袁 琳，葉 青

(華僑大學土木工程學院，福建廈門 361021)

對土地市場的深層挖掘是把握不動產(chǎn)市場變化方向的重點。美國經(jīng)濟學家WINGGARDEN在《不動產(chǎn)價格》一書中首次提出地價指數(shù)的概念、意義、編制方法及過程等一系列問題［1］。日本、德國等國家也編制了相應的地價指數(shù)，定期進行更新，對土地市場進行時間序列的動態(tài)更新與研究。我國起步較晚，近年來王增軍等不少學者也著手研究地價指數(shù)問題并取得了初步成果［2］。但土地有位置固定性的特點，不僅要分析時間序列的地價變化，同時也應從空間層面進行分析。羅罡輝［3］利用地理加權回歸(GWR)模型法對地價空間樣點的相關性進行了分析。焦利民等［4］基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡的地價趨勢面分析模型，從空間層面對數(shù)字地價模型的建立和優(yōu)化進行了探討。要把握土地市場的變化規(guī)律，時空同步分析是關鍵，NOELIA等［5］通過結合人工智能神經(jīng)網(wǎng)絡工具與地理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)了時空同步研究，但我國在兩者結合分析研究領域仍是空白。

城市地價動態(tài)更新是一個包含空間維與時間維的復雜、有序、開放的動態(tài)系統(tǒng)。筆者以廈門市本島商業(yè)土地數(shù)據(jù)為基數(shù)，基于SPSS和ArcGIS軟件從時間序列和空間序列對其進行深度分析，研究土地市場時空變化規(guī)律，為基準地價的更新，更準確了解土地價格的波動程度，及時掌握土地市場發(fā)展方向，直觀觀測和分析地價變動規(guī)律，推進地價評估工作發(fā)展提供了依據(jù)。

1 廈門本島商業(yè)地價時間動態(tài)研究

1.1 廈門本島商業(yè)地價指數(shù)編制

依據(jù)廈門市本島土地定級結果、已知年限各級商業(yè)用地地價，以及各級商業(yè)用地面積，計算商業(yè)用地平均地價，從而求得廈門本島商業(yè)用地定基(環(huán)比)指數(shù)。

以2004年為例，從基準地價更新成果可知商業(yè)用地各級土地面積與各級地價。如表1和表2所示。

表1 商業(yè)用地各級土地面積統(tǒng)計表

表2 商業(yè)用地各級地價表 元/m2

以各級土地面積為權重值，可得到2004年廈門本島商業(yè)土地平均價格為3471.41元/m2。

同理可計算得出2000—2009年廈門本島商業(yè)土地平均價格。需要指出的是，這里借用基準地價更新成果，將價格內(nèi)涵已經(jīng)統(tǒng)一為:①地價時點為當年1月1日;②商業(yè)用地法定最高年限地價為地上建筑物底層樓面價格，不設標準容積率;③商業(yè)用地法定最高年限為40年;④開發(fā)程度為“五通一平”，即通上下水、電、電信、道路和平整場地。如表3所示。由定基地價指數(shù)測算公式和環(huán)比地價指數(shù)測算公式，可計算得出商業(yè)土地定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)，如表4所示。

表3 2000—2009年廈門本島商業(yè)土地平均價格

表4 2000—2009年廈門本島商業(yè)土地價格定基指數(shù)與環(huán)比指數(shù)(2000年為基期)

1.2 指數(shù)預測

利用SPSS數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析軟件，通過對10年的地價指數(shù)進行曲線估計，綜合多種擬合，分析各種擬合方法結果，發(fā)現(xiàn)以線性擬合、平方擬合、混合擬合和指數(shù)擬合包絡樣本數(shù)據(jù)點數(shù)最多。通過對比4種最接近的擬合方法，綜合找出最佳擬合，進行預測，其結果如表5所示。

1.3 地價時間變化趨勢分析及預測

由SPSS分析，可得商業(yè)地價指數(shù)參數(shù)估計，如表6所示，得出4種擬合方法相關系數(shù)R2均大于0.9，擬合程度較高，故取4種擬合的平均值，由此計算未來5年地價。已知2010年廈門商業(yè)用地地價預測值與實際值8700元/m2相近，2008年金融危機導致數(shù)據(jù)不穩(wěn)定產(chǎn)生近300元的誤差，但誤差范圍較小，且根據(jù)2011年商業(yè)地產(chǎn)走勢與預測結果相符，可得出預測方法較合理。預測結果如表7所示。

由表5可以看出廈門本島商業(yè)地價在這10年中的變化趨勢，前4年走勢平穩(wěn)，從2004年開始地價迅速上升，在2007年達到高峰值，2008年受金融危機影響，有所下降，在2009年地價又恢復上升趨勢，但并沒有超過2007年的峰值。依據(jù)表7的預測值可看出廈門本島商業(yè)用地地價將在未來5年整體上升。

表5 商業(yè)用地定基指數(shù)擬合預測值

表6 商業(yè)地價指數(shù)參數(shù)估計

表7 年廈門商業(yè)用地地價預測值

2 廈門市本島地價空間動態(tài)研究

2.1 基于地價樣點的數(shù)字地價圖生成

由已有土地定級地價監(jiān)測樣點數(shù)據(jù)，利用地理信息系統(tǒng)ArcGIS軟件檢查分析數(shù)據(jù)，進行模型擬合［6］。通過多種模型實驗對比分析，商業(yè)用地適合于用Kriging指數(shù)半變差函數(shù)模型插值，居住用地和工業(yè)用地適合于用Kriging球狀半變差函數(shù)模型插值［7］。筆者以廈門本島商業(yè)用地為例，對少數(shù)已知監(jiān)測樣點進行Kriging指數(shù)插值，生成數(shù)字地價圖，從而對其做空間分析。

利用3D-Analyst工具中的Kriging插值方法對監(jiān)測點土地單價進行插值，得到一次插值結果圖。在此基礎上，利用Geostatistical Analyst工具中的Kriging插值，再一次對監(jiān)測點進行插值，以提高精度［8-10］，其界面圖如圖1和圖2所示。

圖1 二次插值過程交叉驗證的預測結果界面圖

圖2 二次插值過程交叉驗證的誤差結果界面圖

由圖1可以看出第一次插值由于監(jiān)測樣點較少，系統(tǒng)很快將地價趨勢面數(shù)據(jù)擬合成功，但仍存在誤差。圖2所示的二次插值是以第一次插值為基礎，即以第一次插值形成的連續(xù)地價面數(shù)據(jù)為基礎再次擬合，可以看到擬合速度比第一次稍慢，且由于二次擬合基礎數(shù)據(jù)大幅增加，數(shù)據(jù)波動程度也較第一次擬合程度大。但第二次預測誤差已經(jīng)非常小，基本完全擬合，故形成的二次插值地價趨勢面可以更好地反映地價變化趨勢。

2.2 地價空間變化規(guī)律分析

2.2.1 地價空間整體變化規(guī)律分析

利用Contour工具做地價等值線，可以看出地價的空間變化規(guī)律，如圖3所示。

圖3 廈門市本島商業(yè)用地第二次插值地價等值線

由圖3可以看出，在廈門本島商業(yè)地價整體趨勢上，西南方地價偏高，整個島嶼以思明區(qū)中山路附近為中心，且有大部分土地還未很好地利用開發(fā)，例如BRT沿線土地隨著BRT的建立才逐步發(fā)展起來。中山路商業(yè)圈附近的地價隨距離的增大均勻穩(wěn)步下降，形成環(huán)狀地價，且環(huán)狀密度由中心向周圍遞減，說明地價變化率減小，形成了一級商業(yè)服務區(qū)。在圖3中還可看到有兩個次級商業(yè)中心圈，其一為以廈門火車站附近的世貿(mào)商城為中心的商業(yè)圈(蓮板商業(yè)圈包括在內(nèi))，其二是以東方巴黎廣場商業(yè)圈為中心。在二次插值地價等值線中表示出這兩個次級商業(yè)圈連片，構成了條形中心商業(yè)圈。其他位置地價圍繞這兩個中心做有規(guī)律的遞減。圖3中有兩處明顯的等值線重合處，其原因是附近樣點較少，插值形成誤差。

2.2.2 地價空間局部變化規(guī)律分析

基于地價最高點，對已知地價做地價剖面分析，從地價剖面圖趨勢分析中可以清楚地看到沿設定線路前進時地價的變化規(guī)律。

筆者設定了4條線路:L1:中山路—埭遼水庫;L2:中山路—廈大商業(yè)圈;L3:中山路—世貿(mào)商城;L4:中山路—湖里區(qū)政府，如圖4所示。

對4條剖面線進行趨勢分析得到剖面圖5～圖8。

圖4 廈門本島地價剖面線

從剖面圖中可以看出，L1線路經(jīng)過世貿(mào)商業(yè)圈和東方巴黎廣場商業(yè)圈的邊緣，地價有部分起伏，中途經(jīng)過兩商業(yè)圈的低價重合處，出現(xiàn)了地價凹陷。L2中地價類似直線下降，屬于中山路商業(yè)圈，符合地價等高線的環(huán)狀地價部分。L3為中山路商業(yè)圈到世貿(mào)商業(yè)圈的地價剖面圖，是兩個商業(yè)圈的連線，地價先下降后微幅上升，上升過程屬于地價階地，非常平緩。L4為中山路到湖里區(qū)政府的連線，該線路先穿越中山路和東方巴黎廣場商業(yè)圈地價低點重合處附近地面，經(jīng)歷了地價凹陷，再經(jīng)過世貿(mào)商業(yè)圈邊緣，出現(xiàn)一次地價小峰值，最后經(jīng)過東方巴黎廣場商業(yè)圈中心，第二次出現(xiàn)地價峰值，因此較L1起伏稍大。L1和L4線路都經(jīng)歷了地價陡坡、地價變化幅度較大及地價變化面起伏不平的過程。

圖5 L1剖面圖

圖6 L2剖面圖

圖7 L3剖面圖

圖8 L4剖面圖

3 結論

筆者以廈門本島商業(yè)土地數(shù)據(jù)為基礎，從時間與空間二維同時深入分析和研究地價變化規(guī)律。在時間序列上，編制地價指數(shù)，同時利用SPSS預測未來5年地價并驗證其準確性，為宏觀把握地價提供基礎;在空間序列上，利用少量監(jiān)測樣點，進行多次Kriging插值，達到良好擬合效果，從而得到符合實際的廈門本島商業(yè)用地數(shù)字地價面，并在此基礎上進行點線面的剖析，為研究土地市場變化提供了新方法。對城鎮(zhèn)地價進行時空二維分析，為城鎮(zhèn)地價動態(tài)更新提供了新思路。

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