為了滿足居民的需求，保障社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)內(nèi)的保障房建設(shè)步伐不斷加快。我國(guó)去年完成了1000萬(wàn)套保障房建設(shè)，今年已經(jīng)完成了720萬(wàn)套，明年不少于500萬(wàn)套的開工量。我國(guó)的保障房建設(shè)的力度和規(guī)模是史無(wú)前例的，如何保障大家多種層次的安居需求，使每個(gè)保障房的片區(qū)造價(jià)低，品質(zhì)優(yōu)，并在今后幾十年甚至幾百年對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定和城市的健康發(fā)展都能起到積極的作用，是對(duì)政府和開發(fā)商的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

建設(shè)創(chuàng)新是建好保障房前提

2012年，在宏觀調(diào)控下，對(duì)于開發(fā)商而言，這是提高企業(yè)核心能力和項(xiàng)目管控能力的難得機(jī)會(huì)。通過(guò)多年的保障房建設(shè)和管理實(shí)踐，我認(rèn)為，保障房建設(shè)的管理和創(chuàng)新是建設(shè)好保障房的首要前提。整合其中多種資源進(jìn)行項(xiàng)目的各種大配套，優(yōu)化了保障房的居住環(huán)境，提高了老百姓的生活質(zhì)量。以南京建設(shè)保障房為例，保障房在南京的建設(shè)分為四大片區(qū)，滿足了10萬(wàn)人的居住需求，相當(dāng)于一個(gè)小城鎮(zhèn)，降低了保障房全壽命周期的成本，方便了群眾的安居樂(lè)業(yè)。因?yàn)槭墙y(tǒng)一建設(shè)，南京保障房建設(shè)模式還是比較新的。南京市政府進(jìn)行了統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格供應(yīng)，大大的加快了保障房的建設(shè)步伐，并采用了新型的開發(fā)商的代建模式，選擇了棲霞建設(shè)、中交集團(tuán)等9家品牌開發(fā)商進(jìn)行代建。而且對(duì)于保障房建設(shè)提供了強(qiáng)有力的支持，開發(fā)商委托代建的過(guò)程當(dāng)中，充分利用了開發(fā)商豐富的工程力量和管理經(jīng)驗(yàn)，減少了政府主管部門的參與數(shù)量，保證了項(xiàng)目責(zé)任，開發(fā)商在建設(shè)這方面的機(jī)制還是比較好的。

棲霞建設(shè)在幸福城項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，公司按照重大工程項(xiàng)目建設(shè)管理的機(jī)制，成立了保障房建設(shè)指揮部。在項(xiàng)目中采取了大規(guī)模的模式，有效整合企業(yè)內(nèi)部各個(gè)專業(yè)的管理資源，將公司十個(gè)管理部門的職能集成化，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置了技術(shù)部、工程管理部和綜合計(jì)劃部三大綜合部門，有效將公司職能和現(xiàn)場(chǎng)工作直接對(duì)接，大大提高了工作效率。幸福城項(xiàng)目設(shè)置了三個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理部，形成了扁平化的矩陣式設(shè)計(jì)，能夠保證項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目有效控制，保證信息和指令的傳遞速度，實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接。項(xiàng)目總控的服務(wù)對(duì)象是項(xiàng)目的最高決策層，為業(yè)主方最高決策者提供決策支持。

項(xiàng)目總控的中心工作是項(xiàng)目實(shí)施的總體策劃與控制，對(duì)建設(shè)過(guò)程以及各個(gè)建設(shè)過(guò)程之間的界面的總體策劃與控制，進(jìn)行全壽命周期的項(xiàng)目總控，不僅強(qiáng)調(diào)決策管理的重要性，更要加強(qiáng)項(xiàng)目的實(shí)施策劃。

提高全生命周期

為了實(shí)現(xiàn)幸福城建設(shè)的愿景和目標(biāo)，棲霞建設(shè)借鑒國(guó)內(nèi)外大型工程項(xiàng)目的先進(jìn)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)，編制了工程目標(biāo)管理綱要和管理制度。針對(duì)目前我國(guó)保障房建設(shè)普遍存在的資金緊張問(wèn)題，我們通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，在保障房的項(xiàng)目中規(guī)劃增長(zhǎng)了6萬(wàn)平方米可售的沿街小商鋪，出售后補(bǔ)充配套資金的不足。針對(duì)目前我國(guó)保障房建設(shè)普遍存在的建易管難，群眾安居不能樂(lè)業(yè)等問(wèn)題，我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)中采取了“街坊里弄”的方式，利用沿街商業(yè)街進(jìn)行商業(yè)配套，老百姓非常滿意。

為了把這個(gè)項(xiàng)目建成國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的保障房社區(qū)，我們積極開展“優(yōu)先總價(jià)全壽命周期低碳住宅”，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)通過(guò)國(guó)家1A、2A級(jí)的綠色建筑評(píng)審，并被評(píng)為國(guó)家康居示范工程。幸福城項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮了場(chǎng)地條件，盡可能的利用原始標(biāo)高，進(jìn)行場(chǎng)地內(nèi)的土方自平衡，既保持了自然的地形地貌，又滿足了使用要求，不僅實(shí)現(xiàn)了土方工程場(chǎng)外運(yùn)輸量為零，大大節(jié)約了工程成本，也為業(yè)主減少了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

在保障房建設(shè)管理創(chuàng)新方面，我們用了專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化、產(chǎn)業(yè)化、信息化等手段，努力提高項(xiàng)目全壽命周期三大控制的效率，在幸福城項(xiàng)目營(yíng)造過(guò)程中采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，節(jié)約了項(xiàng)目建設(shè)投資10%。在保障房項(xiàng)目的建設(shè)中，參與工程建設(shè)的單位多，組織關(guān)系和合同關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，而參與工程建設(shè)的單位往往又分布在不同的地域，所以工程目標(biāo)控制的難度很大。我們運(yùn)用信息技術(shù)方面展開了大量實(shí)踐，通過(guò)構(gòu)建項(xiàng)目的信息門戶，為各方提供了個(gè)性化和信息的單一入口，提供了一個(gè)高效的信息交流，把以人為核心的協(xié)作，轉(zhuǎn)變?yōu)橐詳?shù)據(jù)為核心的協(xié)作，這種信息傳遞為開發(fā)商節(jié)約3%到6%的成本。所有的參建單位都根據(jù)授權(quán)，及時(shí)錄入工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。幸福城項(xiàng)目信息包括了項(xiàng)目總控、視頻監(jiān)控、項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)、投資與合同、進(jìn)度、質(zhì)量安全、知識(shí)管理等七個(gè)模塊，對(duì)全壽命周期的投資、進(jìn)度、質(zhì)量與安全等要素進(jìn)行收集和分析，以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段實(shí)施項(xiàng)目總控，所有統(tǒng)計(jì)分析圖表均由系統(tǒng)自動(dòng)生成。通過(guò)BIM技術(shù)將圖紙信息集成在BIM模式中，實(shí)現(xiàn)信息的集成化、可視化，反映出設(shè)備材料在安裝使用過(guò)程的正常情況和異常情況，為交付后的物業(yè)管理提供全壽命周期的信息。

抓好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

2012年我國(guó)進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。棲霞建設(shè)調(diào)整了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過(guò)不斷的管理創(chuàng)新取得了良好經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步為企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展空間。目前棲霞建設(shè)在南京已經(jīng)建成了保障房項(xiàng)目達(dá)250萬(wàn)平方米，在建的保障房項(xiàng)目達(dá)到150萬(wàn)平方米。我們提出了幸福城項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)：以可持續(xù)發(fā)展和百年建筑理念為指導(dǎo)，集成國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)，建成國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的保障房社區(qū)，爭(zhēng)取成為南京城東地標(biāo)性的建筑群。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，如何有效的控制成本、增強(qiáng)項(xiàng)目管理能力是提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要途徑。為提升建設(shè)管理水平，南京市政府嚴(yán)格控制保障房建設(shè)的準(zhǔn)入條件，引入實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商，確保建設(shè)品質(zhì)。鼓勵(lì)企業(yè)積極主動(dòng)的提高管理水平，通過(guò)大批量采購(gòu)實(shí)現(xiàn)價(jià)低質(zhì)優(yōu)的材料，充分保障施工質(zhì)量及進(jìn)度。

企業(yè)發(fā)展到一定階段以后，要在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中求得持續(xù)發(fā)展，必須有正確的發(fā)展戰(zhàn)略、良好的企業(yè)品牌、先進(jìn)的管理水平、充足的人力資源，這是公司發(fā)展的基礎(chǔ)。