牛立夫

(曲阜師范大學(xué)法學(xué)院，山東日照276825)

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，土地的需求日益高漲，土地資源的稀缺性日益凸顯。同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)的期限性與房屋所有權(quán)的永久性一直存在著固有矛盾。而住宅建設(shè)用地使用權(quán)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和合理負(fù)擔(dān)兩方面的問題，也一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)?！段餀?quán)法》確定了期滿自動(dòng)續(xù)期原則，解決了前一問題，但遺憾的是合理負(fù)擔(dān)問題仍未明確。學(xué)者對(duì)于是否應(yīng)該有償續(xù)期的分歧較大。本文嘗試對(duì)續(xù)期的有償與無(wú)償問題作出探討，并首次提出“附條件有償續(xù)期”的觀點(diǎn)，以期為這一棘手問題提供較為合理的解決方案。

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限立法評(píng)析

眾所周知，我國(guó)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限是70年。這一期限是1990年的國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定的①《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條:土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地70年;(二)工業(yè)用地50年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年。。這一規(guī)定考慮了各種用地的使用情況并予以區(qū)別對(duì)待，具有一定的合理性。但總的看來(lái)，70年的期限通常還是短于建筑物的壽命，這樣就使得我國(guó)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)面臨到期后如何處理的問題。

在此問題上，我國(guó)立法幾經(jīng)變遷。在前述暫行條例中，不僅規(guī)定了居住用地最高年限為70年，更是規(guī)定“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記?！边@種對(duì)房屋所有權(quán)完全無(wú)償收回的辦法一出臺(tái)就飽受批評(píng)。因此在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中，規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。這一規(guī)定比1990年進(jìn)了一步，但續(xù)期需要重新申請(qǐng)且再次支付土地出讓金的規(guī)定還是為人詬病。

2007年通過的《物權(quán)法》終于對(duì)此作了重大變化，第149條第1款規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期?！睘榻鉀Q困擾理論和實(shí)務(wù)多年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題確定了基本規(guī)則。但遺憾的是，《物權(quán)法》并沒有進(jìn)一步對(duì)續(xù)期是否有償或者無(wú)償明確規(guī)定，這就好比應(yīng)當(dāng)走兩步，只走了一步。之所以如此規(guī)定，全國(guó)人大給出的理由是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在較大的變化，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否支付土地使用費(fèi)，關(guān)系到廣大群眾的切身利益。如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國(guó)家富裕了，是否還要收土地出讓金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜［1］。物權(quán)法相關(guān)規(guī)定引起的爭(zhēng)論塵埃尚未落定，2008年《土地管理法草案》又明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”。而2009年的《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》在全國(guó)國(guó)土廳局系統(tǒng)征求意見時(shí)，原來(lái)的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”又變成了“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”。法律(以及草案)的變化無(wú)常一方面使得普通民眾倍感焦慮，專家學(xué)者爭(zhēng)論不已，另一方面也造成了物權(quán)法與土地管理法及暫行條例之間的脫節(jié)與矛盾，給執(zhí)法帶來(lái)不確定性。雖然現(xiàn)階段民眾的住宅離70年“大限”尚有距離②實(shí)際上，并非所有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限都是70年，這一期限是1990年國(guó)務(wù)院《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》首次確立的。因此，在此之前的國(guó)有土地使用權(quán)最高年限沒有明確的法律規(guī)定，各地的住宅土地使用權(quán)期限也相差較大。有20年、30年的，也有40年、50年的。對(duì)于那些20年期限的建設(shè)用地使用權(quán)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在就已經(jīng)到期了。例如，2011年4月，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(黃島區(qū))香江路2號(hào)的東小區(qū)80%以上的房子都已經(jīng)20年到期了，而使用權(quán)到期后自己的房子將何去何從，小區(qū)居民憂心忡忡。青島市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2009年下半年曾赴京請(qǐng)示國(guó)土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書面請(qǐng)示，回去等候消息。之后，青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的消息是，國(guó)土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國(guó)人大，目前還沒有進(jìn)展。詳見:http:∥money.horise.com/news/20110412/00495990.shtml.，但法律在此問題上長(zhǎng)期沉默不語(yǔ)卻非良策。因?yàn)閺纳鐣?huì)學(xué)的角度，法律的主要功能在于建立和保持一種可以大致確定的預(yù)期。預(yù)期之所以重要，是因?yàn)橹挥性诒容^確定的預(yù)期下，才能進(jìn)行一切社會(huì)交往和社會(huì)活動(dòng)［2］。尤其財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律調(diào)整，更涉及到每個(gè)人的切身利益。而像住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，是每個(gè)城鎮(zhèn)家庭在通常情況下必然面臨的問題，因此更應(yīng)該盡早給民眾吃下“定心丸”。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)附條件有償續(xù)期的必要性

目前，就住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題有兩種針鋒相對(duì)的觀點(diǎn):即有償續(xù)期和無(wú)償續(xù)期。這兩種說(shuō)法雖然都有一定的道理，但也都失之偏頗。筆者認(rèn)為，綜合考慮我國(guó)土地的公有性質(zhì)、現(xiàn)行的法律規(guī)定、住宅建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性、民眾的負(fù)擔(dān)以及心理預(yù)期等因素，單純的無(wú)償或者有償都不是最佳的辦法，采取附條件有償續(xù)期應(yīng)是目前較為妥當(dāng)?shù)倪x擇。所謂附條件有償續(xù)期，是指對(duì)于住宅建設(shè)用地之上的房屋給予一定的免征面積，超過免征面積房屋所占用的土地期滿續(xù)期時(shí)需支付一定數(shù)量的費(fèi)用，而在免征面積以下(包含本數(shù))的，作為居民基本的生活保障，期滿可無(wú)償繼續(xù)使用③房屋總是建筑在特定的土地之上，土地之上一旦建筑了房屋，那么對(duì)土地的占有利用，就主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有利用，房、地是永遠(yuǎn)無(wú)法分離的，我們甚至可以將土地使用權(quán)視為房屋的一部分(參見高富平、黃武雙著:《房地產(chǎn)法學(xué)》，高等教育出版社2003年版，第63－67頁(yè))。對(duì)民眾而言，離開“宅”而單獨(dú)談“地”是毫無(wú)意義的。因此，在論及住宅建設(shè)用地是否有償時(shí)，我們不可能也不能忽視土地之上的房屋而空論土地，必須將二者一體把握，這是本文以房屋面積作為征收土地使用稅的原因之一，對(duì)此問題，后文還要詳述。。

住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其與所有權(quán)的重要區(qū)別之一就表現(xiàn)在前者的有期限性與后者的無(wú)期限性。根據(jù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的這一屬性，期滿后如果續(xù)期的話，應(yīng)當(dāng)付出一定的對(duì)價(jià)以保持權(quán)利的繼續(xù)享有，也就產(chǎn)生了權(quán)利人再次繳納相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。反之，如果土地使用人可以無(wú)償繼續(xù)使用，加上物權(quán)法規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期，則必然使得這種用益物權(quán)事實(shí)上成為“無(wú)期限”的“無(wú)償使用”，將產(chǎn)生土地用益物權(quán)與土地所有權(quán)性質(zhì)的嚴(yán)重混淆，這顯然不符合法律邏輯，也等于國(guó)家在土地使用方面徹底讓利給個(gè)人，在我國(guó)土地公有的制度前提下，可能性較小。況且，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第3條也明確規(guī)定國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。這應(yīng)是我國(guó)關(guān)于國(guó)有土地使用的基本原則。因此，無(wú)論是考慮到住宅建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)還是我國(guó)國(guó)有土地使用的相關(guān)法律規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)都應(yīng)該有償續(xù)期。

然而，所有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后都一概有償續(xù)期也是不妥當(dāng)?shù)?。我?guó)作為社會(huì)主義國(guó)家，住宅用地及住房具有雙重性質(zhì)。它們既是市場(chǎng)資產(chǎn)，遵循市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律進(jìn)行分配，同時(shí)又是社會(huì)福利，保障居民的生存權(quán)利。如果采取無(wú)條件有償續(xù)期，則不管是50m2的小戶住宅，還是300m2的豪華大宅，都要在建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后繳納續(xù)期費(fèi)用。這種形式上的一視同仁，雖然看上去是平等，實(shí)質(zhì)是不平等的，因?yàn)槠渲泻雎粤司唧w住房面積的差別以及房屋屬性的不同。對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)，住房?jī)H是維持基本的居住需求，也是憲法所保護(hù)的住宅權(quán)實(shí)現(xiàn)的基本條件。續(xù)期費(fèi)用的繳納除了加重他們本來(lái)已經(jīng)很重的負(fù)擔(dān)外，也與我國(guó)住房的福利性質(zhì)相悖。而對(duì)于高收入對(duì)象而言，續(xù)期費(fèi)用的負(fù)擔(dān)并不明顯甚至無(wú)所謂，他們保有大面積房屋的目的通常也是為了投資。如果住宅土地使用權(quán)人不是為了維持基本居住，而只是為了投資，那么在期間屆滿后繼續(xù)無(wú)償占有大量的土地資源，甚至造成房屋的閑置，不僅浪費(fèi)了寶貴的土地資源，對(duì)其他亟需住房的人而言也是不公平的。因此，對(duì)于續(xù)期，應(yīng)當(dāng)在保證基本的住房面積，即體現(xiàn)住房福利性的基礎(chǔ)上進(jìn)行附條件有償續(xù)期。這樣既保障了社會(huì)上占大多數(shù)的中低收入者不受影響，又使得國(guó)家土地有償使用制度得以體現(xiàn)，兼顧公私，又不失公平，實(shí)乃穩(wěn)妥之選。

三、住宅建設(shè)用地使用權(quán)附條件有償續(xù)期制度的建構(gòu)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期采取附條件有償方式，其核心將圍繞如何保障公民基本的住房需求以及調(diào)節(jié)土地使用費(fèi)用合理負(fù)擔(dān)展開。這一問題事關(guān)重大，甚為復(fù)雜，本文先就最基本的制度進(jìn)行簡(jiǎn)述。

(一)收取形式:以住宅土地使用稅代替土地出讓金

筆者認(rèn)為，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)將原來(lái)收取的“土地出讓金”形式改為“土地使用稅”。所以如此，主要是考慮到稅收的法定性、平衡性。稅收的法定性可防止行政機(jī)關(guān)濫用權(quán)力，肆意征收土地出讓金。稅收的平衡性則可以考慮到社會(huì)成員納稅能力，區(qū)別對(duì)待不同收入的各個(gè)階層，在一定程度上緩解個(gè)人收入分配不公的矛盾。而征收住宅土地使用稅所得將主要用于建設(shè)保障性住房，也能體現(xiàn)稅收“取之于民，用之于民”的特點(diǎn)。需要稍加說(shuō)明的是，住宅土地使用稅與我國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個(gè)不同的稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。而本文所設(shè)想的住宅土地使用稅則是以城鎮(zhèn)國(guó)有土地中的住宅建設(shè)用地為征收對(duì)象，對(duì)擁有住宅建設(shè)用地使用權(quán)的個(gè)人征收的以替代其土地出讓金的稅。

(二)收取主體及標(biāo)準(zhǔn):地稅部門為主體，因地制宜

在我國(guó)，土地出讓金的收取部門為地方政府土地管理部門。而根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，我國(guó)的稅收征收管理機(jī)關(guān)目前有四種，國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局、地方財(cái)政局和海關(guān)。鑒于住宅土地使用稅的性質(zhì)，收取原則上應(yīng)當(dāng)是稅務(wù)機(jī)關(guān)而不能再是現(xiàn)在的各地政府土地管理部門。在稅收分配方面，根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制的決定》中“根據(jù)事權(quán)與財(cái)權(quán)相結(jié)合的原則，按稅種劃分中央與地方的收入。將維護(hù)國(guó)家權(quán)益、實(shí)施宏觀調(diào)控所必需的稅種劃為中央稅;將同經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接相關(guān)的主要稅種劃為中央與地方共享稅;將適合地方征管的稅種劃為地方稅……”的規(guī)定來(lái)看，住宅土地使用稅對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)具有一定的影響，其中既有國(guó)家職權(quán)的體現(xiàn)，對(duì)維護(hù)公民的私權(quán)也非常重要，因此應(yīng)當(dāng)劃為共享稅。征收時(shí)由各地方稅務(wù)部門具體實(shí)施，收入由中央和地方共享，但是地方應(yīng)該占大部分，這樣做有利于調(diào)動(dòng)地方政府稅務(wù)部門的積極性。

由于各地的地價(jià)差距非常大，因此在住宅土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)上，不宜搞全國(guó)“一刀切”，應(yīng)當(dāng)將稅收標(biāo)準(zhǔn)的制定權(quán)下放給地方，但也不宜下放的太過厲害。筆者認(rèn)為，各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)部門可以根據(jù)本省、自治區(qū)、直轄市地價(jià)的總體情況，制定一個(gè)統(tǒng)一的稅收標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)同級(jí)地方人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)請(qǐng)同級(jí)人民代表大會(huì)審議通過后實(shí)行。設(shè)立時(shí)，可以房地時(shí)價(jià)作為住宅使用稅的參考價(jià)格，并要考慮配備相關(guān)配套措施所需的成本因素。但總體上稅額不宜定的過高，以免增加使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)。

(三)計(jì)算辦法:按住宅建筑總面積超額累進(jìn)計(jì)算

從理論上講，住宅土地使用稅應(yīng)當(dāng)以住宅所占土地面積即土地分?jǐn)偯娣e為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收④實(shí)際上，城鎮(zhèn)住宅所占土地除了分?jǐn)偯娣e外(適用于多層、小高層和高層住宅)，還可能存在獨(dú)用面積(如城市私有平房)，考慮到后者現(xiàn)在數(shù)量極少，故本文暫不考慮。。但由于目前我國(guó)的土地分?jǐn)偯娣e差異巨大且毫無(wú)規(guī)律可循⑤目前我國(guó)普遍采用的計(jì)算土地分?jǐn)偯娣e的方法是平均分?jǐn)偡?此外還有土地價(jià)值最大化分?jǐn)偡ā⑼恋赜猛痉謹(jǐn)偡?、樓價(jià)分?jǐn)偡ǖ?，其計(jì)算公式為:土地分?jǐn)偯娣e=宗地土地總面積/宗地總建筑面積*個(gè)人住宅建筑面積。其中宗地土地總面積/宗地總建筑面積即為分?jǐn)傁禂?shù)，此系數(shù)在不同城市，同一城市不同小區(qū)之間，因歷史、規(guī)劃、土地位置、小區(qū)布局、容積率等各種因素的影響，差別甚大，就筆者到本地土地管理部門進(jìn)行了解掌握的材料看，其中系數(shù)最小的為0.1726，而最大的則達(dá)到0.8741。，完全可能出現(xiàn)面積較小的房屋和面積較大的房屋土地分?jǐn)偯娣e相同的情況，這對(duì)無(wú)力購(gòu)買大戶型房屋的中低收入者而言顯然是不利的，也與征收此稅的宗旨相悖。因此，在計(jì)算住宅土地使用稅時(shí)，不宜依土地分?jǐn)偯娣e為準(zhǔn)，此其一;其二，長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)土地的公有制，民眾對(duì)土地所有權(quán)日漸疏離，真正關(guān)心的也不再是土地、地價(jià)而是坐落其上的房屋和房?jī)r(jià)(實(shí)際上，房?jī)r(jià)當(dāng)中已經(jīng)包括了地價(jià))。可以說(shuō)，在我國(guó)目前的房、地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)中，雖然建立了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的一致化原則和一體化規(guī)則，并產(chǎn)生了一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但正如學(xué)者指出，所有權(quán)是完整的物權(quán)，自然要吸附與之密切聯(lián)系的土地使用權(quán)，故房地產(chǎn)統(tǒng)一只能是土地使用權(quán)被統(tǒng)一到房屋所有權(quán)中［3］。因此，以住宅建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用稅，民眾更易理解、更易接受、更加公平，也更符合我國(guó)國(guó)情。至于有學(xué)者擔(dān)心我國(guó)傳統(tǒng)的土地和房屋分業(yè)管理的雙軌制會(huì)給土地使用稅帶來(lái)不便，也大可不必。早在1994年廣東省就出臺(tái)了《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》，率先確立了兩證合一的管理體制。建設(shè)部作出批示，認(rèn)為這種做法結(jié)束了長(zhǎng)期以來(lái)房、地權(quán)屬管理分離的現(xiàn)象，完全符合《城市房地產(chǎn)管理法》第63條的規(guī)定⑥《房地產(chǎn)管理法》第63條:經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第61條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。，是機(jī)構(gòu)改革的方向。此后，上海、深圳也采取了類似做法。這種統(tǒng)一機(jī)關(guān)登記并頒發(fā)統(tǒng)一證書的做法，也為本文所設(shè)想的土地使用稅的征收掃清了障礙，此其三。基于上述三點(diǎn)理由，本文以住宅建筑面積為準(zhǔn)來(lái)計(jì)算住宅土地使用稅。

所謂按住宅建筑總面積超額累進(jìn)計(jì)算，就是首先規(guī)定一個(gè)面積起征點(diǎn)，起征點(diǎn)及以下部分是免稅面積，以便給公民基本的居住保障。在此基礎(chǔ)上將超出的部分分等級(jí)，按照累進(jìn)計(jì)稅辦法，依不同稅率進(jìn)行收取。

至于起征點(diǎn)的確定，截至2009年底，中國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米［4］。按照相關(guān)規(guī)劃，未來(lái)10年中國(guó)人均居住面積將達(dá)到35平方米。而根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)的平均家庭人口為3.1人［5］。如果按照我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積乘以家庭總?cè)藬?shù)，則未來(lái)十年平均每個(gè)家庭應(yīng)該擁有的住房面積為108.5平方米。當(dāng)然，考慮到新建商品房的實(shí)際面積、我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)、生活水平、城市化進(jìn)程等因素，以200平方米為住宅土地使用稅的起征點(diǎn)，目前來(lái)講是合理可行的。在具體的稅率分級(jí)上，也不應(yīng)過于繁雜，筆者初步將其定為三級(jí)超額累進(jìn)稅率，其中面積在200～500平方米的住宅為一級(jí)稅率，500～1 000平方米的住宅為二級(jí)稅率，1 000平方米以上的住宅則為三級(jí)稅率。

具體的計(jì)算方法如下:將住宅面積按200平方米、500平方米、1 000平方米這三個(gè)分界點(diǎn)分為四個(gè)等級(jí)，假設(shè)某人所有住房總面積為x，住房套數(shù)為t，某套住房的單位面積價(jià)格為b，面積為c，價(jià)格平均值為A=(b1c1+b2c2+……+btct)/x(公式1)，不同區(qū)間的稅率分別為n0、n1、n2、n3)，按照超額累進(jìn)稅的安排，則住宅土地使用稅的稅收標(biāo)準(zhǔn)如表1所示:

表1 住宅土地使用稅超額累進(jìn)計(jì)算表

當(dāng)然，以上“200、500、1 000”等具體參數(shù)可在各地試點(diǎn)和以后的立法中根據(jù)具體的情況最終確定。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，免稅面積、稅率和區(qū)間適時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整也是必然之選。對(duì)于某人異地多處房產(chǎn)如何按總面積繳納使用稅、該在哪處房產(chǎn)所在地繳納的問題，筆者的基本思路是:一般情況下，以其戶籍所在地或者經(jīng)常居住地為準(zhǔn);但在戶籍所在地或經(jīng)常居住地所有住房總面積不是最大的情況下，則以總面積最大住房所在地為準(zhǔn)。當(dāng)然，這一問題非常復(fù)雜，不僅涉及不同城市多個(gè)相關(guān)部門的協(xié)作，還需要我國(guó)房產(chǎn)登記及網(wǎng)絡(luò)信息的資源共享等，需要在實(shí)踐中慢慢總結(jié)完善。順便提及的是，住宅土地使用稅雖然以房屋面積為征稅標(biāo)準(zhǔn)，但與我國(guó)目前的房產(chǎn)稅是完全不同的，后者以房屋為征稅對(duì)象，征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，是按房?jī)r(jià)或出租租金等收入征收的一種稅，，兩者區(qū)別甚為明顯，茲不贅述。

(四)繳納方式:分年繳納

土地使用權(quán)人在使用權(quán)屆滿后續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)分年繳納住宅土地使用稅。各使用權(quán)人按照稅收征收管理法的規(guī)定到房屋所在地稅務(wù)部門辦理，由各地稅務(wù)部門設(shè)立相應(yīng)的銀行賬戶，使用權(quán)人在每年按照規(guī)定的期間將稅款匯入賬戶完成交納。也可由使用權(quán)人居住的社區(qū)管理機(jī)關(guān)統(tǒng)一代繳，以節(jié)約各權(quán)利人繳納的時(shí)間成本;還可由權(quán)利人的開戶銀行作為其稅款扣繳義務(wù)人代為繳納。分年交付較一次性繳納額度要低，有利于減輕土地使用權(quán)人的負(fù)擔(dān)，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)房地價(jià)格的變化對(duì)稅額作出相應(yīng)的調(diào)整，多退少補(bǔ)，也比一次繳清的方式更加公平合理。還可以避免因情勢(shì)變更而發(fā)生的期限終止時(shí)有關(guān)部門退還未使用期限的出讓金等程序上的繁瑣，也為當(dāng)事人在沒有續(xù)期必要的事由出現(xiàn)后不再繳納使用稅提供了便利，可謂一舉多得。

四、結(jié) 語(yǔ)

物權(quán)法雖然確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期原則，由于立法任務(wù)艱巨，又受到主客觀因素的限制，在立法上仍顯粗糙，缺乏明確性和可操作性。是否有償續(xù)期更是成了民眾心頭之痛，法律對(duì)此當(dāng)然不能坐視不管。在維護(hù)土地公有制的前提下，在堅(jiān)持以人為本理念的指導(dǎo)下，從實(shí)質(zhì)正義的角度對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)采取附條件的有償續(xù)期應(yīng)當(dāng)是我國(guó)法律的應(yīng)然之選。附條件有償不僅維護(hù)了我國(guó)的土地公有制，保障了公民的基本住房需求。更為重要的是，民眾借此可以形成明確的預(yù)期和判斷，更好的維護(hù)自己的權(quán)益，最終為和諧社會(huì)的構(gòu)建奠定堅(jiān)實(shí)的法制基礎(chǔ)。

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