□文/黃飛英

（包頭市第四中學(xué) 內(nèi)蒙古·包頭）

一、研究背景

近十多年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫。自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的景氣周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的商品房房?jī)r(jià)一直處在一個(gè)快速上漲的通道之中。近幾年來(lái)，“房?jī)r(jià)過(guò)高”、“房?jī)r(jià)超過(guò)老百姓承受能力”的聲音不絕于耳，高房?jī)r(jià)一時(shí)間成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。從2004年開(kāi)始有關(guān)調(diào)控措施便頻頻出臺(tái)，以此抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。但實(shí)際情況是，房?jī)r(jià)依舊在不斷上漲。

在當(dāng)前這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中錯(cuò)綜復(fù)雜的博弈關(guān)系，引起各方的廣泛關(guān)注，從宏觀層次到微觀層次，從經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域到社會(huì)學(xué)領(lǐng)域，相關(guān)的學(xué)者專家和研究機(jī)構(gòu)都表達(dá)了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，即在強(qiáng)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前，消費(fèi)者處于明顯的弱勢(shì)地位，房?jī)r(jià)之高已經(jīng)是無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)。

那么，究竟房地產(chǎn)高價(jià)的成因是什么？這其中，開(kāi)發(fā)商之間、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間以及開(kāi)發(fā)商與政府之間存在著怎樣的博弈？本文將圍繞開(kāi)發(fā)商展開(kāi)討論，了解其制定高價(jià)策略的根本原因。

二、博弈分析

（一）存在的博弈關(guān)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，涉及的博弈主體有開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、政府以及銀行，等等。開(kāi)發(fā)商提供住宅產(chǎn)品，消費(fèi)者提供住房購(gòu)買(mǎi)需求，銀行為購(gòu)房者提供住房按揭貸款，政府提供土地和行政管理服務(wù)。而后幾種主體無(wú)一例外，都要和產(chǎn)品的提供者——開(kāi)發(fā)商打交道。在房地產(chǎn)行業(yè)紛雜的多重博弈關(guān)系中，圍繞開(kāi)發(fā)商的博弈關(guān)系是最重要的，弄清開(kāi)發(fā)商背后的博弈關(guān)系，是揭開(kāi)房地產(chǎn)高價(jià)成因的關(guān)鍵所在。圍繞開(kāi)發(fā)商的博弈關(guān)系主要有以下三種：開(kāi)發(fā)商之間的博弈、開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈、開(kāi)發(fā)商與政府之間的博弈。

——開(kāi)發(fā)商之間的博弈。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如果不存在法律或行政上的市場(chǎng)進(jìn)入或退出壁壘時(shí)，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)壟斷地位的途徑有兩條：一是企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)，即憑借其生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)均衡價(jià)格，就能壟斷市場(chǎng)；二是先動(dòng)優(yōu)勢(shì)，即企業(yè)通過(guò)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中先發(fā)制人、在保持市場(chǎng)占有率的前提下，設(shè)置各種策略壁壘，使產(chǎn)品的市場(chǎng)交易價(jià)格維持在其他企業(yè)的成本之下，以達(dá)到阻止其他企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的目的。如果開(kāi)發(fā)商要想獲取較大的收益，有兩條基本途徑：一是降低邊際成本；二是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的異質(zhì)性上下工夫，即在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品質(zhì)量、廣告宣傳、售后服務(wù)等方面打造自己的品牌，提升在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以保持自己在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。

——開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)交易雙方處于一種信息非對(duì)稱狀態(tài)：處于賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，掌握著房地產(chǎn)商品的大量實(shí)質(zhì)信息，具體包括地理位置、地形、交通情況、戶型等相關(guān)信息，也包括產(chǎn)品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等內(nèi)在信息，還包括物業(yè)管理等售后服務(wù)在內(nèi)的不確定性信息，這些信息可以基本確定該產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及它在市場(chǎng)上的狀況，因而擁有這些信息的賣(mài)方處于信息優(yōu)勢(shì)地位；而交易的買(mǎi)方——消費(fèi)者所擁有的信息只包含一定量的公開(kāi)信息和諸如消費(fèi)偏好、消費(fèi)能力等大量私人信息，這些信息的作用在于讓消費(fèi)者明確自己的消費(fèi)定位，確定目標(biāo)產(chǎn)品范圍，對(duì)產(chǎn)品本身的影響較少。因而消費(fèi)者處于信息劣勢(shì)地位。由于信息不對(duì)稱，導(dǎo)致在房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在許多問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)不清晰，違法售房；將舊村改造、舊城改造、合作社會(huì)建房等所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”當(dāng)作商品房出售；延遲交房卻拒不承擔(dān)責(zé)任；消費(fèi)者自我保護(hù)措施不力，消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害后，經(jīng)常出現(xiàn)消費(fèi)者有理卻得不到開(kāi)發(fā)商賠償，法院也不受理的局面；房屋面積漲水、縮水等嚴(yán)重后果。這些或多或少地都與消費(fèi)者所處的信息劣勢(shì)有關(guān)。

——開(kāi)發(fā)商和政府之間的博弈。中央政府掌管宏觀房地產(chǎn)大局，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的基本立場(chǎng)是：當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快時(shí)，將出手調(diào)控，避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的“房地產(chǎn)化”和房地產(chǎn)過(guò)熱對(duì)其他行業(yè)資源的擠壓；當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)冷時(shí)，將出手扶持。地方政府著眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相比中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有更強(qiáng)的依賴性。而開(kāi)發(fā)商作為企業(yè)，其投資大小和其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)量?jī)r(jià)景氣程度、政策風(fēng)險(xiǎn)大小的評(píng)估有關(guān)。中央政府希望保住地產(chǎn)投資進(jìn)而保住固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)，地方政府希望能繼續(xù)獲得賣(mài)地收入和房產(chǎn)交易稅費(fèi)，維持地方財(cái)力。但開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)主體，在行業(yè)銷(xiāo)售低迷、資金寒冬時(shí)壓縮投資是本能反應(yīng)，以銷(xiāo)定產(chǎn)、持房觀望成為開(kāi)發(fā)商普遍心態(tài)。

（二）開(kāi)發(fā)商之間的博弈。盡管在購(gòu)房者眼中，房屋的供不應(yīng)求往往是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因，實(shí)際上，在環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)下產(chǎn)生的壟斷性寡占才是房?jī)r(jià)如此之高的根本原因。

對(duì)于目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，一般是由一家或幾家大型房地產(chǎn)公司先行定價(jià)，其他公司在此基礎(chǔ)上決定自己的開(kāi)發(fā)量及價(jià)格。這種一家領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)首先制定價(jià)格，其他企業(yè)隨之跟隨的定價(jià)方式被稱為價(jià)格領(lǐng)袖制。

如果開(kāi)發(fā)商不合謀，就有可能造成商品房滯銷(xiāo)。一旦新開(kāi)發(fā)的商品房賣(mài)不掉，則可能造成爛尾或爛盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的巨額投資就可能無(wú)法收回，從而形成沉淀成本，成為決定市場(chǎng)進(jìn)退壁壘的重要因素。在房地產(chǎn)業(yè)中，所有的企業(yè)都將賣(mài)不掉的商品房作為退出市場(chǎng)的首要壁壘。正是因?yàn)槿绱?，開(kāi)發(fā)商才有動(dòng)力相互勾結(jié)，達(dá)到壟斷市場(chǎng)，避免競(jìng)爭(zhēng)的目的。

所以，可以看出，中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)今居高不下的價(jià)格，原因之一是在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)放棄價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，選擇價(jià)格合謀的結(jié)果。

（三）開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈。開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的博弈情況如下：首先，交易雙方是具有完全理性的，即符合各自利益最大化選擇的原則；其次，交易過(guò)程中信息存在著不對(duì)稱。比如，如上文所說(shuō)，開(kāi)發(fā)商處于信息優(yōu)勢(shì)地位，既擁有房地產(chǎn)商品的位置、交通和戶型等公開(kāi)信息，又具有建造成本、質(zhì)量和增值潛力等隱蔽信息；而消費(fèi)者只擁有部分公開(kāi)信息和消費(fèi)能力、心理預(yù)期、個(gè)人偏好等私人信息。所以，可以得到以下結(jié)論：在沒(méi)有政府政策管制的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間博弈的均衡點(diǎn)就會(huì)出現(xiàn)兩種可能性，但是無(wú)論哪一種可能性發(fā)生，開(kāi)發(fā)商的策略都是一樣的——采取高價(jià)策略。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，采取高價(jià)策略是其占優(yōu)策略，無(wú)論消費(fèi)者是否選擇購(gòu)買(mǎi)，定制高價(jià)格都是其最優(yōu)選擇。這也是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)一直高居不下的重要原因之一。

（四）開(kāi)發(fā)商與政府之間的博弈。眾所周知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政治和經(jīng)濟(jì)是不可分割的。通常，在開(kāi)發(fā)商和政府之間存在著某一特定的關(guān)系，這種關(guān)系產(chǎn)生的結(jié)果是政府行為不一定會(huì)按照純經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的方向發(fā)展，即在一定程度上政府的行為不是為了社會(huì)效用最大化這個(gè)目的，而是把政府自身效用最大化作為目標(biāo)。本文將從博弈的角度來(lái)分析政府這一行為，從而可以推斷開(kāi)發(fā)商制定價(jià)格政策的根本標(biāo)準(zhǔn)。

博弈雙方主體為開(kāi)發(fā)商和政府，開(kāi)發(fā)商的行為選擇為高價(jià)策略和低價(jià)策略，政府的行為選擇為管制和不管制。同時(shí)，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，不管制也是最優(yōu)策略。也就是說(shuō)，不管開(kāi)發(fā)商選擇怎樣的策略，不管制對(duì)政府來(lái)說(shuō)都是最優(yōu)的選擇。那么，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商明白政府一定不會(huì)管制房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商則可以放心地采用高價(jià)格策略，政府方也明白，開(kāi)發(fā)商采用高價(jià)策略時(shí)，自己的效用可以得到最大化。政府和開(kāi)發(fā)商之間的博弈結(jié)果，導(dǎo)致的是社會(huì)購(gòu)房公眾的利益受到傷害，利益受益者為政府和開(kāi)發(fā)商。

所以可以得出，政府出于自身利益的考慮，一直沒(méi)有出臺(tái)直接相關(guān)政策文件進(jìn)行宏觀調(diào)控，也是房地產(chǎn)高價(jià)的原因之一。

三、總結(jié)

（一）研究結(jié)論。在開(kāi)發(fā)商之間，為了尋求自身的最大利益，采取價(jià)格合謀的方式比采用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的方式能夠獲得更大的利潤(rùn)。在開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間，不管消費(fèi)者如何行動(dòng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，制定高房?jī)r(jià)策略都是最優(yōu)的選擇。在與政府的博弈中，開(kāi)發(fā)商的策略可能會(huì)受到政府管制的影響，但是由于開(kāi)發(fā)商和政府之間存在的特定關(guān)系，這種關(guān)系會(huì)導(dǎo)致政府為了自身效用的最大化，采取一些對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的行動(dòng)。在這種背景下，政府和開(kāi)發(fā)商是共同的受益者，此時(shí)消費(fèi)者是利益受損害者。

（二）解決措施。在這個(gè)利益博弈時(shí)代，利益主體間為了各自的利益進(jìn)行全方位的博弈，并且在博弈中同相關(guān)利益主體結(jié)成利益集團(tuán)或利益聯(lián)盟，利益博弈與利益集團(tuán)的形成是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，而一系列博弈事件的背后，實(shí)質(zhì)內(nèi)容則取決于具體的制度背景。在當(dāng)前的綜合環(huán)境下，利益主體發(fā)育不均衡；強(qiáng)勢(shì)集團(tuán)（如開(kāi)發(fā)商）與弱勢(shì)群體（如消費(fèi)者）之間的裂痕不斷加劇；力量失衡的博弈導(dǎo)致群體間的財(cái)富掠奪。對(duì)此，政府需要采取行動(dòng)保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格平衡，具體為：一是將兼顧程序公平與結(jié)果公平的原則作為新體制建立的原則之一；二是以社會(huì)保障制度、分配制度、就業(yè)和勞動(dòng)制度等方面的改革，擴(kuò)大改革的受益者范圍；三是通過(guò)社會(huì)保障等制度的改革，對(duì)在改革中利益受損較為嚴(yán)重的群體和個(gè)人進(jìn)行必要的補(bǔ)償。

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