張智棡

(山西醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院后勤管理處，山西太原 030001)

城市在城市化的起步期、加速期、穩(wěn)定期會(huì)呈現(xiàn)不同的運(yùn)動(dòng)和發(fā)展的狀態(tài)，我國(guó)正處于城市化的加速期，預(yù)計(jì)到2050年我國(guó)的城市化水平將達(dá)到65%左右，我國(guó)將進(jìn)入城市化的穩(wěn)定期，那時(shí)我國(guó)的總?cè)丝谝矊⒃竭^(guò)峰值而緩慢下降，我國(guó)的城市體系將進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。從微觀物質(zhì)層面講，城市的可持續(xù)發(fā)展有賴(lài)于組成城市的建筑、管網(wǎng)、道路等在其全壽命周期能夠充分發(fā)揮其價(jià)值，實(shí)現(xiàn)自然資源的有效利用。房屋建筑一旦建成就有它的長(zhǎng)期性。所以研究利于住房資源統(tǒng)籌利用和城市可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題很有必要。大規(guī)模的拆建不僅不利于城市文化的傳承，同時(shí)也是對(duì)資源的巨大浪費(fèi)。解決城市居民的住房問(wèn)題，一方面要擴(kuò)大建設(shè)，另一方面要盤(pán)活現(xiàn)有的住房資源，使現(xiàn)有住房資源的使用效率最大化，充分發(fā)揮它的社會(huì)效益。

1 住房的多重屬性

住房既是維持人民生活的必需品，又是提高國(guó)民生活的消費(fèi)品和奢侈品，還是社會(huì)資源的稀缺品，正是住房的多重屬性使住房問(wèn)題非常復(fù)雜。

必需品——人人都得用，多數(shù)人得有，事關(guān)國(guó)民生存權(quán)。

消費(fèi)品和奢侈品——人人都想改善，會(huì)出現(xiàn)新舊更替的現(xiàn)象。

稀缺品——有些人可能不會(huì)有，甚至用不起，具有投資價(jià)值。

住房的這三個(gè)性質(zhì)表明，它不是單純意義上的商品或公益品，而是兼具兩者特點(diǎn)的特色社會(huì)產(chǎn)品。對(duì)社會(huì)低收入群體應(yīng)該有合適的照顧，這個(gè)體現(xiàn)了它的公益性質(zhì);而大多數(shù)人需要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)購(gòu)買(mǎi)，這又體現(xiàn)了它的商品性質(zhì)。在公益性質(zhì)和商品性質(zhì)之間需要有兼具兩者特性的過(guò)渡空間存在。

住房的建設(shè)需要消耗大量的非可再生資源，住房一般有50年～70年的使用壽命，沒(méi)有達(dá)到使用年限就拆除住房是對(duì)自然資源的巨大浪費(fèi)。雖然有可能拆除后可以換取更大的經(jīng)濟(jì)利益，卻表現(xiàn)出原來(lái)建設(shè)決策的局限性。應(yīng)該注意使用壽命內(nèi)的住房本身就是社會(huì)資源，既然是資源就應(yīng)該重視資源的利用率，使自然資源和住房資源發(fā)揮它的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種資源配置的有效方式，在這樣的經(jīng)濟(jì)模式中，可以實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，社會(huì)財(cái)富的增加和社會(huì)的快速發(fā)展。中國(guó)改革開(kāi)放三十多年證明以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基本內(nèi)涵的中國(guó)特色社會(huì)主義道路是我國(guó)發(fā)展的正確道路，是實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的歷史選擇。

房地產(chǎn)行業(yè)在1998年我國(guó)住房制度改革之后得到了蓬勃的發(fā)展，國(guó)民的平均住房條件有了很大的改善，城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市處在一個(gè)快速生長(zhǎng)的時(shí)期。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮主要有兩個(gè)基本動(dòng)力，首先是我國(guó)改革開(kāi)放實(shí)現(xiàn)了國(guó)民財(cái)富的增加，國(guó)民對(duì)改善住房條件提出了新的要求;其次是我國(guó)城市化的快速推進(jìn)。這兩個(gè)條件互為因果共同促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。

但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主要是從住房的商品性上來(lái)調(diào)配資源的，但住房的公益性質(zhì)不可能完全通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。住房的公益性質(zhì)和教育、醫(yī)療這兩個(gè)事關(guān)國(guó)民發(fā)展權(quán)、生存權(quán)的兩個(gè)社會(huì)部門(mén)有類(lèi)似之處，只是住房的公益性質(zhì)要比教育、醫(yī)療的公益性質(zhì)要弱些。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，必然會(huì)有國(guó)民收入差距的出現(xiàn)，這只要在一個(gè)適度的范圍內(nèi)對(duì)社會(huì)發(fā)展效率是有利的，這時(shí)社會(huì)就必須承擔(dān)起保障低收入群體基本生存權(quán)利和發(fā)展權(quán)利的責(zé)任，如果保證不了，社會(huì)是不穩(wěn)定的。而居住權(quán)是國(guó)民的基本生存權(quán)利的一部分。

2 城市人群和現(xiàn)有住房資源分析

從住房的使用群體分析，社會(huì)人群的收入是有差別的，生活方式和水平也是有差異的，而且這個(gè)差異也體現(xiàn)在同一個(gè)人的不同階段。這就出現(xiàn)了住房資源在不同收入人群和人生不同階段合理分配和置換的問(wèn)題。從住房的商品性考慮，這個(gè)問(wèn)題是完全可以由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)解決的。但兼顧住房的公益性質(zhì)，這個(gè)問(wèn)題就不能單單依靠市場(chǎng)或單單依靠政府政策來(lái)解決，兩方面需要相互配合。在堅(jiān)持住房市場(chǎng)分配為主的原則下，分類(lèi)制定相應(yīng)的政策來(lái)調(diào)控現(xiàn)有住房資源的配置，這里地方城市政府無(wú)疑是解決這個(gè)問(wèn)題的主角。

我國(guó)正處于城市化快速推進(jìn)的時(shí)期，大量的農(nóng)村人口遷入城市。在大城市，社會(huì)人群大概可分為以下幾種:有祖產(chǎn)(多套房)的土生城市人群和城中村“村民”，可稱(chēng)其為“城市原住民”;在城市工作多年，已經(jīng)有穩(wěn)定的家庭收入，且有一套較好住房(或還有一套舊房)的移民，可稱(chēng)其為“老移民”;新近搬入城市的工作者，收入尚不穩(wěn)定還沒(méi)有解決住房問(wèn)題的移民，可稱(chēng)其為“新移民”。這種分法只是非常粗略的對(duì)城市人群進(jìn)行了分類(lèi)，這個(gè)分類(lèi)更主要是體現(xiàn)在居民的城市歸屬感上。而有沒(méi)有住房和有沒(méi)有城市歸屬感又有著很大的關(guān)系。以上三類(lèi)人群按收入水平可分為高、中、低三個(gè)水平，這樣就大致把大城市人群分成了9類(lèi)不同人群。再加上不在城市生活的外地住房投資者，城市住房的受眾大概可分為10類(lèi)人群。

城中村土地屬于集體土地性質(zhì)，不作為城市商業(yè)用地開(kāi)發(fā)，城中村村民大都已經(jīng)不再是農(nóng)業(yè)人口而是城市原住民。這些集體性質(zhì)土地可以轉(zhuǎn)化為城市用地，村中現(xiàn)有住房由集體土地的轉(zhuǎn)換收益來(lái)補(bǔ)足其土地出讓金，把房屋的小紅本轉(zhuǎn)化為大紅本。集體土地置換為城市用地完成后，村委會(huì)也就變成了居委會(huì)，“農(nóng)民”也就變成了市民。而集體財(cái)產(chǎn)則可以拍賣(mài)或轉(zhuǎn)化為股權(quán)進(jìn)行企業(yè)化管理，與居委會(huì)脫離關(guān)系。

下面我將對(duì)城市住宅進(jìn)行分類(lèi)。按年代分為:老宅(新中國(guó)成立以前)、1999年以前、1999年以后，共三類(lèi)。三類(lèi)中，每類(lèi)按照房屋質(zhì)量和滿(mǎn)足現(xiàn)代生活需要的潛能，可分為高、中、低三檔。這樣城市的9個(gè)不同人群就以自有或租賃的方式居住在這9類(lèi)住房中。

高檔的老宅以及成片區(qū)的中檔老宅一般都是歷史文物，重新修繕可以滿(mǎn)足現(xiàn)代生活需要的，其商品價(jià)值還是非常大的。買(mǎi)這類(lèi)住房的人應(yīng)該承擔(dān)起保護(hù)文物的責(zé)任。修繕建設(shè)必須由有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)并由城市建筑部門(mén)和文物部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。對(duì)于愿意留在老宅繼續(xù)居住的城市原住民也應(yīng)該承擔(dān)起和購(gòu)買(mǎi)老宅人相同的責(zé)任。同時(shí)應(yīng)該為這類(lèi)住宅設(shè)立一定數(shù)目的文物保護(hù)基金，在修繕保護(hù)中發(fā)揮作用。孤立的中檔老宅可以遷建保護(hù)，而低檔的老宅，沒(méi)有歷史價(jià)值的可以拆掉。

1949年～1999年的高檔住宅很少，應(yīng)積極動(dòng)員社會(huì)力量更新改造，成為保障性住房或保障性出租房。對(duì)于其中有歷史價(jià)值的住宅建筑，應(yīng)該按照文物保護(hù)起來(lái)，可以參照以上老宅的保護(hù)模式。

1999年以后建設(shè)的房屋以商品房為主，也包括一些新的福利分房，基本上產(chǎn)權(quán)都?xì)w國(guó)民私有。這些住房是可以經(jīng)過(guò)分類(lèi)分為高檔、中檔、低檔三類(lèi)。

3 住房資源的統(tǒng)籌利用

城市居民獲得住宅的方式市場(chǎng)上主要是直接購(gòu)買(mǎi)和租賃兩種。作為社會(huì)保障體系的一部分，廉租房和保障性商品房應(yīng)該是體現(xiàn)住宅公益性質(zhì)的輔助配置方式。前段已經(jīng)對(duì)現(xiàn)有住房資源進(jìn)行了分類(lèi)，使這些住房資源充分利用和流轉(zhuǎn)順暢是住房資源統(tǒng)籌利用的兩個(gè)著眼點(diǎn)。

城市政府制定房地產(chǎn)政策時(shí)應(yīng)該按照住房的類(lèi)型、人群階層來(lái)制定相應(yīng)的稅收、福利保障和貸款政策。用中央政府或省級(jí)政府一刀切的方式來(lái)解決住房問(wèn)題難度大，也不太現(xiàn)實(shí)。因?yàn)樽》繂?wèn)題有它宏觀的一面，而更多的體現(xiàn)在中觀和微觀領(lǐng)域。城市政府應(yīng)該在城市房屋流轉(zhuǎn)領(lǐng)域發(fā)揮指導(dǎo)作用，積極制定有利于盤(pán)活城市所有的住房資源的城市政策。

保障性商品房是城市收入較低的城市居民以保障性?xún)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)的住房。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，低價(jià)格的保障性商品房必然是與相對(duì)低質(zhì)量聯(lián)系在一起的，這樣才可以保證其使用者是真正需要社會(huì)照顧的對(duì)象，而檔次不合適的保障性商品房則可能被其他社會(huì)階層的人群侵占，而不能發(fā)揮它的社會(huì)效益。從設(shè)計(jì)規(guī)劃角度講，新建的保障性商品房要么面積小、功能不全，要么偏遠(yuǎn)。所以保障性商品房這類(lèi)低質(zhì)量的房屋可以從城區(qū)中的老舊二手房中尋找。而建設(shè)檔次和老舊房屋一樣的新房是對(duì)資源的浪費(fèi)，同時(shí)這類(lèi)住房的未來(lái)使用方面也存在問(wèn)題。這些老舊住房本身已經(jīng)存在，往往還集中在城市老城區(qū)，重建改造難度往往很大，這些房屋的所有者很多已經(jīng)搬離而住進(jìn)了新的改善性住房。所以應(yīng)該制定一套好的盤(pán)活這類(lèi)住房的政策，使住房的所有者可以轉(zhuǎn)讓這些住房的所有權(quán)并從中套現(xiàn)資金，來(lái)改善自身的住房條件。這樣從流通領(lǐng)域著手，可以實(shí)現(xiàn)住房資源的合理利用，同時(shí)也有利于城市的保護(hù)更新和住房資源的循環(huán)利用，還有利于保持城市各階層混雜居住的社會(huì)必要復(fù)雜性。

保障性出租房主要供城市租不起普通出租房的城市人群包括新城市移民租用。同樣作為帶有福利性質(zhì)的房子，房源也可以從城市老舊房屋中來(lái)找，將這些資源盤(pán)活?，F(xiàn)在也出現(xiàn)了新建的低價(jià)出租房，如城中村中的出租屋，這種房屋的出現(xiàn)，對(duì)于城市規(guī)劃和管理者來(lái)說(shuō)是個(gè)頑疾，而對(duì)于保障性出租房它卻是一條重要來(lái)源，有一定的正面意義。

普通出租房主要供城市暫時(shí)買(mǎi)不起保障性商品房新城市移民租用。普通出租房也是城市政府應(yīng)該提供的政策保障，以控制城市的房租水平。房屋類(lèi)型可以是一房一廚一衛(wèi)、兩房一廚一衛(wèi)或多房組合，這樣的房子和普通商品房沒(méi)有太大差異好轉(zhuǎn)換，這類(lèi)房子可以由開(kāi)發(fā)商去做，城市政府以政策形式要求其一定比例的房子在一定期限內(nèi)為出租屋，期限過(guò)了以后可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)。政府也可以建設(shè)一些公租屋，這類(lèi)公租屋的房屋類(lèi)型有單房、一房一衛(wèi)、一房一衛(wèi)一廚，并帶有一些公共空間，如:洗衣房、電視機(jī)房、棋牌室等。

通過(guò)這兩類(lèi)出租房和城市已有出租房源可以解決城市需要租房人群的住房問(wèn)題。同時(shí)也可以為解決城中村這一城市頑疾提供條件，等到基本上沒(méi)有人愿意去租用城中村房屋時(shí)，城市頑疾的問(wèn)題就解決了。當(dāng)然也應(yīng)該支持這些房屋通過(guò)新的規(guī)劃建設(shè)改造轉(zhuǎn)化為條件好的出租房。

房租水平比較高的高檔出租房則由私有住房提供?！俺捶俊弊鳛樨?cái)富投資方式是合法的，它對(duì)支持房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮有重要作用，政策應(yīng)該在一定范圍內(nèi)是支持的。但是房屋作為一種稀缺資源，使其長(zhǎng)期閑置而不發(fā)揮它的社會(huì)效益是不合理的。所以城市政府可以以高額的“房屋空置稅”促使房屋所有者將房屋租出去，這將為高檔出租房提供房源。“房屋空置稅”是和房租相聯(lián)系的，也就是其額度要足以促使房屋所有人即使不把它賣(mài)出去最起碼也得把它租出去。住房作為商品，就微觀個(gè)體來(lái)講，出現(xiàn)一些價(jià)格的波動(dòng)很正常。但就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，它牽動(dòng)著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的敏感神經(jīng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不希望出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落甚至崩盤(pán)，一旦出現(xiàn)大的起落，那么對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的打擊是巨大的、嚴(yán)重的、長(zhǎng)期的。這就使住房問(wèn)題更加的復(fù)雜化。因此需要探索人民大眾的幸福度、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展、資源的合理利用這三者兼顧的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式和相應(yīng)的調(diào)控政策。

住房具有必需品、消費(fèi)品、稀缺品三個(gè)屬性，決定了它不能單單依靠市場(chǎng)或政府就可以解決，而必須尋找社會(huì)利益、經(jīng)濟(jì)利益、資源利用的平衡點(diǎn)，這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過(guò)程。這就要求城市有更高的管理水平，促進(jìn)城市的新陳代謝和可持續(xù)發(fā)展，使城市成為居民幸福指數(shù)高、經(jīng)濟(jì)繁榮、穩(wěn)定發(fā)展、對(duì)境外人才和資金吸引力高的幸福城市、活力城市、魅力城市。

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