賈洪文，顏詠華，白媛媛

(蘭州大學 經(jīng)濟學院，甘肅 蘭州 730000)

一、引言

人口遷移會引起遷移地人口數(shù)量和人口就業(yè)結(jié)構(gòu)的改變，進而影響房地產(chǎn)價格。從人口遷移的數(shù)量看，人口遷入會增加該地區(qū)的人口數(shù)量，而遷入的人口多數(shù)有購房需求，這就增加遷入地的房屋需求，最終可能導致房地產(chǎn)價格的上漲。一方面，人口的遷出會減少該地區(qū)的人口數(shù)量以減少購房需求;另一方面，遷出人口可能需要將自己手中的房屋出售或出租出去，從而在一定程度上增加了房屋供給，這兩方面都有利于房地產(chǎn)價格上漲的下降。人口在金融行業(yè)的就業(yè)狀況直接反映了一個地區(qū)金融集聚的程度，金融和房地產(chǎn)市場又有著密切的聯(lián)系，故在研究人口遷移對房地產(chǎn)價格影響的同時，金融聚集也是重點考察的因素。金融集聚反映了一個地區(qū)的金融資源，一般來說，金融集聚越高可以利用的金融資源越多，更能以低成本獲得資金。金融集聚對房地產(chǎn)價格存在多方面的影響。一方面，金融集聚有利于開發(fā)商獲得開發(fā)資金，以提供更多的住房，起到抑制房地產(chǎn)價格的作用;另一方面，金融集聚能給購房者提供金融支持，使購房需求增加，起到推動房地產(chǎn)價格上漲的作用。

房地產(chǎn)價格不僅決定著社會和居民的財富，而且影響著國家經(jīng)濟的發(fā)展、人民的生活和社會的穩(wěn)定。近年來房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲已成為社會的熱點和焦點。本文試圖從人口遷移出發(fā)，對各地區(qū)的面板數(shù)據(jù)進行實證分析，研究人口遷移對房地產(chǎn)價格的影響。

二、文獻綜述

許多學者對房地產(chǎn)價格的影響因素做出了分析。在影響房地產(chǎn)價格的人口因素方面，王嘉慧［1］認為，通過人口總量、人口增長、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化可以了解到住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模及容量變化，從而通過對市場規(guī)模的預測，調(diào)整住宅的供給量，以達到供求平衡，保持房價穩(wěn)定;王永慧和張麗［2］按人口年齡因素對住宅市場進行細分，分析未來人口年齡結(jié)構(gòu)變動對住宅市場需求結(jié)構(gòu)的影響;吳老二和劉婧［3］以廣東省為例研究了人口遷移與房地產(chǎn)價格的關系，發(fā)現(xiàn)不僅傳統(tǒng)的收入、消費以及人口遷移等因素可以顯著地影響房地產(chǎn)價格，而且空間地理因素也可以對城市房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著的影響;吳陽香［4］以南京市為例對大城市人口遷移與房地產(chǎn)價格的相互作用進行實證研究，認為大城市人口遷移對房地產(chǎn)價格的變化存在較大影響，且外部人口遷移與內(nèi)部人口遷移對房地產(chǎn)價格的影響是不同的，外部人口遷移對房地產(chǎn)價格的拉動作用遠遠低于內(nèi)部人口遷移的影響。

在影響房地產(chǎn)價格的金融支持方面，李宏瑾［5］發(fā)現(xiàn)金融(尤其是銀行信貸)在房地產(chǎn)市場中起到了至關重要的作用，我國房地產(chǎn)市場供給約束問題非常嚴重，尤其是考慮到居民收入增長因素，房地產(chǎn)市場的供求矛盾非常突出，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款強有力地支撐了房地產(chǎn)市場的供求;張海英［6］認為房地產(chǎn)價格與銀行房地產(chǎn)信貸風險存在著正相關，房地產(chǎn)貸款在短期對房地產(chǎn)價格上漲的直接影響十分有限，主要是在長期內(nèi)對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響。魏瑋和王洪衛(wèi)［7］以及梁云芳和高鐵梅［8］認為，銀行信貸對房地產(chǎn)價格的促進作用在我國的不同地區(qū)之間并不一致，魏瑋認為銀行內(nèi)部的利益激勵機制使得房地產(chǎn)信貸規(guī)模收縮集中體現(xiàn)在開發(fā)貸款上，開發(fā)貸款通過影響未來房屋的供給量間接地影響房地產(chǎn)價格，因而政策的時滯性較長;梁云芳認為信貸規(guī)模對東、西部地區(qū)影響都比較大，中部地區(qū)較小。

綜上可知，國內(nèi)關于房地產(chǎn)價格的文獻不僅注意到了經(jīng)濟基本面的影響，還注意到了人口遷移與金融方面對房地產(chǎn)價格的影響。在人口遷移方面，已有的文獻主要集中于單個城市的研究，對省際間人口遷移對房地產(chǎn)價格影響的研究較少。因此，本文從省際人口遷移的視角出發(fā)，結(jié)合金融集聚的作用，研究人口遷移對我國房地產(chǎn)價格的影響。

三、模型與數(shù)據(jù)說明

(一)人口遷移、金融集聚與房地產(chǎn)價格模型

假定房地產(chǎn)價格的形成是房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)供給相互作用的結(jié)果，表示為:

其中，Pit、與分別表示t 時i 地區(qū)的房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給。

根據(jù)Muellbauer和Murphy［9］的建模思路，房地產(chǎn)的需求可以表示為:

其中，pop 表示人口因素，inc 表示人均收入，uc'表示資本的使用成本，D 表示影響房地產(chǎn)需求的其他因素。

根據(jù)Muellbauer和Murphy［9］以及Quigley［10］給出的房地產(chǎn)供給方程，可以得到房地產(chǎn)供給函數(shù):

其中，ph 表示房地產(chǎn)價格，vac 表示空置率，const 表示開工率，E 表示影響房地產(chǎn)供給的其他因素，如融資成本和市場利率等。

考慮到房地產(chǎn)開發(fā)離不開資金的支持，房地產(chǎn)供給函數(shù)可以修改為:

uc″表示房地產(chǎn)開發(fā)的金融支持，ch 表示建房成本，E'表示影響房地產(chǎn)供給的其他因素。

對方程(1)、(2)和(4)取對數(shù)整理可得:

(二)指標解釋

由于本文的重點是研究人口遷移、金融集聚對房地產(chǎn)價格的影響，本文的重點測度是人口遷移、金融集聚與房地產(chǎn)價格這三個指標。其中，人口遷移指標包括各省份間的人口遷入與遷出指標，數(shù)據(jù)來源于1999—2009年《中華人民共和國全國分縣市人口統(tǒng)計資料》。

關于金融集聚常采用本地區(qū)金融業(yè)從業(yè)人員人數(shù)占總就業(yè)人口比重除以全國金融從業(yè)人員占總就業(yè)占總就業(yè)人口的比重表示［11］。為了突出各地區(qū)間的差異，本文直接用本地區(qū)金融業(yè)從業(yè)人員人數(shù)占總就業(yè)人口比重表示，數(shù)據(jù)來源于2000—2010年《中國統(tǒng)計年鑒》。本文的金融集聚也可以看做是一個人口因素，反映人口在金融行業(yè)之間的遷移(轉(zhuǎn)移)。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，①各省份1998年及之前的住房價格沒有公布，從而選取的時間區(qū)間為1999—2009年。房地產(chǎn)價格用1999—2009年的住宅商品房本年銷售價格表示，數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。

本文對房地產(chǎn)價格、金融集聚和人口遷移指標均取對數(shù)處理，分別記為lnPH (房地產(chǎn)價格價格對數(shù))、lnFF (金融集聚對數(shù))、lnFIN (人口遷入對數(shù))、lnFOUT (人口遷出對數(shù))。全國及各地區(qū)房地產(chǎn)價格、人口遷入、人口遷出和金 融集聚指標的對數(shù)統(tǒng)計特征如表1 所示。

表1 各地區(qū)人口遷移、金融集聚和房地產(chǎn)價格對數(shù)的統(tǒng)計特征

(三)人口遷移、金融集聚與房地產(chǎn)價格的Granger 檢驗

1.人口遷入與房地產(chǎn)價格的Granger 檢驗結(jié)果

黑、浙、豫、湘、藏、寧、新7 個省份的檢驗結(jié)果是相互獨立的。京、遼、吉、滬、蘇、贛、鄂、粵、桂、渝、川、滇、青13 個省份人口遷入是房地產(chǎn)價格的Granger 原因，這些地區(qū)人口遷入直接影響著該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。津、冀、晉、蒙、皖、閩、魯、瓊、黔、陜、甘11 個省份的房地產(chǎn)價格是人口遷入的Granger 原因，這些地區(qū)房地產(chǎn)價格在一定程度上吸引著外省人口的遷入。

2.人口遷出與房地產(chǎn)價格的Granger 檢驗結(jié)果

京、晉、吉、滬、閩、湘、桂、瓊、渝、川、藏、寧、青、津14 個省份的檢驗結(jié)果是相互獨立的，說明這些地區(qū)人口的遷出對房地產(chǎn)價格的影響不大。冀、蒙、遼、黑、皖、贛、魯、鄂8 個省份的人口遷出是房地產(chǎn)價格的Granger成因，說明這些地區(qū)的人口遷出一定程度上影響著該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。其中陜、黔人口遷出和房地產(chǎn)價格互為Granger 成因，說明人口遷出和房地產(chǎn)價格之間存在著相互影響。江、浙、豫、粵、滇、甘、新7 個省區(qū)的房地產(chǎn)價格是人口遷出的Granger 成因，說明房地產(chǎn)價格直接影響著這些地區(qū)的人口遷出。

3.金融集聚與房地產(chǎn)價格的Granger 檢驗結(jié)果

晉、遼、吉、滬、皖、閩、贛、湘、桂、藏、寧、青、黔13 個省份的檢驗結(jié)果是相互獨立的，說明這些地區(qū)金融集聚和房地產(chǎn)價格的相互影響不明顯。而其他各省份的金融集聚都是房地產(chǎn)價格的Granger 成因，說明這些地區(qū)金融集聚程度直接影響著該地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

(四)計量模型的設定

本文選取大陸31 個省份數(shù)據(jù)，并參考中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫上關于全國東、中、西部的劃分方法把31 個省份劃分為東部、中部和西部地區(qū)。

1.相關面板變量的定義

因變量:以PHit表示t 時間i 地區(qū)住宅商品房本年銷售價格。

自變量:以FINit、FOUTit分別表示t 時間i地區(qū)的跨地區(qū)人口遷入量和遷出量。以FFit表示t 時間i 地區(qū)的金融集聚程度。

控制變量:根據(jù)前面的分析，本文選取建房成本與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為控制變量。而房屋造價只包含房屋的建筑成本，與建房融資成本關系不大，故選用房屋造價來代替建房成本。以CHit表示t 時間i 地區(qū)的建房成本，這一變量用商品房竣工房屋造價代替，數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。以INCit表示t 時間i 地區(qū)的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源于2000—2010年《中國統(tǒng)計年鑒》。

2.面板模型的選擇

面板數(shù)據(jù)模型的一般形式如下:

該模型存在不變系數(shù)、變截距和變系數(shù)三種形式。從本文選取的數(shù)據(jù)看，東部、中部和西部的數(shù)據(jù)具有截面維度小于或等于時間維度(N≤T)特點，而GMM 估計結(jié)果在小樣本下無效，從而采用面板數(shù)據(jù)的一般形式對各地區(qū)進行考察。故本文全國和各地區(qū)的模型設定如下:

其中，k=1，2，3 分別代表東部、中部和西部地區(qū)。

如果模型中各變量均服從面板單位根，并且殘差uit～I (0)，則模型(6)和(7)為面板協(xié)整模型。將uit作為誤差修正項，可以建立東部、中部和西部的誤差修正模型:

其中，Δ 為原序列的一階差分序列。誤差修正模型(8)反映各變量之間的短期均衡關系，以及對長期均衡的偏離程度ecmk，it。

四、實證結(jié)果與分析

(一)面板協(xié)整模型估計

1.單位根檢驗

為了避免偽回歸，需對面板數(shù)據(jù)進行單位根檢驗，以確定數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性。LLC 檢驗、Fisher－ADF 檢驗和Fisher－PP 檢驗表明各變量在5%的顯著水平下不能拒絕存在單位根的原假設，即所有變量在該水平下都是不平穩(wěn)的。對各變量做差分后，各變量的一階差分都在5%的顯著水平下是平 穩(wěn) 的，故 lnPH、lnFIN、lnFOUT、lnFF、lnINC和lnCH 都是I (1)變量，滿足建模要求。

2.協(xié)整檢驗

本文采用Pedroni 協(xié)整檢驗來檢驗變量之間是否存在著長期的均衡關系。該方法以協(xié)整方程的回歸誤差為基礎通過構(gòu)建7 個統(tǒng)計量來檢驗面板變量之間的協(xié)整關系。本文的時間跨度為1999—2009年，共11年，故選用面板的t 統(tǒng)計量和組間t 統(tǒng)計量的統(tǒng)計結(jié)果。檢驗結(jié)果表明，各地區(qū)在5%的顯著水平下拒絕不存在協(xié)整關系的原假設，即變量之間存在協(xié)整關系。

3.面板數(shù)據(jù)回歸結(jié)果

表2 為對式(7)即各地區(qū)面板協(xié)整模型估計，反映各地區(qū)人口遷移、金融集聚與房地產(chǎn)價格之間存在的長期均衡關系。表中的R2都在0.94 以上，說明模型總體擬合效果較好。

表2 面板協(xié)整模型估計結(jié)果

從回歸結(jié)果可以發(fā)現(xiàn):

(1)人口遷入(lnFIN)在東部、中部和西部地區(qū)回歸的系數(shù)項都為正，分別為0.1529、0.1107和0.0232。說明各地區(qū)人口遷入均對這些地區(qū)的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生正的影響，而東部和中部的系數(shù)項顯著地大于西部地區(qū)，說明在東部和中部地區(qū)人口遷入比在西部地區(qū)的人口遷入對房地產(chǎn)價格的影響更大，西部地區(qū)人口遷入對房地產(chǎn)價格的作用比較弱。東部地區(qū)為主要的人口流入地帶，大量的人口遷入會推動東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲。

(2)人口遷出(lnFOUT)在東部和西部的系數(shù)為負值，分別為－0.2956和－0.2329。說明東部和西部地區(qū)的人口遷出有助于降低遷出地區(qū)的房地產(chǎn)價格。而在中部地區(qū)人口遷出的系數(shù)為正數(shù)0.0430，其絕對值小于東部和西部地區(qū)，說明中部地區(qū)人口遷出對該地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響要小于東部和西部地區(qū)。但是沒能通過10%的顯著性檢驗，說明人口遷出對中部地區(qū)房地產(chǎn)價格的解釋性不強。中部地區(qū)作為主要的人口遷出地帶，其人口遷出對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格影響不大，沒能起到抑制房地產(chǎn)價格的作用。

(3)金融集聚(lnFF)在東部、中部和西部的系數(shù)都為負值，分別為－0.0328、－0.0354和－0.0061。在這三個地區(qū)金融集聚程度與房地產(chǎn)價格存在著負相關，說明金融集聚程度對房地產(chǎn)價格的上漲起著一定的抑制作用。在這三個區(qū)域，現(xiàn)有金融集聚程度起著降低開發(fā)商籌資成本的作用，有利于房地產(chǎn)價格的下跌，沒有達到因競爭而導致信貸的快速擴張并提高成本而導致房地產(chǎn)價格上漲的狀況。其中東部和中部的系數(shù)的絕對值比西部大，說明金融集聚在東部和中部地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。

(4)從控制變量人均可支配收入(lnINC)和建房成本(lnCH)看，這兩個變量的估計系數(shù)均為正數(shù)，且系數(shù)比較大，說明人均可支配收入和建房成本仍然是影響各地區(qū)房地產(chǎn)價格的重要因素。控制變量的引入，有助于我們更準確地了解人口遷移和金融集聚對房地產(chǎn)價格的影響。

(二)面板誤差修正模型估計結(jié)果與分析

面板誤差修正模型考察的是各變量的短期均衡關系。誤差修正模型估計結(jié)果如表3 所示。從表3 顯示的結(jié)果看，ecmit－1的系數(shù)均為負值，都通過了1%的顯著性檢驗，符合反向調(diào)整關系原理，說明東部、中部和西部地區(qū)都存在著短期的均衡關系。東部、中部和西部地區(qū)每年分別能調(diào)整17%、74%和64%。人口遷入在東部和中部地區(qū)都不顯著，在西部地區(qū)通過10%的顯著性檢驗且系數(shù)為正，說明從短期看，人口遷入的變動對西部地區(qū)房地產(chǎn)價格的變動起著促進作用。人口遷出的變動在東部和西部地區(qū)對房地產(chǎn)價格變動的影響都很顯著，回歸系數(shù)為負值，而在中部地區(qū)對房地產(chǎn)價格變動的影響不顯著，說明東部和西部的人口遷出的變動對這些地區(qū)房地產(chǎn)價格的變動在短期內(nèi)起著一定的抑制作用。金融集聚在東部、中部和西部地區(qū)都很顯著并且系數(shù)為負值，說明金融集聚的變動與房地產(chǎn)價格的變動方向相反，金融集聚的提高會促使房地產(chǎn)價格下跌，也說明了短期內(nèi)金融集聚的提高對各地區(qū)房地產(chǎn)價格的上漲也起著抑制作用。

表3 面板誤差修正模型估計結(jié)果

五、結(jié)論

(一)房地產(chǎn)價格的變動符合反向調(diào)整原理

由誤差修正模型可知，各地區(qū)房地產(chǎn)價格的變動符合反向調(diào)整關系，東部地區(qū)房地產(chǎn)價格比中部和西部地區(qū)房地產(chǎn)價格向均衡水平回歸的速度要慢，中部地區(qū)房地產(chǎn)價格向均衡水平回歸的速度最快。政府對東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的短期調(diào)控效果不明顯，政府更應該注重長期的調(diào)控。

(二)人口遷移直接影響著房地產(chǎn)價格，人口遷移對房地產(chǎn)價格的影響、人口遷移變動對房地產(chǎn)價格變動的影響都存在著地區(qū)差異

第一，人口遷入增加了對房屋的需求，對房地產(chǎn)價格的上漲起著推動作用，人口遷出會減少遷出地房屋需求而有利于房地產(chǎn)價格的下跌。人口遷入直接作用于房地產(chǎn)價格，而人口遷出對房地產(chǎn)價格的影響存在著滯后效應。

第二，東部和中部地區(qū)人口遷入對房地產(chǎn)價格的作用比較強，而西部地區(qū)人口遷入對房地產(chǎn)價格的作用比較弱。東部地區(qū)作為主要的人口流入地帶，大量的人口遷入會推動東部地區(qū)房地產(chǎn)價格的快速上漲。中部地區(qū)作為人口遷入的第二大區(qū)域，人口遷入也對該區(qū)域房地產(chǎn)價格的上漲起著推動作用。雖然從人口凈遷移的方向看，西部地區(qū)(除四川和廣西外)人口凈遷移由凈遷出轉(zhuǎn)為凈遷入，但在西部地區(qū)，人口遷入對房地產(chǎn)價格影響仍遠遠低于東部和中部地區(qū)。在短期內(nèi)，人口遷入的變動在西部地區(qū)對房地產(chǎn)價格的變動的影響比較明顯，起著正向推動的作用;人口遷入的變動在東部和中部地區(qū)對房地產(chǎn)價格變動的影響不顯著。

第三，東部和西部地區(qū)的人口遷出有助于降低遷出地的房地產(chǎn)價格，中部地區(qū)的人口遷出對該地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響不大。中部地區(qū)作為主要的人口遷出地帶，其人口遷出沒能起到抑制房地產(chǎn)價格的作用。作為第二大人口遷出區(qū)的東部，其人口遷出對房地產(chǎn)價格的抑制作用比較明顯。西部地區(qū)的人口遷出起到抑制房地產(chǎn)價格的作用，但對房地產(chǎn)價格的抑制作用沒有東部地區(qū)那么顯著。在短期內(nèi)，東部和西部地區(qū)人口遷出變動對這些地區(qū)房地產(chǎn)價格的變動起著一定的抑制作用，中部地區(qū)人口遷出變動對中部地區(qū)房地產(chǎn)價格變動的作用不明顯。

第四，從人口遷移對房地產(chǎn)價格的影響看，政府可以通過給予中西部地區(qū)政策和經(jīng)濟上的支持，鼓勵對口支援來加快中部和西部地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，縮減區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異，利用產(chǎn)業(yè)政策引導人口合理分布、加大保障性住房的建設等政策來引導房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(三)金融集聚對房地產(chǎn)價格的上漲都起著一定的抑制作用，但地區(qū)之間存在著差異性

第一，各模型中金融集聚變量回歸的系數(shù)都為負值，說明金融集聚程度越高越有助于抑制房地產(chǎn)價格的上漲，現(xiàn)有的金融集聚程度都起著降低開發(fā)商籌資成本的作用，沒有達到因競爭而導致信貸的快速擴張并提高成本而導致房地產(chǎn)價格上漲的狀況。金融集聚對住房供給的促進作用大于對住房需求的促進作用。

第二，從金融集聚程度看，集聚程度最高的為東部地區(qū)，其次為中部地區(qū)，西部地區(qū)最低，金融集聚在東部和中部地區(qū)對房地產(chǎn)價格的抑制作用比西部地區(qū)更明顯。加之西部地區(qū)人口密度小，從而提高東部和中部地區(qū)金融集聚程度對房地產(chǎn)價格的抑制作用要好于西部地區(qū)。金融集聚的提高起到抑制房地產(chǎn)價格的作用，我國應該加強金融集聚，給房地產(chǎn)市場提供金融服務支持。

第三，金融集聚的變動與房地產(chǎn)價格的變動存在著反向關系，短期金融集聚的改變會引起房地產(chǎn)價格的反向變化，也體現(xiàn)了金融集聚對房地產(chǎn)價格的抑制作用。金融集聚變動對房地產(chǎn)價格變動影響最大的地區(qū)為中部地區(qū)，其次為東部地區(qū)，西部地區(qū)最小。如果提高各地區(qū)的金融集聚程度，則中部地區(qū)金融集聚的改變對房地產(chǎn)價格的抑制作用表現(xiàn)最明顯，東部地區(qū)次之，西部地區(qū)金融集聚的改變對房地產(chǎn)價格的抑制作用沒有中部和西部地區(qū)明顯。盡管西部地區(qū)金融集聚的改變對房地產(chǎn)價格的抑制作用沒有中部和西部地區(qū)明顯，但一個地區(qū)金融發(fā)展水平還影響該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，從而對西部地區(qū)金融支持的力度決不能減少。

［1］王嘉慧.談人口因素對住宅房地產(chǎn)市場的影響——以威海市為例［J］.商場現(xiàn)代化，2007，(7):236－237.

［2］王永慧，張麗.未來人口年齡結(jié)構(gòu)變動對住宅需求的影響［J］.西北人口，2005，(3):6－8.

［3］吳老二，劉婧.人口遷移與房地產(chǎn)價格——以廣東省為例［J］.地域研究與開發(fā)，2007，(4):112－115.

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