保永文，岳 立

(1.湖北醫(yī)藥學院公共管理學院，湖北 十堰 442000；2.蘭州大學經(jīng)濟學院，甘肅 蘭州 730000）

1 問題的提出

1998年7月，我國政府出臺了《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，停止實物分配，實行貨幣化分配，標志著住房商品化正式開始，城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職工住房主要改由商品房市場供給，商品房市場供求雙方的力量博弈決定了其均衡價格水平和均衡數(shù)量，住房制度改革既有利于企事業(yè)單位實現(xiàn)職能分化，減輕財政負擔，也有利于塑造富有活力的微觀經(jīng)濟主體，發(fā)揮市場體系在資源配置中的基礎性作用，然而，近年來不斷高企的房價成為社會各階層關注的焦點問題，事關民生，影響國民的整體社會福利水平和國民經(jīng)濟的長期、協(xié)調、可持續(xù)性發(fā)展.

保障性住房，廣義上是指一切起到解決保障困難家庭住房問題的房屋，狹義上指經(jīng)濟適用房和廉租房，住房作為一種特殊的商品，按照買方的購買動機可分為自有性住房需求與投機性住房需求，自有性住房具有民生性質，需求相對缺乏價格彈性，投機性住房需求則富于價格彈性，由于我國財政體制實行分稅制，地方財政財權和事權不相匹配，地方政府具有內在的土地財政傾向；其次，由于我國土地產權的國有或集體性質，被征地居民并不享有完善的土地產權，在征地交易中，分稅制下的地方政府為增加地方財政收入，以低于市場價值的價格征用土地，征地方與被征地方形成了新的價格剪刀差；再次，由于國內流動性過剩，而資本市場投資渠道有限，投資收益隨資本市場的波動大幅起伏，居民個人或機構在其資源配置中，將大量資本轉向住房市場，形成了投機性的住房需求.同時，自人民幣實行匯率改革以來，人民幣大幅升值，國際游資大量涌入，投資于國內資本市場及房地產市場，更加劇了住房市場中的投機性需求，導致房價、股價等資產價格大幅攀升，商品房價格遠遠背離了其價值，房價收入比遠高于國際平均水平.

土地征用中的非市場交易環(huán)境及國際國內的過度投機性需求使得住房市場產生了一定程度的市場失靈，[1]為彌補市場在住房供給中的缺陷，防止房價的過快上漲，我國政府相繼出臺了一系列政策，從貨幣供給、信貸、稅收等方面對投機性需求進行有效干預，同時通過經(jīng)濟適用房、廉租房及保障房住房體系建設以有效增加市場供給，滿足社會中下層收入群體的住房需求，然而，布坎南的尋租理論表明，只要政府行動超出保護財產權、人身和個人權利、保護合同履行等范圍，政府分配不管在多大程度上介入了經(jīng)濟活動，就會導致尋租活動，就會有一部分社會資源用于追逐政府活動所產生的租金，從而導致非生產性的浪費，在住房市場中，由于存在住房供給的雙軌制，政府的介入導致無意設租，是政府干預經(jīng)濟時產生的一種副產品，商品房與保障房供給中的價格差距及不同的定價方式刺激了住房供給中的尋租行為.

2 文獻回顧

尋租理論誕生于20世紀60年代中期，1967年，公共選擇理論的創(chuàng)始人之一戈登·塔洛克（Gordon Tullock）發(fā)表了《關稅、壟斷和偷竊的福利成本》一文.在這篇論文中，塔洛克敏銳地發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟主體為獲得壟斷地位，需要耗費資源用于諸如游說之類的活動，而這些資源本來可以用于生產性用途，即尋租活動，[2]1974年安妮·克魯格（Anne O.Krueger）發(fā)表《尋租社會的政治經(jīng)濟學》一文，尋租的概念才開始出現(xiàn)，他在研究發(fā)展中國家限制進口的貿易政策對經(jīng)濟活動產生的影響時指出，尋租活動產生了巨大的資源浪費，自此以后，尋租理論作為經(jīng)濟學的一門獨立分支學科形成，其分析思路主要沿公共選擇、國際貿易、新經(jīng)濟史三個領域演進，并在法學、政治學、社會學等社會科學領域取得了豐碩的理論成果.[3][4]

尋租理論指出，經(jīng)濟主體不僅可以通過市場手段，而且可以通過非市場手段追求經(jīng)濟利益，尋租活動是一種非生產性的尋利活動，追求既得利益的再分配，尋租理論把政府行為納入經(jīng)濟分析的范疇，政府被視為市場活動的積極參與者，政府行為也存在失靈現(xiàn)象，尋租理論對護租、避租及抽租現(xiàn)象的分析，涉及到利益集團、官僚政府、選民、民主及立法等許多政治市場范疇的分析，極大地豐富了公共選擇理論，早期的研究認為，風險中立型尋租者根據(jù)尋租活動帶來的預期收益調整自己的支出，均衡時每個人的尋租成本正好等于預期收益，到后來的研究認為，尋租者的數(shù)量、尋租者的風險觀念、尋租者能否自由進出入尋租過程以及尋租成功的概率函數(shù)等對尋租均衡的形成具有重要影響，發(fā)展到現(xiàn)在，通過建立均衡模型來測度尋租產生的社會成本已成尋租理論最主流的研究內容.

20世紀80年代，尋租理論引入我國，并被應用于腐敗等發(fā)展中國家的現(xiàn)實問題研究，[4]劉啟君（2005）在其博士論文中把尋租行為定義為市場主體利用或制造制度缺陷、乃至破壞制度以謀求經(jīng)濟租金的行為，該文中首次提出尋租可能產生促進政策完善等各種正效應，并指出經(jīng)濟租金通過政府政策、公共資源的存在、市場缺陷、機會主義行為和非法行為五個途徑產生，尋租活動面臨市場、制度、成本、信息、資格、社會資源、文化和時間八個約束條件，[2]林甦（2007）認為，有效供給不足、管理存在制度缺陷導致經(jīng)濟適用住房的社會保障性質日益被弱化，[5]林菡密、孫紹榮（2011）應用前景理論建構了經(jīng)濟適用房申購行為約束模型，指出應通過增大經(jīng)濟適用房的供給量，體現(xiàn)經(jīng)濟適用房建設的經(jīng)濟性，提高相關部門的有效稽查率，提高騙購者的負面成本和操作成本等方法抑制經(jīng)濟適用房的騙購行為[6]，本文分析了住房雙軌供給體制中租金的形成來源，并試圖以資產配置理論來分析微觀經(jīng)濟主體的尋租決策過程，藉此有效遏制尋租行為，切實保障中低收入群體的住房需求擬提出相應的對策建議.

3 住房供給雙軌制中的尋租利潤空間

在我國住房供給體系中，商品房市場與保障房市場是相對封閉的兩個市場體系，商品房與保障房在供給主體、資金來源、適用對象、定價方式、價位、戶型設計、準入準出機制等方面均存在較大的差異，但就住房商品本身而言，其具有雙重屬性，既有商品性又有保障性，二者具有較強的替代性，可視作有部分差異的替代品，商品房市場面向中等偏上收入群體，保障房則主要面向中低收入群體，目前，我國住房商品絕大部分由市場供給，即由商品房市場中的房地產開發(fā)商供給，商品房市場體系中，供給曲線、需求曲線均富有彈性（如圖a所示），其供給量和需求量隨價格水平的變動而大幅變動，市場供需雙方的力量博弈決定了其均衡價格和均衡數(shù)量，保障房供給則由政府主導，通過土地無償劃撥、財政撥款、銀行、非銀行金融機構貸款、公積金貸款、發(fā)行債券等多種方式獲得土地、資金投入，采取非市場的定價方式，為保障中低收入群體的住房需求，其價格水平低于商品房市場體系中的均衡價格，具有財政轉移支付的性質，其需求曲線缺乏彈性，供給曲線無彈性（如圖b所示，其需求曲線較為陡峭，供給曲線垂直于橫軸）.

圖a為商品房市場，供給曲線S1和需求曲線D1均較為平緩，表示商品房需求與供給均富有價格彈性，供給曲線S1和需求曲線D1決定的均衡價格和均衡數(shù)量分別為P1和Q1，圖b表示保障房市場，供給曲線S2和需求曲線D2均較為陡峭，表示保障房需求與供給缺乏價格彈性，供給曲線S2和需求曲線D2決定的均衡價格和均衡數(shù)量分別為P2和Q2，P1＞P2，Q1＞Q2，商品房市場與保障房市場中的價格雙軌制刺激權勢階層或富裕階層進入，如果此類潛在投資者通過尋租活動，以價格P2在保障房市場中買入住房商品，而以P1的價格水平在商品房市場售出，則可以獲得P1-P2的利潤，P1-P2的差價越大，潛在尋租者追求經(jīng)濟利潤的動機就越強烈，[7]這種尋利活動只是導致社會公共資源在不同社會群體之間的重新分配，并未增加社會總產出，增進社會公共福利水平，因而是一種非生產性的尋利活動，即尋租活動.

4 潛在尋租主體的行為模型分析

以上的分析只表明潛在尋租者有尋租的經(jīng)濟刺激，而潛在尋租者是否真正采取尋租行為還需要考慮其他一些因素，假設潛在尋租者只有兩種投資方式，即購買政府債券獲得市場無風險利率為rf，收益率標準差δf=0；或者通過尋租行為獲取經(jīng)濟租金，假定影響潛在尋租者行為的因素包括尋租成功的概率p(0≤p≤1)以及尋租所需付出的成本C，尋租成功，即投機者在保障性住房市場中以低價購進保障房，并在商品房市場中以高價售出，獲取了高額的資本利得，尋租失敗，即投機者未能在保障性住房市場中以低價購進保障房，因而未能獲得任何資本利得.

影響尋租成功概率p的因素有：執(zhí)行程序的合規(guī)性m1（即相關政府部門在保障房供給中執(zhí)行程序合乎規(guī)范的程度）、信息的完備性m2（即相關政府部門對中低收入者和潛在投機性購房者的信息甄別以及對潛在保障性住房購買者道德風險的監(jiān)控程度）、利潤刺激下的尋租努力程度m3、潛在尋租者人數(shù)m4等，即相關執(zhí)行部門執(zhí)行程序越合乎規(guī)范，尋租成功的可能性越??；，即相關執(zhí)行部門對潛在尋租者的信息越完備，尋租成功的可能性越小；，即潛在尋租著尋租努力程度越高，尋租成功的可能越大；，潛在尋租者數(shù)量越多，尋租成功的可能性越小.

C=C1+C2+C3，C1表示尋租過程中所需繳納的租金，C2表示保障性住房在商品房市場中成功出售所需花費的交易成本，C3表示權力尋租中可能遭受的懲罰性成本的期望，假設C1、C2均為一固定值，其值由市場制度決定.

在進行資產配置時，資產所有者會在國債市場和住房尋租市場進行選擇，以期獲得最大的收益，并承擔最小的風險，尋租成功時潛在尋租者的凈收益為 π1=（P1-P2)-C，尋租失敗的概率為1-p，尋租失敗時的凈收益為π2=-C1，則潛在尋租者的期望收益率和方差為：

潛在尋租者在進行資產配置時，會綜合考慮收益和風險兩方面因素，并遵循以下原則：當兩種投資方式期望收益率相等時，投資者會選擇風險較小的投資；當兩種投資方式所承擔的風險相等時，投資者會選擇期望收益率較高的投資方式，而當期望收益率和風險均不相等時，具有不同風險偏好的潛在尋租者則根據(jù)尋租行為的效用值與無風險利率進行比較，并以此做出尋租與否的決策，下面是金融理論者廣泛使用的一個函數(shù)形式：

式中，U為效用值，E(r)、δr分別表示尋租行為的期望收益率和方差，A表示潛在尋租者的風險厭惡系數(shù).

4.1 風險厭惡的潛在尋租者基于尋租投資的效用值與無風險收益率之間的比較而做出決策，若尋租投資的效用值大于無風險收益率，則進行尋租；若尋租投資的效用值小于無風險收益率，則選擇投資于無風險資產，對于風險厭惡的潛在尋租者，A＞0，且A取值越大，表示潛在尋租者的風險厭惡程度越高，對于承擔的單位風險所要求的風險溢價也越高，同理，反之亦然.

4.2 風險中性的投資者只關注期望收益，風險的高低與風險中性投資者無關，即不存在風險妨礙，A=0，當Er＞rf時，風險中性的潛在尋租者才會選擇進入，即

（3）風險偏好的尋租者則愿意參加公平游戲和賭博，并把風險的樂趣考慮在期望收益內，參與尋租的期望收益率變大，上調的效用函數(shù)值大于無風險投資的收益率，因此這類風險愛好者總是樂于加入公平的游戲活動.

在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，大部分經(jīng)濟主體對于風險的偏好均為風險厭惡或風險中性，因此（1）（2）所分析的情況可反映絕大多數(shù)經(jīng)濟主體的決策行為.

當δr→0，因為P1、P2、C1、C2、C3值均為固定值，須使p→0或p→1，若p→0，則潛在尋租者不會選擇尋租行為，當p→1，δr→0時，潛在尋租者單位風險所獲得的風險溢價趨于正無窮，

由以上模型分析可知，當尋租成功的概率p大于某一特定值時，風險厭惡和風險中性的潛在尋租者才會選擇尋租行為，當尋租成功的概率趨于1時，單位風險所獲得的風險溢價趨于正無窮.

由于m3、m4是理性經(jīng)濟主體在特定經(jīng)濟環(huán)境中的主動行為，無法由政府部門決定，C1、C2值則由市場制度決定，若使風險偏好、風險中性的潛在尋租者通過尋租行為獲得的效用值小于無風險利率，則只有使m1、m2盡可能取最大值，且C3處于較高水平，當其尋租成功的概率小于某一特定值p，且C盡可能取最大值時，潛在尋租者才會放棄尋租行為.

5 結論及政策啟示

以上模型分析結果表明，尋租成功的概率與尋租成本，尤其是懲罰性成本的大小，決定潛在尋租者是否選擇尋租行為.保障房管理相關部門執(zhí)行程序越合乎規(guī)范，且對申請者的信息越完備，尋租成功的概率越小，懲罰性成本越高，選擇尋租的可能性越小，對于不同的風險偏好者，只有當尋租成功的概率大于一定的臨界值時，潛在尋租者才會選擇尋租行為，為防止?jié)撛趯ぷ庹叩膶ぷ庑袨?，遏制我國住房市場供給中的投機性需求，有以下政策啟示：

5.1 完善保障房體系建設中相關的法律法規(guī)體系，加強執(zhí)行程序的合規(guī)性，要求政府有關部門加強自我監(jiān)管，強化第三方對公權的監(jiān)管，嚴格保障性住房建設、準入和退出機制，使保障性住房成為與商品房相分割的獨立體系，避免潛在投機者的套利尋租行為.

5.2 完善信息識別機制，克服保障房供給中的信息不對稱和道德風險問題，要求相關政府部門優(yōu)化審核流程，通過電子化聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)、稅務部門的稅務監(jiān)管系統(tǒng)等對申購者申購時所需審核的信息進行仔細篩選與監(jiān)控，并適時公布申請人的身份信息，讓媒體和公眾等第三方力量進行監(jiān)督，以最大可能消除信息不對稱和道德風險問題.

5.3 完善懲罰機制設計，加大對保障房供給中尋租行為相關當事人的懲罰力度，嚴格落實對管理保障性住房分配官員的權力尋租行為的懲處，有效遏制潛在尋租者的投機性行為，以民生為導向，確保保障房分配的公平公正.

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