孫 宇，葉 青

(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建廈門 361021)

1 概述

地價風(fēng)險預(yù)警體系源于經(jīng)濟預(yù)警［1］，房地產(chǎn)市場預(yù)警又是在經(jīng)濟預(yù)警基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。20世紀80年代末，由于美國一些地區(qū)產(chǎn)生房產(chǎn)被拋棄、遭遇火災(zāi)等社區(qū)問題，美國芝加哥、紐約等地區(qū)開始對社區(qū)房地產(chǎn)衰退預(yù)警體系進行研究，并于20世紀90年代初期采用統(tǒng)計預(yù)警方法，開發(fā)了社區(qū)預(yù)警系統(tǒng)(neighbourhood early warning system，NEWS)與住宅預(yù)警系統(tǒng)(housing early warning system，HEWS)等社區(qū)房產(chǎn)預(yù)警體系并投入使用［2］。

我國在20世紀90年代也開始對房地產(chǎn)預(yù)警的研究。目前比較成熟的房地產(chǎn)指數(shù)體系有［3］:國房指數(shù)、中房指數(shù)、上海市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報體系和深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系。近年來，我國一些學(xué)者將地價預(yù)警從房地產(chǎn)預(yù)警體系中細化出來進行專門研究。劉瑋娜等對地價預(yù)警的基本內(nèi)涵、理論和技術(shù)思路進行了深入探討［4］;鄧新忠建立了湘潭市土地價格監(jiān)測體系并對其進行預(yù)警［5］;楊小雄等結(jié)合GIS系統(tǒng)對城市土地價格風(fēng)險預(yù)測進行了開發(fā)研究［6］。

筆者在以上學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，以廈門為對象建立住宅地價綜合預(yù)警模型并對廈門短期地價進行了預(yù)測。希望通過對該體系的不斷完善能夠?qū)崿F(xiàn)地價預(yù)警的全國化，從而保證我國土地市場的健康發(fā)展。

2 廈門市住宅地價預(yù)警體系

2.1 廈門市住宅地價預(yù)警指標(biāo)體系構(gòu)建

通過廈門統(tǒng)計局網(wǎng)站查閱《廈門特區(qū)年鑒》、《廈門市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展統(tǒng)計公報》等資料，結(jié)合廈門市的實際狀況，根據(jù)全面性、靈敏性、先行性和實效性原則，初選出對廈門住宅地價有影響的3大類15個指標(biāo)，分別為:①反映增長速度的指標(biāo)X1～X7;②與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性指標(biāo)X8～X11;③反映市場供求指標(biāo)X12～X15。如表1所示。

對住宅地價水平Y(jié)與所選住宅地價指標(biāo)，利用SPSS進行時差相關(guān)分析，取最大延遲階數(shù)L=4。選取GDP增長率X9和住宅空置面積X14進行分析，可以看出，當(dāng)L=0時，GDP增長率指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大，為同步指標(biāo);當(dāng)L=2時，住宅空置面積指標(biāo)與Y相關(guān)系數(shù)最大，時滯期為2年。各警兆指標(biāo)時滯期如表2所示。

時差相關(guān)分析結(jié)論中先行或同步的指標(biāo)符合邏輯，而住宅空置面積對下一年的住宅地價也會產(chǎn)生影響，因此，將幾個滯后指標(biāo)均當(dāng)作同步指標(biāo)處理。

2.2 確定指標(biāo)權(quán)重

在建立了預(yù)警指標(biāo)體系之后，利用SPSS軟件通過主成分分析確定5個主成分，并將其作為因子，利用式(1)［7］分別計算各個指標(biāo)的權(quán)重值，

表1 廈門住宅地價初選指標(biāo)體系

表2 各警兆指標(biāo)時滯期

結(jié)果如表3所示。

式中:fj為第j個指標(biāo)的權(quán)重系數(shù);Mij為第j個指標(biāo)第i個因子的系數(shù)。

2.3 劃分警界區(qū)間

對2000—2009年的住宅地價進行單個樣本的K-S檢驗，得出P=0.56＞0.05，判斷其符合正態(tài)分布，可以利用“3δ”［8-9］法確定警界，其中 E為指標(biāo)均值，δ為指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。各指標(biāo)得分與權(quán)重乘積之和作為當(dāng)年警度的綜合分值。表4為部分指標(biāo)的警限區(qū)間。表5為廈門市住宅地價預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合值。表6為廈門市2000—2009年住宅地價警度判定結(jié)果。

表3 各指標(biāo)權(quán)重值

表4 采用“3δ”法確定的警限區(qū)間

表5 廈門市住宅地價預(yù)警單指標(biāo)值及當(dāng)年綜合分值

表6 廈門市2000—2009年住宅地價警度判定結(jié)果

2.4 警度預(yù)測模型構(gòu)建

利用Matlab軟件進行編程，實現(xiàn)GM(1，1)模型。原始序列為 x(0)=［1.6005，2.8650，2.5728，3.0603，3.2125，3.2777，3.2448，3.6877，2.7196，2.7082］，對x(0)做一次正向累加1-AGO得:x(1)=［1.6005，4.4655，7.0383，10.0986，13.3111，16.5888，19.8336，23.5213，26.2409，28.9491］，利用公式Z(1)(k)=0.5［x(1)(k)+x(1)(k-1)］(k=1，2，…，n)得:Z(1)(k)=(3.0330，5.7519，8.5685，11.7049，14.9500，18.2112，21.6775，24.8811，27.5950)，于是可得:

利用式(2)計算2010、2011、2012年的住宅地價綜合警度分別為3.14、3.17和3.18，均處于市場偏熱狀態(tài)。結(jié)合2010年地價現(xiàn)狀可知，預(yù)測結(jié)果符合實際情況。

3 結(jié)論與建議

通過構(gòu)建廈門市住宅地價預(yù)警體系，利用SPSS結(jié)合Matlab得到GM(1，1)短期預(yù)測模型，計算得知未來2年廈門住宅地價仍處于偏熱狀態(tài)。為此，提出如下預(yù)警對策:

(1)加強對廈門土地市場的動態(tài)監(jiān)測，及時披露市場信息，扭轉(zhuǎn)市場各方的信息不對稱問題，穩(wěn)定投資者和消費者的預(yù)期。

(2)規(guī)范土地管理制度，對市場漏洞對癥下藥，切實保障地價穩(wěn)定在合理區(qū)間。

(3)平衡供求關(guān)系，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建設(shè)普通住宅，限制非住宅和高檔住宅的比例，盤活存量土地，平衡供求關(guān)系，加強經(jīng)濟適用房的管理，嚴禁轉(zhuǎn)讓和出租。

(4)深化地價預(yù)警研究，使土地管理者能夠正確把握地價形勢和土地市場狀況，及時提供科學(xué)的地價政策，引導(dǎo)城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展。

［1］CHRISTOPH P.The signals approach as an early warning system for currency crises:an application to transition economies:with special emphasis on Poland［R］.［S.l.］:WUSTL，2003.

［2］ERIC M T.Housing early warning system feasibility in［J］.Neighbourhood Planning for Community Revitalization，1999(3):244-253.

［3］王劍南.房地產(chǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建及其在北京市的應(yīng)用研究［D］.北京:北京交通大學(xué)圖書館，2010.

［4］劉瑋娜，吳群，胡立兵.城市土地市場地價預(yù)警研究［J］.國土資源，2005(3):35-37.

［5］鄧新忠.城市地價監(jiān)測預(yù)警研究:以湘潭市為例［D］.長沙:湖南師范大學(xué)圖書館，2005.

［6］楊小雄，劉耀林，蘇夏.基于GIS的城市地價預(yù)警系統(tǒng)研究與實現(xiàn)［J］.計算機應(yīng)用研究，2006(7):132-134.

［7］蔡鵬.基于城市地價動態(tài)監(jiān)測的城市地價預(yù)警研究［D］.長春:吉林大學(xué)圖書館，2009.

［8］齊怒濤.基于城市地價動態(tài)監(jiān)測的地價預(yù)警機制研究:以九江市為例［C］//中國土地學(xué)術(shù)年會論文集.［S.l.］:［s.n.］，2010:1-7.

［9］楊勇.城市住宅地價預(yù)警方法研究:以成都市為例［D］.貴陽:貴州師范大學(xué)圖書館，2008.