◎ 廣州經(jīng)緯行研究中心

2011年是深度調(diào)控的一年，年初的“國八條”使得2011年成為了史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴厲的一年，三套房停購?fù)ＹJ政策進一步擠壓投資投機性需求，使得有效需求空前萎縮，房價高速上漲的勢頭已被遏制，市場成交的低迷、發(fā)展商資金壓力的加大以及消費者觀望情緒的加劇正促使市場進入深度調(diào)整期。進入2012年，中央的調(diào)控政策仍難見放松，而供過于求的狀態(tài)將愈發(fā)明顯，多重壓力下，市場或?qū)⒂瓉矸績r的理性回歸。

一、調(diào)控政策不放松，房產(chǎn)稅試點將擴大

穩(wěn)增長為首要任務(wù)，貨幣政策或現(xiàn)結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

2011年12月11～14日中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)，2012年將繼續(xù)實施“積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，總體要求是“穩(wěn)增長、控物價、調(diào)結(jié)構(gòu)”。近幾個月來，CPI增速已從7月的6.5%回落到4.2%，通脹壓力明顯減弱，但國內(nèi)經(jīng)濟增長卻現(xiàn)放緩，此外，截止目前為止，歐盟的債務(wù)危機尚未達成一致解決的方案，發(fā)達國家經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，全球經(jīng)濟存“二次探底”的可能性。在多種因素綜合權(quán)衡下，2012年政策的重心將從“抗通脹”轉(zhuǎn)移到了“穩(wěn)增長”上，但在保持基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，央行將會根據(jù)經(jīng)濟形勢的變化，對貨幣政策適時適度進行微調(diào)預(yù)調(diào)。從這個角度來看，2012年存款準備金率預(yù)計仍有下調(diào)的空間，銀行流動性有望增加，但不可能放開，而在信貸投放方面或?qū)A向于中小企業(yè)貸款、保障房建設(shè)等社會經(jīng)濟重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)。

房產(chǎn)調(diào)控政策不放松，目標是促進房價合理回歸。

對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟工作會議要求“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住宅建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。從這個定調(diào)來看，2012年限貸限購政策仍將繼續(xù)執(zhí)行，特別是一二線重點城市，放開可能性不大，而二三線限購城市，可能在限購對象或區(qū)域方面進行局部調(diào)整。

從2011年下半年中國經(jīng)濟面臨的復(fù)雜情況及經(jīng)濟工作會議上的定調(diào)可以發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)預(yù)期2012年國內(nèi)經(jīng)濟將放緩，但房地產(chǎn)調(diào)控政策仍要求不動搖，可見決策層正嘗試擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過于依賴，希望借本次調(diào)控的機遇去泡沫化的同時也逐步對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，以促進中國經(jīng)濟向持續(xù)、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。因此雖然目前市場已進入深度調(diào)整，但顯然調(diào)控成效并未達到?jīng)Q策層的預(yù)期，其最終目標是促進房價的合理回歸，預(yù)計即使2012年的房地產(chǎn)市場陷入極度低迷，也難以再現(xiàn)2009年政府救市的情景。

后續(xù)政策將以深化為主，房產(chǎn)稅試點將擴大。

而在2011年12月23日舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議表示，“支持居民的合理購房需求、優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求；著力增加中低價位、中小套型普通商品房；加快推進個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和強調(diào)樓市調(diào)控責(zé)任主體將是2012年樓市調(diào)控重要內(nèi)容”。

從這點來看，2012年政策將以深化、完善目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策為主，再度加碼的可能性不大。其中信貸政策方面，將優(yōu)先保障首套房的貸款，而首套貸款利率也將因銀行可貸額度的提高而率先下調(diào)。土地出讓政策方面，或?qū)⒁笳谕恋爻鲎屔蠈粜鸵筮M行一定比例的規(guī)定，但嚴格程度不會高于“70/90政策”。稅收政策方面，房產(chǎn)稅試點將進一步擴大，開征城市或?qū)㈡i定房價水平偏高、投資投機性需求較多的一二線重點城市，此前北京已明確表示明年沒有試點可能，因此長三角一帶城市例如杭州、天津等以及珠三角的深圳、廣州均有可能成為下一個試點城市。

而房產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀榇朔瑯鞘姓{(diào)控的承繼政策，在未來兩三年試點成熟后逐步推開，取代限購限貸政策成為調(diào)控房價的主力，而試點城市預(yù)計將會率先放開限購限貸。根據(jù)該判斷，廣州政府或?qū)⒎e極爭取成為房產(chǎn)稅的試點城市，且房產(chǎn)稅的征收也能在一定程度上緩解政府當(dāng)前資金的壓力。但因個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)尚需一段時間，因此即使推行也是在2012年下半年或是2013年。

此外，值得注意的是，本次會議還提到要“強調(diào)樓市調(diào)控責(zé)任主體”，以防地方政府因過于依賴房地產(chǎn)而在調(diào)控把握方面出現(xiàn)松動，而為了達成2012年的房價調(diào)控目標，目前已實施限購限價的城市或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行，以確保調(diào)控的成果，但在土地出讓條件方面，預(yù)計會有所松綁，包括下調(diào)土地競買保證金、延長土地款繳納期限、放松保障房配建條件等，來推進土地的出讓進程。

二、庫存加大新貨放量，市場競爭空前加劇

據(jù)經(jīng)緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調(diào)研統(tǒng)計，按照目前的工程進度，若發(fā)展商正常推貨的話，預(yù)計2012年廣州十區(qū)新推貨量將近7.5萬套，合計面積約815萬m2，超過2008年的792.7萬m2。同時，庫存壓力也在逐步加大，截止2011年底，十區(qū)余貨達3.5萬套，加上新增貨量，2012年十區(qū)合計貨量將達10.9萬套，合計面積約1202萬m2。如果根據(jù)今年的消化速度，預(yù)計要兩年多才能消化完畢，再加上增城、從化多達3.5萬的可售貨量，明年十區(qū)兩市總體可售貨量達14.4萬套，合計面積約1641萬m2，因此明年市場競爭將空前加劇，買方市場特征愈發(fā)明顯。

從區(qū)域供應(yīng)來看，除了傳統(tǒng)的供貨大區(qū)例如番禺、花都、增城、白云外，原本缺貨的區(qū)域也將有所放量，包括海珠、黃埔和蘿崗，此外，中心區(qū)天河、荔灣和海珠供應(yīng)量也有所增加，特別是天河的珠江新城板塊和荔灣的芳村板塊，明年將有多個項目上市或是推新，包括頤德公館、僑鑫N5-1項目、嘉裕公館以及荔灣的中鐵國際城、保利公園九里等。從競爭強度來看，明年除了番禺、花都、增城多個板塊競爭加劇外，海珠區(qū)的中心區(qū)域、白云的金沙洲板塊、南沙的金洲-區(qū)府板塊內(nèi)的樓盤，因區(qū)位條件相似、產(chǎn)品供應(yīng)相近將面臨較大的競爭壓力，不少發(fā)展商或選擇低價策略搶跑市場，并引領(lǐng)區(qū)域的成交。

表1：2012年廣州十區(qū)兩市新建住宅供應(yīng)預(yù)測

表2：2012年廣州十區(qū)兩市新盤一覽

三、成交持續(xù)低迷，房價將小幅回調(diào)

成交量預(yù)計前低后高，但全年成交或持續(xù)低位。

從2011年11月開始，市場陷入深度調(diào)整，整體成交持續(xù)低迷。進入2012年，因1～3月是傳統(tǒng)的銷售淡季，再加上消費者的觀望情緒濃厚，發(fā)展商或?qū)⒎怕曝浀哪_步，等“兩會”后地方年度調(diào)控目標、新一年的限貸限購細則基本確定后，再決定入市的時機及定價的策略，因此整體成交或處低位。從4月開始，市場供應(yīng)開始放量，部分發(fā)展商或采取積極的價格策略，使得剛需客戶的入市積極性有所提高。上半年來看，首置剛需客戶將是成交主導(dǎo)，特別是婚房置業(yè)者，購房的需求較為迫切，更傾向于在價格相對實惠的情況下即購置。

而下半年，即將到期的債務(wù)、持續(xù)的成交低迷以及市場競爭的加劇，將迫使不少發(fā)展商開始以價換量，并帶動買家的入市。另一方面，在經(jīng)過幾次的房地產(chǎn)調(diào)控后，購房者在選擇購房時機上已趨于理性，愈降價市場觀望情緒愈濃的市場連鎖反應(yīng)將很難再現(xiàn)，只要價格符合購房者的心理價位，其入市的可能性極高，因此下半年的市場成交主體除了首置剛需客戶外，改善型客戶的購房需求也將逐步釋放。

綜上所述，經(jīng)緯行研究中心預(yù)計2012年全市十區(qū)成交量在520～580萬平方米之間（月度成交預(yù)計在30～60萬平方米），其中上半年成交量將持續(xù)低迷，預(yù)計總成交量在250萬平方米以下，下半年隨著價格的調(diào)整、供應(yīng)的放量以及消費者入市意愿的提高，預(yù)計成交量有所放大，但總體來看，市場需求的有限及有效需求的逐步減少將嚴重影響整體的成交量，因此預(yù)計2012年年度成交量依然是處于歷史的低位，并有可能再創(chuàng)新低。

房價僵持后回調(diào)，全市降幅預(yù)計為5～10%。

目前，雖然已有部分發(fā)展商采取低價入市或是降價的措施吸引客戶，但多數(shù)發(fā)展商在價格調(diào)整方面仍是持保留態(tài)度，僅是推出一些小折扣小優(yōu)惠，價格變動幅度并不明顯。而對于即將到來的2012年，因調(diào)控政策從緊的基調(diào)不變，發(fā)展商對于政策的預(yù)期已基本確定，未來市場將更為慘淡已成為了大部分發(fā)展商的共識。為了搶占市場先機，大品牌發(fā)展商及一些資金鏈較為緊張的發(fā)展商將率先降價，而在僵持一段時間后，另一批發(fā)展商也將加入降價的行列，并帶動整體房價的下調(diào)。

區(qū)域方面，雖然今年調(diào)控空前嚴厲，但各區(qū)域價格均現(xiàn)超過10%的漲幅，在此背景下全市十區(qū)價格漲幅僅為3.39%，主要是外圍區(qū)域成交占比的加大拉低了全市的均價。但進入2012年， 經(jīng)緯行研究中心預(yù)計除了受成交結(jié)構(gòu)的影響外，各區(qū)域不用程度的降幅也將進一步拉低全市均價，而全年廣州十區(qū)月度網(wǎng)簽均價范圍將在11500～135000元/m2，年度跌幅預(yù)計在5～10%，海珠、荔灣、白云、花都、番禺和南沙跌幅將相對較大，預(yù)計在10～20%之間，且不排除部分項目出現(xiàn)更大幅度的降價。

2002-2011年廣州市新建商品住宅供求走勢

表3：2010-2011年廣州十區(qū)新建住宅成交均價對比