向住有所居目標邁進
——房地產(chǎn)調(diào)控如何堅持

2012年4月，一年一度的北京春季房地產(chǎn)展示交易會在北京國貿(mào)中心舉行。相同位置的樓盤大多較2011年有明顯的降價。然而，面對開發(fā)商的“熱情”，大多數(shù)意向購房者的反應(yīng)卻很“冷淡”，觀望者多，簽約量少。

北京春季房展會素有“樓市風向標”之稱。本屆展會的行情，一方面反映出房價在強力調(diào)控下正向合理價位回歸，同時也折射出人們對進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)注與期待。一段時期以來，調(diào)控政策接連出臺，到底成效如何？市場調(diào)整是否到位？2012年調(diào)控會不會放松或者轉(zhuǎn)向？怎樣才能更好地解決群眾住房問題、實現(xiàn)住有所居？對于這些疑問，社會各界十分關(guān)心。

房地產(chǎn)調(diào)控成效怎么看

2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。面對嚴峻形勢，國家先后出臺了“國十一條”、“新國十條”等一系列政策措施。加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，密度大、力度強。

2011年，調(diào)控措施進一步細化，調(diào)控工作持續(xù)深入。1月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，從落實地方政府責任、強化差別化住房信貸政策等8個方面提出了更加嚴格的要求，被稱為“新國八條”。隨后，各地根據(jù)通知精神，紛紛推出實施細則，綜合運用經(jīng)濟、行政手段，不斷推進調(diào)控。

一年多來，從49個地級以上大中城市出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標；從上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點，到各地紛紛建設(shè)保障性安居工程；從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率；從7月國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)堅持調(diào)控方向不動搖，到10月國務(wù)院常務(wù)會議再次強調(diào)要堅定不移地搞好調(diào)控……在一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)。

多數(shù)城市房價漲幅回落，部分城市房價出現(xiàn)下跌。2011年1—12月，70個大中城市新建商品住房價格同比漲幅平均值從6.5%回落至1.6%，環(huán)比漲幅從0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均價比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。

投機投資性需求得到遏制。東部高房價地區(qū)最為明顯，2011年北京、福州、廈門、?？诜钱?shù)貞艏用褓彿勘戎孛黠@下降，北京居民家庭購買第二套及以上住房面積所占比重，比2010年降低7.1個百分點。

社會資金流入樓市的速度明顯放慢。2011年，投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金共計83246億元，增速比上年同期回落12.1個百分點，多年來資金過量流入房地產(chǎn)的形勢開始發(fā)生變化。

調(diào)控初見效 房地產(chǎn)市場增速放慢

2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速回落5.3個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.8億平方米，增長25.3%，增速回落1.2個百分點；全國商品住房銷售面積10.99億平方米，增長4.9%，增速回落5.7個百分點。

保障房建設(shè)順利推進。全年新開工1043萬套，基本建成432萬套，為“十二五”時期3600萬套保障房建設(shè)開了好局，也為市場調(diào)控增加了砝碼。

調(diào)控政策為何不能動搖

應(yīng)當說，房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效，受到廣大住房困難群眾的歡迎，他們期待著繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果。同時，也有一些人認為，當前經(jīng)濟形勢不容樂觀，要實現(xiàn)穩(wěn)增長，應(yīng)適度放松乃至取消調(diào)控，發(fā)揮房地產(chǎn)“救市”作用。還有個別地方政府出于“土地財政”的考慮，也在造輿論、搞“小動作”，試圖給調(diào)控“松綁”。

面對種種議論紛爭，中央顯示了堅持調(diào)控的堅定決心。2011年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確要求，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。2012年3月，政府工作報告強調(diào)，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。2012年5月，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

那么，為何調(diào)控政策不能“松口子”呢？

住房需求有自住性的，也有投機投資性的。投機投資性需求以賺取買賣間價差為目的，由于所購住房中相當一部分既不自住也不出租、閑置浪費，偏離其滿足居住需要的本質(zhì)屬性，使得住房成為牟利工具，加劇了供需矛盾，從而推高房價。

國際經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機投資性需求增多的趨勢。如不及時有效抑制，一方面，投機投資性需求將非正常推高房價，迫使一些自住性需求被“擠出”市場，導致市場需求畸形化；另一方面，投機投資性需求的盲目擴張，往往出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫膨脹，造成市場大起大落，甚至引發(fā)金融風險、影響經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況看，投機投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現(xiàn)房價合理回歸，推動市場健康發(fā)展，關(guān)鍵是有效抑制投機投資性需求，不能有任何松動。這既是當前調(diào)控的重點，也是必須長期堅持的。

為此，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，嚴格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施。要繼續(xù)落實地方政府調(diào)控房價的責任，嚴格執(zhí)行住房限購措施，遏制不合理住房需求。同時，繼續(xù)落實差別化信貸和稅收政策，對購買第二套住房的，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，加強存量住房交易稅收征管等。

合理需求怎么滿足

“住房”，顧名思義，是用來居住的房屋。滿足群眾合理自住需求，是房地產(chǎn)市場的基本功能之一。長期來看，我國商品住房市場潛力仍然很大，還有很多有效需求沒有得到滿足。我們正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，每年有千萬以上農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)工作和生活，持續(xù)增加的城鎮(zhèn)人口創(chuàng)造出大量的住房需求。同時，隨著經(jīng)濟發(fā)展和收入增加，城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級，越來越多的家庭有愿望也有能力通過市場改善居住條件。

調(diào)控的目的，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而合理自住需求則是市場健康發(fā)展的動力和基礎(chǔ)。合理自住需求持續(xù)穩(wěn)定釋放，可以引導住房投資建設(shè)保持一定的規(guī)模，有利于市場長期穩(wěn)定發(fā)展。反之，如果受到抑制，住房投資建設(shè)規(guī)模就會大幅下降，既不利于群眾改善住房條件，也不利于經(jīng)濟“穩(wěn)中求進”。為此，在堅決遏制投機投資性需求的同時，必須采取有效措施，滿足合理自住需求。

繼續(xù)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從當前市場情況看，群眾最需要的是中小套型、價格合適的普通住房。因為它既能滿足居住需求，又與多數(shù)家庭經(jīng)濟能力相適應(yīng)。如果住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，大套型、高檔住房多，中低價位、中小套型普通住房供應(yīng)不足，會抑制居民合理自住需求。因此，既要增加總的供應(yīng)量，又要解決供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，擴大普通商品住房供應(yīng)規(guī)模，加快落實土地供應(yīng)計劃，加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和銷售審批等，著力增加有效供給。

繼續(xù)實行差別化的信貸和稅收政策。支持居民家庭首次購買普通商品住房和保障房，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，并在首付款比例和貸款利率上體現(xiàn)優(yōu)惠。近期部分銀行重啟首套房貸8.5折的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。此外，還要進一步加強市場監(jiān)管，嚴肅查處住房交易中的各類違法違規(guī)行為，規(guī)范市場秩序，維護群眾合法權(quán)益。

保障房怎么建好分好

市場是解決城鎮(zhèn)居民住房需求的主渠道，但對眾多中低收入家庭來說，由于經(jīng)濟能力弱，難以通過市場買房或租房，需要政府提供保障。保障房作為住房市場的必要補充，是政府履行公共服務(wù)職能、使人民共享發(fā)展成果的重大舉措。保障房建設(shè)推進得好，既能夠滿足符合條件困難群眾的基本住房需求，也有利于政府更有針對性地開展調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，中央決定大規(guī)模實施保障性安居工程，“十二五”時期計劃新建保障房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套。2011年完成了開工1000萬套的任務(wù)。

2012年，保障房建設(shè)繼續(xù)加速：計劃新開工700萬套以上，加上前兩年結(jié)轉(zhuǎn)的項目，全年在建總量有1700多萬套，將達到歷史最高水平。同時，隨著大批保障房的陸續(xù)建成，分配、管理問題日趨重要，保障性安居工程已進入建設(shè)和管理并重的新階段。如何既保證建設(shè)速度，又保證施工質(zhì)量，并實現(xiàn)公平分配，挑戰(zhàn)巨大。目前，各地正按照中央部署，迎難而上，努力打好這場“攻堅戰(zhàn)”。

公平分配是住房保障工作的“生命線”，關(guān)系到這項民生工程的成敗。要做到公平公正，關(guān)鍵是把好“入口”和“出口”。必須規(guī)范準入審核，合理確定并公布保障對象準入條件，完善申請、審核、公示、輪候、復核制度，將不該享受保障者拒之門外；完善糾錯退出機制，對騙購騙租者，一經(jīng)查實立即清退，對不再符合條件者，按規(guī)定程序?qū)嵤┩顺?。同時，堅持分配政策、程序、房源、對象、過程、結(jié)果、投訴處理全程公開，接受群眾、社會和媒體全方位監(jiān)督。

房地產(chǎn)市場如何長期穩(wěn)定健康發(fā)展

目前，我國已經(jīng)初步形成了市場供應(yīng)與政府保障相結(jié)合、以市場供應(yīng)為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。同時，在房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控過程中，對市場規(guī)律的認識不斷深化，調(diào)控市場的思路日益清晰，采取的政策措施逐步豐富和完善。促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展，要求在現(xiàn)有基礎(chǔ)上妥善處理市場供應(yīng)與政府保障的關(guān)系，合理劃分中央與地方的責任，完善政策措施，建立健全行之有效的機制。

完善住房稅收政策。稅收是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具，有利于引導市場供求關(guān)系，抑制住房資源不合理占用，防止住房空置，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。2011年，上海、重慶兩市開展了個人住房征收房產(chǎn)稅試點工作，積累了一些經(jīng)驗。2012年將在總結(jié)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，擴大試點范圍，同時繼續(xù)調(diào)整完善其他稅種征收政策。

健全相關(guān)法律法規(guī)。市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展，需要健全的法律制度。要適時將實踐證明行之有效的、能夠長期適用的政策上升為法律。同時，結(jié)合經(jīng)濟社會發(fā)展中的新情況、新問題，及時修訂已出臺的法律法規(guī)。目前，《城市房地產(chǎn)管理法》修改草案征求意見稿已經(jīng)完成，《基本住房保障條例》也已開始起草。

住房，不僅是一個居住的空間，更承載著每個家庭對美好生活的向往和期盼。毋庸置疑，隨著我國住房制度改革的不斷深化，市場必將逐漸規(guī)范，保障必將逐步到位，百姓“住有所居”的美好愿望，也必定能逐步實現(xiàn)！