我國(guó)的住房保障體系已走過(guò)十余個(gè)年頭，從最初的經(jīng)濟(jì)適用房“一統(tǒng)天下”，到后來(lái)為解決城鎮(zhèn)“絕對(duì)居住貧困”而應(yīng)運(yùn)而生的廉租房，再到后來(lái)的“兩限房”，基本形成了我國(guó)現(xiàn)行的住房保障體系的主體結(jié)構(gòu)。但隨著住房保障工作的深入與展開及社會(huì)的發(fā)展，以廉租房、經(jīng)適房、兩限房為主體的住房保障體系逐步顯現(xiàn)出一定的問(wèn)題與弊端。

一、住房保障體系之“痛”

被忽視的“夾心層”

廉租房以完全福利的性質(zhì)，解決了“絕對(duì)貧困”人群的居住難題，而經(jīng)適房和兩限房以低于商品房的價(jià)格，讓更多百姓擁有了“自有住房”，但此種住房保障體系卻忽視了兩類“夾心層”的住房需求，使之始終游離于國(guó)家住房保障體系主體之外。一類是家庭（個(gè)人）綜合條件處于“絕對(duì)貧困”之上，不能享受廉租房政策，但又無(wú)力購(gòu)置經(jīng)適房或兩限房，我們將此類群體稱之“低收入夾心層”；另一類群體情況相對(duì)好些，我們暫可將他們稱為“中收入夾心層”，他們擁有穩(wěn)定的工作、不錯(cuò)的收入，這些讓他們喪失購(gòu)置經(jīng)適房或兩限房的資格，但面對(duì)日益高漲的房?jī)r(jià)卻只能是望房興嘆。這兩類“夾心層”群體在無(wú)法得到政府住房體系保障的同時(shí)，只能通過(guò)付出高昂的房租以取得“棲身之所”，他們的正當(dāng)且合理的居住訴求不能在“廉、經(jīng)、限”為主體的保障體系中得以滿足，甚至出現(xiàn)為了達(dá)到購(gòu)買經(jīng)適房或兩限房條件而主動(dòng)降薪、跳槽待遇更差的職位等“極端”情況。

“群租”現(xiàn)象的出現(xiàn)

如果 “北漂”是對(duì)一種生活態(tài)度的鮮明描繪，那么“蟻?zhàn)濉?、“蝸居”卻是對(duì)社會(huì)底層群體生活狀態(tài)的真切表白。伴隨同名電視劇的熱播和“旭日陽(yáng)剛”組合的火速竄紅，“蟻?zhàn)濉?、“蝸居”所折射出的社?huì)底層生活的窘境與無(wú)奈，迅速曝光于公眾視野之中，成為街頭巷尾熱議的流行話題，更是給仍舊以戶籍為篩選條件的住房保障體系一次深深的刺痛。過(guò)去的唐家?guī)X——北京最大的“蝸居”地，曾經(jīng)聚集了數(shù)萬(wàn)懷揣夢(mèng)想的大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工群體。面對(duì)微薄的收入和高昂的租金，“混租”、“群租”成為了他們的生活模式，不得已地迅速在他們中間“流行”開來(lái)。

伴隨城中村改造搬遷進(jìn)程的加快，唐家?guī)X這個(gè)“蝸居”時(shí)代的圖騰也徹底地消失了?；凇叭鹤狻笨赡軒?lái)的安全、社會(huì)等方面的不良后果，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部亦于2010年底出臺(tái)了《商品房屋租賃管理辦法》，其中明令禁止“群租”。然而依靠城中村的改造和一紙公文就可以將這一現(xiàn)象徹底禁止？答案顯然是否定的?！坝行枨缶蜁?huì)有市場(chǎng)”，“廉、經(jīng)、限”住房保障體系在重點(diǎn)關(guān)注“長(zhǎng)住“需求的同時(shí)，卻將最需要重點(diǎn)關(guān)注的“過(guò)渡性”居住需求排除在外，若不能從體制上予以解決，“混租”、“群租”現(xiàn)象難以改變與消失。

難以厘清的“權(quán)屬”關(guān)系

在我國(guó)“廉、經(jīng)、限”的住房保障體系中，經(jīng)適房和兩限房是絕對(duì)的主力“產(chǎn)品”，形成了“以售為主、租售結(jié)合”的保障模式，但此種模式存在一大弊端便是相關(guān)權(quán)屬關(guān)系的分割問(wèn)題。從本質(zhì)來(lái)看，經(jīng)適房和兩限房都屬于“有限產(chǎn)權(quán)”類住房，因?yàn)槠淙坑烧尪刹糠謾?quán)益，如采用劃撥土地、減免城市配套費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)等，降低開發(fā)成本使保障對(duì)象以低于市場(chǎng)價(jià)格獲得所有權(quán)和使用權(quán)，但這種帶有部分福利性質(zhì)的屬性，又決定了購(gòu)房者在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面，不具有普通商品住宅可以任意支配全部所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)利。雖然政府對(duì)于經(jīng)適房和兩限房的出售、出租等方面，有著嚴(yán)格而縝密的規(guī)范制度及處置規(guī)定，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，依舊出現(xiàn)“私下轉(zhuǎn)讓保障房、出租保障房用于謀利”的現(xiàn)象。出現(xiàn)此種情況并且屢禁不止的根本原因在于權(quán)屬關(guān)系界定模糊。

首先，“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式的保障住房，其監(jiān)管僅在“一買一賣”兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，持有過(guò)程卻處于真空狀態(tài)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，買的時(shí)候?qū)徍松暾?qǐng)人是否符合相關(guān)條件，賣的時(shí)候按照相關(guān)政策采用“回購(gòu)”或“補(bǔ)交土地出讓收益”等方式，而對(duì)于購(gòu)買人持有房屋過(guò)程中的監(jiān)管處于一種空白，難以實(shí)現(xiàn)“保障最需要”人群的訴求。

其次，“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”形式的保障住房，退出機(jī)制相對(duì)被動(dòng)。即取得房屋后，即使購(gòu)買人條件已超出保障房申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，只要其不將房屋轉(zhuǎn)讓，政府無(wú)法采取相應(yīng)的退出機(jī)制，使其騰挪房屋，以供其他輪候家庭（個(gè)人）使用。這也造成了一面是政府每年投入大量土地、資金建設(shè)新的保障住房以滿足新增群體的居住需求，一面卻是保障住房閑置、空置、甚至出租謀利。

可以說(shuō)，以經(jīng)適房和兩限房等“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”產(chǎn)品為主體的住房保障體系，不僅無(wú)法全面覆蓋“長(zhǎng)期居住”型人群的住房保障需求，更是忽視了“過(guò)渡性居住”群體的住房需求。同時(shí)，由于無(wú)法對(duì)保障房的申購(gòu)者實(shí)施長(zhǎng)效、時(shí)時(shí)的管理，造成了一定程度的資源浪費(fèi)。我們急需引入一種新的住房保障模式，化解上述問(wèn)題與矛盾。

二、住房保障體系之“變”

針對(duì)“廉、經(jīng)、限”住房保障體系所出現(xiàn)的問(wèn)題與矛盾，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年6月下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》提出大力建設(shè)公共租賃住房，藉以滿足城鎮(zhèn)“中、低夾心層”和“過(guò)渡性居住”需求群體的住房困難的問(wèn)題。同時(shí)，部分地區(qū)轉(zhuǎn)變保障性住房供應(yīng)體系，推進(jìn)“租售并舉、以租為主”模式，通過(guò)“擁有所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)”實(shí)現(xiàn)對(duì)保障群體的長(zhǎng)效監(jiān)控，并配以完備的退出機(jī)制，使有限的資源滿足更多住房困難群體的需求。

“夾心層”究竟是哪些群體？他們有什么特征？

“長(zhǎng)期居住”和“過(guò)渡性居住”的住房困難群體大致可以分為城市既有居住貧困人群、城市新增就業(yè)人群、外來(lái)務(wù)工人員等三類群體。

公租房與廉租房的區(qū)別與差異：

（1）城市既有居住貧困人群，指收入中等偏下，居住現(xiàn)狀較差，并在可預(yù)見的一段時(shí)期內(nèi)無(wú)法依靠自身能力購(gòu)置自有住房，以改善居住窘?jīng)r的城鎮(zhèn)家庭，包含但不限于下崗職工、殘疾人、身體健康或行動(dòng)不便但具備自理能力的老人等弱勢(shì)群體。

（2）城市新增就業(yè)人群，即擁有所在城市戶籍、或沒(méi)有取得城市戶籍但在該市長(zhǎng)期居住生活且連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限的人員，在可預(yù)見的未來(lái)能夠依靠自身能力購(gòu)置房屋，但暫時(shí)未具備購(gòu)房能力的短時(shí)過(guò)渡者，包含但不限于新畢業(yè)的大中專畢業(yè)生、新婚青年夫妻等。

（3）外來(lái)務(wù)工人員，即從其它地區(qū)進(jìn)入城市打工就業(yè)的人員，出于經(jīng)濟(jì)能力等多方面因素考慮，多在該城市不考慮置業(yè)且居住條件十分惡劣，包含但不限于農(nóng)民工及家屬等。

三、結(jié)語(yǔ)

公租房，作為保障性住房體系的新生力量，到現(xiàn)在為止也僅僅經(jīng)過(guò)了一年有余的時(shí)光，且大部分地區(qū)的公租房應(yīng)處于集中建設(shè)階段，其社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)還需若干年后才可得以定論。但是公租房的出現(xiàn)，確實(shí)給城市中“高不成、低不就”的夾心層帶來(lái)了一份希望和愿景，也會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)住房保障體系的發(fā)展與規(guī)范。