西南石油大學(xué) 趙藝 龐敏

1 南充市人口老齡化和養(yǎng)老模式現(xiàn)狀

國(guó)家第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，南充市65歲及以上的老年人口總數(shù)為為753272人，在全市總?cè)丝谥械谋戎剡_(dá)到12.0%，相比第五次普查結(jié)果，上升了4.27個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)65歲以上人口達(dá)到或者超過(guò)總?cè)丝跀?shù)的7%時(shí)，該國(guó)家或者地區(qū)屬于人口老齡化國(guó)家或地區(qū)，據(jù)此南充已經(jīng)步入老齡化社會(huì)。

在南充市，絕大多數(shù)老年人選擇居家養(yǎng)老，即以家庭成員照顧為主，家政服務(wù)人員照顧為輔，少數(shù)老年人選擇社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老以家庭為依托，老年人得到充分的親情撫慰，孤寂感減少，精神身心愉悅。但隨著現(xiàn)代社會(huì)生活節(jié)奏的加快，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)的普及和空巢家庭的劇增，老年人的子女承擔(dān)著工作、撫養(yǎng)兩代人的艱巨壓力，體力和精力方面都難以長(zhǎng)期、持續(xù)、專業(yè)地照顧老年人。同時(shí)，相比10年前，南充市常住人口平均受教育程度大幅提高，每10萬(wàn)人中具有大學(xué)以上程度、高中程度的人口分別增加了2688人和5420人，文化程度的普遍提高意味著人們對(duì)物質(zhì)、精神層面的高品質(zhì)退休生活的需求將增加。因此，單一的居家養(yǎng)老模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)南充市民的養(yǎng)老需求，進(jìn)一步規(guī)范和健全社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式將有效填補(bǔ)養(yǎng)老市場(chǎng)的空白。

2 南充市社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)行的現(xiàn)狀和問(wèn)題

目前，南充市的社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老分別以敬老院和老年公寓為依托，在運(yùn)行中顯現(xiàn)出以下問(wèn)題：第一，投資主體單一、投入資金少。由于敬老院、老年公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中缺少政策支持，加上建設(shè)管理中監(jiān)督指導(dǎo)缺位，因此難以吸引民間資金的流入；其中順慶區(qū)、嘉陵區(qū)新建的老年公寓都主要依靠財(cái)政資金的撥入修建。第二，住宅設(shè)計(jì)缺乏人文關(guān)懷、配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)不足。敬老院和老年公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)跟普通住宅大同小異，缺乏像緊急呼救系統(tǒng)、無(wú)障礙設(shè)計(jì)等生活必備設(shè)施；生活配套局限于就餐和娛樂(lè)，欠缺必要的醫(yī)療、康復(fù)和交通配套；專業(yè)護(hù)理人才配備不足。第三，消費(fèi)定位群體模糊。根據(jù)老年人的健康狀況不同，他們?cè)陴B(yǎng)生、護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)方面的需求存在重大差異，南充市部分敬老院和老年公寓缺乏對(duì)現(xiàn)有軟硬件設(shè)施有效評(píng)估，混淆定位服務(wù)對(duì)象，不能承擔(dān)好應(yīng)有的責(zé)任。

3 南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

針對(duì)上述問(wèn)題，引入專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)和管理的養(yǎng)老地產(chǎn)勢(shì)在必行。養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會(huì)機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能滿足老年人社會(huì)活動(dòng)需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。

3.1 選址

南充市現(xiàn)有的敬老院、老年公寓集中在遠(yuǎn)離城市喧囂、景色宜人的風(fēng)景區(qū)，雖然為老年人提供了宜居的棲息地，有利于養(yǎng)生，但受到兩點(diǎn)局限。首先，隨著老年人年紀(jì)增長(zhǎng)，對(duì)醫(yī)療設(shè)施、條件的要求越來(lái)越高，居住地遠(yuǎn)離市區(qū)中心醫(yī)院，加上交通配套不足，危急時(shí)刻如不能得到專業(yè)及時(shí)的救護(hù)，將面臨嚴(yán)重生命危險(xiǎn)。其次，老年人大家庭意識(shí)強(qiáng)，大部分健康的老年人仍肩負(fù)著照顧孫輩、為子女分憂的職責(zé)，在以離兒女工作生活地最近為居住地點(diǎn)首選；同時(shí)老年人對(duì)長(zhǎng)期居住生活圈形成了依賴，因此現(xiàn)有敬老院、老年公寓的位置難以滿足這兩方面的要求。

南充市現(xiàn)有的兩家三級(jí)甲等醫(yī)院均在順慶區(qū)，醫(yī)療設(shè)備先進(jìn)，護(hù)理人才集中，剩余的甲級(jí)醫(yī)院主要分布在嘉陵區(qū)、高坪區(qū)，其他醫(yī)院以鄉(xiāng)辦、民辦為主。就人口分布來(lái)看，順慶區(qū)作為川東北老工業(yè)基地、川東北商貿(mào)中心和川東北最大的物資集散地，吸引匯集了大量人才工作定居。因此將順慶區(qū)作為南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地址的首選。

3.2 消費(fèi)群體

根據(jù)健康狀況不同，消費(fèi)群體可以劃分為活躍老人、低度照顧老人和高度護(hù)理老人。

活躍老人年齡集中在60歲至70歲，身體健康，能夠獨(dú)立居住。他們剛剛進(jìn)入退休生活，普遍感覺(jué)生活不如原來(lái)充實(shí)，孤獨(dú)感強(qiáng)烈，因此他們追求物質(zhì)精神雙重幸福生活的意愿最強(qiáng)烈，同時(shí)通過(guò)常年工作積累了一定的物質(zhì)財(cái)富，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)相應(yīng)配套設(shè)施和服務(wù)的支付能力較強(qiáng)。養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施包括餐廳、健身房、老年大學(xué)、休閑娛樂(lè)會(huì)所、門(mén)診，服務(wù)涉及養(yǎng)生學(xué)知識(shí)普及講座、退休生活規(guī)劃、老年旅游等。低度照顧老人年齡集中在70歲至80歲，體質(zhì)逐漸衰弱，容易產(chǎn)生周期性的疾病，在缺少關(guān)照的情況下容易發(fā)生意外。他們一般需要家人或家政服務(wù)人員的照顧，定期到醫(yī)院進(jìn)行理療。這部分老人退休多年，支付能力大幅衰減，如果缺乏子女援助，生活負(fù)擔(dān)沉重。配套設(shè)施著力于開(kāi)發(fā)設(shè)施完備的老年護(hù)理中心，保質(zhì)保量地提供專業(yè)家政護(hù)理人員、康復(fù)人員。高度護(hù)理老人年齡集中在80歲以上，患有嚴(yán)重的疾病，基本不能獨(dú)立生活。由于長(zhǎng)期需要接受專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)，需要向醫(yī)院支付高昂的就診住院費(fèi)用。配套設(shè)施重點(diǎn)在于建設(shè)綜合性的、科室專業(yè)分工精細(xì)的、醫(yī)療水平高的醫(yī)院。

通過(guò)比較，將消費(fèi)群體應(yīng)定位于活躍老人具有兩方面現(xiàn)實(shí)性。第一，活躍老人的支付能力最強(qiáng)，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)知和消費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)。通過(guò)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)、交叉購(gòu)買(mǎi)、向上購(gòu)買(mǎi)和推薦新客戶為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的收入最高。第二，開(kāi)放商針對(duì)活躍老人以提供養(yǎng)生服務(wù)為主，相對(duì)于向低度照顧老人、重度護(hù)理老人提供護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，配套設(shè)施和服務(wù)的成本較低，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較小。

3.3 融資模式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通過(guò)銀行貸款籌集資金，但近年來(lái)，國(guó)家通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率、出臺(tái)“限購(gòu)令”等一系列方法收緊銀根、抑制房地產(chǎn)泡沫，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比，投資周期長(zhǎng)、投入金額大，從銀行和金融機(jī)構(gòu)取得貸款難度增大。

面臨這樣的融資困境，可以將房地產(chǎn)信托投資基金作為養(yǎng)老地產(chǎn)募資的新途徑。房地產(chǎn)信托投資基金是是一種由專門(mén)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)行的、匯集特定多數(shù)投資者的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資、并將投資凈收益分配給投資者的一種信托基金。具體操作方案為如下。第一步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與基金管理者達(dá)成協(xié)議，以順慶區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，打成一個(gè)資產(chǎn)包；第二步，基金管理者按照資產(chǎn)包的總體規(guī)模大小向社會(huì)公眾或特定投資者發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金份額籌集資金，再用相應(yīng)資金向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)包；第三步，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用基金管理者為資產(chǎn)包支付的價(jià)款完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；第四步，養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者和承租者向基金繳納購(gòu)房款和定期繳納的租金，作為向基金持有人分配投資收益的來(lái)源。

在融資方案的執(zhí)行中，南充市的政策性擔(dān)保公司應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資擔(dān)保，一方面可以降低使用房地產(chǎn)信托投資基金這項(xiàng)新興金融工具在募集資金過(guò)程中募集不暢的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)順應(yīng)了國(guó)家“十二五”規(guī)劃中鼓勵(lì)社會(huì)力量振興養(yǎng)老事業(yè)的號(hào)召，是利國(guó)利民的好事。此外，為了規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，譬如卷款逃逸、施工中偷工減料，政府也應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商繳納一定金額的風(fēng)險(xiǎn)押金，由指定銀行托管，待項(xiàng)目完工驗(yàn)收合格后再予以退回。

3.4 運(yùn)營(yíng)模式

3.4.1 建造模式

南充市現(xiàn)有的敬老院、養(yǎng)老公寓是獨(dú)立建立于任何一座居民小區(qū)建立的，里面配備了基本的休閑、娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，居住的除了工作人員外全部是老年人。這部分已經(jīng)入住的群體以活躍老人和低度照顧老人為主，他們的兒女正處于事業(yè)拼搏期，工作壓力大，經(jīng)濟(jì)能力比較有限，他們本來(lái)承擔(dān)著隔代人飲食起居甚至家庭教育的責(zé)任。雖然進(jìn)入到養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)始集體生活，使用這里的設(shè)施和服務(wù)，有同齡人做伴可以有效減少他們的孤獨(dú)感，但脫離了以前的生活圈，不能夠再承擔(dān)原來(lái)任務(wù)，無(wú)法為兒女分憂。因此，將專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)植入普通住宅可以同時(shí)兼顧養(yǎng)老和隔代照顧的需要。

首先，戶型設(shè)計(jì)方面，在普通住宅社區(qū)中配建老少居和老人專用戶型。老少居的建造目的是為方便兩代人的相互照顧，同時(shí)保持各自的獨(dú)立空間。戶型包括半同居戶型、老少兩代住房完全相鄰或老少居室半相鄰。結(jié)合南充市居民住房特點(diǎn)，可以將老少居設(shè)計(jì)為一梯兩戶、老少兩代住房完全相鄰的戶型。其中一套中等面積的戶型由年輕人三口之家居住，房屋設(shè)計(jì)與普通住宅無(wú)異；另一套小戶型的由老年人居住，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)中注重房間采光面的選取、臥室和洗手間的布局以及扶手的安置。老人專用戶型是為殘障老人打造，樓層放在一樓，有坡道，主要突出無(wú)障礙設(shè)計(jì)。

其次，配套設(shè)施方面，配建老人日托中心、幼兒園和小學(xué)。老人日托中心，主要包括休閑娛樂(lè)中心、老年大學(xué)、門(mén)診、食堂和健身房。老人日托中心和老人住所同屬一片小區(qū)內(nèi)，只需徒步的距離就可以使老年人有效地打發(fā)空閑時(shí)間、豐富生活。幼兒園和小學(xué)在同一小區(qū)內(nèi)，采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，既方便了老年人接送、照顧孫輩，也減少了兒童在校內(nèi)、外活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.4.2 管理模式

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的管理模式包括開(kāi)發(fā)商直接管理和專業(yè)公司管理模式。開(kāi)發(fā)商直接管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)直接經(jīng)營(yíng)管理，為業(yè)主提供直接的后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。這種模式雖然有利于加強(qiáng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的溝通，但由于術(shù)業(yè)有專攻，開(kāi)發(fā)商缺乏養(yǎng)老服務(wù)、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)品質(zhì)普遍不佳，供需雙方容易產(chǎn)生矛盾糾紛。專業(yè)公司管理模式是指引進(jìn)專業(yè)化公司進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)管理，這種模式通過(guò)專業(yè)化的服務(wù)分工，打造了精準(zhǔn)而且全面的專業(yè)服務(wù)體系，受到國(guó)內(nèi)大多數(shù)新建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推崇，但也存在兩方面的問(wèn)題。第一，配置問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商只關(guān)注前期銷售、推廣，后續(xù)服務(wù)好壞與其經(jīng)濟(jì)利益不掛鉤，容易導(dǎo)致專業(yè)公司服務(wù)定價(jià)與業(yè)主消費(fèi)水平間的差異化，使得業(yè)主入住后在自身經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)無(wú)力承擔(dān)高昂的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，結(jié)果與入住普通住宅沒(méi)有差異。第二，監(jiān)督問(wèn)題。專業(yè)化公司駐場(chǎng)后各自為政，缺乏統(tǒng)一監(jiān)督和消費(fèi)意見(jiàn)反饋，業(yè)主的普遍訴求沒(méi)有統(tǒng)一的反饋渠道，出現(xiàn)任何問(wèn)題也難以得到及時(shí)的調(diào)解和糾正。

針對(duì)以上兩種模式存在的缺陷，在南充市養(yǎng)老地產(chǎn)的后續(xù)管理中采用戰(zhàn)略聯(lián)盟管理可以規(guī)避以上問(wèn)題。戰(zhàn)略聯(lián)盟管理是指開(kāi)發(fā)商與專業(yè)化公司建立合作關(guān)系，進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)。在合作中，開(kāi)發(fā)商組建專門(mén)的公司負(fù)責(zé)引入專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司，雙方共同簽署有關(guān)合作事項(xiàng)的合同，合同一年一簽，合同期滿后，通過(guò)對(duì)各養(yǎng)老服務(wù)公司的監(jiān)督，根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)的反饋，綜合評(píng)估后決定是否與其續(xù)簽合同或者引入替代的合作者。這樣既有效維護(hù)了業(yè)主的利益，同時(shí)通過(guò)潛在的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制約束了專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)公司的行為，使其具備危機(jī)意識(shí)，更加因地制宜地為業(yè)主設(shè)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)。

3.5 盈利模式

現(xiàn)有的盈利模式是由入住的老人根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，按照敬老院、養(yǎng)老公寓提供的對(duì)應(yīng)不同條件床位的月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)入住，繳費(fèi)項(xiàng)目包括飲食費(fèi)、基礎(chǔ)護(hù)理費(fèi)、公雜費(fèi)和床位費(fèi)，每人每月繳納1000元至3000元不等。其中床位費(fèi)占月費(fèi)總額的30%至70%。對(duì)敬老院和養(yǎng)老公寓而言，為客戶提供的個(gè)性化服務(wù)缺乏，收入來(lái)源單一，利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)較少。

結(jié)合建造模式中提出的“兼顧”思路，采用銷售和出租雙管齊下的盈利模式。首先，銷售房產(chǎn)。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后既能享受專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的環(huán)境、設(shè)施和服務(wù)，同時(shí)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，意味著通過(guò)持有不動(dòng)產(chǎn)可以使資產(chǎn)保值增值，也可以將房產(chǎn)過(guò)繼給子女。以順慶區(qū)為例，房屋均價(jià)為4500元/平方米，購(gòu)買(mǎi)一套70平方米的房屋總價(jià)為315000元，以首付5成、貸款20年及現(xiàn)有住房公積金貸款利率計(jì)算，每月按揭還款996元。2011年南充市職工月平均工資為2601元，在沒(méi)有考慮使用每月公積金還款的情況下，月供款占月收入比例為38%，個(gè)人的財(cái)務(wù)安全邊際充分，還款壓力較低。其次，出租房產(chǎn)。租金參考順慶區(qū)同檔次住宅租賃價(jià)格，每月600元至1000元，最長(zhǎng)租期20年，承租人在租賃期內(nèi)享有轉(zhuǎn)租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和贈(zèng)與權(quán)，租賃期滿后，無(wú)須增加額外費(fèi)用，按照雙方重新商定的租金，定額繳納后即可續(xù)租。

此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)公司收取一定比例的入場(chǎng)費(fèi)。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專業(yè)公司達(dá)成戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，為客戶提供包括生活護(hù)理、健康養(yǎng)生、醫(yī)療、休閑娛樂(lè)、心理咨詢、家政等方面的全方位服務(wù)。在開(kāi)發(fā)商和專業(yè)公司的利益分配方面，由于客戶群體來(lái)源于開(kāi)發(fā)商打造的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)，開(kāi)發(fā)商在前期的樓盤(pán)推廣階段承擔(dān)的高額的營(yíng)銷費(fèi)用，專業(yè)化公司在已經(jīng)搭建成型的客戶平臺(tái)上運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)，節(jié)省了前期的營(yíng)銷和市場(chǎng)推廣成本，作為回報(bào)，應(yīng)為平臺(tái)的搭建和維持正常運(yùn)行承擔(dān)一定比例的費(fèi)用。每年，該筆費(fèi)用由雙方共同商議確定后，專業(yè)公司向開(kāi)發(fā)商足額開(kāi)發(fā)商繳納。

4 南充市養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合效益

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展有利于增強(qiáng)南充市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動(dòng)建材、水泥等行業(yè)的發(fā)展，增加地方政府財(cái)政收入。南充市現(xiàn)年均剩余勞動(dòng)力20萬(wàn)人，開(kāi)展全面的養(yǎng)老服務(wù)需要大量護(hù)理員、營(yíng)養(yǎng)師、心理治療師等人才，在以工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次中，將派生出醫(yī)療護(hù)理人員培訓(xùn)這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，不僅可以豐富產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次，還能夠有效提高就業(yè)率。

在南充“十二五”規(guī)劃中提出建設(shè)“低碳、生態(tài)、宜居”的南充，將其打造成為山水田園城市。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不僅順應(yīng)了規(guī)劃的主旋律，并且依靠社會(huì)的力量解決了與市民生活質(zhì)量息息相關(guān)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)和民生的雙贏。

[1]周燕珉,王富青,柴建偉.中國(guó)養(yǎng)老居住對(duì)策及建設(shè)方向探討[J].城市建筑,2011(1).

[2]孫秀娟.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究[D].北京.北方交通大學(xué),2011.