蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院 管理工程學院，浙江 金華 322100)

基于期權(quán)博弈的房產(chǎn)稅推廣問題探析

蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院 管理工程學院，浙江 金華 322100)

通過對投資投機者、地方政府、中央政府之間的期權(quán)博弈分析，探究我國個人住房房產(chǎn)稅的全面推廣問題.若想成功推廣房產(chǎn)稅，須在房產(chǎn)稅的稅率、計稅依據(jù)、免征面積及課稅對象方面進行科學設(shè)計，且房產(chǎn)稅應(yīng)歸屬于地方政府，而土地出讓金則應(yīng)在地方政府與中央政府之間按一定比例分配.

房產(chǎn)稅推廣；期權(quán)博弈分析；投資投機者；地方政府；中央政府

2011年5月，中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會指出：十二五期間，要改革土地財政，全面開征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收.而土地財政和房產(chǎn)稅(本文特指對個人住房征收的房產(chǎn)稅)的改革涉及中央政府、地方政府、投資投機者(俗稱“炒房者”，本文特指個人住房投資投機者)、消費者以及金融機構(gòu)等不同利益主體之間的(期權(quán))博弈.期權(quán)博弈理論是在博弈論及實物期權(quán)理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來的對不確定性、不可逆性和競爭性條件下相關(guān)投資(或決策)問題進行評價分析的新工具.

Smit & Trigeorgis[1]通過對典型投資項目的期權(quán)博弈分析，給出了間斷時點假設(shè)下的期權(quán)博弈評價的離散型表達式：擴展的凈現(xiàn)值ENPV=傳統(tǒng)凈現(xiàn)值+期權(quán)價值+(-)博弈價值；洪開榮[2-3]研究了特大型工程項目評價的期權(quán)博弈模型應(yīng)用，并從期權(quán)博弈均衡分析和項目評價思維相結(jié)合的角度，提出了期權(quán)博弈評價方法體系.其指出，使用期權(quán)博弈理論評價體系可以充分考慮管理柔性價值和策略互動價值，進而可以從效率增進原則、風險規(guī)避原則和互動公平原則的角度重新審視三峽項目的價值內(nèi)涵和可行性結(jié)論；丁銳夫[4]利用政府、開發(fā)商和消費者三者之間期權(quán)博弈，研究分析了我國商品房高空置率現(xiàn)象的根本原因及對策；馬強[5]利用期權(quán)博弈理論及離散型模型研究了城市邊緣區(qū)土地的利用.

房產(chǎn)稅的改革雖涉及多方利益，但主要利益博弈主體為中央政府、地方政府和投資投機者以及房地產(chǎn)開發(fā)商.本文擬從期權(quán)博弈的角度，對上述博弈主體進行期權(quán)博弈分析，并根據(jù)各行為主體在不同情況下的均衡結(jié)果來探討房產(chǎn)稅的全面推廣的條件和意義.

1 投資投機者和地方政府之期權(quán)博弈

投資投機者和地方政府作為相互博弈的主體，分別采用“立即”和“延遲”策略下各自的凈現(xiàn)值收益表示如下(文中各收益和支出都是指考慮資金時間價值后的現(xiàn)值)為：①投資投機者的房產(chǎn)在未被征收房產(chǎn)稅情況下，采取“立即出售”策略下所獲得的凈現(xiàn)值收益NPV1=Q(Pi-P0)；②投資投機者采用“延遲出售”策略，即繼續(xù)持有至未來某個時點再出售所獲得的凈現(xiàn)值收益R1=Q(Pj-P0)+E-C-T.上兩式中：Q為建筑面積；P0為投資投機者購買房地產(chǎn)時的單價；Pi和Pj表示投資投機者在不同時點上出售房地產(chǎn)時的單價；E為房地產(chǎn)持有期間租金收益；C為房產(chǎn)稅開征前持有房地產(chǎn)的運營費用(主要包括管理費、保險費、修繕費、營業(yè)稅及附加以及財務(wù)費用等)；T為房產(chǎn)稅稅額(當前只有上海和重慶兩市開征了個人住房房產(chǎn)稅)，房產(chǎn)稅開征之前T為0.③地方政府采用“立即開征”(房產(chǎn)稅)策略下所獲得的來自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益NPV2=T+Ll+S，式中：T為房產(chǎn)稅稅額；Ll為較低的土地出讓金；S為其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收(假定房產(chǎn)稅開征后原有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收不變)；④地方政府采取“延遲開征”策略下所能獲得的來自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益R2=Lh+S，式中：Lh為房產(chǎn)稅開征前較高的土地出讓金Lh；S為開征前房地產(chǎn)相關(guān)稅收.

R1和R2實際上是擴展性凈現(xiàn)值(ENPV)，Ri=傳統(tǒng)的NPV+延遲期權(quán)價值+(-)博弈價值.這里的延遲期權(quán)價值的內(nèi)涵為：對于地方政府來說，實質(zhì)上是房地產(chǎn)各種相關(guān)稅收收入和土地出讓收入的總額在房產(chǎn)稅開征前后之差；對投資投機者來說，實質(zhì)上是在房產(chǎn)稅開征前后出售房地產(chǎn)所獲凈收益之差.地方政府與投資投機者之間的博弈策略選擇如下：

1) 對于投資投機者來說，只要NPV1＜R1，就會采取“延遲出售”策略，否則“立即出售”.該表達式的經(jīng)濟含義為：如果投資投機者“延遲出售”能獲取暴利，則會漠視現(xiàn)有的抑制投資投機的政策而繼續(xù)持有待售；如果投資投機者“延遲出售”導致獲利下降或者虧損，則會選擇在被征收房產(chǎn)稅前“立即出售”持有的房地產(chǎn).

2) 對于地方政府來說，只要NPV2＜R2，即T+Ll＜Lh(即房產(chǎn)稅與較低的土地出讓收益之和低于開征前較高的土地出讓收益)，此時地方政府開征房產(chǎn)稅后的收益低于開征前的收益，因此其會選擇“延遲開征”策略.

1.1 未要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

在中央政府未要求全面推廣房產(chǎn)稅的情況下，地方政府和投資投機者都具有延遲期權(quán)價值，即未來不確定性(如土地價格上漲、房價上漲、政策優(yōu)惠等)使得雙方的“延遲”策略都具有看漲期權(quán)價值.此時，雙方(期權(quán))博弈的得益矩陣[6]如表1所示.

表1中假設(shè)雙方采取“立即”行動策略各自獲得NPVi(i=1，2)為4個單位、雙方的延遲期權(quán)價值都為2個單位.由于開征房產(chǎn)稅會導致投資投機活動減少、市場降溫、土地出讓收入下降，對“土地財政”的依賴性很高的地方政府會因存在延遲期權(quán)價值使R2＞NPV2，繼而采取“延遲開征”策略.當前國內(nèi)投資投機者趨于追求高額利潤，且認為地方政府由于存在“土地財政”這一軟肋而不會立即開征房產(chǎn)稅，即便開征，稅收的力度也是很小的，此時R1＞NPV1，所以投資投機者傾向于選擇“延遲出售”策略.

而當雙方都采取“延遲”策略時，最終只能獲得較少的收益(1個單位)，這是由于雙方博弈帶來5個單位的損失.因為雙方一直只顧短期市場利益，而忽視了當前房地產(chǎn)價格虛高下的“泡沫”現(xiàn)象和中低收入者“蝸居”下的民生現(xiàn)象，該現(xiàn)象的最終結(jié)果將是房地產(chǎn)市場泡沫破滅或?qū)е赂鼑乐氐纳鐣栴}，繼而地方政府和投資投機者長期利益急劇下降，甚至得不償失.該博弈的唯一納什均衡為(延遲開征，延遲出售)，這種均衡是一個“囚徒困境”，均衡結(jié)果雙方各得1個單位收益，而帕累托最優(yōu)均衡結(jié)果(4，4)未能達到，即地方政府立即開征房產(chǎn)稅、投資投機者立即出售持有的房地產(chǎn)(或不進行投資投機)的理想目標達不到.

表1 期權(quán)博弈之“囚徒困境”情形

將表1中“囚徒困境”置于期權(quán)博弈思想之下，這種低效的均衡結(jié)果卻有一定的現(xiàn)實合理性.因為雙方都認為在當前雖未達到合意的收益，但在未來不確定的條件下或許能得到大于1的收益，如地方政府可以在未來某個時候才開始開展房產(chǎn)稅，而投資投機者認為地方政府不會立即開征房產(chǎn)稅，或即使開征，力度也會很小.

目前全國空置率已高達20%以上，至少是美國的4倍、香港的8倍[7].這種情況導致社會資源的巨大浪費的同時也令太多的中低收入者被排除在“能享受城市經(jīng)濟發(fā)展”之外.同時，投資投機者炒房謀“暴利”而不去投資其他更需要資金投入的社會發(fā)展項目，這就與“和諧社會”目標相背離了.如果地方政府“立即開征”房產(chǎn)稅(力度較小)后，投資投機者仍然“延遲出售”，則對其采取“懲罰”措施(如限貸、限購、限價等)使投資投機者損失收益2個單位，其他情況不變時，表1情形就變成表2非對稱的博弈得益矩陣情形.

表2所示的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(2，4)，可以看到此結(jié)果仍然不是最合意的均衡.可見這種企圖僅從投資投機者單方面約束和懲罰的政策措施是難以達到預期的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標.進一步，當采取更嚴厲的懲罰措施使投資投機者損失收益3個單位，該情況下的期權(quán)博弈將得不到穩(wěn)定的納什均衡，仍然達不到調(diào)控效果.表2所示情況的經(jīng)濟含義是：僅靠地方政府采取懲罰措施是難以達到期權(quán)博弈的帕累托最優(yōu)均衡的.

表2 期權(quán)博弈之“懲罰措施”情形

1.2 要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

分析與表1情況相反的情況：中央政府要求地方政府推廣實施房產(chǎn)稅政策.如要達到帕累托最優(yōu)的博弈均衡，雙方都采取“立即”的策略，就需要減少、消除博弈雙方的延遲期權(quán)價值(甚至減少到致使博弈者凈收益為負)，使得博弈雙方分別在“立即開征”和“立即出售”的策略下獲益最大，即Ri＞NPVi(i=1，2).表3～5的情形是減少延遲期權(quán)價值(相應(yīng)的措施詳述于后)情況下的博弈矩陣，假定在房產(chǎn)稅開征情況下，博弈雙方都各自減少了延遲期權(quán)價值θ個單位，而其他情況不變，表1情形就變成表3～5中的各種博弈得益矩陣情形.

表3 當延遲期權(quán)價值減少θ時的期權(quán)博弈

表4 當θ=0.5時的期權(quán)博弈

表5 當θ=3時的期權(quán)博弈

當θ=0.5時，如表4所示，博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價值(0.5個單位)情況下的均衡結(jié)果為(0.5，0.5)，此結(jié)果仍是一種“囚徒困境”.可見在這種房產(chǎn)稅征收力度較小的政策情況下，其延遲期權(quán)價值下降也較小，結(jié)果依然難以達到合意的均衡策略目標.

若再進一步增加房產(chǎn)稅征收力度，即當θ=3時，如表5所示，博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價值(3個單位)情況下的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(4，4)，該博弈唯一的納什均衡為(立即開征，立即出售)，達到了“帕累托最優(yōu)”均衡.對表3～5所示博弈情況的經(jīng)濟含義，分別從投資投機者和地方政府兩方面進行詳細討論.

對投資投機者而言，若要讓其采取“立即出售”策略，必須NPV1=Q(Pi-P0)＞R1=Q(Pj-P0)+E-C-T成立，即“立即出售”策略下的利益NPV1相對較大，而“延遲出售”策略下的利益R1較小，可采取以下措施來減少這種延遲期權(quán)價值：

1) 推廣的房產(chǎn)稅征收力度(稅額T)要足夠大，這樣才能使得投資投機者陸續(xù)離場，同時，由于市場“看跌”的預期也會導致售價Pj下降.當前國內(nèi)上海和重慶兩市已經(jīng)開征房產(chǎn)稅，但政策效果似乎并不顯著.截至2011年4月底，重慶房產(chǎn)稅稅收收入70余萬元，上海房產(chǎn)稅入庫百萬元左右，顯然試點城市房產(chǎn)稅征收規(guī)模和力度過小.當前重慶和上海兩市開征的房產(chǎn)稅有如下特點：第一，只按照住房價格高低采用幾檔不同稅率，而未按照家庭擁有的住宅面積不同采用累進稅率；第二，稅率較低.重慶市最高為1.2%，上海市最高為0.6%；第三，計稅依據(jù)偏低.重慶市計稅價值為房產(chǎn)交易價、上海市按交易價格的70%計算繳納；第四，征收范圍過窄.兩市都是對新購住房征收，對于存量住宅幾乎不征收，雖然重慶市2011年10月1日已開始對主城區(qū)存量獨棟商品住宅征收房產(chǎn)稅.具有上述特點的房產(chǎn)稅政策，實難抑制房地產(chǎn)投資投機活動，因為國內(nèi)當前房產(chǎn)持有收益遠高于1.2%，幾年內(nèi)房產(chǎn)價格就翻倍了，從而房產(chǎn)持有者不會“立即出售”.房產(chǎn)稅最理想的情況是使投資預期收益等于所繳納的房產(chǎn)稅稅額，即凈收益幾乎為零.如果實行累進稅率(從占用的公共資源多少和調(diào)節(jié)收入分配上來說，實行累進稅率也是合理的)，稅率將隨著持有房產(chǎn)面積的增加迅速上升，繼而會使投資投機的收益明顯下降，抑制投資投機的效果將顯著提升.另外，不對存量住宅征收房產(chǎn)稅，已投資投機的房地產(chǎn)就不會因其持有成本過大而被立即出售，那么促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和為地方政府提供穩(wěn)定稅源的房產(chǎn)稅政策的重要目標將難以達到.

2) 增加成本 .對于二套房采取提高貸款利率及取消其公積金貸款，可增加持有期間的財務(wù)費用成本，進而也可減少延遲期權(quán)價值.但在房產(chǎn)稅推廣后，這些較為繁雜的措施可以由力度較大的房產(chǎn)稅制度替代，從而使宏觀調(diào)控的管理工作更簡化但更有效.

對地方政府而言，若要其采取“立即開征”策略，必須NPV2=T+Ll+S＞R2=Lh+S成立.鑒于此，可采取的措施為：增加房產(chǎn)稅稅收T，使T+Ll＞Lh，即房產(chǎn)稅與其開征后較低的土地出讓收益之和大于其開征前較高的土地出讓收益.如果推廣房產(chǎn)稅后出讓收入降到一半，即使加上房產(chǎn)稅，暫時看似乎地方政府“得不償失”，但如果從長遠來看，可出讓的土地是有限的，而房產(chǎn)稅收入是永續(xù)的收益流，所以暫時的土地收益下降將獲得持久、穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收益，一定會使得T+Ll＞Lh.另外，未來持續(xù)的房產(chǎn)稅收益流還可以讓地方政府未來能逐漸增加各類保障房的供給，讓低收入者居有其所.這樣的社會民生工程能增加政府的信用和威望，可獲取巨大的社會效益，也能促使NPV2＞R2.

同樣用上述分析方法，對于房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府之間期權(quán)博弈，在增加房產(chǎn)稅征收力度的措施下，其期權(quán)博弈唯一的“帕累托最優(yōu)”納什均衡為(立即開發(fā)，立即開征).

綜合上述分析，房產(chǎn)稅若想在“十二五”期間成功推廣，必須要有房產(chǎn)稅政策的顯著效果及來自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng).因此，房產(chǎn)稅設(shè)計需考慮以下4方面：

1) 稅率方面，實行累進稅率，按照房價的高低(反映不同檔次)和住房面積的大小采用累進稅率.這既達到收入調(diào)節(jié)功能，又可使社會資源公平使用.當然，各省(直轄市、自治區(qū))可以根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展狀況和房地產(chǎn)市場狀況制定相應(yīng)的累進稅率.值得注意的是，投資投機性的房地產(chǎn)的稅率設(shè)計，應(yīng)能使其預期收益等于應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額.

2) 計稅依據(jù)方面，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)應(yīng)是房地產(chǎn)市場價值，其市場價值可由當?shù)貥I(yè)主推選的房地產(chǎn)估價公司進行評估(可先評估出片區(qū)單價)，并在一定年限后重新估價.

3) 免征面積方面，當前重慶市規(guī)定，一個家庭可對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180 m2，新購獨棟商品住宅、高檔住房為100 m2.這種免征面積顯然過大，不利于抑制外地投資投機者，且難以達到“取代土地財政”的最終目標.合理的免征面積可根據(jù)家庭基本住房需求面積(一般認為是60 m2)來確定，家庭超過60 m2的部分應(yīng)征稅.

4) 課稅對象方面，所有的存量個人居住商品房都應(yīng)納入課稅對象.當前很多人認為房產(chǎn)稅不應(yīng)對第一套房開征，這固然是從消費性需求方面考慮的，但是這恰恰給外地投資者可乘之機.雖然“限購”政策對外地投資者有所限制，但是“限購”政策畢竟是行政干預的權(quán)宜之計，不可長期替代市場經(jīng)濟行為.為使用市場經(jīng)濟手段限制異地投資，在個人住房全國聯(lián)網(wǎng)登記之前，也須首套房征收房產(chǎn)稅，以免外地投資投機者鉆空子，同時也會對投資投機者形成一種預期性的威懾.所幸的是，住建部在2011年底把包括以“炒房團”名動江湖的溫州等40個重點城市的住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這更有利于增加投資投機者的持有成本.

2 中央政府和地方政府之期權(quán)博弈

中央政府作為宏觀調(diào)控(包括房產(chǎn)稅全面推廣)的決策者，可選擇的策略包括“立即調(diào)控”和“延遲調(diào)控”；地方政府作為宏觀調(diào)控的執(zhí)行者(包括執(zhí)行房產(chǎn)稅政策)，可選擇的策略包括“立即執(zhí)行”和“延遲執(zhí)行”.作為獨立的行為主體，二者在各種策略下都有各自的社會經(jīng)濟利益.下面用期權(quán)博弈分析方法來討論分析中央政府和地方政府之間“土地財政”情形下和“房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈.

2.1 “土地財政”情形下的期權(quán)博弈

在“土地財政”情形下，中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈得益矩陣如表6所示.表6中，假設(shè)雙方采取“立即”行動策略各自獲得的收益為2個單位、延遲期權(quán)價值都為1個單位.當前中央政府分配給地方政府的任務(wù)是“事權(quán)大、財權(quán)小”，造成地方政府在此情況下對“土地財政”的依賴程度很高，而地方政府若積極實行限購、限價、限貸等政策將導致當?shù)胤康禺a(chǎn)市場低迷，繼而土地出讓收入下降.在沒有其他收入能替代的情況下，地方政府為了自身利益(政績)需要，自然無積極性“立即執(zhí)行”這些調(diào)控政策.2011年下半年連續(xù)出現(xiàn)的廣東佛山“限購松綁烏龍”和四川成都“甄別購買資質(zhì)的起始點向后推遲”兩事件，雖該兩項“松綁試探”最終在中央政府的高壓態(tài)勢之下均告失利，然可見一斑.

而中央政府因為分配了大量的事權(quán)給地方政府，也存在延遲期權(quán)價值，所以傾向于“延遲調(diào)控”.而當雙方都采取“延遲”策略時會由于博弈各自損失3個單位而只能獲得較少的機會價值1個單位，因為雙方忽視了當前房地產(chǎn)市場“火熱”景象下逐漸滋生出的各種社會經(jīng)濟隱患.該博弈唯一的納什均衡為(延遲調(diào)控，延遲執(zhí)行)，這種均衡結(jié)果(1，1)也是一個“囚徒困境”.

表6 期權(quán)博弈之“土地財政”情形

2.2 “房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈

如要達到帕累托最優(yōu)均衡，使雙方都采取“立即”的策略，就需要減少或消除雙方的延遲期權(quán)價值，使得博弈雙方分別在“立即調(diào)控”和“立即執(zhí)行”的策略下獲益最大.

吳其倫認為，全面開征房產(chǎn)稅則會表明中央試圖從根本上改變地方政府的“土地財政”思維.一直以來，地方政府的土地財政思維不僅在很大程度上助推了房價的瘋漲，也令中央調(diào)控方略屢成“空調(diào)”[8].而房產(chǎn)稅的推廣實施可為地方政府增加一個長期穩(wěn)定的稅源，引導地方政府擯棄“土地財政”思維，可減少延遲期權(quán)價值.

表7所示情況是在表6基礎(chǔ)上演變而來的，如果在全國推廣上述房產(chǎn)稅制度，且房產(chǎn)稅歸屬于地方政府，而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配(下文按1：1的比例作分析).假設(shè)房產(chǎn)稅稅收為2個單位、土地出讓金總額為2個單位，那么雙方采取“立即”策略，則都獲得3個單位收益(中央政府分配到1個單位土地出讓金收益；地方政府獲房產(chǎn)稅收入2個單位，但減少了1個單位土地出讓金)；中央政府采取“延遲調(diào)控”策略和地方政府采取“立即執(zhí)行”策略下，會因為長效機制的缺失(制度的經(jīng)濟性)導致二者比“立即”策略下各損失1個單位收益最終獲得2個單位的收益；同理，地方政府“延遲執(zhí)行”而中央政府“立即調(diào)控”下各自獲得1個單位收益；中央政府和地方政府都采取“延遲”策略下，將各自獲得負的收益.由此，在上述房產(chǎn)稅及土地出讓金分配的制度下，博弈均衡為(立即調(diào)控，立即執(zhí)行).

可見，全面推廣房產(chǎn)稅制度，還需要重新考慮相關(guān)財稅分配制度.將房產(chǎn)稅歸屬于地方政府，而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配，這種分配將有利于促進房產(chǎn)稅的全面推廣.

表7 期權(quán)博弈之“房產(chǎn)稅推廣”情形

3 結(jié)論

本文分別建立了房地產(chǎn)投資投機者和地方政府之間的期權(quán)博弈模型、中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈模型，以探究房產(chǎn)稅全面推廣的問題.房產(chǎn)稅全面推廣的前提應(yīng)是房產(chǎn)稅政策的顯著效果以及來自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng)，而要達到此條件，應(yīng)在房產(chǎn)稅的稅率、計稅依據(jù)、免征面積以及課稅對象等方面重新進行科學設(shè)計.同時，房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)歸屬地方政府，而土地出讓收入則應(yīng)在地方政府與中央政府之間進行合理分配.

房產(chǎn)稅的全面推廣不僅有助于從根本上取代“土地財政”，而且也是當前限購限價等“權(quán)宜之計”退出后的“承繼式”政策.另外，其還會給市場參與者一個重要信息，即政府在房地產(chǎn)市場功能的定位上是以消費而非投資投機為主導，反過來該信息導向也會促使房產(chǎn)稅制度成為推進房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的一種長效機制.

[1]SMIT T J H，TRIGEORGIS L.Real options and games：Competition，alliances and other applications of valuation and strategy[J].RFE，2006(6)：166-182.

[2]洪開榮. 期權(quán)博弈評價：基于主體和項目視角的理論模型[J]. 科技進步與對策，2008(10)：33-36.

[3]洪開榮，馬強. 三峽工程項目的期權(quán)博弈評價[J]. 延安大學學報，2007(5)：81-83.

[4]丁銳夫. 我國商品房高空置率現(xiàn)象的期權(quán)博弈分析[D]. 湖南：中南大學，2008：1-45.

[5]馬 強. 城市邊緣區(qū)土地利用的期權(quán)博弈分析[D]. 湖南：中南大學，2007：1-53.

[6]謝識予. 經(jīng)濟博弈論[M]. 上海：復旦大學出版社，2005：100-110.

[7]戴雙興. 開征累進物業(yè)稅的戰(zhàn)略構(gòu)想[J]. 財經(jīng)科學，2010(2) ：33-40.

[8]吳其倫. 重慶開征存量房地產(chǎn)稅的四大影響[EB/OL](2011-09-27)[2012-08-06].http：//blog.qq.com/qzone.

Analysis on Popularization of House Property Tax Based on Option Game

JIANG Su-jian

(Project Management Institute，Guangsha College of Applied Construction Technology，Jinhua，322100，China)

We study the overall popularization of house property tax based on Option Game Analysis of investors and speculators，the local government and the central government. The tax rate，tax basis，the area exempted from and the subject to taxation should be scientifically designed if we want to popularize house property tax.The house property tax revenue should belong to the local government，and the land transfer rent should be allocated between the local government and the central government according to a certain ratio.

popularization of house property tax；option game analysis；investor and speculators；local government；central government

F293.3

A

1008-5475(2012)04-0041-06

2012-09-02；

2012-10-03

蔣蘇健(1974-)，男，安徽池州人，講師，房地產(chǎn)估價師，土地估價師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟理論、期權(quán)博弈理論研究.

(責任編輯：沈鳳英)