張建坤，王效容，吳麗芳

（東南大學(xué)土木工程學(xué)院，江蘇南京210096）

“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》康腜PP模式設(shè)計(jì)

張建坤，王效容，吳麗芳

（東南大學(xué)土木工程學(xué)院，江蘇南京210096）

本文首次提出基于PPP模式建設(shè)政府和民間資本共有產(chǎn)權(quán)的“青年公寓”，將高校畢業(yè)生低收入未婚群體納入住房保障體系，從政策上解決他們的婚前過渡性住房問題，以期完善現(xiàn)行住房保障制度，并通過引進(jìn)民間資本的投入，實(shí)現(xiàn)高校畢業(yè)生保障性住房的可持續(xù)發(fā)展。本文對(duì)“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》縋PP建設(shè)模式進(jìn)行了設(shè)計(jì)，并對(duì)相關(guān)的核心問題進(jìn)行深入分析。

“蟻?zhàn)濉?；保障性住房；PPP模式

一、問題的提出

“蟻?zhàn)濉?，是?dāng)下對(duì)“大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體”的統(tǒng)稱，被認(rèn)為是繼農(nóng)民、農(nóng)民工、下崗職工后的第四大弱勢(shì)群體。與其他弱勢(shì)群體不同的是，“蟻?zhàn)濉钡奈幕瘜哟魏褪芙逃潭雀?，雖然處在人生最初的、暫時(shí)的困難時(shí)期，但有著強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿凸饷鞯奈磥?，是民族的希望，國家發(fā)展的源動(dòng)力，也是社會(huì)安定的重要成分。但由于住房、就業(yè)、發(fā)展的綜合壓力，“蟻?zhàn)濉笨傮w心理健康低于全國平均水平，大多數(shù)人對(duì)生活狀態(tài)不滿意［1］。根據(jù)教育部公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2008年全國大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)為559萬，2009年為611萬，2010年將達(dá)到630萬。隨著我國社會(huì)城市化、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、勞動(dòng)力市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、高等教育體制改革等一系列結(jié)構(gòu)性因素的變化，“蟻?zhàn)濉钡臄?shù)量在未來幾年內(nèi)必將急劇增加。盡管“蟻?zhàn)濉边€沒有形成社會(huì)學(xué)意義上的“社會(huì)階層”，但日益嚴(yán)重的“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)象已經(jīng)引了起社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是該群體的住房問題。

盡快研究解決“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}的途徑和方法，并從政策、制度上加以完善和落實(shí)，是緩解他們的生存壓力，幫助他們盡快成長的關(guān)鍵。本文以“大學(xué)畢業(yè)生低收入未婚群體”的保障性住房問題作為研究對(duì)象，一方面是因?yàn)閱栴}的嚴(yán)重性和緊迫性，另一方面是現(xiàn)行的住房政策是以家庭保障為主，大學(xué)生從畢業(yè)到結(jié)婚這一特殊階段屬于住房保障的“盲區(qū)”。

二、“蟻?zhàn)濉弊》康难芯楷F(xiàn)狀

1.“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}的研究

“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}，是近幾年伴隨著我國城市房價(jià)快速上漲和大量的高校畢業(yè)生走向社會(huì)而產(chǎn)生的，有著鮮明的“中國特色”。由于問題來得既快又急，國內(nèi)的相關(guān)研究仍處在初期階段?？蓺w納為：

（1）廉思［1］等對(duì)“蟻?zhàn)濉钡木幼顩r進(jìn)行全面的調(diào)查分析，揭示了問題的嚴(yán)重性及其對(duì)社會(huì)的影響。但沒能提出有效的解決辦法。

（2）宋英瀟［2］等提出將高校畢業(yè)生的住房問題納入到“夾心層”范疇，在政策上并入家庭住房保障體系。解決路徑不清晰。

國外大學(xué)畢業(yè)生住房問題普遍沒有中國如此突出，大都是將其納入到低收入家庭范疇加以解決。但也有為解決其他問題而建設(shè)青年住房的，如俄羅斯為提高生育率而興建“青年公寓”。

2.PPP在保障性住房領(lǐng)域的研究

（1）國外研究現(xiàn)狀

PPP模式的應(yīng)用已從傳統(tǒng)的公用事業(yè)領(lǐng)域拓展到公共住房項(xiàng)目，尤其是在美、英等國已被廣泛應(yīng)用［3］，并建立了相應(yīng)的法律法規(guī)，以保障其在公共住房建設(shè)中的應(yīng)用效果［4］。美國政府通過設(shè)置廣泛的政策及金融機(jī)制，激勵(lì)私營部門進(jìn)入公共住房的建設(shè)領(lǐng)域［5］，并通過包容性區(qū)劃法，要求私人開發(fā)商將其開發(fā)的部分住房服務(wù)于中低收入住戶，增加“廉價(jià)”住房的供給［6］。英國將PPP模式應(yīng)用于宜居住房，通過風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)提高資金價(jià)值［7］，并在各自的價(jià)值鏈上實(shí)現(xiàn)增值［8］。而“規(guī)劃得益”政策大大地吸引了私人機(jī)構(gòu)參與的積極性［9］。

（2）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

唐祥來［10］等認(rèn)為保障性住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，并對(duì)私人供給機(jī)制進(jìn)行了博弈分析。馮念一［11］、巴曙松［12］等認(rèn)為，充足的民間資本和寬松的政策環(huán)境，已初步具備保障性住房PPP模式項(xiàng)目的運(yùn)作前提。萬冬君［13］、劉友平［14］、賈士靖［15］等對(duì)保障性住房PPP模式運(yùn)行融資、風(fēng)險(xiǎn)、支付能力等進(jìn)行了一定研究。田一淋［16］等提出建立以中間組織為樞紐的PPP模式住房保障體系。

3.對(duì)國內(nèi)研究的評(píng)價(jià)

國內(nèi)研究取得了一定的成果，不足之處主要體現(xiàn)在：

（1）研究尚處于理論階段，停留于定性分析層面。缺乏有效的方法和工具，系統(tǒng)性不強(qiáng)。

（2）沒有解決廉租房的“先天不足”問題：租金過低；對(duì)私營資本缺乏吸引力。解決的思路大都是通過加大政府投入和補(bǔ)貼來實(shí)現(xiàn)，缺乏造血功能和可持續(xù)性。

（3）沒能理順政府、民間資本、保障群體間產(chǎn)權(quán)、收益、風(fēng)險(xiǎn)等關(guān)系。對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的研究尚處初期討論。

（4）研究大都局限在以家庭為對(duì)象，屬于現(xiàn)有住房保障體系范疇，少有針對(duì)未婚、低收入高校畢業(yè)生住房進(jìn)行研究，造成制度上的“盲區(qū)”。

三、“蟻?zhàn)濉弊》考跋嚓P(guān)問題的社會(huì)學(xué)分析

1.職業(yè)狀況

從廉思［1］對(duì)“蟻?zhàn)濉闭{(diào)查的結(jié)果來看，“蟻?zhàn)濉钡穆殬I(yè)集中在專業(yè)技術(shù)人員、商業(yè)服務(wù)業(yè)人員以及辦事人員三類，其中男性大多數(shù)從事專業(yè)技術(shù)類工作，女性多為商業(yè)服務(wù)業(yè)人員與辦事人員。就工作單位來講，“蟻?zhàn)濉贝蟛糠殖蓡T（“89%”）任職于私民營企業(yè)；其中有16.5%的群體成員的工作單位性質(zhì)為個(gè)體經(jīng)營；而僅有11%的群體成員就職于政府機(jī)關(guān)與國有企事業(yè)單位。在象征著工作穩(wěn)定性與保障性的勞動(dòng)協(xié)議與“三險(xiǎn)”方面，有32.3%的沒有與工作單位簽訂正式勞動(dòng)協(xié)議，36.4%沒有“三險(xiǎn)”的保障。

工作不穩(wěn)定是“蟻?zhàn)濉钡囊粋€(gè)鮮明特點(diǎn)，流動(dòng)性大對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定造成了一定的不利影響。

2.收入情況

根據(jù)廉思［1］的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京“蟻?zhàn)濉痹戮杖霝?956元，既大大低于城鎮(zhèn)職工平均工資，也低于大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)半年后的平均工資，屬于典型的低收入群體。此外，“蟻?zhàn)濉钡氖杖腼L(fēng)險(xiǎn)顯著高于其他群體，收入的增長狀況令人擔(dān)憂。

3.消費(fèi)情況

根據(jù)廉思［1］的調(diào)查數(shù)據(jù)，北京“蟻?zhàn)濉泵吭缕骄南M(fèi)中租房支出占月均花費(fèi)的比例為22.4%，占月收入的比例為19.3%。對(duì)于較低收入的單身者來說，明顯偏高。

4.住房狀況

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2010年月份發(fā)布的《2009年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》，2009年12月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%。房價(jià)的不斷上漲使大學(xué)畢業(yè)生擁有自己的住房成為一種奢望，再加上“蟻?zhàn)濉睘榱私档蜕畛杀?，只能考慮在交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊農(nóng)村租房。根據(jù)廉思［1］的調(diào)查顯示，該群體中有70%的成員住房面積不足10平方米，所租的房屋及其配套設(shè)施很不完善，有的地方甚至缺少必要的生活條件，周圍的治安狀況和衛(wèi)生狀況也不能讓人滿意，出現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駨?qiáng)行收取“保護(hù)費(fèi)”的情況。

根據(jù)筆者對(duì)南京及周遍主要城市的調(diào)查顯示，現(xiàn)在大學(xué)生的婚育觀念比較開放，男女大學(xué)生平均期望的結(jié)婚年齡不低于27歲。這也就是說，未婚“蟻?zhàn)濉钡淖》繂栴}在大學(xué)生畢業(yè)后4－6年內(nèi)是排除在現(xiàn)有住房保障體系范圍之外的?！跋?zhàn)濉边@一特殊群體的住房問題日益突出，且缺乏配套的住房保障政策。

5.戶口問題

根據(jù)廉思［1］課題組的調(diào)查數(shù)據(jù)，大學(xué)畢業(yè)生聚居村中，超過85%的人為外地戶口，僅15%的人是當(dāng)?shù)貞艨?。該群體的絕大多數(shù)成員戶口都落在家庭所在地，落在單位所在地的僅有3.3%。家庭所在地有一半以上在農(nóng)村。

6.助學(xué)貸款問題

根據(jù)教育部2009年第5次新聞通氣會(huì)上公布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2008年全國公辦和民辦全日制普通高等學(xué)校在校生總數(shù)為2103.27萬人。其中，家庭經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生約為473.96萬人，占在校生總數(shù)的22.53%。教育部全國學(xué)生資助管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，從1999年開展助學(xué)貸款截至2008年6月底，銀行累計(jì)審批了377.4萬高校貧困學(xué)子的助學(xué)貸款，累計(jì)審批金額達(dá)到354.3億元，獲貸學(xué)生占在校生總數(shù)的平均比例已達(dá)到11.2%。表明2008年我國高校中身負(fù)助學(xué)貸款的大學(xué)生人數(shù)已經(jīng)超過了230萬。而“蟻?zhàn)濉敝猩碡?fù)助學(xué)貸款的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均值。

按照國家最新助學(xué)貸款的有關(guān)規(guī)定，在校期間國家100%貼息，畢業(yè)后6年內(nèi)還清本息。據(jù)測(cè)算，如果一個(gè)學(xué)生在校4年貸款24000元，畢業(yè)后6年等額還清本息，則每年要支付利息約為1641.6元，6年合計(jì)約為9849.60元。這樣，一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生一年的負(fù)擔(dān)近7641.6元。這對(duì)于月均收入1956元的“蟻?zhàn)濉眮碚f，著實(shí)是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。

7.心理狀況

根據(jù)我們的調(diào)查顯示，“蟻?zhàn)濉钡目傮w心理健康水平不高，消極完美主義特征明顯，大多數(shù)人對(duì)生活狀態(tài)不滿意，社會(huì)支持較低，社會(huì)政治控制力相對(duì)較高，且個(gè)體強(qiáng)烈地感受到一種心理層面的相對(duì)剝奪感。這與該群體目前面臨的較高的生存壓力，頻繁更換工作或找不到自己理想工作的現(xiàn)狀是密切相關(guān)的。因此，應(yīng)該對(duì)“蟻?zhàn)濉毙睦斫】禒顩r給與高度重視。

8.生理需求方面

根據(jù)廉思［1］調(diào)查結(jié)果表明，“蟻?zhàn)濉钡男晕C(jī)凸顯。作為80—90后，他們處于生理活躍期，然而，與異性同居的只有23%，只有33%的人在最近一個(gè)月內(nèi)有過性生活。就全國成年人而言，平均性生活頻率是在每星期1次左右。然而該群體的67%的人最近一個(gè)月沒有性生活。對(duì)比之下，“蟻?zhàn)濉痹谛孕枨蠓矫骐y以得到滿足，人際性活動(dòng)的缺失很可能會(huì)通過獨(dú)自性生活（如：自慰）或其他途徑進(jìn)行宣泄，如果通過其他途徑則在很大程度上引起社會(huì)問題。

通過對(duì)“蟻?zhàn)濉爆F(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)該群體存在嚴(yán)重的生存和發(fā)展問題，而住房問題是最核心、影響面最大的問題之一。

住房是基礎(chǔ)，在當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況下，以大學(xué)畢業(yè)生自身的力量是難以得到有效的解決，必須通過政策的保障、全社會(huì)的關(guān)心和支持，以及大學(xué)畢業(yè)生自身的努力加以解決。

四、基于PPP技術(shù)的“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》俊扒嗄旯ⅰ边\(yùn)作模式設(shè)計(jì)

全面改善“蟻?zhàn)濉鄙婧桶l(fā)展問題，首先要解決其住房問題。由于“蟻?zhàn)濉笔遣糠指咝．厴I(yè)生走向社會(huì)初期階段的一種生活現(xiàn)象，屬于渡過時(shí)期的暫時(shí)困難，隨著對(duì)社會(huì)的適應(yīng)和能力的提高，他們能夠較快地步入良性發(fā)展之路。因此，通過政策保障，解決高校畢業(yè)生、低收入群體的婚前、過渡性住房，幫助他們渡過暫時(shí)的困難時(shí)期，不僅有利于他們的快速發(fā)展，也能夠完善現(xiàn)行住房保障體系、促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

針對(duì)“蟻?zhàn)濉钡奶攸c(diǎn)，可以建設(shè)保障性的“青年公寓”［17］，來解決大學(xué)畢業(yè)生低收入、未婚群體的過渡性住房。

1.基本思想

建設(shè)“青年公寓”目的是解決“蟻?zhàn)濉边^渡時(shí)期的住房；手段是采取PPP模式；基礎(chǔ)是政策保障；關(guān)鍵是吸引和鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入。

從PPP模式在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房領(lǐng)域并不成功的應(yīng)用來看，關(guān)鍵是沒有解決好民間資本進(jìn)入的問題，過多地依賴政府財(cái)政投入，使得PPP建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房模式走向不可持續(xù)的“死胡同”。因此，在應(yīng)用PPP模式構(gòu)建“青年公寓”時(shí)，必須從建設(shè)、產(chǎn)權(quán)、定價(jià)、機(jī)制設(shè)計(jì)、政策制定、社會(huì)認(rèn)可等多環(huán)節(jié)、多角度，充分融入對(duì)民間資本的激勵(lì)思想，從而形成強(qiáng)大的吸引合力，引導(dǎo)民間資本積極進(jìn)入，增加“青年公寓”自身的造血功能，減少政府財(cái)政和管理的壓力，使PPP模式的“青年公寓”建設(shè)朝著可持續(xù)方向發(fā)展。

構(gòu)建如圖1所示的基于PPP模式的“青年公寓”系統(tǒng)，不失為解決“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》康淖罴涯Ｊ健?/p>

圖1 基于PPP模式的“青年公寓”運(yùn)作構(gòu)架

2.該構(gòu)架的基本思路

（1）政府劃撥土地，民間資本投資建設(shè)，形成共有產(chǎn)權(quán)形式、只面向高校畢業(yè)、低收入、未婚群體保障性租賃的“青年公寓”。

（2）將“青年公寓”項(xiàng)目納入城市建設(shè)管理之中，科學(xué)規(guī)劃，建設(shè)合理數(shù)量、適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)、配套完善、公共交通便利的單身公寓。

（3）制定準(zhǔn)入和退出機(jī)制，政府統(tǒng)一管理。一方面保障“蟻?zhàn)濉边^渡；另一方面使已婚、收入增高者及時(shí)退出，提高保障效率。

五、基于PPP模式的“青年公寓”相關(guān)問題分析與確定

1.投資問題

（1）政府投資

政府通過劃撥的方式提供“青年公寓”建設(shè)的相關(guān)用地，民間資本投資建設(shè)，形成共有產(chǎn)權(quán)形式的“青年公寓”，長期共同持有和經(jīng)營。

政府劃撥土地，大大降低了“青年公寓”建設(shè)的直接資金投入。通過減免“青年公寓”建設(shè)、配套和運(yùn)營過程中的稅費(fèi)，進(jìn)一步降低“青年公寓”的建設(shè)、運(yùn)營成本，從而降低民間資本投資回收的風(fēng)險(xiǎn)，增加民間資本投入的積極性。

除此之外，通過政策調(diào)整，允許公積金轉(zhuǎn)付“青年公寓”的部分租金，可以降低“蟻?zhàn)濉狈孔獾膶?shí)際支付額，減輕他們的生活壓力，加快個(gè)人積累。

（2）民間投資

除去土地和建設(shè)過程中絕大多數(shù)的稅費(fèi)，“青年公寓”的建設(shè)投資量會(huì)大大降低，從而給民間資本進(jìn)入創(chuàng)造出極大的空間，使投資更加容易回收，降低民間資本的投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.“青年公寓”的共有產(chǎn)權(quán)問題

PPP模式下的“青年公寓”建設(shè)，關(guān)鍵是要吸引民間資本，否則又回到財(cái)政投入解決保障性住房的老路上。吸引民間資本，關(guān)鍵是在于：

（1）要產(chǎn)生穩(wěn)定、滿意的投資收益

“青年公寓”屬于租賃用房，能夠產(chǎn)生長期穩(wěn)定的租金收入。由于民間資本的投入只用于項(xiàng)目建設(shè)，因此所需投資量相對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目少了很多。以建筑面積20平方米一套的單身公寓來算，大約所需投資為4萬元人民幣。按靜態(tài)計(jì)算，如果10年收回投資，每年的租金只需4000元，每月只需支付334元的房租。這樣的結(jié)果是政府、民間投資、“蟻?zhàn)濉钡热蕉寄芙邮艿?。如果允許公積金轉(zhuǎn)付“青年公寓”的部分房租，則“蟻?zhàn)濉钡膶?shí)際支付可能會(huì)低于200元／月。

（2）產(chǎn)權(quán)明晰

設(shè)立政府與民間資本共有產(chǎn)權(quán)形式的“青年公寓”，能夠?qū)崿F(xiàn)在保證政府主導(dǎo)的前提下，降低民間投資的風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地吸引民間資本，從而降低“蟻?zhàn)濉钡淖》繉?shí)際支出，使“青年公寓”走向一條可持續(xù)發(fā)展之路。

“青年公寓”不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施、也不屬于經(jīng)濟(jì)命脈行業(yè)，完全可以采取公私共有產(chǎn)權(quán)的形式。政府的共有產(chǎn)權(quán)，更應(yīng)體現(xiàn)在保證住房保障上。

3.建設(shè)和運(yùn)營問題

“青年公寓”的建設(shè)，只解決高校畢業(yè)生、低收入、未婚群體的過渡性租賃住房，當(dāng)他們結(jié)婚成家或收入增高，即可進(jìn)入家庭住房保障或商品房市場(chǎng)體系。因此，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，規(guī)劃建設(shè)適合青年人的單身公寓。

（1）選址

“青年公寓”應(yīng)建設(shè)在距城市中心相對(duì)較偏，如城郊結(jié)合部；公共交通便捷，如地鐵沿線附近；離高科技單位較近，如科技開發(fā)區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等區(qū)域。

（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)

按照城市不同情況，合理布局，建設(shè)適當(dāng)規(guī)模的“青年公寓”社區(qū)。

“青年公寓”應(yīng)主要考慮單身大學(xué)畢業(yè)生的住房過渡問題，適當(dāng)考慮“蟻?zhàn)濉苯Y(jié)婚后的短期過渡。因此，“青年公寓”的套型設(shè)計(jì)以20平方米左右的獨(dú)室單身房為主，分層設(shè)計(jì)公共衛(wèi)生間、集中的洗衣房、活動(dòng)室等。

（3）建設(shè)水平與環(huán)境

“青年公寓”的建設(shè)水平應(yīng)符合青年知識(shí)分子身份，環(huán)境應(yīng)清新優(yōu)美，不能粗糙建設(shè)成為新的“平民窟”。

（4）配套

配套設(shè)施應(yīng)該齊全、完善，應(yīng)有相應(yīng)的餐飲、娛樂、服務(wù)、通訊、交通等設(shè)施，方便入住者日常生活。

（5）運(yùn)營

“蟻?zhàn)濉弊》繂栴}不是一朝產(chǎn)生的，也不會(huì)一夕消亡。如果不及時(shí)解決，將會(huì)在未來一定時(shí)間里極大地影響年輕人的生存和發(fā)展，影響社會(huì)的安定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，為確保大學(xué)畢業(yè)生低收入者入住，必須對(duì)“青年公寓”的運(yùn)營進(jìn)行強(qiáng)有力的管理和控制，嚴(yán)格按照政府保障的意志進(jìn)行運(yùn)營和管理。

4.價(jià)格（租金）的確定

（1）合理租金的標(biāo)準(zhǔn)

要使PPP模式的“青年公寓”得以正常運(yùn)營，必須確立投資商、被保障群體、政府“三方滿意”的合理租金［18］。

我們認(rèn)為，合理租金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)考慮三方面因素：

①在一定期限內(nèi)，民間投資回收成本并產(chǎn)生合理利潤；

②保障“蟻?zhàn)濉绷己镁幼。С制溆兴e累前提下的合理租金支出；

③正常范圍內(nèi)的政府財(cái)政投入。

（2）合理租金的確定思路

因此，通過對(duì)“蟻?zhàn)濉弊饨鹬Ц赌芰Α⒚耖g資本最小租金收益、政府正常范圍內(nèi)的財(cái)政投入的綜合分析，以及三方博弈，最終確定合理的、“三方滿意”的“青年公寓”租金。

具體定價(jià)分析過程可見圖2所示。

圖2 基于“三方滿意”的“青年公寓”租金定價(jià)過程

5.“蟻?zhàn)濉边M(jìn)入、退出機(jī)制問題

“青年公寓”應(yīng)保障“蟻?zhàn)濉碑厴I(yè)后最初幾年。隨著成長和能力的提高，收入也會(huì)相應(yīng)提高。當(dāng)收入增長到一定水平，或者結(jié)婚成家，應(yīng)該脫離保障范疇，進(jìn)入現(xiàn)行的社會(huì)住房體系。因此，要制定完整、系統(tǒng)的進(jìn)入、退出機(jī)制［20］，對(duì)“青年公寓”實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。主要包括：

（1）進(jìn)入機(jī)制

通過對(duì)就業(yè)狀況、收入水平、生活負(fù)擔(dān)（助學(xué)貸款、父母養(yǎng)老）等因素的分析，設(shè)定準(zhǔn)入條件，并進(jìn)行入住控制。

（2）退出機(jī)制

通過對(duì)保障年限（如5－6年）的合理確定、收入增加到一定高度、結(jié)婚成家等因素的分析，設(shè)定退出條件，并進(jìn)行適時(shí)的退出控制。

（3）擠出機(jī)制

對(duì)于超出保障期限、結(jié)婚成家、或收入超出保障范圍而不主動(dòng)搬出者，通過梯度加收租金實(shí)現(xiàn)擠出，提高“青年公寓”的保障效率。

六、結(jié) 論

1.現(xiàn)階段，低收入高校畢業(yè)生的過渡性住房，應(yīng)納入到國家住房保障體系之中。

2.基于PPP的“青年公寓”建設(shè)，是解決我國現(xiàn)階段“蟻?zhàn)濉北Ｕ闲宰》康淖罴涯Ｊ?。通過巧妙地運(yùn)用PPP模式，可以解決“蟻?zhàn)濉弊》康摹靶栴}”，但在制度和技術(shù)上，理順了一個(gè)重要群體生存和發(fā)展基礎(chǔ)的“大問題”。

3.通過科學(xué)構(gòu)建和合理設(shè)計(jì)，可以吸引民間資本投資“青年公寓”，從而減少政府財(cái)政和管理壓力，實(shí)現(xiàn)“蟻?zhàn)濉弊》勘Ｕ系目沙掷m(xù)發(fā)展。

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F407.9

A

1671－511X（2012）02－0041－05

2011－03－11

國家社科基金項(xiàng)目“大學(xué)畢業(yè)生低收入群體保障房建設(shè)研究”（10BJY042）成果之一。

張建坤（1963—），男，陜西西安人，東南大學(xué)土木工程學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保障性住房。