范方志，高大偉，周 劍

(1.貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，貴州 貴陽(yáng) 550004;2.上海海洋大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，上海 201306)

一、引 言

自2003年開(kāi)始，我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，高居不下的房?jī)r(jià)也引起了政府的重視，不斷出臺(tái)調(diào)控措施。但是讓人們出乎意料的是，在多年的調(diào)控下，房?jī)r(jià)依然扶搖直上。諸多學(xué)者也從不同的角度對(duì)中國(guó)的高房?jī)r(jià)進(jìn)行了研究。有的從信貸角度分析，認(rèn)為我國(guó)銀行信貸量與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)正相關(guān)，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)銀行信貸也具有重要影響;有的從需求角度分析，認(rèn)為需求的提高可能會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的大幅提高，嚴(yán)重時(shí)就可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫;也有人認(rèn)為供給不足或結(jié)構(gòu)性短缺也會(huì)造成房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。學(xué)者們提出了許多導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素，并對(duì)由此引發(fā)的嚴(yán)重后果表示擔(dān)憂。但是這些分析或者是只涉及個(gè)別因素，或者是缺乏有機(jī)聯(lián)系地羅列了多種因素。

我們認(rèn)為，應(yīng)該在一個(gè)理論框架下系統(tǒng)地分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，更能夠清晰地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其不良后果。馬克思的地租理論無(wú)疑為我們提供了一個(gè)極佳的分析工具。

二、文獻(xiàn)綜述

對(duì)于中國(guó)目前的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，中外學(xué)者的研究有很多，這些文獻(xiàn)在研究方法、研究視角和研究結(jié)論等多方面都有很大的差異。曾漢生從國(guó)際貿(mào)易的角度加以分析，認(rèn)為長(zhǎng)期的貿(mào)易順差、人民幣匯率升值等因素導(dǎo)致了我國(guó)貨幣超發(fā)，引發(fā)投資過(guò)熱，也是高房?jī)r(jià)的重要原因。他認(rèn)為必須轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的出口和投資依賴才能徹底解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題［1］。張夢(mèng)實(shí)劃分了四大類引致高房?jī)r(jià)的原因:政府方面的原因、房地產(chǎn)企業(yè)方面的原因、需求方面的原因和外部原因。他認(rèn)為政府方面的因素包括土地財(cái)政的依賴、對(duì)房地產(chǎn)的金融支持、保障房建設(shè)不足等;房地產(chǎn)企業(yè)方面的因素包括競(jìng)爭(zhēng)不充分、稅費(fèi)較多等;需求方面主要有城市化需求、投機(jī)需求等;外部因素包括人民幣升值預(yù)期等［2］。汪麗娜特別強(qiáng)調(diào)了高房?jī)r(jià)背后的制度缺失問(wèn)題，她分析了我國(guó)的土地供給制度、住宅供應(yīng)制度和住宅金融體制的不完善之處，認(rèn)為必須從多方面入手進(jìn)行制度建設(shè)，才能有效解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題［3］。王弟海采取了一個(gè)一般均衡的分析方法來(lái)分析高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，并分析了高房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，他提出的政策建議是調(diào)控目標(biāo)設(shè)為穩(wěn)中有降、貨幣與財(cái)政政策等多種政策同時(shí)使用、消除地方政府的土地財(cái)政［4］。國(guó)外對(duì)我國(guó)高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的研究更傾向于實(shí)證分析，Wu等分析了中國(guó)主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)，研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲與收入上漲沒(méi)有什么特定聯(lián)系，近些年房?jī)r(jià)上漲的主要部分是土地價(jià)格的上漲，而且央企在最近幾年的土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)中起到了很大的作用［5］。Chen等分析了住房需求彈性，并以深圳市福田區(qū)和龍崗區(qū)的數(shù)據(jù)做了驗(yàn)證，研究認(rèn)為隨著住房單位的擴(kuò)大，需求彈性也會(huì)增強(qiáng)［6］。Chen等回顧了1995—2005年10年間的城市住房制度變革，他們認(rèn)為政府應(yīng)該吸取這10年制度改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，特別是要重視高房?jī)r(jià)對(duì)人口遷移和城市化的影響［7］。Du等分析了土地政策對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)關(guān)系的影響，他們發(fā)現(xiàn)在土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)高房?jī)r(jià)是高地價(jià)的原因。但在2004年之后，土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)沖擊的反應(yīng)都比以前要慢一些［8］。國(guó)外其他還有一些針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做的研究，大體上都是從不同的角度，采用不同的方法進(jìn)行實(shí)證研究，并沒(méi)有直接提出政策建議。

綜上所述，國(guó)內(nèi)的研究文獻(xiàn)偏重于提出解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的政策建議，國(guó)外的研究文獻(xiàn)則側(cè)重于研究高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的量化特征和實(shí)際情況，這些都可以作為政策制定的基礎(chǔ)。但是，這些文獻(xiàn)的一個(gè)弱點(diǎn)是都沒(méi)有一個(gè)完整的理論框架來(lái)分析中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。本文就是要以馬克思的地租理論為基礎(chǔ)，建立一個(gè)理論框架，并在這個(gè)框架的基礎(chǔ)上分析高房?jī)r(jià)的一系列問(wèn)題。

三、馬克思地租理論模型

馬克思在《資本論》第三卷中非常清晰地表述了地租理論，而且對(duì)建筑地段的地租有專門的敘述。本文忠實(shí)地按照馬克思原著的敘述，用數(shù)理形式簡(jiǎn)潔概括了馬克思地租理論的整體架構(gòu)和基本原理，對(duì)于個(gè)別細(xì)節(jié)沒(méi)有過(guò)多的涉及。

1.理論前提

理解馬克思的地租理論，必須先說(shuō)明一些前提性的概念和假設(shè)。

第一，地價(jià)和地租的關(guān)系。馬克思明確指出“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格或土地價(jià)值……，土地價(jià)格無(wú)非是出租土地的資本化的收入”［9］。因此，從這個(gè)意義上講，地租的高低與地價(jià)的高低是一致的。根據(jù)《資本論》第三卷的敘述，“在英國(guó)，土地所有者把絕大部分用于建筑的土地不是作為自由地出賣，而是按九十九年的期限出租，或者在可能時(shí)，按較短的期限出租”［9］。這與我國(guó)住房?jī)H有70年產(chǎn)權(quán)的制度有相似之處。

第二，市場(chǎng)化的界定。馬克思分析的地租是市場(chǎng)化的地租，在《資本論》中，馬克思寫(xiě)道:“我們假定，農(nóng)業(yè)和工業(yè)完全一樣都受資本主義生產(chǎn)方式的統(tǒng)治……”［9］，這就意味著，農(nóng)業(yè)和工業(yè)都是市場(chǎng)化的。“因此，它的下列條件，如資本的自由競(jìng)爭(zhēng)、資本由一個(gè)生產(chǎn)部門轉(zhuǎn)入另一個(gè)生產(chǎn)部門的可能性、同等水平的平均利潤(rùn)，等等，都已經(jīng)十分成熟”［9］。就是說(shuō)，資本可以自由進(jìn)出該行業(yè)，行業(yè)中的企業(yè)只能獲得平均利潤(rùn)。這是一個(gè)很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)假定。

第三，馬克思特別指出研究地租的三個(gè)重要錯(cuò)誤:“1、把適應(yīng)于社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程不同發(fā)展階段的不同地租形式混同起來(lái)。不論地租有什么獨(dú)特形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式，而地租又是以土地所有權(quán)，以某些個(gè)人對(duì)某些地塊的所有權(quán)為前提?！詈螅€可以是這樣一種對(duì)土地的關(guān)系，這種關(guān)系，就像在殖民地移民和小農(nóng)土地所有者的場(chǎng)合那樣，在勞動(dòng)孤立進(jìn)行和勞動(dòng)的社會(huì)性不發(fā)展的情況下，直接表現(xiàn)為直接生產(chǎn)者對(duì)一定土地的產(chǎn)品的占有和生產(chǎn)?！?、一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物?！?、地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒(méi)有參與、和他無(wú)關(guān)的社會(huì)勞動(dòng)的發(fā)展決定的”［9］。這里值得我們注意的是，社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程不同發(fā)展階段具有不同的地租形式，中國(guó)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展特征必然也會(huì)有自身獨(dú)特的地租形式，但是仍然逃不出地租的共同點(diǎn)，馬克思的地租理論依然適用;地租的量從而土地價(jià)格是由社會(huì)勞動(dòng)發(fā)展決定的，不是由地租獲得者決定的。這些觀點(diǎn)具有重要意義。

2.基礎(chǔ)模型

馬克思在《資本論》中已經(jīng)非常清晰地給出了地租理論的模型，我們要做的工作，只是把模型的脈絡(luò)再梳理簡(jiǎn)化一下，必要的地方加以銜接，并用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的方式表達(dá)出來(lái)。

馬克思說(shuō)，“如果我們把一般的調(diào)節(jié)市場(chǎng)的生產(chǎn)價(jià)格叫做P，那么，P是和最壞土地A的產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格相一致的;也就是說(shuō)，這種價(jià)格將補(bǔ)償生產(chǎn)中消耗的不變資本和可變資本加上平均利潤(rùn) (=企業(yè)主收入加上利息)”［9］。由此，我們得到:

其中，P是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的生產(chǎn)價(jià)格，K和L分別代表生產(chǎn)過(guò)程中的不變資本和可變資本。

馬克思認(rèn)為“較好一級(jí)土地B的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格=P'，而P'＞P，也就是說(shuō)，P可以補(bǔ)償B級(jí)土地的產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)價(jià)格而有余?，F(xiàn)在假定PP'=d;因而d，即P超過(guò)P'的余額，就是B級(jí)土地的租地農(nóng)場(chǎng)主所獲得的超額利潤(rùn)。這個(gè)d轉(zhuǎn)化為必須支付給土地所有者的地租”［9］。

這樣，我們得到:

其中，R就是極差地租。

馬克思進(jìn)一步分析，“現(xiàn)在，我們假定，對(duì)A級(jí)土地來(lái)說(shuō)，地租=0，因而產(chǎn)品的價(jià)格=P+0這個(gè)前提是錯(cuò)誤的。相反，A級(jí)土地也會(huì)提供地租=r。這時(shí)，我們就會(huì)得出以下兩個(gè)結(jié)論:

第一，A級(jí)土地產(chǎn)品的價(jià)格，不是由它的生產(chǎn)價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)，而包含著一個(gè)超過(guò)它的生產(chǎn)價(jià)格的余額，即=P+r。

但是第二，在這種情況下，雖然土地產(chǎn)品的一般價(jià)格會(huì)發(fā)生本質(zhì)的變化，但級(jí)差地租的規(guī)律絕不會(huì)因此就失去作用。既然A級(jí)土地的產(chǎn)品的價(jià)格，從而一般市場(chǎng)價(jià)格=P+r，那么B、C、D等各級(jí)土地的產(chǎn)品價(jià)格，也同樣是P+r”［9］。

P+r是有一個(gè)經(jīng)濟(jì)限度的，“舊租地上的追加投資，外國(guó)的土地產(chǎn)品——假定土地產(chǎn)品可以自由進(jìn)出口——的競(jìng)爭(zhēng)，土地所有者之間的互相競(jìng)爭(zhēng)，最后，消費(fèi)者的需求和支付能力……”都是限制。

所以，我們得到價(jià)格的最高限制為:

其中，k是舊租地上的追加投資，q是同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，h是土地所有者之間的競(jìng)爭(zhēng)，c是消費(fèi)者的需求和支付能力。r就是絕對(duì)地租。

這個(gè)公式十分有用，現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)出來(lái)的諸多現(xiàn)象都可以在這里找到解釋，并且能夠清晰地說(shuō)明各因素在價(jià)格形成中的性質(zhì)和作用。

3.馬克思的建筑地段的地租理論

馬克思在論述建筑地段的地租時(shí)，指出:“首先是位置對(duì)級(jí)差地租具有決定性的影響;……其次是所有者的明顯的完全的被動(dòng)性，他的主動(dòng)性只在于利用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步……;最后，是壟斷價(jià)格在許多情況下的優(yōu)勢(shì)，特別是對(duì)貧民進(jìn)行最無(wú)恥的剝削方面的優(yōu)勢(shì)……”［9］。

馬克思強(qiáng)調(diào)，“土地所有權(quán)本來(lái)就包含土地所有者剝削土地，剝削地下資源，剝削空氣，從而剝削生命的維持和發(fā)展的權(quán)利?！臻g是一切生產(chǎn)和一切人類活動(dòng)所需要的要素”［9］。

這樣，建筑地段的地租價(jià)格上限就擴(kuò)展了，因?yàn)閮r(jià)格還包括“生命的維持和發(fā)展的權(quán)利”這一要素:

其中，z是指一個(gè)社會(huì)中人們謀求維持和發(fā)展自身的某些權(quán)利。

可以說(shuō)，馬克思論述建筑地段地租時(shí)，明確指出人們謀求“維持和發(fā)展的權(quán)利”與房地產(chǎn)捆綁起來(lái)之后，壟斷價(jià)格對(duì)人們的危害性。這一點(diǎn)對(duì)當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的解釋力。

四、運(yùn)用馬克思地租理論模型分析中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)

將馬克思的地租模型運(yùn)用于中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠在一個(gè)框架之下系統(tǒng)地解釋當(dāng)前一些重要的熱點(diǎn)問(wèn)題，并為下一步的政策實(shí)施提供有益的啟示。

1.地方政府賣地行為

根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓收入為14 239.7億元，比上年增長(zhǎng)43.2%。占到中央政府和全國(guó)地方政府財(cái)政收入總額的兩成。其中，上海市2009年的土地出讓收入突破1 000億元，占當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的比率高達(dá)四成，政府和民眾部越來(lái)越依賴房地產(chǎn)行業(yè)。

地方政府因?yàn)?0世紀(jì)90年代的稅制改革，將大部分財(cái)政收入移交給了中央政府。由于稅收減少，地方政府普遍采用出讓土地來(lái)彌補(bǔ)減少的稅收，然后將土地出讓收入用于城市開(kāi)發(fā)，最后再將開(kāi)發(fā)的用地出售給房地產(chǎn)商。2009年地方政府的土地出讓收入中，用于補(bǔ)償搬遷居民的比率僅為40.4%，大部分被用于了新城市開(kāi)發(fā)投資。由于今后再開(kāi)發(fā)地區(qū)的居民會(huì)要求更多的補(bǔ)償金，因此這又會(huì)成為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的誘因。

地方政府有動(dòng)力抬高地價(jià)，那么它的能力來(lái)自哪里?地方政府的行為在整個(gè)房地產(chǎn)體系中處于什么地位?要回答這些問(wèn)題，我們可以利用馬克思的地租理論模型:

上式中的價(jià)格P是市場(chǎng)化條件下的取得平均利潤(rùn)的市場(chǎng)價(jià)格，首先競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)這一個(gè)條件，我們就達(dá)不到，目前的土地制度決定了只有當(dāng)?shù)卣庞袡?quán)利批準(zhǔn)并出讓土地用于建筑用途，這就意味著公式右邊的影響因素中，h反映的競(jìng)爭(zhēng)程度幾乎是零，不會(huì)有兩個(gè)地方政府存在。僅這一條件，就使得價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)條件下的價(jià)格P。

再者，r的出現(xiàn)，意味著壟斷力量可以收取絕對(duì)地租，而絕對(duì)地租與相對(duì)地租在性質(zhì)上是完全不相同的，絕對(duì)地租與土地差異無(wú)關(guān)，只與壟斷力量有關(guān)。并且，一旦形成，絕對(duì)地租就成為調(diào)節(jié)一切地價(jià)的一般價(jià)格的組成部分。

可見(jiàn)，這是最基礎(chǔ)的價(jià)格決定因素。在達(dá)到經(jīng)濟(jì)限度之前，這個(gè)因素所決定的價(jià)格就是市場(chǎng)上所有土地的參照價(jià)格了。這個(gè)參照價(jià)格不改變，房地產(chǎn)價(jià)格的根基就不會(huì)動(dòng)搖。

2.房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)者支付能力的分析

按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8—5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比在3—6倍之間，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心研究員2010年4月21日在北京公開(kāi)表示，目前中國(guó)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)15倍，上海、北京和廣州等地的房?jī)r(jià)收入比則超過(guò)50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫已成為事關(guān)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)國(guó)際公認(rèn)的指標(biāo)，但是在馬克思地租理論模型中，僅僅是房?jī)r(jià)影響因素之一，如果不結(jié)合其他因素來(lái)綜合考慮，僅從這一個(gè)指標(biāo)看，不會(huì)得到準(zhǔn)確的結(jié)論。因?yàn)樵诠?(5)中，除了消費(fèi)和支付能力c，每個(gè)國(guó)家在k、q、h、z四個(gè)方面是有差異的，并且很可能差異極大。

所以，僅僅通過(guò)房?jī)r(jià)收入比這一個(gè)指標(biāo)判斷房?jī)r(jià)泡沫很嚴(yán)重，是不科學(xué)的。

3.高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題

反對(duì)高房?jī)r(jià)的一種觀點(diǎn)是，房?jī)r(jià)高昂損害了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而與之針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

在馬克思地租理論的框架下，我們可以這樣來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題:首先，馬克思指出，地租的量完全不是由地租的獲得者決定的，而是由他沒(méi)有參與、和他無(wú)關(guān)的社會(huì)勞動(dòng)的發(fā)展決定的。就是說(shuō)，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)高價(jià)的一個(gè)基礎(chǔ)。從模型看，公式 (5)可以進(jìn)一步細(xì)化為:

其中，y表示收入水平。這就意味著，消費(fèi)能力取決于收入，但是收入來(lái)源于其他產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)越發(fā)展，可用于購(gòu)買房地產(chǎn)的收入就越多。而房?jī)r(jià)的上漲，也受制于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

準(zhǔn)確地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系，應(yīng)該這樣來(lái)描述:在資源總量不變的條件下，高房?jī)r(jià)會(huì)吸引更多的資源進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)得到的資源就相對(duì)減少了，因此，這種情況下，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就受到了損害;在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況良好時(shí)，其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件。

4.房?jī)r(jià)與生存和發(fā)展權(quán)利的關(guān)系問(wèn)題

一個(gè)讓人困惑的問(wèn)題是，在大家都認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，房?jī)r(jià)依然能夠持續(xù)上漲這么久，是否有其合理的因素呢?答案是有。

那就是公式 (5)右邊的z因素。在中國(guó)，房?jī)r(jià)并不僅僅是居住的功能，它與很多“維持和發(fā)展的權(quán)利”捆綁在一起。人們熟悉的學(xué)區(qū)房、購(gòu)房入戶、婚房等等，都是把某些發(fā)展的權(quán)利與住房捆綁起來(lái)了。當(dāng)人們購(gòu)買一套住房時(shí)，買到的不僅僅是居住的功能，很可能包含著入學(xué)、戶口等多種社會(huì)功能，而這些社會(huì)功能是許多人不可或缺的，僅僅這些附著的社會(huì)功能的價(jià)值就可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房子純粹的居住功能。換句話說(shuō)，人們買的不僅僅是住房，還有“維持和發(fā)展的權(quán)利”。

這一個(gè)因素在不同的國(guó)家、城市有很大的區(qū)別。比如，按照國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)判斷，很可能一個(gè)有“泡沫”的房?jī)r(jià)，反而是低估的，因?yàn)?，?guó)際標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有考慮“維持和發(fā)展的權(quán)利”這一部分價(jià)格。表面看來(lái)的“虛高”房?jī)r(jià)很可能是有“權(quán)利”價(jià)值做支撐的。

從另一方面來(lái)看，高昂的價(jià)格剝奪了很多人“維持和發(fā)展的權(quán)利”，這些權(quán)利本不應(yīng)該標(biāo)價(jià)出售的，但是通過(guò)與住房捆綁在一起，它們被“市場(chǎng)化”了，“價(jià)高者得”的市場(chǎng)原則使得窮人喪失了應(yīng)有的權(quán)利。

5.房地產(chǎn)價(jià)格與金融支持

即使考慮“維持和發(fā)展的權(quán)利”所支撐的那部分價(jià)格，現(xiàn)有的房?jī)r(jià)很可能也是過(guò)高了。造成這種情形的一個(gè)重要條件是金融的支持。無(wú)論房?jī)r(jià)包括什么內(nèi)容，沒(méi)有金融支持，人們的收入就是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要限制。而信用，突破了這個(gè)限制。

由于金融支持的作用，公式 (5)中的c似乎沒(méi)有影響了。房?jī)r(jià)可以不受消費(fèi)者收入的限制，而只受信用條件的限制了。一旦脫離收入和消費(fèi)的范疇，房地產(chǎn)也就不再是消費(fèi)品，而是進(jìn)入到金融資產(chǎn)領(lǐng)域了。它的價(jià)格將受到一個(gè)完全不一樣的規(guī)律所支配了。

政府、學(xué)者和公眾都十分關(guān)注金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，但是，只有馬克思的地租理論能夠清晰地指出，金融支持是怎樣打破界限，使得住房由消費(fèi)領(lǐng)域進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域的。這對(duì)于房地產(chǎn)政策的制定具有積極意義。

6.房地產(chǎn)價(jià)格的上限與調(diào)控措施分析

房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是近幾年政府和民眾關(guān)注的事情，但是調(diào)控的效果不能令人滿意。從馬克思的地租理論來(lái)看。要使得房地產(chǎn)價(jià)格不再過(guò)高，可以從以下幾方面著手:

第一，使住房從資本品市場(chǎng)回歸到消費(fèi)品市場(chǎng)。世界上大多數(shù)國(guó)家采用的辦法是將市場(chǎng)分割，一部分住房是消費(fèi)品市場(chǎng);一部分住房是資本品市場(chǎng)。作為消費(fèi)品的住房不應(yīng)成為謀利的工具，這是基本原則。

第二，逐步將“維持和發(fā)展的權(quán)利”與住房脫離。讓房?jī)r(jià)僅僅反映住房的價(jià)格，而不是“一系列權(quán)利”的打包價(jià)。

第三，改革地方政府的激勵(lì)機(jī)制和土地制度，杜絕收取絕對(duì)地租權(quán)利的濫用。

五、簡(jiǎn)要的結(jié)論

馬克思的地租理論簡(jiǎn)潔而含義豐富。本文僅僅是粗略地將其模型化，這個(gè)模型還可以進(jìn)一步細(xì)化，反映出更細(xì)致的理論意義。這一模型容納了政府行為、消費(fèi)者行為、產(chǎn)業(yè)行為和金融行為于一體，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，能夠?qū)⒃S多看似雜亂無(wú)章的觀點(diǎn)兼容并蓄，而且合乎邏輯地表明各因素的作用，是一個(gè)很有生命力的綜合性模型。當(dāng)然，由于我們并沒(méi)有進(jìn)一步細(xì)化該模型，對(duì)相關(guān)問(wèn)題的細(xì)致分析也只能留到將來(lái)完成。

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