的公積金”外，還規(guī)定公積金賬戶余額可提前歸還商業(yè)貸款，既可逐月還，也可逐年還。

鎮(zhèn)江公積金管理處的負責人表示，隨著繳存職工收入的增加，人均公積金月繳水平也不斷提高，出現(xiàn)了部分借款職工月繳額大于月貸款還款額的情況，由于目前的規(guī)定不允許提前部分還款，導致這部分人群一方面是“負翁”，另一方面公積金賬戶余額逐月增加卻看得到用不到，新政此舉可以化解這個矛盾。

在鎮(zhèn)江潤州江南房地產開發(fā)公司總經(jīng)理糜有俊看來，新政使用范圍明顯擴大了，功能也比以前更多，更顯人性化，他公司的客戶群體中以剛需為多，新政對剛需消費者是利好，對鎮(zhèn)江房地產消費市場也產生推動作用。

值得關注的是，公積金互貸也在越來越多的城市中推開。從10月20日起，在外地用商貸購房，也能提取武漢住房公積金。除此之外，珠三角及湖南長株潭、沈陽、北京等城市也加入到公積金異地互貸的行列。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,一般來講,公積金的異地互貸主要是在本省內或一定區(qū)域內,其主要作用還是為了刺激本區(qū)域內自住剛需入市購房,在當前市場處于“不快不慢,不溫不火”的階段,一定程度上也可以刺激市場成交量的穩(wěn)定和回升。

樓市“助推器”or“回穩(wěn)器”？

業(yè)內有分析指出，盡管多數(shù)城市的住房公積金貸款額度客觀上存在調整的需要，但住房公積金貸款額度調整的時機與幅度，往往帶有較為明顯的政策傾向，反映出地方政府的政策意圖，有可能會對樓市預期產生影響。

全國人大財經(jīng)委副主任委員、中國國際經(jīng)濟交流中心專家賀鏗對此也有些擔心，他認為一些地方政府放松住房公積金貸款，無非是想刺激房市需求，從而改善地方政府的財政。如果地方政府一味為了財政，不為宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定健康發(fā)展去想問題，那非常糟糕。甚至可能出現(xiàn)有人借機套用公積金的情況，影響到住房公積金和社?；鸬陌踩?。

9000億元

截至2012年3月，全國住房公積金結余9000億元。截至2008年末，我國住房公積金運用率僅為53.54%，全國有將近三分之二的公積金處于閑置狀態(tài)。

“公積金‘新政’不排除會帶來少數(shù)投資、投機行為。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說，一旦在全國推行，可能會使一些城市的外來購房者增加，給房地產市場帶來不穩(wěn)定因素。同時，在執(zhí)行環(huán)節(jié)，個別被限購的購房者也會鉆空子入市，甚至惡意套取公積金。

更多的業(yè)內人士及專家則對公積金新政抱有樂觀態(tài)度，他們認為微調公積金不會對當今的樓市產生“震動”效果。

“我認為此輪公積金調整細則大部分是合理的。”顧云昌對《小康》表示，原先公積金只能給配偶使用，但現(xiàn)在可以給子女享用，這是合理擴大公積金的使用范圍，也是滿足剛性需求，而這種需求不會滋生經(jīng)濟泡沫。

“公積金貸款額度提高不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調最容易執(zhí)行的辦法?！敝性禺a研究部總監(jiān)張大偉表示，放松公積金貸款不僅直接可以降低首套房入市的難度，也會影響購房者的預期。

中南財經(jīng)政法大學房地產研究所所長張東教授認為，公積金政策微調對于樓市整體態(tài)勢的影響不大。“依靠公積金購房的大多是剛性需求，加上樓市調控政策尚未見絲毫松動的跡象，調整公積金政策短期內不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流?！?/p>

中國經(jīng)濟交流中心專家馬慶斌則指出，肯定有投機或者投資性的需求被刺激出來，但是規(guī)模不會太大，首先國家房地產調控大的方向不會變化、力度也不會減弱，其次因為公積金本身額度的限制，進行投機或者投資的收益空間不會太大，堅持當前的限貸限購政策大方向不變的情況下，我們應該肯定一些地方政府調控積極的效應。

“今年房地產市場的逐步回暖實際上是剛性需求起作用，如果從‘救市’的角度來講，只能說公積金有利于房地產市場的回穩(wěn)，不會導致房價的反彈?！鳖櫾撇硎尽?/p>

“用得其所”公積金

地方新政使得一定時間內公積金使用率大升，但近年來大量的公積金閑置是個不爭的事實，探索提高公積金使用率的合理辦法，是擺在現(xiàn)實面前的一道考題。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年3月，全國住房公積金結余9000億元。截至2008年末，我國住房公積金運用率僅為53.54%，全國有將近2/3的公積金處于閑置狀態(tài)。

“目前我國公積金的使用率不高，實際上公積金應當用好用活，目前各地公積金新政出臺，就是對公積金使用的一種有益探索。”顧云昌說。

除此之外，利用公積金援助建設保障房也成了突破公積金閑置資金的敞口。

2011年，上海成為公積金貸款支持保障房建設的試點城市。2012年10月18日，上海住房公積金主管部門等各方簽約，共有6個項目獲得公積金貸款支持，項目分別位于上海楊浦、徐匯、浦江鎮(zhèn)等區(qū)域。類型包括棚戶區(qū)改造動遷安置房、公共租賃房以及經(jīng)濟適用房等。

近日，廣東佛山市也將大量閑置公積金輸血保障房，隨著《佛山市利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試行辦法》公布，對符合要求的保障房發(fā)放工程建設貸款，將優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款。在分配安排時，對在同等條件下能依時足額繳存住房公積金的職工給予優(yōu)先。

然而，對于公積金介入保障房，業(yè)內也持有不同意見，有觀點認為在保障房建設資金緊張的情況下，住房公積金確實可以解決燃眉之急，也是解決公積金閑置的重要途徑。

但中原集團研究董事程澐認為，將住房公積金以貸款的方式投入到保障房開發(fā)中，需要流程的公開透明，因為住房公積金本質上是繳存職工自己的錢。

“用公積金來作為支持保障房的舉措，是可行的，但一定要保證公積金的收益，建立一個明確的資金回收模式?！鳖櫾撇龑Α缎】怠繁硎尽?/p>

中國證監(jiān)會主席郭樹清近日發(fā)表的一篇文章引來各方對公積金介入股市的熱議，郭樹清在文中表示，證監(jiān)會與住房和城鄉(xiāng)建設部共同研究改進住房公積金的管理和投資運營，也取得了實質性進展。有消息稱，證監(jiān)會已經(jīng)委托一些證券公司和基金公司進行住房公積金投資A股市場方案的研究工作。

絕大部分人對此舉表示質疑，上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍表示，堅決反對公積金入市，拿老百姓的個人賬戶的錢投入風險極大的股票市場不合理也不合法。中信建投證券的繳文超則認為，住房公積金不存在入市需求，買房領取以個人繳納的數(shù)額為上限，住房公積金貸款本身能帶來穩(wěn)定收益。

值得關注的是，《住房公積金管理條例》修訂案有望在明年6月完成，主要目標之一就是調整住房公積金用途和功能，其中涉及調整投資渠道。而在眾多專家看來，規(guī)模龐大的住房公積金有望成為債券市場生力軍，住房公積金投資債券范圍可從國債、政府債券和其他具有良好流動性的信用等級在投資級以上的金融債等有價證券開始，然后逐步擴大范圍。