□ 文/余美琴

房地產(chǎn)企業(yè)也需績效審計

□ 文/余美琴

企業(yè)績效審計的目的不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發(fā)掘問題產(chǎn)生的根源、找出解決問題的方法，幫助企業(yè)改進管理、完善制度，增加企業(yè)效益

理論界在上世紀80年代初國家審計制度建立不久，就開始探討績效審計問題。國家審計署對此持積極態(tài)度，1991年審計署首次提出：“在開展財務(wù)審計同時，逐步向檢查有關(guān)內(nèi)部控制制度和效益審計方面延伸”，這是我國政府部門首次提出績效審計的概念。進入上世紀90年代中期，在傳統(tǒng)的財政財務(wù)收支審計中體現(xiàn)績效審計思想的黨政領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟責任審計和專項資金審計得到發(fā)展。黨政領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟責任審計，既包括合規(guī)合法性審查，又包括對黨政領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)經(jīng)濟性、效率性進行評價；專項資金審計，要求檢查財政資金支出的合法性、真實性，也包括對專項資金使用效果進行評價。近年來，績效審計概念逐漸引入企業(yè)中，績效審計越來越被企業(yè)內(nèi)審人員所重視，但就目前來講，企業(yè)內(nèi)審部門開展績效審計還處在零散、單個狀態(tài)，還沒有形成系統(tǒng)的、規(guī)范的、完全獨立的審計類型。

績效審計的目的和意義何在

企業(yè)績效審計是對企業(yè)經(jīng)營行為的效益進行審查和評價。影響企業(yè)經(jīng)營行為效益的因素有很多，公司戰(zhàn)略、機構(gòu)設(shè)置、內(nèi)控制度、內(nèi)部流程等方面都會影響企業(yè)的財務(wù)結(jié)果。審計人員不能把目光僅僅停留在財務(wù)數(shù)據(jù)上，視野應(yīng)該更廣闊一些，看待問題的角度應(yīng)該更宏觀一些，要從多角度分析和思考問題，從而發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生問題的根源，從現(xiàn)象深入到本質(zhì)。同時要認識到，審計工作中有時候遇到的問題不一定是違法違規(guī)的，但可能是明顯不合理的；有些問題可能會給企業(yè)帶來效益，但同時給其他企業(yè)乃至社會帶來消極影響；有些問題可能給企業(yè)增加了近期利益，卻使企業(yè)長遠利益受損。這些問題通常容易被審計人員所忽略。

企業(yè)績效審計的目的是提升企業(yè)效益。只要對提升企業(yè)效益不利的問題，審計人員都可以提出來。也就是說，審計不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發(fā)掘問題產(chǎn)生的根源，找出解決問題的方法，幫助企業(yè)改進管理、完善制度，增加企業(yè)效益，進而達到增強企業(yè)競爭力和提升企業(yè)價值的最終目標。

房產(chǎn)企業(yè)績效審計該如何規(guī)范

以浙江盾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，目前公司對下屬項目公司實行的是“法人治理”模式，以計劃與預(yù)算為主線。計劃包括項目計劃與年度計劃，預(yù)算包括項目預(yù)算與年度預(yù)算?？梢哉f，計劃與預(yù)算是項目管理的靈魂所在，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效審計的重要對象。

（一）目標體系的建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效審計目標體系包括項目目標、年度目標、月度目標等幾個層次。其中，項目目標應(yīng)從投資決策開始，在企業(yè)對項目投資決策審計時，應(yīng)同時形成項目績效審計目標體系。項目目標體系層層分解至年度目標體系，年度目標體系分解至月度目標體系。

——項目目標體系。項目目標體系內(nèi)容包括：銷售目標?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現(xiàn)在“項目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。從可行性報告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計劃的銷售價格、銷售面積、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作績效審計目標。

項目進度目標。項目在決策分析時已經(jīng)對項目的進度安排做了計劃，根據(jù)項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項工作的進度節(jié)點要求，比如：拆遷工作完成時間、各項報建報批手續(xù)完成時間、開發(fā)四證辦理完成時間、預(yù)售許可證辦理完成時間、招投標完成時間，圖紙優(yōu)化設(shè)計完成時間、工程進度計劃表、工程預(yù)算完成時間，從而形成項目進度績效管理審計目標。

項目成本控制目標。項目的成本目標體現(xiàn)在“項目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，比較各單體主體工程成本，按開發(fā)成本明細科目建立開發(fā)成本明細表，根據(jù)項目的具體情況分解形成項目成本績效管理審計目標。

項目質(zhì)量目標。項目的質(zhì)量目標主要體現(xiàn)在項目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項目質(zhì)量績效管理審計目標。

項目融資目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額、融資成本和時間結(jié)點。

費用控制目標。三項費用：財務(wù)費用、管理費用和銷售費用。

其他客戶服務(wù)目標。包括房地產(chǎn)初始登記完成時間、產(chǎn)權(quán)登記完成時間、房產(chǎn)證辦理完成時間。

——年度目標體系。年度經(jīng)營目標主要包括經(jīng)營方針、內(nèi)部控制、財務(wù)成果、項目進度四個方面。其中經(jīng)營方針包括以人為本（員工培訓(xùn)、人才戰(zhàn)略與人力資源管理、企業(yè)文化與員工滿意度）、企業(yè)創(chuàng)新（創(chuàng)新工作開展）、品質(zhì)至上（產(chǎn)品設(shè)計、工程質(zhì)量）、持續(xù)發(fā)展（品牌建設(shè)、信用資質(zhì)）等4個方面。

內(nèi)部控制包括公司治理（法人治理、業(yè)務(wù)監(jiān)管、資產(chǎn)監(jiān)管），計劃、預(yù)算和績效管理，風險控制（危機與風險管理）等3個方面。

財務(wù)成果包括合同銷售額、房產(chǎn)預(yù)銷售回籠、結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入、凈利潤、管理費用、營銷費用、經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量、新增融資授信額度、新增融入資金、歸還貸款等指標。

項目進度包括前期工作、設(shè)計工作、工程施工、銷售等進度。

以上年度經(jīng)營目標比較全面且基本是定量指標，是以項目預(yù)算為基礎(chǔ)，在對市場和項目公司進行研判的基礎(chǔ)上而做的年度預(yù)算的分解得出的。在年度經(jīng)營目標的基礎(chǔ)上進行月度目標分解，并落實到具體部門、科室、責任人，這樣實現(xiàn)了方針目標的層次分解和落實。

有了上述目標體系，就可以考慮把績效審計工作和目標管理有機地結(jié)合起來。在公司制定績效管理目標時，用平衡計分法（BSC）、經(jīng)濟增加值法（EVA）等工具，提出完善目標管理的建議。推行項目績效管理審計制度，通過檢查被審計單位管理效益水平，評價和分析影響整體管理效益的因素，找出提高管理效益的途徑，提出改進工作的建議，挖掘潛力，從而提高整體管理效益。

（二）細化績效審計思路

績效審計是一個管理全過程的審計，可分為：事前績效審計、事中審計、事后審計。房地產(chǎn)開發(fā)項目績效審計應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：對開發(fā)項目決策的審查、對項目計劃的審查、項目目標實施過程績效管理審計、項目目標成果績效審計。投資績效審計的內(nèi)容應(yīng)緊緊圍繞投資過程、投資結(jié)果這兩個重點：

——對投資項目進行全過程的分析與控制。對投資過程的審計內(nèi)容可以用“3E”來概括：投資目標的經(jīng)濟性、投資管理的效率性和投資結(jié)果的效果性。在實踐中，往往先看效果性，即項目是否達到預(yù)期目標；再看經(jīng)濟性，有無損失浪費；最后分析效率性，投資是否高效，有無再提高的余地。具體而言，是查證以下四方面的問題：一是投資決策。投資決策的審查在投資初期主要是審查決策程序是否按照公司的制度進行。二是建設(shè)管理。是否切實地履行基建報批程序，征地拆遷、招投標、承發(fā)包和合同簽訂有無違規(guī)，建設(shè)管理、設(shè)計、監(jiān)理是否到位，有無質(zhì)量事故或延誤工期等等。三是資金使用。費用開支是否符合規(guī)定，成本核算(包括工程造價)是否真實、完整、合法等等。四是投資效果。是否及時驗收交付使用，是否達到?jīng)Q策目標，通過各項指標評價經(jīng)濟效益和社會效益。項目基本結(jié)束后可以進行后評估，從而確認之前的投資決策是否科學并進行績效的綜合評價。

——對投資項目結(jié)果進行評價與借鑒。對審計發(fā)現(xiàn)的各類問題進行逐一評估和分析，剖析深層次的原因及其對項目效益的影響，例如是否建設(shè)管理機制不適應(yīng)，人員素質(zhì)是否符合要求，是否存在臨時性、非專業(yè)性等；領(lǐng)導(dǎo)決策意圖有無偏離，是否存在為搶工期而影響工程質(zhì)量和投資、重大工程設(shè)計變更是否對項目銷售和成本的影響等等。

實際上，績效審計的內(nèi)容是全方面的，根據(jù)審計方式不同，選擇的側(cè)重點也不同：事前審計，需從決策入手，重點查可行性研究、立項、概算、設(shè)計和籌資；事中審計(跟蹤審計)，需從管理入手，重點查招投標、建設(shè)、監(jiān)理、施工、材料采購、價款結(jié)算等；事后審計，需從資金入手，重點查成本、質(zhì)量、運營，進行后評估。

在具體項目實施中，應(yīng)采取審計與審計調(diào)查相結(jié)合的方式，在重點問題、特殊問題、微觀問題上進行審計，在共性問題、宏觀問題、評價和分析上進行審計調(diào)查。

浙江盾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)