文/馬艷麗

樓市調(diào)控成效顯現(xiàn)房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀
——22001122年河南房地產(chǎn)市場形勢分析

文/馬艷麗

自2010年以來，國家對樓市的調(diào)控政策既密集又嚴厲，房地產(chǎn)市場在“限購”、“限價”、“限貸”、加息的重重壓力下，放慢了上漲腳步，形勢不容樂觀。今年以來，在中央和地方一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施的綜合作用下，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落明顯，商品房銷售繼續(xù)下降，房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長，本年土地購置面積下降，土地成交價款增速大幅回落，企業(yè)資金趨緊狀況仍無緩解跡象，房地產(chǎn)下行壓力進一步加大。

全省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行主要特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，非住宅類投資拉動作用明顯

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資943.00億元，同比增長20.6%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落15.1個、4.0個和3.2個百分點，投資增速回落明顯。

分類型看，住宅類投資占比持續(xù)下降，非住宅類投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的貢獻率逐步提高。1-5月，全省住宅投資669.03億元，同比增長14.9%，住宅投資增速低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速5.7個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.9%，同比降低3.5個百分點。非住宅性投資273.97億元，增長29.1%，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速8.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為29.1%，同比提高3.5個百分點，非住宅類投資對開發(fā)投資的貢獻率達46.0%。其中，辦公樓投資41.68億元，增長24.8%，占比4.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資102.54億元，增長27.4%，占比10.9%；其他投資129.75億元，同比增長50.9%，占比13.8%。

（二）房屋施工面積增速有所加快，新開工面積增速趨緩，竣工面積高速增長

1-5月，全省房屋施工面積22091.18萬平方米，比上年同期增長20.5%，增速比上年同期及今年一季度分別回落14.1個和1.5個百分點，比1-4月加快1.7個百分點。其中，住宅施工面積17381.04萬平方米，增長17.8%，增速比上年同期及今年一季度分別回落12.7個和0.9個百分點，比1-4月加快2.0個百分點，住宅施工面積增速低于房屋施工面積增速2.7個百分點，占房屋施工面積的比重為78.7%，同比降低1.7個百分點。

1-5月，全省房屋新開工面積4209.94萬平方米，比上年同期增長12.4%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落12.5個、5.1個和6.1個百分點。其中，住宅新開工面積3356.88萬平方米，同比增長9.3%，增速比上年同期、今年一季度和1-4月分別回落9.5個、4.9個和5.5個百分點，住宅新開工面積增速低于房屋新開工面積增速3.1個百分點，占房屋新開工面積的比重為79.7%，同比降低2.3個百分點。

1-5月，全省房屋竣工面積高速增長，但增速有所回落。全省房屋竣工面積1498.58萬平方米，比上年同期增長60.2%，增速比上年同期加快45.1個百分點，比今年一季度和1-4月分別回落35.0個和5.0個百分點。其中，住宅竣工面積1280.98萬平方米，增長57.6%，增速比上年同期加快44.9個百分點，比今年一季度和1-4月分別回落23.1個和2.5個百分點。住宅竣工面積增速低于房屋竣工面積增速2.6個百分點，占房屋竣工面積的比重為85.5%，同比降低1.4個百分點。

（三）商品房屋銷售面積和銷售額降幅雙擴大

隨著國家和各地區(qū)一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的不斷貫徹落實，政策效果不斷顯現(xiàn)，繼2011年商品房銷售增速逐月回落后，今年以來商品房銷售由增變降，剛性需求釋放緩慢，投機、投資性需求得到一定抑制。

商品房銷售面積降幅繼續(xù)擴大。1-5月，全省商品房銷售面積為1314.35萬平方米，比上年同期下降11.3%，增速同比回落30.1個百分點，降幅比今年一季度和1-4月分別擴大7.3個和3.2個百分點。其中，商品住宅銷售面積為1216.12萬平方米，同比下降11.0%，增速同比回落28.1個百分點，降幅比今年一季度和1-4月擴大6.7個和2.6個百分點。

商品房銷售額降幅繼續(xù)擴大，住宅銷售額降幅小幅收窄。1-5月，全省商品房銷售額503.78億元，同比下降2.7%，增速分別比上年同期和今年一季度回落38.4個和3.5個百分點，降幅比1-4月擴大2.3個百分點。其中，商品住宅銷售額424.88億元，同比下降1.1%，降幅比今年一季度擴大1.0個百分點，比1-4月收窄0.3個百分點。

90平方米及以下住宅銷售繼續(xù)增長，商業(yè)營業(yè)房首次出現(xiàn)下降。住宅類銷售中，90平方米及以下小戶型受到青睞，銷售繼續(xù)逆市增長。1-5月90平方米及以下住宅銷售275.64萬平方米，同比增長15%，占住宅比重為22.7%，同比提高5.2個百分點，銷售額114.89億元，增長28.6%，占住宅比重為27.0%，同比提高6.2個百分點；非住宅類中，自去年起銷售高速增長的商業(yè)營業(yè)用房首次出現(xiàn)下降。1-5月商業(yè)營業(yè)用房銷售65.33萬平方米，同比下降9.4個百分點，銷售額50.51億元，下降2.4個百分點。

當前全省房地產(chǎn)開發(fā)存在的突出問題

（一）新開工項目數(shù)量減少，土地等先行指標下降

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年新開工項目380個，同比減少31個，完成投資185.92億元，同比下降9.2%，降幅比1-4月擴大4.6個百分點，低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速29.8個百分點，占全部完成投資19.7%，同比下降6.2個百分點。隨著時間推移，河南省本年新開工項目有所增加，但與往年相比，企業(yè)新開工項目減少，未形成大規(guī)模項目新開工的局面。另一方面，1-5月全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年購置土地696.91萬平方米，同比下降9.6個百分點。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地、開發(fā)新項目不積極，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要依靠結(jié)轉(zhuǎn)項目拉動，對后期房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。

（二）企業(yè)資金鏈條趨緊，資金保障形勢嚴峻

1-5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源1163.55億元，同比增長18.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速1.8個百分點，資金來源增速自2010年11月以來已連續(xù)19個月低于完成投資增速。同時，企業(yè)應付款高速增長，企業(yè)資金緊張的問題值得關(guān)注。

（三）新建商品房庫存增加，市場消化壓力較大

截止5月底，全省待售商品房面積1780.17萬平方米，同比增長42.7%。其中，待售1-3年面積460.54萬平方米，占待售面積的25.9%；待售3年以上面積26.11萬平方米，占待售面積的1.7%。在銷售市場低迷的情況下，商品房庫存持續(xù)增加，開發(fā)商銷售壓力較大。

促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議

總體上看，自2010年以來國家和地方推出的一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展宏觀調(diào)控政策，對河南省的房地產(chǎn)市場影響深刻。當前和今后一個時期，河南要繼續(xù)貫徹落實中央和地方促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，細化和完善調(diào)控相關(guān)政策，增強政策的靈活性、針對性和前瞻性，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，積極引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場走勢；繼續(xù)加大保障性住房建設力度，著力調(diào)整商品房供應結(jié)構(gòu)，切實增加保障性住房和普通商品住房有效供給；要強化合理住房消費的引導和輿論的正確導向，切實做好穩(wěn)定房價工作；要進一步拓展資金融資渠道，激發(fā)民間投資的積極性；要加強市場監(jiān)管，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進河南房地產(chǎn)開發(fā)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者單位：河南大學）