唐 密

（北京大學(xué) 深圳研究生院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣東 深圳 518000）

住房雙屬性與房價構(gòu)成

唐 密

（北京大學(xué) 深圳研究生院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，廣東 深圳 518000）

論文從住房的雙屬性出發(fā)，對住房價格的構(gòu)成進(jìn)行了一般性分析，主要探討了住房的投資需求形成的根源。結(jié)合我國實際情況，分析得出地租的一次性繳納方式加大了住房定價難度，擴(kuò)大了住房投資的套利空間，從而使得房價的變動加劇。最后提出改變地租一次性估價式繳納為按年繳納實際地租，使住房市場需求盡可能的回歸實際居住需求。

房價構(gòu)成；地租；投資需求

自1998年發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，福利分房制度在我國基本終結(jié)。[1]從此，住房價格逐漸成為我國民眾中最為關(guān)心的話題，而房價的變動則擾動著上到中央領(lǐng)導(dǎo)下到基層百姓的神經(jīng)。從2000年以來，中國房價開始了連續(xù)的上漲，但關(guān)于房價的爭論則從未停止。鄭家華通過數(shù)據(jù)指標(biāo)分析認(rèn)為中國房價存在嚴(yán)重的泡沫[2]，而龐哲則從收入增漲角度用回歸分析來論證上海當(dāng)前高房價的合理性[2]。2010年到 2012年間，溫總理也多次提出要讓房價回歸到合理水平，使房價漲跌之爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入房價是否合理的大討論。什么是住房的合理價位？周藝麗在中國房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制分析與重構(gòu)中指出，房地產(chǎn)價格是否合理的判定標(biāo)準(zhǔn)并不是人們的直觀感受，而是在于房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制。房地產(chǎn)價格形成機(jī)制合理，房地產(chǎn)市場除合理的空置外，一般均能出清；房地產(chǎn)價格形成機(jī)制不合理，就是價格較低，房地產(chǎn)市場的供求均衡也會受到破壞。[4]因此對房價形成機(jī)制進(jìn)行研究，分析房價的構(gòu)成，有益于我們找出房價波動的根源，并提出合理化房價的建議。

一 住房的雙屬性

在研究住房價格構(gòu)成之前，我們需要先分析住房本身的性質(zhì)。在住房交易市場中，住房和其他市場的交易標(biāo)的物一樣，也是一種商品。它同樣是由生產(chǎn)者生產(chǎn)出來，在市場中出售給消費者，以滿足消費者的需求。但很明顯的，住房也有區(qū)別于一般消費品的以下特性：

（一）沒有替代品

衣食住行是人們生活的基本需要。而住房可以說是普通人滿足居住需求的唯一選擇。在很大程度上，“房子”和“家”被賦予了近乎同等的意義。沒有可居住房的人往往被形容為“無家可歸”。所以說，住房是沒有替代品的，也就是說，住房對消費者而言屬于必須品。

（二）使用期限長

通常而言，由于房屋作為人們的棲身之所，對安全性要求極高，因此除了少數(shù)特殊類型的房屋（如工地上的簡易住宅或是臨時性住宅），居住用房必然會造得極其堅固耐用，其從生產(chǎn)出來（建造完成）到報廢（被拆除），都有幾十年甚至上百年的時間。即使由于規(guī)劃變化或者商業(yè)考慮房屋可能未到壽命年限就被人為拆掉，也不影響房屋自身耐用的商品特性。

（三）價格昂貴

房屋生產(chǎn)本身就存在生產(chǎn)成本高，生產(chǎn)周期長，資金投入大等特點，這些都決定了房屋相較于其他產(chǎn)品而言往往是普通人最昂貴的一個消費品。

除以上特點以外，住房有個區(qū)別于其他商品的最大的特征——地租特性。任何一套住房一定是與土地綁定在一起的，必定會長期的排他的占據(jù)一定土地面積，同時導(dǎo)致這部分土地不能再被其他人所使用。同時，住房在地域上不具備流通性，A地的多余住房不可能拿去解決 B地的需求。簡單來說，住房所有者在擁有住房的同時，同時擁有了住房底下這邊土地的使用權(quán)能和收益權(quán)能。任何對數(shù)量不變的一般資源（稀缺資源）的使用，無論其法律權(quán)屬關(guān)系如何，都需要付出一定代價，這個代價的表現(xiàn)形式很多，有的稱為租金，有的稱為稅金，有的稱為費用，有的是前述的兩種或者三種的綜合，在這里，我們統(tǒng)一用租金來描述。土地作為一種稀缺資源，被住房排他的占據(jù)后，其代價就是必須繳納的土地上的租值，我們將它稱之為地租。

綜上所述，住房既有大宗耐用消費品的特征，同時又不可避免的捆綁有地租特性，也就是說，住房是有著雙重屬性的商品。

二 住房價格變化分析

由于住房具有雙屬性特征，所以在分析住房的價格變化時，既要考慮住房作為大宗耐用商品價格的變化，又要考慮其所占有土地的地租價格變化。下面分別從這兩方面來討論住房價格。

（一）從住房大宗耐用消費品屬性分析價格變化

我們從供求關(guān)系來討論住房商品屬性（不考慮地租因素）的價格變化。從住房的需求方面來看，人們對住房的有效需求與住房價格成反方向變動,也就是說，在外部環(huán)境不變的情況下住房商品屬性的需求曲線向右下方傾斜，如下圖 D曲線所示。從住房供給方面看，價格越高，住房所有者越愿意出讓自己的住房，也就是說，供給曲線應(yīng)當(dāng)向右上方傾斜。又由于住房作為大宗商品，生產(chǎn)周期很長，也就是說，短期內(nèi)住房供給數(shù)量不能隨著需求量增加而增加，也就是短期內(nèi)市場上的存量住房即最大供給量。當(dāng)供給到達(dá)最大供給量時，無論價格如何提高，短期內(nèi)市場上也無法提供更多住房，此時的住房供給曲線是垂直于橫軸的一條直線，如下圖S曲線所示。需求曲線D與供給曲線S相交時，就形成了住房的均衡價格 PC。當(dāng)外部環(huán)境或其他因素發(fā)生變化，如人口增漲，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，收入提高等，會促進(jìn)人們對住房的需求增加，從而使需求曲線 D向右移動，而與S交于更高的點，形成更高的住房均衡價格PC’。當(dāng)均衡供給量接近或達(dá)到最大供給量之后，均衡價格短期內(nèi)更會加速往上。此時，超額利潤(PC’-PC)必然會吸引大量資金進(jìn)入從而使住房供給量上升，使 S曲線右移，與新的需求曲線相交，使得均衡價格逐漸回落至 PC，達(dá)到新的均衡。由于在這個過程中，不考慮住房的地租屬性，即住房僅僅作為一般大宗耐用消費商品來討論，住房價格隨著需求變動發(fā)生變動，同時也會刺激供給變動。僅管會有些滯后，但最終會由于供給的增加而平抑住房價格，也就意味著住房商品屬性價格變動沒有或者很少套利空間以吸引投資需求加入，即可以認(rèn)為住房的商品屬性價格基本由居住需求和市場供給決定，是一個較純粹的競爭性市場。

（二）分析地租價格變化

土地區(qū)別于一般商品的最重要的特性是，由于其稀缺性所帶來的供給不變性。在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里對地租的描述是：地租是當(dāng)土地供給固定時的土地服務(wù)價格，因而地租只與固定不變的土地有關(guān)。[5]對于土地供應(yīng)不變的假設(shè)有人可能有疑義，認(rèn)為每年政府都會新批建筑用地，同時住房層高增加也能有效增加居住面積供給。不過這里討論地租的時候，不僅僅只是從短期來看當(dāng)前住房占用土地面積的變化，而是就整體的土地資源來說，是不可變化的，因此我們認(rèn)定土地作為稀缺資源，供給數(shù)量是一定的，不會隨其他因素變化而變化。同樣從供求關(guān)系來討論地租的價格。如下圖所示，由于土地供給固定，即土地供給曲線不會隨價格變動，表現(xiàn)為垂直于橫軸的一根直線S。而對土地的有效需求曲線則與一般需求曲線一致，是一條向右下方傾斜的直線，如下圖中的D。D與S相交時確定的價格R0則是均衡下的地租價格。

然而隨著外部情況發(fā)生變化，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通貨膨脹，人們收入變化導(dǎo)致對土地的有效需求發(fā)生變化，從而D曲線會向左或者向右移動。則D曲線與S曲線的交點會隨之上下移動。如下圖所示，當(dāng)D曲線向右移動（從D0到D1）時，地租價格則從R0上漲到R1，反之，地租價格也會下降。

另一方面，從供給來看，由于土地供給不會隨外部環(huán)境增加或者減少，即 S曲線固定不動，也就意味著地租價格完全由需求決定。當(dāng)需求持續(xù)上升的時候，地租價格隨之持續(xù)上升，而且無法通過增加供給的方式將價格降下來。地租價格就是人們占有土地應(yīng)當(dāng)支付的費用，亦即，人們在擁有住房的同時，還需要為占有了稀缺資源支付地租，而地租價格會隨著需求變化而發(fā)生變化。

三 住房價格構(gòu)成

綜合住房的上述特點，我們將住房價格分為兩部分——大宗消費品價格和地租價格。

P =PC+PR

P:住房價格

PC:住房商品屬性價格

PR:住房地租屬性價格

如之前所述，PC和PR都會由于需求的變化產(chǎn)生上下波動，而且從短期來看都是同方向變動。即需求上升，PC和PR都會上漲，反之則 PC和 PR都會下降。但從長期來看，PC會由于供給的相應(yīng)變化而平抑市場價格，而PR由于土地資源的供給剛性，無法通過供給變化自動的平衡需求，因此也就造成 PR只跟需求相關(guān)，即在需求上升的情況下，PR價格必然是一路上漲，不會回落。

另從價格支付方式來看，PC代表著房屋作為大宗商品交易的價格，無論是一手商品房或者是二手住房交易，一般來說是一次性交易，銀貨兩訖。即使是按揭形式，那也是購買方與銀行之間的購買資金借貸關(guān)系，不會影響到與出售方的交易性質(zhì)。而作為地租價格的 PR則有所不同。由于 PR是人們排他的占用稀缺資源土地所應(yīng)支付的價格，所以是人們應(yīng)當(dāng)為住房所持續(xù)支付的成本。為了討論方便，也符合人們交易的習(xí)慣，假設(shè)地租是按年支付，這也意味著，PR是從占有住房開始所應(yīng)逐年支付的地租價格的加總：

n=1,2,….住房占據(jù)土地到期時

PRn即為第n年應(yīng)當(dāng)支付的地租價格

又考慮到PRn是第n年的地租價格，為了方便描述，將它貼現(xiàn)到住房交易時期來，可得以下公式：

rn為第n年的貼現(xiàn)率

因此，住房價格可以表述為以下公式：

由上述公式可知，如果人們購買住房所支付的成本剛好為 P，即正好符合住房的應(yīng)付價格，此時住房將純粹表現(xiàn)為一個大宗耐用消費品，生產(chǎn)和購買都是出于住房需求。因此，住房的市場價格與 P越接近，則應(yīng)付價格和實際支付價格的差額越小，也就意味著套利空間越小，這個市場就越純粹，波動也就越小。反之，如果兩者差距越大，特別是當(dāng)實際支付價格遠(yuǎn)低于 P的時候，則會存在套利空間，從而吸引投機(jī)者進(jìn)場，使得住房市場變得復(fù)雜而且波動加劇。

在住房公式中房價P分為PC和PR兩部分,要使房價P的實付貼近或等于應(yīng)付價格，也就是分別要使PC和PR的實付趨近或等應(yīng)付價格。因此我們分別從這兩部分來討論。Pc部分代表的是住房商品屬性部分的價格，作為一般商品的價格市場已經(jīng)有很完善的機(jī)制來反映，即使有波動和偏差，也可以由正常的市場供需來平衡并回到均衡。這也說明，PC在市場下形成的應(yīng)付與實付價格是一致的，即使有套利空間，市場也能迅速反應(yīng)。但是PR部份的準(zhǔn)確反應(yīng)，則受地租價格的支付方式影響很大。地租支付方式簡單來說分為逐年支付和一次性支付兩種。逐年支付方式需要年年審核，年年征收，如果能做到每年確定要支付的地租價格和實際一致的話，則意味著PR的應(yīng)付與實付幾乎無偏差。但若是一次性支付方式，則需要預(yù)判未來多年的地租價格以及貼現(xiàn)率，相當(dāng)于為資本化的地租一次性定價，從而很難保證應(yīng)付實付相一致，必然會出現(xiàn)較大偏差。而偏差一旦產(chǎn)生，則會對人們的預(yù)期產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響需求結(jié)構(gòu)，吸引投資需求入場，導(dǎo)致偏差進(jìn)一步擴(kuò)大。由于我國目前實際采用的就是一次性支付的方式，下面就以我國情況來描述一下房價變化的過程。

當(dāng)前我國采用的方式主要是政府以招拍掛的形式出讓土地的70年使用權(quán)給開發(fā)商。經(jīng)開發(fā)商開發(fā)后，生產(chǎn)出來住房，然后作為商品出售給消費者，同時附帶著剩余土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。那么在這個過程中，我們可以看到，政府一次性轉(zhuǎn)讓了70年的土地使用權(quán)給開發(fā)商，之后開發(fā)商再一次性轉(zhuǎn)讓給購房者。假定此時沒有投資者的參與，那么消費者對住房的需求與土地供給構(gòu)成了地租價格如下。

其中D1為住房需求。S為土地供給。PR1為當(dāng)時的地租價格。而市場一次性支付的價格通常會以P作為參R1考，簡單來說為PR1的70倍，即=P×70。當(dāng)市場外R1的大量投資者預(yù)期到未來的住房需求上升并帶來土地價格的上漲，也就是PR1＜PR2＜PR3….即當(dāng)前支付的PR會遠(yuǎn)低于也就是現(xiàn)期以的價格買入，會獲得收益因此，投資者開始進(jìn)入，住房需求立即上升。需求迅速增長，而土地供給不變，則地租價格必然上升。如下圖所示：

住房需求D1和投資需求D2一起組成了D3,與供給曲線S相交，產(chǎn)生更高的地租價格P’R1。在地租價格迅速上漲的刺激下，人們形成了更高的 PR預(yù)期，即都不斷認(rèn)為將來的地租價格會更高，所以現(xiàn)期的一次性支付有利可圖，于是吸引更多的投資性需求進(jìn)入，從而重復(fù)上述過程，不斷推高現(xiàn)期以及預(yù)期的地租價格。在投資需求不斷進(jìn)入使得地租價格攀升的同時，由于賺錢效應(yīng)使得住房持有者（開發(fā)商和房東）對住房惜售，使得住房供給曲線左移，從而使得Pc價格也在上漲，最終導(dǎo)致房價的攀升。張海洋，袁小莉，陳卓，郭洪實證分析了投資性需求對我國房價的影響，提到了如同上述情況造成的正反饋交易對房價的持續(xù)推高，并通過OLS回歸分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)消費性需求和投資性購房比重為 54.1:45.9[6]，從而證實了投資性需求對我國房價持續(xù)上漲局面的影響很大。

從上述分析中不難看出，住房市場吸引投資需求的根源在于地租價格部分應(yīng)付與實付價格之差帶來的利潤空間。而地租價格一次性支付的方式則放大了這個偏差，使得住房變成了一種和政府對賭地租價格的證券，在當(dāng)前普遍對地租價格看漲的預(yù)期下，吸引了大量的投資需求進(jìn)入，從而進(jìn)一步抬高了住房價格（包括地租價格和住房商品屬性價格），同時也開始擠壓正常的居住需求，住房需求從居住為主逐漸偏向?qū)Y本化地租的投資為主。

四 政策建議

住房價格一直是我國百姓和政府非常關(guān)心的話題，或漲或跌都是有人喜有人憂。而房地產(chǎn)調(diào)控政策更是隨房價動而動。隨著房價連續(xù)上揚(yáng)，各種調(diào)控政策也是密集出臺，如增加營業(yè)稅，提高首付款比率，甚至限制購買二套房等，基本上都是以提高交易成本和壓制購房需求為主。筆者以為，以行政手段強(qiáng)行壓制購買需求終非長久之計，特別是因此誤傷到的合理居住需求則會對住房市場產(chǎn)生嚴(yán)重破壞，而最終可能起到的是事與愿違的作用。一個健康運行的市場需要的是設(shè)計良好的制度和去行政化。由之前的分析得出，我國房價快速上漲的最終原因是地租付給制度的不合理性。因此，本文提出如下建議：

（一）改變當(dāng)前地租的一次性給付方式

當(dāng)前購買住房相當(dāng)于同時購買了一張以未來地租價格作為收益的債券，從而將住房需求與投資需求人為綁定在一起。因此，將買房與地租支付分開，則可以從源頭上消除為了投資地租而買房的需求，使購房需求重新回到以居住為主。

（二）盡可能及時準(zhǔn)確的收取地租

合理房價形成機(jī)制的關(guān)鍵是使購房人或者住房人準(zhǔn)確的為其住房需求付出相應(yīng)的成本。因此在改變地租一次性收取方式之外，更重要的是設(shè)定一個合理的地租收取制度，使得住房者實際付出的地租成本能準(zhǔn)確反應(yīng)當(dāng)前土地需求。從而使得地租部分的投資價值減到最小，同時也不要增加住房人的超額負(fù)擔(dān)。

（三）政府合理使用地租收入

購房人繳納的地租實際上應(yīng)當(dāng)是其他放棄該土地服務(wù)的公民應(yīng)得的報酬，而不能當(dāng)作是政府的收入。因此地租收入最終應(yīng)當(dāng)用于回饋公民的住房需求，如提供廉租房，公租房，改善社區(qū)環(huán)境等。

（四）減小住房市場的交易成本

一個市場上的交易成本如果過高，必然會阻礙該市場的正常有序運行和發(fā)展。當(dāng)?shù)刈獠辉俪蔀樽》靠晒┲\利的共生價值后，降低住房市場交易成本，活躍住房交易，使得人們更容易按自己變化的需求更換住房則變得非常重要。

綜上，以準(zhǔn)確的地租支付將住房的商品屬性價格與地租價格分離，擠壓地租投資需求，使購房居住需求回歸，然后降低住房交易成本，活躍住房二級市場交易，使得人們能更方便的隨自己變化的需求更換居住條件，使得購買住房變得和買車或者其他大宗商品一樣簡單，再規(guī)范政府對地租收入的使用，用其解決市場有效需求之外的公民的居住需求，并用于改善居住環(huán)境，便利居住者生活，則房地產(chǎn)市場得以準(zhǔn)確以價格調(diào)節(jié)供求，最終實現(xiàn)市場出清。

[1]王增剛.中國房價與房地產(chǎn)管理法規(guī)的關(guān)系分析[J/OL].百度文庫,2011.

[2]鄭家華.中國房地產(chǎn)泡沫研究[D].對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

[3]龐哲.上海高房價的合理性分析[D].上海交通大學(xué)碩士學(xué)位論文,2007.

[4]周藝麗.中國房地產(chǎn)價格的形成機(jī)制分析與重構(gòu)[D].南開大學(xué)碩士學(xué)位論文,2005.

[5]高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)(微觀部分)[M].北京:中國人民大學(xué)出版社,2007.

[6]張海洋,袁小麗,陳卓,郭洪.投資性需求對我國房價影響程度的實證分析[J].軟科學(xué),2011,(3).

（責(zé)任編校：張京華）

F126

A

1673-2219（2012）09-0110-04

2012－07－27

唐密（1983－），男，湖南湘潭人，北京大學(xué)深圳研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生，主要從事產(chǎn)業(yè)金融研究。