◎ 中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心 肖 楠 黃 蕾

2012年1月，受農(nóng)歷春節(jié)的影響以及市場(chǎng)淡季的制約，北京新建商品住宅市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)較為慘淡。全月共成交新建商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約為4460套，受農(nóng)歷春節(jié)的影響，與12月的15181套相比大幅下降70.62%。其中，期房成交量為4003套，環(huán)比下降69.86%，現(xiàn)房全月成交僅457套，環(huán)比下降75.93%。與此同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)了大幅的下滑，1月成交均價(jià)僅為為18250元/平方米，環(huán)比下降17.50%。

庫(kù)存量方面，至2012年1月31日北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)118819套，與12月相比微跌3.28%。其中，可售期房套數(shù)為79831套，環(huán)比下降5.46%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)繼續(xù)小幅上漲至38988套，微漲1.51%。

盡管1月份的慘淡數(shù)據(jù)多與農(nóng)歷春節(jié)有關(guān)，但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)仍然處于深度調(diào)整，特別是1月31日，國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這也為2012年的市場(chǎng)調(diào)控定下了基調(diào)，調(diào)控在2012年仍將成為市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。我們預(yù)計(jì)，在市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季的制約下，2月份的數(shù)據(jù)亦將繼續(xù)平淡，3月份開(kāi)始，隨著入市項(xiàng)目增多，成交量將會(huì)出現(xiàn)一定程度的放大，不過(guò)價(jià)格上漲的壓力依然較大。

表1 2012年1月北京商品住宅市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽表

一、行業(yè)政策

1.國(guó)務(wù)院：繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果

1月31日上午，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議，會(huì)議指出，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。這也為2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控定下了基調(diào)，即繼續(xù)鞏固調(diào)控成果不動(dòng)搖。

2.40重點(diǎn)城市住房信息將聯(lián)網(wǎng)

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新日前表示，40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)。目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已初步完成系統(tǒng)應(yīng)用軟件的開(kāi)發(fā)，并且啟動(dòng)了部分重點(diǎn)城市與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的聯(lián)網(wǎng)工作。各省區(qū)市及其他城市也在加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，爭(zhēng)取2013年實(shí)現(xiàn)全市、全省聯(lián)網(wǎng)。

二、市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)

1.供應(yīng)情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

可售商品住宅供應(yīng)套數(shù)方面，至2012年1月31日北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)118819套，與去年12月相比微跌3.28%。其中，可售期房套數(shù)為79831套，環(huán)比下降5.46%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)繼續(xù)小幅上漲至38988套，微漲1.51%。本月庫(kù)存量有所下降，是繼去年11月達(dá)到12.4萬(wàn)套的高位之后，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下降。（如圖2-1）

（2）可售商品住宅面積

截止至2012年1月31日，北京市可售房屋面積共計(jì)1512.00萬(wàn)平方米，環(huán)比微跌2.49 %。其中，可售期房面積為1009.04萬(wàn)平方米，跌幅為4.14%，可售現(xiàn)房面積為502.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲0.99%。（如圖2-2）

圖2-1 2011-2012北京新建商品住宅可售套數(shù)趨勢(shì)圖

圖2-2 2011-2012北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢(shì)圖

2.成交情況

（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1月北京新建商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約為4460套，受農(nóng)歷春節(jié)的影響，與12月的15181套相比大幅下降70.62%。其中，期房成交量為4003套，環(huán)比下降69.86%，現(xiàn)房全月成交僅457套，環(huán)比下降75.93%。（如圖2-3）

（2）成交房屋面積

2012年1月北京的商品住宅簽約總面積為41.92萬(wàn)平方米，環(huán)比12月的140.19萬(wàn)平方米下降70.10%，其中，期房簽約面積為36.41萬(wàn)平方米，現(xiàn)房的簽約面積為5.52萬(wàn)平方米。（如圖2-4）

（3）成交價(jià)格

2012年1月，北京市商品住宅成交均價(jià)為18250元/平方米，環(huán)比下降17.50%。受傳統(tǒng)農(nóng)歷春節(jié)的影響，成交量大幅下降拖動(dòng)成交均價(jià)大幅下滑。（如圖2-5）

3.取證開(kāi)盤(pán)情況

1月份，北京新建商品住宅開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)共計(jì)7個(gè)，開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)比12月份減少了11個(gè)。本月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)有所下降，達(dá)到15144元/平方米，跌幅為30.27%。

圖2-4 2009-2012北京商品住宅簽約面積對(duì)比圖

圖2-5 2011-2012北京市商品住宅成交均價(jià)

鏈接

北京節(jié)后首周樓市量?jī)r(jià)齊跌部分開(kāi)發(fā)商2012計(jì)劃銷(xiāo)售零增長(zhǎng)

2012年春節(jié)后恢復(fù)成交的首周（1月29日—2月4日），根據(jù)北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍年春節(jié)后首周，北京新房與二手房成交量與價(jià)格較去年同期均出現(xiàn)下跌。

統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)后首周北京新建住宅網(wǎng)簽總量為768套，與春節(jié)前最后一周（1月15—21日）相比下跌了13.6%，與去年春節(jié)后首周（2011年2月9—15日）的網(wǎng)簽量相比大幅下滑44.5%。二手房方面，上周北京二手住宅網(wǎng)簽總量為794套，與春節(jié)前最后一周（1月15—21日）的網(wǎng)簽總量相比下跌了5%，與去年春節(jié)后首周（2011年2月9—15日）的網(wǎng)簽量相比大降83.8%。

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份受到春節(jié)及調(diào)控的影響，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的成交量均出現(xiàn)了明顯的下滑，總成交僅48368套，環(huán)比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下調(diào)幅度也超過(guò)50%。

房?jī)r(jià)方面，據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍年春節(jié)后首周北京一手住宅成交均價(jià)為18960元/平米，與春節(jié)前最后一周的成交均價(jià)相比下跌了2.8%，與去年春節(jié)后首周的成交均價(jià)相比下跌了25%，房?jī)r(jià)回歸2010年初水平。春節(jié)后首周北京二手住宅成交均價(jià)為20666元/平米，與春節(jié)前最后一周的成交均價(jià)基本持平，與去年春節(jié)后首周的成交均價(jià)相比下跌了2.6%。我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周，北京一手住宅成交均價(jià)較去年同期下跌兩成，回到2010年年初水平。

此外，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2012年開(kāi)年頭一個(gè)月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)未現(xiàn)任何轉(zhuǎn)機(jī)，低迷的氣氛仍然持續(xù)籠罩，受此影響，原計(jì)劃于2月份開(kāi)盤(pán)的6個(gè)別墅項(xiàng)目，截止到目前均沒(méi)有發(fā)布明確的開(kāi)盤(pán)時(shí)間與價(jià)格，項(xiàng)目入市意愿也持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，相比往年春節(jié)期間，今年大部分開(kāi)發(fā)商都下調(diào)了對(duì)市場(chǎng)的期望值，為了避免開(kāi)盤(pán)冷清，在一月份入市的新項(xiàng)目非常少，開(kāi)發(fā)商都期待在2月份市場(chǎng)能夠有所回暖。

有觀點(diǎn)分析表示，整個(gè)一月份房源供應(yīng)的大幅萎縮，以及節(jié)假日期間購(gòu)房人觀望情緒的加重，造成了近期市場(chǎng)的不景氣。迫于資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)，使得新房?jī)r(jià)格繼續(xù)回落。

在銷(xiāo)售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，包括多家巨頭在內(nèi)的房企紛紛換擋減速，下調(diào)2012年銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃，部分開(kāi)發(fā)商提出銷(xiāo)售零增長(zhǎng)。

2月3日，富力地產(chǎn)(02777.HK)公告顯示，2012年1月該公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額12.3億元人民幣，環(huán)比和同比分別跌59.4%和56.7%。

在市場(chǎng)銷(xiāo)售量方面，富力地產(chǎn)1月合同銷(xiāo)售面積則為8.78萬(wàn)平方米，較上月的23.8萬(wàn)平方米和去年1月的16.58萬(wàn)平方米，分別下跌63%和47%。

行業(yè)龍頭萬(wàn)科（000002.HK）首月銷(xiāo)售狀況亦不理想。公告顯示，萬(wàn)科在2012年1月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積119萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額122億元，環(huán)比12月分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。

萬(wàn)科銷(xiāo)售額自2011年8月開(kāi)始持續(xù)出現(xiàn)同比下滑，2012年1月也是萬(wàn)科自2008年以來(lái)開(kāi)年銷(xiāo)售首次同比下降。

萬(wàn)科提出的2012年目標(biāo)是“公司會(huì)在確保經(jīng)營(yíng)安全的前提下，努力實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。”而萬(wàn)科在去年年初的提法是“依靠經(jīng)營(yíng)效率的提升實(shí)現(xiàn)收益和業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)”。前后兩種措辭存在的差異頗耐人尋味，意味著開(kāi)發(fā)商的生存環(huán)境確已今非昔比。

2月2日，中海地產(chǎn)（00688.HK）主席孔慶平對(duì)媒體表示，中海今年將維持去年的目標(biāo)，主要的銷(xiāo)售指標(biāo)、開(kāi)工指標(biāo)等都和去年一樣。

在具體指標(biāo)上，中海地產(chǎn)提出的2012年銷(xiāo)售目標(biāo)是800億港元，這與該公司2011年銷(xiāo)售目標(biāo)相同，意味著銷(xiāo)售目標(biāo)零增長(zhǎng)。而中海地產(chǎn)在2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額870.9億港元，這一銷(xiāo)售目標(biāo)顯得頗為保守。

另一家行業(yè)巨頭恒大地產(chǎn)(03333.HK)亦提出銷(xiāo)售目標(biāo)零增長(zhǎng)。此前1月16日，恒大地產(chǎn)在香港召開(kāi)了2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)發(fā)布會(huì)，公布其在2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)為800億元人民幣。而實(shí)際上，恒大地產(chǎn)在2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額804億元人民幣。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印在發(fā)布會(huì)上給出了解釋?zhuān)Q(chēng)這是因?yàn)楹愦蟮母咚僭鲩L(zhǎng)期已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在進(jìn)入了穩(wěn)定增長(zhǎng)期。

保利地產(chǎn)（600048.SH）去年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額732億元，但該公司高管在與國(guó)泰君安的高管電話交流會(huì)議上表示：“2012年的銷(xiāo)售目標(biāo)還是爭(zhēng)取要有增長(zhǎng)，但是難度挺大的?！?/p>