馮友建，羅 冉，樓志軍

（1.浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業(yè)局 象山 315700）

工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估方法研究

馮友建1，羅 冉1，樓志軍2

（1.浙江大學(xué)地球科學(xué)系 杭州 310027；2.象山縣海洋與漁業(yè)局 象山 315700）

文章結(jié)合和借鑒了地價(jià)評(píng)估的理論與方法和自然資源稟賦評(píng)價(jià)，從理論上探討了工業(yè)用無(wú)居民海島的價(jià)格評(píng)估方法，為無(wú)居民海島的價(jià)格評(píng)估提出了新的思路。

工業(yè)；無(wú)居民海島；價(jià)格評(píng)估

1 研究背景

海洋經(jīng)濟(jì)時(shí)代即將到來(lái)，“十二五”規(guī)劃提出要提高海洋開(kāi)發(fā)、控制、管理能力。在中國(guó)300萬(wàn)km2的海域中，面積大于500m2的海島約有7 000個(gè)，小于500m2的海島有近萬(wàn)個(gè)。國(guó)家海洋局公布的第一批開(kāi)發(fā)利用的無(wú)居民海島名錄涉及8個(gè)省、自治區(qū)，共176個(gè)無(wú)居民海島，最高使用年限可達(dá)50年。海島開(kāi)發(fā)的主要用途為海島旅游、臨港工業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)和圍涂利用等。此前無(wú)居民海島的利用是無(wú)償使用或低價(jià)使用，一定程度上造成國(guó)家資源性資產(chǎn)流失。因此，研究一套行之有效的價(jià)格評(píng)估方法，使海島作為生產(chǎn)資料進(jìn)入商品流通領(lǐng)域并體現(xiàn)出其經(jīng)濟(jì)價(jià)值顯得尤為重要［1－2］。

2 無(wú)居民海島價(jià)格的內(nèi)涵

無(wú)居民海島是指不作為居民常住戶(hù)口所在地的海島、巖礁、低潮高地及其必要的依托海域。海島和土地、砂礦等其他資源性資產(chǎn)一樣，是國(guó)家所有的資源性資產(chǎn)。無(wú)居民海島的價(jià)格是反映取得海域使用權(quán)所應(yīng)付出的代價(jià)。由于各用海單位實(shí)際取得海域使用權(quán)的期限不一致，為方便進(jìn)行出讓金水平的比較，需要把各類(lèi)不同用途海域的使用統(tǒng)一換算為可比的使用期限，這個(gè)可比的使用期限就是《海域使用管理法》中所規(guī)定的各類(lèi)海域最高使用年限。購(gòu)買(mǎi)無(wú)居民海島就是購(gòu)買(mǎi)其對(duì)應(yīng)使用年限的使用權(quán)，目前無(wú)居民海島的價(jià)格表達(dá)形式為一島一價(jià)，工業(yè)用無(wú)居民海島的最高使用年限為50年。

3 無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估的原則

無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估是依據(jù)一定的原則和方法，充分考慮海島的區(qū)位、周邊地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、海島利用方式、海島的預(yù)期收益等自然和經(jīng)濟(jì)屬性，按海域的質(zhì)量等級(jí)、功能及其收益狀況，綜合評(píng)估某一使用類(lèi)型某一時(shí)點(diǎn)特定使用年限下的海島使用權(quán)價(jià)格。為了保證海島價(jià)格評(píng)估的科學(xué)性和合理性，在評(píng)估海島價(jià)格時(shí)，需要遵循以下原則。

3.1 合法原則

無(wú)居民海島空間資源價(jià)值評(píng)估應(yīng)依據(jù)合法原則，一方面評(píng)估人員應(yīng)遵守?zé)o居民海島相關(guān)的法律、法規(guī)，依法進(jìn)行評(píng)估活動(dòng)；另一方面對(duì)評(píng)估對(duì)象的使用、處分等行為均應(yīng)依照現(xiàn)有相關(guān)法規(guī)等進(jìn)行必要的論證和評(píng)價(jià)。

3.2 綜合性與主導(dǎo)性相結(jié)合

影響海島價(jià)格的因素很多，影響程度的差異也較大。根據(jù)海島的使用類(lèi)型，既要對(duì)影響海島使用效益的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行全面、綜合的分析，還應(yīng)著重分析影響海島使用效益的主導(dǎo)因素，突出主導(dǎo)因素對(duì)海島使用權(quán)價(jià)格的影響。

3.3 定性與定量分析相結(jié)合

海島價(jià)格評(píng)估依據(jù)諸多資料。為減少主觀臆斷，應(yīng)盡量把定性的資料分析進(jìn)行量化，以定量計(jì)算為主，定量與定性分析相結(jié)合。

3.4 預(yù)期收益原則

開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島的目的是為了獲得未來(lái)的預(yù)期收益，預(yù)期收益的多少是影響需求者需求欲望的一個(gè)主要因素。評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循預(yù)期收益原則，根據(jù)評(píng)估對(duì)象未來(lái)獲利能力估算其價(jià)值。

3.5 協(xié)調(diào)一致性原則

海島價(jià)格評(píng)估結(jié)果是否合理，既要科學(xué)地反映海島區(qū)位條件、自然條件的優(yōu)劣，還應(yīng)遵循與海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、海洋功能區(qū)劃、海洋環(huán)境保護(hù)規(guī)劃相協(xié)調(diào)的原則。

3.6 定價(jià)適度原則

無(wú)居民海島的開(kāi)發(fā)利用目前尚處于起步階段，評(píng)估結(jié)果的高低對(duì)無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)利用具有重要意義和深遠(yuǎn)的影響。評(píng)估價(jià)格過(guò)高，會(huì)挫傷使用者的積極性，造成無(wú)居民海島資源的閑棄和荒廢；評(píng)估值過(guò)低，會(huì)使使用者盲目、過(guò)度開(kāi)發(fā)，造成無(wú)居民海島生態(tài)環(huán)境和資源的破壞。因此，評(píng)估時(shí)應(yīng)遵循定價(jià)適度的原則。

4 工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估

4.1 常用土地估價(jià)方法比較

無(wú)居民海島遠(yuǎn)離陸地，其價(jià)格評(píng)估不同于陸地上的土地評(píng)估，但又可借鑒成熟的土地評(píng)估的方法體系。常見(jiàn)的土地評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。每種方法各有優(yōu)劣，評(píng)估原理、特點(diǎn)、適用條件各不相同，在運(yùn)用到無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估時(shí)會(huì)遇到不同的技術(shù)難點(diǎn)，筆者對(duì)其進(jìn)行了比較（表1）［3－4］。

表1 5種常用評(píng)估方法比較

4.2 工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估體系

工業(yè)用無(wú)居民海島是指在無(wú)居民海島上開(kāi)展工業(yè)生產(chǎn)并建設(shè)配套設(shè)施的島嶼，廣義上講，港口碼頭建設(shè)用島、倉(cāng)儲(chǔ)建筑用島都包含在內(nèi)。筆者通過(guò)對(duì)寧波市象山縣10余個(gè)規(guī)劃用作工業(yè)用途的無(wú)居民海島的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前尚無(wú)一種陸地上土地價(jià)格評(píng)估的方法可以直接應(yīng)用于無(wú)居民海島價(jià)格的評(píng)估。經(jīng)過(guò)調(diào)查和研究，借鑒市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的原理和思想，筆者對(duì)工業(yè)用途的無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估提出了新的思路。

4.2.1 測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格

比準(zhǔn)價(jià)格通常是指在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，通過(guò)可比實(shí)例求出的作為評(píng)估參照的價(jià)格。工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格的評(píng)估并沒(méi)有可以參照的市場(chǎng)交易案例，筆者經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，擬采用工業(yè)用無(wú)居民海島所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)作為比準(zhǔn)價(jià)格，因?yàn)闊o(wú)論是行政隸屬還是區(qū)位上講，距離工業(yè)用無(wú)居民海島最近的陸地都是無(wú)居民海島所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的最低級(jí)別的工業(yè)用地。然而，直接用其所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)作為比準(zhǔn)價(jià)格是明顯偏高的。因?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別的工業(yè)用地已經(jīng)進(jìn)行了一定程度的開(kāi)發(fā)，包括土地平整、道路建設(shè)、供電、供水、電信設(shè)施及廠房和其他配套設(shè)施的建設(shè)等，這些土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)從生地變?yōu)榱耸斓?。相比之下，工業(yè)用途的無(wú)居民島是沒(méi)有進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)的生地，因此需要對(duì)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行成熟度修正。

成熟度修正的公式為

式中：P0為比準(zhǔn)價(jià)格；P為鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；R為貼現(xiàn)率；n為貼現(xiàn)年限。

運(yùn)用成熟度修正公式的難點(diǎn)在于確定貼現(xiàn)年限n和貼現(xiàn)率R。其中，貼現(xiàn)年限是指從完全沒(méi)有工業(yè)基礎(chǔ)的生地到現(xiàn)有發(fā)展水平所需要的年限，確定貼現(xiàn)年限需要結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別工業(yè)用地的現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)確定。貼現(xiàn)率又稱(chēng)折現(xiàn)率，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要概念，是用以將未來(lái)的資產(chǎn)折算成現(xiàn)值的利率，它解決了未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在今天如何評(píng)價(jià)的問(wèn)題。貼現(xiàn)率是計(jì)算資產(chǎn)現(xiàn)值的重要參數(shù)，大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度等因素，通常選擇銀行同期貸款利率結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為貼現(xiàn)率。

4.2.2 建立價(jià)格修正模型

修正體系的概念來(lái)源于基準(zhǔn)地價(jià)修正法，其中的修正體系是通過(guò)對(duì)影響待估宗地地價(jià)的因素進(jìn)行分析，然后對(duì)各地區(qū)已公布的同類(lèi)用途同一級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而估算宗地價(jià)格。無(wú)居民海島是分布在海洋中被水體全部包圍的較小陸地，如果把無(wú)居民海島看做一個(gè)個(gè)特殊的宗地，那么也可以建立類(lèi)似的修正模型以評(píng)估其價(jià)格。

（1）修正模型的建立。無(wú)居民海島之間的自然資源稟賦有較大差異。但通常情況下，無(wú)居民海島交通設(shè)施落后，島嶼之間、島嶼和大陸之間僅有簡(jiǎn)易碼頭，有些甚至連碼頭和公路都沒(méi)有。島上也沒(méi)有能源供電，少數(shù)島嶼上有天然淡水水源或水井及通信設(shè)施。而所有這些都是制約無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)成為工業(yè)用島的重要條件。無(wú)居民海島的價(jià)格要能夠反映其開(kāi)發(fā)過(guò)后的經(jīng)濟(jì)效益，而其開(kāi)發(fā)成為工業(yè)用島的經(jīng)濟(jì)效益應(yīng)該從多個(gè)方面來(lái)評(píng)價(jià)，包括其區(qū)域因素、海島的個(gè)別條件和環(huán)境因素等。結(jié)合實(shí)地調(diào)查并考慮到修正指標(biāo)的典型性、代表性和修正模型的可操作性，筆者選擇了對(duì)工業(yè)用無(wú)居民海島整體開(kāi)發(fā)有重要影響的14個(gè)指標(biāo)（表2）［2，5－6］。

表2 工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格修正模型

續(xù)表

（2）修正指標(biāo)評(píng)分。指標(biāo)分值中每個(gè)修正指標(biāo)的賦值都是負(fù)值，是因?yàn)楣I(yè)用無(wú)居民海島的價(jià)格原則上講應(yīng)該低于所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別的工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)。因此，應(yīng)該根據(jù)工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格修正模型中的各修正指標(biāo)的優(yōu)劣將比準(zhǔn)價(jià)格向下調(diào)，以得到最終的工業(yè)用無(wú)居民海島的價(jià)格。為減少估價(jià)人員的主觀臆斷，在進(jìn)行各指標(biāo)賦分時(shí)，應(yīng)盡量把定性的條件進(jìn)行量化分析，定量與定性分析相結(jié)合。

區(qū)域因素中，K1反應(yīng)了海島依托的大陸地區(qū)的工業(yè)發(fā)展水平，其水平越高，則海島的利用效益會(huì)越大；K2主要考察依托的陸域地區(qū)的交通通達(dá)水平，如鐵路、高速公路及國(guó)省干道、跨海大橋等，陸域交通通達(dá)性好，海島可以依托陸地通向更廣闊的腹地；K3反映了海島工業(yè)發(fā)展可能存在的勞動(dòng)力數(shù)量和勞動(dòng)力成本的高低，海島工業(yè)多為勞動(dòng)力和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，依托地區(qū)的勞動(dòng)力數(shù)量、工資和技術(shù)水平對(duì)海島工業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生較大的影響［2］。

個(gè)別因素中，K4是影響工業(yè)用無(wú)居民島開(kāi)發(fā)價(jià)值的重要因素，因?yàn)楣I(yè)用無(wú)居民海島的開(kāi)發(fā)受到交通條件的制約，原材料和工業(yè)制成品的海上運(yùn)輸成本都遠(yuǎn)高于陸地，無(wú)居民海島離岸距離越遠(yuǎn)，運(yùn)輸?shù)某杀緯?huì)越高；K5越大，K6越長(zhǎng)，海島開(kāi)發(fā)越能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，海島開(kāi)發(fā)利用可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益越高；K7會(huì)影響到海島將來(lái)的港口和碼頭建設(shè)，萬(wàn)噸輪吃水深度至少為10m，海島周邊水域越深，則未來(lái)的海上交通通達(dá)性越好；K8可以反映無(wú)居民海島的海上交通區(qū)位，通過(guò)航道與水道，海島可以通過(guò)海上交通直接與其他地區(qū)進(jìn)行物資運(yùn)輸；無(wú)居民海島不作為居民常住戶(hù)口所在地，但某些無(wú)居民海島上仍然有臨時(shí)居住者或曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)局部的開(kāi)發(fā)建設(shè)，因而K9在一定程度上減少了海島使用權(quán)受讓人的開(kāi)發(fā)成本，因此也需要考慮在價(jià)格評(píng)估要素之內(nèi)；K10主要是要考察是否有淡水資源、電力及通信設(shè)施，海島工業(yè)對(duì)水資源和電力的需求非常大，而海水淡化和在海島上供電設(shè)施的鋪設(shè)成本也非常高。如果經(jīng)過(guò)考察，無(wú)居民海島上有豐富淡水資源、已有電力和通信設(shè)施或者鋪設(shè)電力和通信設(shè)施的成本相對(duì)較低，則無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)成為工業(yè)用途的利用價(jià)值就越大［2］。

自然環(huán)境因素中，K11對(duì)無(wú)居民島開(kāi)發(fā)成為工業(yè)用島也有重要影響，發(fā)展工業(yè)通常需要進(jìn)行重大工程建設(shè)，有些地形如高聳孤立的山丘或非巖質(zhì)的陡坡，有些地質(zhì)條件如巖性和狀態(tài)明顯不均勻的土層都不適宜建設(shè)或建設(shè)成本過(guò)高；K12，如海水水質(zhì)對(duì)海島工業(yè)發(fā)展也有影響，一般工業(yè)用水、港口水域和海洋開(kāi)發(fā)作業(yè)區(qū)都需要三類(lèi)以上的海水水質(zhì)；K13包括地震、熱帶氣旋、洪澇、強(qiáng)雷暴、大風(fēng)和大霧等，發(fā)生嚴(yán)重自然災(zāi)害對(duì)海島工業(yè)的發(fā)展是毀滅性的，因此需要考察海島所在區(qū)域的自然災(zāi)害種類(lèi)及其發(fā)生頻率［2］。

修正指標(biāo)確定好后，需要確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重，只有對(duì)各指標(biāo)給予符合邏輯的權(quán)重，定量方法才有實(shí)際意義。常用的確定指標(biāo)權(quán)重的方法有特爾菲法、層次分析法和因素成對(duì)比較法，估價(jià)人員應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況選擇合適的方法確定權(quán)重值。

4.2.3 工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格計(jì)算

測(cè)算出工業(yè)用無(wú)居民海島的比準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格修正模型確立后，可根據(jù)工業(yè)用無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估公式

式中：P海島為待估海島價(jià)格；P比準(zhǔn)為比準(zhǔn)價(jià)格，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低級(jí)別工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；Ki為第i項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)得分；αi為第i項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重［7］。

5 結(jié)論與展望

無(wú)居民海島的價(jià)格評(píng)估尚處于起步階段，為了合理地評(píng)估海島的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，保證海島的合理開(kāi)發(fā)和利用，保護(hù)國(guó)家資源性資產(chǎn)，亟須加強(qiáng)無(wú)居民海島價(jià)值評(píng)估體系建設(shè)。本研究對(duì)工業(yè)用無(wú)居民海島的價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行了探索，技術(shù)思路是結(jié)合基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法、思想和自然資源稟賦評(píng)價(jià)，把現(xiàn)行土地評(píng)估的方法和海島價(jià)格評(píng)估方法很好地銜接起來(lái)，方法具有可操作性。但在實(shí)際操作時(shí)需要評(píng)估人員對(duì)地價(jià)評(píng)估體系有深刻的認(rèn)識(shí)并對(duì)待估海島所在區(qū)域和海島各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)有深入的調(diào)查和了解。無(wú)居民海島的開(kāi)發(fā)利用極有可能對(duì)海島和周?chē)Ｓ虻纳鷳B(tài)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，在今后無(wú)居民海島價(jià)格評(píng)估體系的研究中，無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)所造成的生態(tài)環(huán)境的破壞范圍和程度的評(píng)價(jià)將成為重點(diǎn)和難點(diǎn)，無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)利用所造成的資源生態(tài)補(bǔ)償價(jià)格將會(huì)引起更多的關(guān)注［8］。

［1］ 于青松，齊連明.海域評(píng)估理論研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［2］ 劉容子，齊連明.我國(guó)無(wú)居民海島價(jià)值體系研究［M］.北京：海洋出版社，2006.

［3］ 嚴(yán)星，林增杰.城市地產(chǎn)評(píng)估［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，1999.

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［5］ 國(guó)家海洋局908專(zhuān)項(xiàng)辦公室.海域使用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程［M］.北京：海洋出版社，2005.

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［7］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.無(wú)居民海島空間資源價(jià)值評(píng)估技術(shù)探討［J］.海洋開(kāi)發(fā)與管理，2010，27（3）：5－8.

［8］ 吳姍姍，幺艷芳，齊連明.旅游用無(wú)居民海島定量評(píng)價(jià)及等級(jí)劃分研究［J］.海洋開(kāi)發(fā)與管理，2006，23（6）：137－140.