今年，新加坡、日本、澳大利亞、英國等國家上市的房地產(chǎn)基金基本都實(shí)現(xiàn)了較大增長。這些房地產(chǎn)基金的收益主要來自于住宅、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等持有物業(yè)的租金。而對一直處在持續(xù)調(diào)控時(shí)期的中國，房地產(chǎn)基金發(fā)展持續(xù)利好。

房地產(chǎn)基金發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)基金在國際上有近百年的發(fā)展歷程，而真正得到快速的發(fā)展是在八十年代初。之所以發(fā)生在這個年代，是因?yàn)榘耸甏笆澜缃?jīng)濟(jì)一直是不安定的，在不安定的環(huán)境下，這種依附于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品很難得到發(fā)展。美國從1982年出現(xiàn)現(xiàn)代化基金以來，近三十年來，房地產(chǎn)基金發(fā)展幾乎是直線式上升，這個趨勢最近幾年在國內(nèi)也得到了驗(yàn)證。1982年第一單股權(quán)基金，高盛旗下出了8.8億美元，截止到2005年，總計(jì)出了890億美元，這個發(fā)展按時(shí)間來看，20年增長了近幾千倍。1988年之前基金陸續(xù)出現(xiàn)，到2006、2007年呈井噴式發(fā)展，之后下降了。這是因?yàn)閲H金融危機(jī)來了，最近幾年的發(fā)展，又是在非?？焖俚呐噬?。2012年1到9月份，美國房地產(chǎn)基金的規(guī)模已經(jīng)超過了2006年價(jià)值的最高點(diǎn)。國際前十名房地產(chǎn)基金，2009年的募資額受到金融危機(jī)的影響，募資額低于2005年到2007年，即使是這樣，國際前十的房地產(chǎn)基金，兩年多的時(shí)間募資額仍然達(dá)到1057億美元。在美國，約有300家專職運(yùn)作房地產(chǎn)基金公司，兩年多的時(shí)間募資額就有1000多億。這個數(shù)字是純做股權(quán)方面投資的基金，除此之外還有做債券和夾層的。目前國際前十名房地產(chǎn)基金已有8家進(jìn)入中國，整體在中國發(fā)展的規(guī)模不大，這主要受限于中國房地產(chǎn)特殊的環(huán)境，以及我們外匯管制的需要。

國際基金和國內(nèi)基金在直接融資、間接融資方面差別是巨大的，國外直接融資和間接融資的比例，房地產(chǎn)企業(yè)大致各占一半。在國內(nèi)所謂間接融資指的是銀行貸款，直接融資是做IPO，吸引股權(quán)合作伙伴，包括房地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)基金是專注于股權(quán)投資的領(lǐng)域，這個比例差別非常大，這反映了中國目前房地產(chǎn)金融運(yùn)作仍然處在比較低的水平。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金，2010年共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布定向增發(fā)預(yù)案，共計(jì)募集資金達(dá)731.74億元，因此，2010年被稱為房地產(chǎn)基金元年，基金井噴的趨向持續(xù)到2011年。其實(shí)房地產(chǎn)基金在國內(nèi)最早出現(xiàn)是2003年，到現(xiàn)在已經(jīng)有八、九年的時(shí)間。從現(xiàn)實(shí)的情況看，增長的比例各項(xiàng)指標(biāo)都有大幅度的提升。募資總額一年會有一倍多的增長，雖然總體的募資額度現(xiàn)在處于一個比較微小的層面，仍然得到迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)基金在2011年大約有500億左右的規(guī)模，但到今年為止，粗略統(tǒng)計(jì)的數(shù)字約有2700億左右。這個數(shù)字比兩年前已有五、六倍的增長，和國際房地產(chǎn)基金直線發(fā)展的趨勢是一樣的，也就是說未來幾年，不管國家怎么調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)，作為房地產(chǎn)基金，作為一個創(chuàng)新的金融產(chǎn)品都會得到迅猛的發(fā)展。

基金模式及類型

目前，國內(nèi)做房地產(chǎn)基金有幾種不同的類型：一種是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起設(shè)立的，如富力集團(tuán)、金地集團(tuán)設(shè)立的基金。目前，中國百強(qiáng)企業(yè)里有三分之二都有自己的基金公司，這是一個趨向，但是很難做起來，因?yàn)橹虚g存在著關(guān)連交易，你是拿著別人的錢裝進(jìn)自己的口袋，計(jì)算你的成本收益情況。

第二種是金融機(jī)構(gòu)發(fā)起的，做的基本上是債權(quán)的翻版。房地產(chǎn)貸款受國家政策限制比較多，他們改換一個面目以基金的方式出現(xiàn)，仍然做的是債權(quán)的事情，走的是貸款審批的流程，所以應(yīng)該被稱為類貸款。之前傳統(tǒng)做PE和VC的機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)投做房地產(chǎn)基金，像頂輝、紅杉資本目前都在做這個領(lǐng)域，這幾年有了一定的規(guī)模。PE、VC以上市為目標(biāo)，這樣決定了PE、VC很難走的很遠(yuǎn)。

第三種是境外基金設(shè)立的房地產(chǎn)基金。目前碰到的問題是結(jié)匯，中國商務(wù)部、國家外管局對外資進(jìn)出設(shè)了非常多的限制，使他們的資金并不好用。

第四種是一些從大的房企出來的專業(yè)人士發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金。

目前，國內(nèi)主流做房地產(chǎn)基金數(shù)量，截止到2012年9月，約700家左右。這個數(shù)字相比兩年前增長了十倍左右。兩年前全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會統(tǒng)計(jì)時(shí)，只有70家左右，最近一期中房協(xié)金融委統(tǒng)計(jì)，數(shù)字已經(jīng)接近700家，這也從另一個角度佐證了房地產(chǎn)基金增長的速度。

房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，前20強(qiáng)只有一家沒有跟房地產(chǎn)基金合作，80位到100位，只有3家和房地產(chǎn)企業(yè)在做結(jié)合，這說明當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)里，規(guī)模越大的、越是龍頭的企業(yè)在跟基金做合作?；鸬男再|(zhì)跟銀行、信托本質(zhì)上是不一樣的，因?yàn)樗枪蓹?quán)類的資金，從這個意義上來說，企業(yè)到了一定層面就會萌生出這種意識，要進(jìn)一步做大做強(qiáng)，必須和股權(quán)資金做對接。在當(dāng)前國內(nèi)，因?yàn)楣墒性霭l(fā)配股、IPO全部都停掉了，基金變成了幾乎是唯一的可以和大房企做股權(quán)合作的一類機(jī)會。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)基金和PE、VC基金不同的地方之處在于，房地產(chǎn)投資期限比較短，傳統(tǒng)PE、VC基金時(shí)間更長；在規(guī)模方面，房地產(chǎn)基金更容易做大，風(fēng)險(xiǎn)相對可控，預(yù)期回報(bào)比較穩(wěn)定。此外，房地產(chǎn)基金對資產(chǎn)管理的要求更高一些。

地產(chǎn)基金運(yùn)作模式在國內(nèi)目前有三種類型：一種做純股權(quán)投資，一種做純債權(quán)投資，還有一種是做夾層投資。夾層有兩個含義，一方面股權(quán)配債權(quán)，再一個股權(quán)方式借，一般需要保本息，以及初始收益，上面加一個浮動收益。從國際形勢來說，股權(quán)基金是通行的做法，在國內(nèi)是一個特殊階段，大家接受還有問題。這三種基金目前都是并存的，甚至第二類做的比第三類還要大，這也是當(dāng)前在國內(nèi)特殊階段的事情，隨著時(shí)間的推移還是股權(quán)基金會一統(tǒng)天下。

房地產(chǎn)基金價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資模式：一類是銀行。今年以來五大行房地產(chǎn)貸款指標(biāo)全部是負(fù)增長，農(nóng)行負(fù)300億，工行負(fù)500億，所以各家銀行對房地產(chǎn)這一行業(yè)都是受限的。信托方面國家明確實(shí)行窗口指導(dǎo)，每一單都要報(bào)給國家銀監(jiān)會做審批。其他間接融資渠道，我們在其他行業(yè)可以看得到，中期票據(jù)、企業(yè)債、公司債、短期融資券，這些目前房地產(chǎn)企業(yè)沒有放開，只要涉及房地產(chǎn)行業(yè)國家一律不批，除非是國家重點(diǎn)保障的范圍，比如保障房介入幾千萬套的范圍，而且實(shí)施必須是國有大型企業(yè)才可以做。另一類是境外基金。這種融資方式受限制比較多。

房地產(chǎn)基金對房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值有以下幾個方面：第一，股權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享收益。第二，調(diào)整報(bào)表。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)，特別是大型房企都有調(diào)整報(bào)表的需要，基金的資金進(jìn)入以后是放在所有權(quán)益項(xiàng)下，被投企業(yè)歸你來合并，因?yàn)槌Ｒ?guī)基金都是不控股，都是參股進(jìn)來，這樣作為基金進(jìn)來可以降低企業(yè)的負(fù)債率，使企業(yè)得到更大的發(fā)展。其次，可以擴(kuò)大公司的規(guī)模和利潤。此外，提高凈資產(chǎn)回報(bào)率，基金常規(guī)上都是和房地產(chǎn)企業(yè)做一個傾斜分配，收益做得高，房地產(chǎn)企業(yè)按照自有的股權(quán)分配，往往可以占一塊股權(quán)的便宜。第三，提高管理和管理品牌。基金有自己成熟和完善的系統(tǒng)，進(jìn)入企業(yè)后可以改造被投企業(yè)，提升品牌。

做房地產(chǎn)基金不是每一家公司都能夠做得起來，最根本的原因是房地產(chǎn)基金要求非常高。首先是對人的要求，要懂地產(chǎn)、金融、法律、投資、資產(chǎn)管理、運(yùn)營各方面的經(jīng)驗(yàn)，要有金融方面的資源，要有很好的方案策劃能力和很強(qiáng)的溝通談判能力，包括你的LP也要有很好的關(guān)系維護(hù)能力。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)基金經(jīng)理在中國是絕對的稀缺品，在香港做的最好的一些基金公司說過，在全香港挑不出20個人，在國內(nèi)也不會比這個多。并不是說具備這些專業(yè)背景的人在一起就可以做了，但是要有一個很好的人統(tǒng)籌，這個難度就大大增加了。房地產(chǎn)基金要有非常豐富的行業(yè)資源及資源整合能力。金融資源現(xiàn)在主流投資的非常少，只有做另類的投資機(jī)構(gòu)才可能轉(zhuǎn)向做房地產(chǎn)金融。

做基金核心關(guān)注的是兩個點(diǎn)，一個是ROE指標(biāo)，一個是I R R指標(biāo)。金融機(jī)構(gòu)專家，包括房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)者，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的老板，如果未來要和各類金融對接，特別是和股權(quán)類金融機(jī)構(gòu)對接，你一定要準(zhǔn)備好這兩個指標(biāo)。資投項(xiàng)目，IRR指標(biāo)有多高，股權(quán)回報(bào)就有多高，這些指標(biāo)列不出來，最后談的所有東西都是在圍繞這些東西的外圍在打轉(zhuǎn)，根本進(jìn)入不了實(shí)質(zhì)的階段。

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，三維確定了，這個項(xiàng)目基本上確定了。第一維市場；第二維是整個成本發(fā)生；第三維是整個工期安排。這三點(diǎn)安排好了，基本上這個項(xiàng)目股權(quán)投資收益就確定了。市場確定了價(jià)格，成本決定了整個總成本的過程，工期是一個時(shí)間，收入減成本除以投資年限，其實(shí)是年收益，這是做房地產(chǎn)基金一個核心的理念。

運(yùn)作好基金，成功的要素在于：第一，要做好準(zhǔn)備。要具備非常專業(yè)的投資能力，非常完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，以及投資以后的資產(chǎn)管理系統(tǒng)，通過這樣的準(zhǔn)備，形成一個非常卓越的管理能力。做房地產(chǎn)基金核心就是投資和資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理打造好，投資能力打造好，這樣會帶來長期、穩(wěn)健的回報(bào)，規(guī)避好風(fēng)險(xiǎn)，整個資金來源是一個水到渠成的過程。最終打造一個品牌，形成一個持續(xù)、良性的正循環(huán)。通過這樣的運(yùn)作，企業(yè)規(guī)模會越做越大，影響力也越來越大。