房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，在開發(fā)鏈上無論是一級開發(fā)還是二級開發(fā)，在物業(yè)內(nèi)容上無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)開發(fā)，在業(yè)務(wù)選擇上無論是單一開發(fā)業(yè)務(wù)還是加入施工與設(shè)計業(yè)務(wù)，都要有一個較為成形的盈利模式，企業(yè)才能獲得項目、資金和發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展多年已經(jīng)形成一些較為成熟的盈利模式，例如一二級聯(lián)動開發(fā)模式，全價值鏈服務(wù)模式，高周轉(zhuǎn)、快去化、低成本模式等。在這些盈利模式下，企業(yè)各業(yè)務(wù)之間有清晰的互動策略，項目間有清晰的匹配原則，收益上有清晰的盈利點(diǎn)組合。企業(yè)盈利得到保障，項目風(fēng)險最大化規(guī)避的同時企業(yè)也獲得了生存之道。好的盈利模式助推企業(yè)快速發(fā)展，成為行業(yè)的佼佼者，同時也成為各金融機(jī)構(gòu)爭相追逐的對象。不成熟的盈利模式使企業(yè)徘徊不前，同時也是各金融機(jī)構(gòu)首先淘汰的對象。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，資金對企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，要想獲得資金，就必須建立一個有效的盈利模式。

快速推進(jìn)的保障房建設(shè)遇到的最大難題就是資金籌措?！笆濉逼陂g建設(shè)3600萬套保障房，需要投入資金大約是5萬億左右，每年投入資金1萬億左右。其中中央投入10%，地方政府投入20%，其余近70%的資金需要市場化方式籌措。這么龐大的資金量需要不同性質(zhì)的企業(yè)投入其中，包括金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)、投資型企業(yè)等。盡管各類企業(yè)參與目的不同，但資金投入的前提都是保障房項目要有明確、成熟的盈利模式，保證投入資金的收益性、流動性及安全性。

目前各地保障房建設(shè)基本是政府主導(dǎo)，通過指定一個部門，或者成立一個企業(yè)全程負(fù)責(zé)。具體操作層面，租賃性質(zhì)的公租房與廉租房由參與企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)，經(jīng)適房由參與企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)，建成后政府回購并給企業(yè)一定比例收益。這種模式下參與企業(yè)占用大量資金，開發(fā)后獲得收益較少，項目內(nèi)部收益率（IRR）在8%左右，與開發(fā)企業(yè)平均項目收益率15%以上相比吸引力很弱。有些參與企業(yè)利用開發(fā)過程中監(jiān)管不到位的漏洞，在建安成本、施工材料、土地交換等方面打擦邊球，獲得一些額外收益，提高了項目收益率。但這種盈利模式主要是通過權(quán)力尋租獲得的，不值得提倡，也有著極大的法律風(fēng)險。

按照原有方式很難獲得突破時，我們必須回歸原點(diǎn)從保障房建設(shè)的意義和目標(biāo)、以及保障房后期運(yùn)營等角度入手尋找一種新的模式，使保障建設(shè)有可持續(xù)的盈利性，才能吸引更多的企業(yè)和資金投入其中。

一、保障房的目標(biāo)及需求變化

保障房分為廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價房。保障房建設(shè)的意義是保障中低收入者的居住需求，而不是提供廉價的住房資產(chǎn)?；谶@一點(diǎn)，保障房應(yīng)該更多建設(shè)具有租賃性質(zhì)的廉租房與公租房，而不是擁有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的限價房與經(jīng)適房。從2010年以后國家在保障房建設(shè)上已經(jīng)有所傾斜，重點(diǎn)推進(jìn)廉租房與公租房建設(shè)，說明政府已經(jīng)意識到提供居住需求可以做到，提供廉價住房資產(chǎn)是很難做到的。

我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會階段，不過由于正處在第三次人口出生高峰的婚育年齡，人口紅利還能支撐現(xiàn)在的住房市場。2020年以后人口紅利逐步減少，住房需求也將隨之下降，由于過濾作用，收入高的用戶購買了商品房，大量的廉租房與公租房面臨空置。要避免空置造成的資源浪費(fèi)，必須有一部分租賃房轉(zhuǎn)為用戶產(chǎn)權(quán)所有，即租賃房數(shù)量應(yīng)隨需求減少要逐步減少。這一點(diǎn)同國外類似，美國在上世紀(jì)20年代末為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，大量興建公共居住社區(qū)（即保障房社區(qū)），解決中低收入者居住需求，60～70年代建設(shè)達(dá)到了高峰。與此同時也給政府帶來了巨大的財政壓力，80～90年代將公共居住區(qū)建設(shè)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移為現(xiàn)有住房維護(hù)，輔以少量新房興建，并將部分住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓以緩解財政壓力，90年代以后則停止了新房興建，只從事住房維護(hù)。英國保障房建設(shè)情況也如此，上世紀(jì)20～70年代末大力興建，80年代以后政府鼓勵購買保障性質(zhì)租賃房，并給與一定優(yōu)惠。可以看出，保障房以租賃房為主，而租賃房建設(shè)是一個由多至少的過程，部分租賃房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移既是適應(yīng)人口變化，又是緩解資金壓力的一種方式。這一點(diǎn)是我們從保障房意義出發(fā)，結(jié)合國外成熟經(jīng)驗得出的，同樣是盈利模式創(chuàng)新的一個非常重要的條件。上海保障房建設(shè)已經(jīng)開始探索出讓部分產(chǎn)權(quán)模式。

二、商業(yè)配套的作用及運(yùn)營

商業(yè)配套一直是保障建設(shè)過程中容易忽視的一點(diǎn)，大都認(rèn)為商業(yè)多少對保障房社區(qū)影響不大。恰恰相反，商業(yè)配套不僅關(guān)系到保障房入住率是否能快速提高，還影響到保障房社區(qū)的后期運(yùn)營，保障房資產(chǎn)是否保值增值。最近各地出現(xiàn)的居民對部分保障房社區(qū)申請熱情不高，仔細(xì)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)商業(yè)配套不到位是一個重要的原因。

另外，保障房所用土地是地方免費(fèi)提供，但建設(shè)及后期維護(hù)過程中占用大量資金，尤其是前期建設(shè)資金。通過住宅租賃費(fèi)用收回建設(shè)成本基本是做不到的，既然這樣，就必須要有其他的收益才能保證建設(shè)資金還本付息，商業(yè)配套運(yùn)營就是一個非常有效的方式。保障房社區(qū)內(nèi)的商業(yè)至少有兩部分收入，一部分是商業(yè)租金，商業(yè)租金一般是住宅租金的3倍以上，另一部分是商業(yè)物業(yè)服務(wù)收入。如果有商業(yè)資源，商業(yè)運(yùn)營的收入同樣非?？捎^，不過商業(yè)運(yùn)營收入要由商業(yè)規(guī)模及商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗決定，存在一定的不確定性。再有商業(yè)資產(chǎn)增值也是一部分收入。

因此商業(yè)規(guī)模大小除了影響居住質(zhì)量外，還影響保障房的盈利模式。不過商業(yè)規(guī)模也并非越大越好，還要考慮到社區(qū)的有效購買力?；A(chǔ)社區(qū)配套不要超過總建筑面積的3%，大型社區(qū)商業(yè)不要超過總建筑面積的6%，集中式大型商業(yè)不要超過10%。

要保證保障房社區(qū)商業(yè)作用充分發(fā)揮，必須將保障房社區(qū)商業(yè)與商品房社區(qū)商業(yè)要區(qū)分對待。一是二者購買需求不同，普通商品房社區(qū)購買內(nèi)容多樣化，購買力相對較強(qiáng)。保障房社區(qū)人群相似性較強(qiáng)，多樣化的商品對其吸引力非常有限，要想提高吸引力，必須提供針對性非常強(qiáng)的商品，例如某個社區(qū)都是就近工作，商業(yè)服務(wù)重點(diǎn)就是提供交通便捷工具或者鞋子之類。不同社區(qū)居住者特點(diǎn)不同，商業(yè)服務(wù)要隨之變化。二是商業(yè)配套要整體規(guī)劃、整體運(yùn)營。商品房社區(qū)商業(yè)配套提供服務(wù)的意圖較重，保障房社區(qū)商業(yè)配套肩負(fù)著提供服務(wù)與獲取收益兩部分。商業(yè)配套的整體規(guī)劃、整體運(yùn)營是提高收益的一個有力保障。商業(yè)配套產(chǎn)權(quán)出售的模式不適用保障房社區(qū)商業(yè)運(yùn)營。

三、不同組織形式盈利模式分析

假設(shè)某地區(qū)廉租房或公租房項目建筑面積為40萬平方米，大型社區(qū)商業(yè)占比6%，建安平均成本（包括住宅與商業(yè)）為3000元/平方米，總投入資金為12億元，分3年依次等量投入。資金投入比例根據(jù)各模式主導(dǎo)方不同而不同，租金收益多少根據(jù)各主導(dǎo)方專業(yè)程度不同而不同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時間根據(jù)主導(dǎo)方性質(zhì)不同而不同。

1.地方政府主導(dǎo)，企業(yè)參與的傳統(tǒng)盈利模式。這種模式下政府投資占比25%，銀行投資占比50%，開發(fā)企業(yè)投資占比25%。保障房建設(shè)為政府行為，住宅及商業(yè)全部長期持有，因此獲取項目盈利點(diǎn)僅為住宅與商業(yè)租金收入。由于地方政府專業(yè)性有限，商業(yè)租金處于較低標(biāo)準(zhǔn)。這種模式下項目內(nèi)部收益率僅為7%，租金增長較為平緩，從3300萬開始，每年增長100萬左右。

可以看出這種傳統(tǒng)盈利模式下開發(fā)企業(yè)參與熱情不高。主要原因在于項目盈利點(diǎn)單一，商業(yè)運(yùn)營效率不高。

2.開發(fā)商主導(dǎo)的創(chuàng)新盈利模式。這種模式下開發(fā)企業(yè)投資占比20%，銀行投資占比50%，機(jī)構(gòu)投資占比30%，政府不用出資。政府協(xié)調(diào)，開發(fā)商主導(dǎo)的模式既有政府公益性質(zhì)，又有一定商業(yè)開發(fā)性質(zhì)，因此獲取項目盈利點(diǎn)相對多元，有住宅與商業(yè)租金及部分住宅、商業(yè)出售收益。由于開發(fā)企業(yè)專業(yè)程度高，商業(yè)租金也較高。項目經(jīng)營方式上，全部住宅數(shù)量的20%在入住五年后，依次出售，出售價格為周邊住宅價格的80%，其余80%住宅長期租賃。商業(yè)配套長期租賃，30年后全部出售。這種模式下項目內(nèi)部收益率在18%以上，盡管是保障房項目，收益率仍高于普通商品房開發(fā)。

可以看出，同樣是保障房項目，盈利模式不同，收益差別懸殊。政府配合，開發(fā)商主導(dǎo)的盈利模式不僅符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，保障房有租有售，而且社區(qū)商業(yè)運(yùn)營效益大幅提高，開發(fā)企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資等多方利益都能夠得到滿足，是一種值得推廣的保障房建設(shè)盈利模式。

今年全國“兩會”期間提出2012年要加快房地產(chǎn)金融改革創(chuàng)新進(jìn)程。如果保障房建設(shè)能夠與資本市場銜接，盈利模式將會更加多元化。