江蘇城市職業(yè)學(xué)院 高曉云

中國指數(shù)研究院2012年2月24日發(fā)布《2011年度中國房地產(chǎn)政策評估報(bào)告》，報(bào)告中指出， 2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控為2010年調(diào)控的延續(xù)和深化。2010年以來的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果還不夠明顯，部分城市房價過高的狀況仍未改變，促使房價反彈的因素依然存在，2011年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”上中央政府把調(diào)控目標(biāo)由“遏制房價過快上漲”明確為“促進(jìn)房價合理回歸”。

1 2012年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

北京住建委日前公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全市新房網(wǎng)簽總量為10502套，環(huán)比上漲了34.2%，同比漲幅達(dá)43%。有機(jī)構(gòu)研究表明，5月30個重點(diǎn)城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，中央各部門近期頻繁出臺措施穩(wěn)增長。不少人擔(dān)憂為刺激經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)的調(diào)控或會再次放松，重演2009年房價暴漲的一幕。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，樓市確實(shí)在回暖，價格也不太可能再降了。有專家表示，三年前為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，放松房地產(chǎn)政策造成的資產(chǎn)價格泡沫等惡果至今未消除，即使在穩(wěn)增長的大環(huán)境下，政策也要堅(jiān)持對房地產(chǎn)的調(diào)控。

無論是想買房的人還是要賣房的人，都齊齊把目光對準(zhǔn)了2012年這個被普遍認(rèn)為是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控“拐點(diǎn)”的特殊年份。自從2011年1月“新國八條”限購限貸政策出臺后，全國各地的樓市交易量持續(xù)走低，并在2012年新年降至“冰點(diǎn)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海2012年1月商品住宅成交105萬平方米，同比下跌40.4%；北京1月包括保障性住房在內(nèi)，全市新建住宅成交4473套，創(chuàng)自2008年3月以來47個月的新低，甚至在春節(jié)期間產(chǎn)生了頗為尷尬的“技術(shù)性零成交”。北京、上海兩市萎靡不振的交易量絕不是個別情況，房地產(chǎn)市場的“嚴(yán)寒”已從一線城市蔓延至二、三線城市。

與市場的冷空氣同時彌漫的還有房地產(chǎn)開發(fā)商普遍悲觀的態(tài)度。從去年下半年開始，中小型房企危機(jī)重重，并迎來了新一輪的房企并購高潮。而往日斗志激昂的一線房企銷售業(yè)績也出現(xiàn)不同程度的縮水，形勢不容樂觀。開發(fā)商對樓市前景的擔(dān)憂可以從近期的土地交易量上看出：2012年1月，全國300個城市住宅類用地市場共計(jì)推出土地面積3889萬平方米，環(huán)比減少52%，同比減少45%；共計(jì)成交面積1905萬平方米，環(huán)比減少65%，同比減少72%。“能不能挺得過2012年，如何挺過2012年”成了房地產(chǎn)開發(fā)商普遍需要面對的問題。在這種情況下，房價的普遍下行似乎順理成章，一觸即發(fā)。

然而，對于普通購房者來說，調(diào)控政策帶來的福利似乎“雷聲大雨點(diǎn)小”，目前的房價顯然還沒有達(dá)到市場所期望的理想水平。面對慘淡的業(yè)績，多數(shù)房企對房價仍然選擇“持續(xù)堅(jiān)挺”，或僅作出象征性的讓步，這說明開放商對調(diào)控政策放緩還有所期待。事實(shí)上，自從限購限貸政策出臺起，有關(guān)政策的爭議就從未停止，樓市萎靡將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響也不斷被經(jīng)濟(jì)界各方專家提及。限購政策當(dāng)然不是長久之計(jì)，因此中央政府在堅(jiān)持限購的同時也積極引入其他手段進(jìn)行樓市調(diào)控。2012年初，全國規(guī)模最大的一批保障房將陸續(xù)面市，從2011年1月試點(diǎn)實(shí)行的上海、重慶兩市房產(chǎn)稅征收也走完了一整年。考慮到限購政策可能帶來的不利影響，用房產(chǎn)稅和保障房取代限貸限購政策的呼聲日漸高漲。在此背景下，中央政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者究竟應(yīng)如何看待2012年的房地產(chǎn)行業(yè)呢？

2 政府、房地產(chǎn)企業(yè)、消費(fèi)者之間的博弈

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府之間的博弈

GDP的增長能增加當(dāng)?shù)卣呢?cái)政收入，也是增加政府官員政績的主要內(nèi)容。地方政府為了利益最大化這一目標(biāo)，通過頒布和執(zhí)行法律、補(bǔ)貼、行政管理、征稅、提供土地等，影響房地產(chǎn)商的開發(fā)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，從而增加政府財(cái)政收入。但是，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時也增加了政府在環(huán)境污染、公共衛(wèi)生支出、交通成本、物業(yè)管理等方面的支出，政府為了自身利益最大化，想方設(shè)法將這些管理成本轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)也以自身利潤最大化為目標(biāo)，不愿接受這種轉(zhuǎn)移，在地方政府的調(diào)控下，只能將這種成本轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府的利益博弈結(jié)果，雙方的談判實(shí)力固然重要，同時也取決于當(dāng)?shù)氐纳鐣徒?jīng)濟(jì)狀況，對雙方博弈結(jié)果具有很大影響的另一個重要因素是城市的規(guī)劃。

2.2 中央政府與地方政府之間的博弈

從2010年4月“國十條”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”到2011年7月“國務(wù)院常務(wù)會議”等政策中不難看出中央政府的目標(biāo)是保持國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。但是由于房地產(chǎn)業(yè)能拉動地方GDP的增長的同時，還會帶來地方稅收和土地收益的增加，即使是非理性的繁榮景象，都可以增加地方政府的政績、增加地方政府的批地收入和財(cái)政收入，因此，地方政府有意無意地制定一些措施和政策，推動地價、房價上漲。地方政府常常利用中央政府政策上的漏洞，最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策以及最低限度地遵守中央政府的限制性政策來制定本地房地產(chǎn)政策，由于目標(biāo)上的差異，中央政府在貫徹執(zhí)行過程中遭遇地方政府的阻礙，形成非合作博弈。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈

當(dāng)前在房地產(chǎn)市場交易中，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系是最主要的關(guān)系，二者之間的博弈體現(xiàn)了房地產(chǎn)供給與需求的關(guān)系。其中，消費(fèi)者主要是從效用出發(fā)，持觀望態(tài)度期望房價降低，而房地產(chǎn)企業(yè)則是從利潤最大化出發(fā)，提高價格來滿足自身需求。從目前情況看，房價一直是在保持曲線上升的態(tài)勢。隨著居民生活水平的提高，改善住房條件的需求在一定范圍內(nèi)長期存在，購房者等到房價回歸到一定程度，接近自己的期望值時便會購房。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤最大化與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)最少投入最大產(chǎn)出即成為房地產(chǎn)市場最主要的博弈關(guān)系。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年前三季度環(huán)比漲幅分別為1.84%、1.33%，0.31%，第四季度轉(zhuǎn)為下跌，降幅為0.65%。2011年，全國商品房銷售面積達(dá)10.99億平方米，同比增長4.9%，其中，銷售住宅面積為9.7億平方米，同比增長3.9%。

2.4 房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間的博弈

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，對于外部融資尤其是銀行信貸依賴度較高，商業(yè)銀行信貸策略的調(diào)整對于房地產(chǎn)業(yè)影響顯著。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要信貸支持；另一方面，住房按揭貸款也是商業(yè)銀行重點(diǎn)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)60%到70%的資金來源于銀行貸款，但是，正是房地產(chǎn)企業(yè)以各種理由拖欠貸款，甚至賴賬，導(dǎo)致銀行不良貸款率的大幅上升。房地產(chǎn)景氣上升周期，房貸是銀行最佳贏利來源，風(fēng)險低而獲利高，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期后，如何分?jǐn)偡抠J風(fēng)險則成為銀行與房地產(chǎn)商拉鋸的焦點(diǎn)。銀行與地產(chǎn)商在房地產(chǎn)上升周期的利益重疊處，在巨大調(diào)控壓力下，利益產(chǎn)生嚴(yán)重分歧。兩者之間形成房地產(chǎn)商以融資依融癥捆綁銀行，銀行試圖掙脫捆綁的繩索抽身而走的博弈局面。

3 基于博弈視角的房地產(chǎn)調(diào)控創(chuàng)新

3.1 限購細(xì)化

地方政府應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“限購”政策，嚴(yán)查補(bǔ)繳社保買房，再度明確政府調(diào)控樓市決心，二手房市場僵持就會因?yàn)槿鄙僮銐虻耐獠客苿佣y以化解，政策調(diào)控基調(diào)封殺房價向上的沖動，繼續(xù)給予一定的向下壓力，并鼓勵買家繼續(xù)砍價尋底。即使多數(shù)賣家拒不配合的態(tài)度，短期內(nèi)交易量下滑的可能性非常大。根據(jù)不同城市進(jìn)行不同程度的限購。第一，市民(含郊縣)人均住房面積低于全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房；第二，已有兩套或兩套以下住房，但均低于廉租房住房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將允許再次購買住房；第三，非本市戶口的居民，可持稅務(wù)、社保單位或供職單位開具的一年納稅證明或社保證明，申請辦理再購房手續(xù)。而對開發(fā)企業(yè)或樓盤，凡屬于誠信企業(yè)或省重點(diǎn)項(xiàng)目的在建樓盤，工程進(jìn)度達(dá)到總投資額25%的項(xiàng)目，住房管理部門將受理商品預(yù)售許可證業(yè)務(wù)。允許對已取得商品住房預(yù)售許可證但尚未辦理預(yù)售合同備案的商品住房，進(jìn)行抵押擔(dān)保，以加快開發(fā)商回籠現(xiàn)金流。細(xì)化限購從消費(fèi)者利益出發(fā)，有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的博弈關(guān)系。

3.2 加強(qiáng)中央政府的宏觀監(jiān)督調(diào)控

首先，完善對地方政府的政績考核體系與激勵機(jī)制，中央政府不得再以GDP等純經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來衡量地方政府的業(yè)績，這樣可以最大限度地避免地方政府的短期行為?？茖W(xué)的激勵機(jī)制可以督促地方政府樹立正確的業(yè)績觀，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。其次，可以成立監(jiān)督小組，由中央政府派專人進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)督人員直接對中央政府負(fù)責(zé)，監(jiān)督人員工資直接由中央劃撥不受地方財(cái)政控制。在房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大的背景下，地方政府在土地供應(yīng)上“心有余而力不足”，而房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控影響資金壓力繼續(xù)加大，拿地意愿不強(qiáng)，因而過去兩年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)完成率剛剛超過60%。中央政府已經(jīng)注意到地方政府在保障房建設(shè)、加強(qiáng)土地供應(yīng)等方面面臨的巨大壓力，住建部將2012年保障房新開工計(jì)劃從原定的1000萬套下調(diào)為不低于700萬套。這樣將有助于緩解中央政府與地方政府博弈張力。

3.3 重新界定住房的“民生”屬性

住房作為人們的一種生活必需品，同時具備“民生性”和“投資性”。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，因而具備投資性。在我國房地產(chǎn)市場還沒有發(fā)展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，民生性仍應(yīng)該是住房的第一屬性。然而很多政策和宏觀經(jīng)濟(jì)使得住房的投資性占據(jù)了第一位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)價格上漲較快等諸多問題。應(yīng)重新界定住房的“民生”屬性，把住房的民生性定位為我國住房市場長期發(fā)展的一個核心，還原房地產(chǎn)的居住功能，限制投資功能。應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的分析存量可供土地情況，因地制宜，合理增加普通商品房住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。國土資源部指出土地供應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定市場、保證民生、促進(jìn)利用”等多目標(biāo)統(tǒng)籌兼顧的管理。重新界定住房的屬性將有助于調(diào)節(jié)消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的博弈關(guān)系。

3.4 建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)

做好政府信息公開，破除信息壟斷，引進(jìn)市場力量，進(jìn)一步發(fā)揮征信管理在房地產(chǎn)調(diào)控中的監(jiān)督作用。第一，轉(zhuǎn)變征信管理方式，監(jiān)控房地產(chǎn)貸款。銀監(jiān)會、人行、外管局等部門應(yīng)密切協(xié)作，加強(qiáng)登記注冊、銀行信貸、資金流動等環(huán)節(jié)的監(jiān)管和檢查力度。第二，完善征信配套建設(shè)，加強(qiáng)個人購房貸款監(jiān)測。金融監(jiān)管要和國土房產(chǎn)管理、商務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)動，加大審查力度。第三，建立土地與銀行征信信息對接機(jī)制。建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)將有助于銀行減少不良貸款率，提高收益。第四，健全相應(yīng)的征信法律法規(guī)，打破部門信息分割的現(xiàn)狀。但迄今為止，卻沒有多少社會征信相關(guān)法規(guī)出臺，比如《征信管理?xiàng)l例》從2002年開始立法工作，2009年10月向社會公開征求意見，但時至今日仍未出臺。應(yīng)盡快健全相應(yīng)的征信法律法規(guī)。建立完善合理科學(xué)的征信系統(tǒng)將有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行的博弈關(guān)系。

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