○ 孫宏志

（本文作者系重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會研究部主任、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長）

某市一次房地產(chǎn)管理工作座談會上，最受關(guān)注、爭議最大的議題是該市二手房交易中《房地產(chǎn)買賣合同》示范文本（以下簡稱《合同》范本）修訂工作。這也是全國各地完善二手房交易合同及相關(guān)行政管理工作中普遍遇到的問題。筆者嘗試對其中最核心的爭議問題或者說工作難點問題略作解析，并提出解決思路，供全國業(yè)界同仁參考。

該市現(xiàn)行《合同》是房地產(chǎn)交易登記的法定要件，于1996年由該市房管局會同工商局制定啟用，填寫事項主要包括：交易當(dāng)事人姓名、房地產(chǎn)基本情況、成交價格及付款期限、權(quán)屬登記、水費承擔(dān)、違約責(zé)任、爭議解決方式等。該《合同》當(dāng)年的主要制定思路偏重于適應(yīng)登記機關(guān)審核工作需要，對交易本身考慮不夠完善。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是按揭買賣增多，房地產(chǎn)糾紛爭奪，和買賣及中介各方法律意識、契約意識增強，該《合同》已明顯暴露出以下主要缺陷，不適應(yīng)市場經(jīng)濟需要，必須修訂：一，內(nèi)容太簡單。沒有對房屋成交方式、取得方式、附著戶籍、租賃情況、收費支付、隨附物品等容易導(dǎo)致交易糾紛的情形進(jìn)行必要的說明。二，對交易雙方權(quán)利義務(wù)約定太簡單。缺少對逾期支付、逾期登記、逾期交房等常見違規(guī)違約情形的約定。三，確保必要的風(fēng)險提示。以至于該強制實行的示范合同、權(quán)屬登記要件，幾乎不被二手房交易行業(yè)采用為實際交易合同，在司法工作中甚至反而將此范本視為無效合同。它還深刻加劇了陰陽合同問題。

為解決以上問題，由相關(guān)行政職能部門的市場管理部門、權(quán)屬登記部門、經(jīng)紀(jì)人協(xié)會及其它相關(guān)單位，進(jìn)行過一些研討，研制了一個多達(dá)9頁的《合同》示范本討論稿。本次座談會是就討論稿提出修改完善意見。

與會者從不同角度對討論稿提出了修改完善意見，最終在一個基礎(chǔ)性的核心問題及其相關(guān)一系列問題上出現(xiàn)了明顯分歧。由于時間關(guān)系，分歧未能在本次會議上達(dá)成共識。這一系列問題就是：一個相當(dāng)完善并因此相當(dāng)復(fù)雜的示范文本，到底有沒有必要？如何解決其與行政便捷化服務(wù)、降低行政成本、規(guī)避不必要的行政風(fēng)險之間的矛盾？筆者將這些問題歸結(jié)為一個核心問題：市場管理層面對完善《合同》范本和規(guī)范市場的訴求，與權(quán)屬登記操作層對行政性操作的便捷化、高效率、少投訴、低成本訴求之間的矛盾，應(yīng)該如何認(rèn)識、如何解決？

與會者普遍認(rèn)同現(xiàn)行《合同》范本存在明顯缺陷，不適合市場需要和規(guī)范管理的需要，但一個相當(dāng)完善的合同范本，卻會導(dǎo)致幾個問題：1、加大合同電子化管理時的掃描量，增大工作量和行政成本；2、使本已應(yīng)接不暇的權(quán)屬登記工作更加繁忙，辦事效率問題進(jìn)一步加劇，與行政服務(wù)便捷化要求相矛盾；3、復(fù)雜的合同范本，可能導(dǎo)致主要職責(zé)為登記管理的行政方面不恰當(dāng)卷入民事行為和經(jīng)濟合同，導(dǎo)致不必要的行政訴訟，使問題復(fù)雜化。

與會者在討論中提出幾個解決思路：1、編制兩個合同：一是買賣合同本身，一是權(quán)屬登記用的簡化版合同。其中另有一種相似思路，以權(quán)屬登記合同為主合同，將買賣雙方的主合同作為合同附件，或者附屬合同。2、將《合同》范本分為兩部分：一部分為權(quán)屬登記所必須的權(quán)屬登記要件部分，另一部分為權(quán)屬登記工作并非必要，但交易雙方認(rèn)為必要的、或者行政管理方面認(rèn)定有必要提醒交易雙方在簽約時注意的非權(quán)屬登記要件部分。

討論認(rèn)為，一個房屋交易簽訂兩個合同，將使問題復(fù)雜化，也會給買賣雙方及中介帶來不便，并且還可能加劇本已相當(dāng)嚴(yán)重的陰陽合同問題。至于將《合同》范本分為兩部分的解決思路，會上沒有進(jìn)行實質(zhì)性討論。

筆者對相關(guān)問題是這樣分析看待的。

相關(guān)一系列問題主要涉及到三層關(guān)系：一，買賣雙方的交易合同，這是一個《合同法》調(diào)節(jié)的民事行為；二，行政管理部門為規(guī)范市場，減少房地產(chǎn)交易糾紛和欺詐行為，有必要編制一個《合同》范本，并推薦甚至強制執(zhí)行。這是房地產(chǎn)交易市場行政管理的規(guī)范、完善問題；三，權(quán)屬登記部門為履行權(quán)屬登記相關(guān)職責(zé)，和實現(xiàn)便捷化服務(wù)、節(jié)省行政管理成本、確保工作效率的要求，希望《合同》范本簡明實用，方便相關(guān)審核和電子化管理工作。這是相關(guān)行政管理之權(quán)屬登記工作層面的問題。

預(yù)計修訂后的合同范本，將能夠比較有效地理順前兩個層面的關(guān)系，解決相關(guān)一系列問題。這意味著，應(yīng)當(dāng)研制并強制施行合同范本，并且這項工作是實施越早越好。問題關(guān)鍵在于上述第三個層面的問題到底應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)識和最合理解決。

筆者認(rèn)為，首先，市場管理部門和權(quán)屬登記部門的訴求顯然都是合理的，不能簡單斷定誰對誰錯，不能簡單斷定誰更重要、誰更優(yōu)先。更重要的是，兩方訴求之間的矛盾并非不可調(diào)和。上述相關(guān)問題的合理性是十分明顯的，毋庸解讀。合同范本簡明實用、工作便捷、高效、成本節(jié)省，雖然首先有利于權(quán)屬登記辦證工作高效、順暢、規(guī)范，但這些好處也顯然有利于市場管理，是市場管理的一部分。除非實在不能找出同時解決兩方面訴求的辦法，行政解決思路才能兩利相權(quán)取其重、兩害相權(quán)取其輕。

但筆者思考認(rèn)為，相關(guān)行政管理和登記操作兩方面的訴求矛盾，并非不可調(diào)和。實際上，前述兩個解決思路，不論是兩個合同的思路，還是一個合同兩部分的思路，實際上都是一種調(diào)和方式。問題出在這些調(diào)和辦法存在缺陷，不夠完善。

前面已經(jīng)介紹，第一種思路的缺陷會上已有探討，這里簡要分析一下第二種解決思路的缺陷：房屋買賣權(quán)屬登記所需內(nèi)容，顯然是買賣合同的最重要內(nèi)容，但實際交易合同對這些重要條款往往需要根據(jù)具體情況進(jìn)行不同程度的補充說明。這意味合同范本中的權(quán)屬登記要件部分的內(nèi)容仍然比權(quán)屬登記所需要的部分多很多。此思路不能很有效解決權(quán)屬登記工作需希望實現(xiàn)的便捷、高效、低成本訴求。

綜合有關(guān)思考和分析，筆者認(rèn)為有一套思路似乎可以比較有效地解決以上矛盾：

初步思路：研制一個盡可能完善的《合同》范本，并強制實施，作為權(quán)屬登記要件。另外在此合同首頁或末頁增加一個權(quán)屬登記要素一覽表頁。此表內(nèi)容為權(quán)屬登記所需提供要件的名稱及核心內(nèi)容。如：交易合同及編號，房產(chǎn)證及其所填寫要素，交易價格、付款方式等等。采用格式化填表的一覽表形式。此權(quán)屬登記頁，在名義上既可以稱之為示范合同的登記要素一覽表之類名稱，也可以直接稱之為權(quán)屬登記頁之類名稱。此頁需買賣雙方在登記現(xiàn)場簽字，或現(xiàn)場認(rèn)可該簽字，也可酌情采取公正認(rèn)可方式，交由登記員檢視相關(guān)要件符合辦證要求之后，才能接件生效和出具接件證明。

這一思路能較好解決完善合同范本的市場管理訴求與權(quán)屬登記工作便捷化訴求之間的矛盾。并且，將此權(quán)屬登記工作頁納入范式合同，完全可以從規(guī)范市場、行政便捷化、電子化之類角度得到有力的法律支持，也會由于費事不多、省事很多容易得到交易雙方及中介方的理解和支持。另外，此思路還能在相當(dāng)程度上減少權(quán)屬登記工作不必要的卷入買賣雙方的合同糾紛。

但是，仔細(xì)思量仍嫌這一思路存在一個微妙的法學(xué)瑕疵：將權(quán)屬登記工作所需文件（登記表）與交易合同文本直接放在一起，兩個法律關(guān)系區(qū)分得仍不夠分明，相關(guān)法律、事權(quán)關(guān)系還不足夠明晰。于是筆者進(jìn)一步思考了一個完善思路。

完善思路：修訂《合同》范本，并強制實施，作為權(quán)屬登記要件，解決前述三層關(guān)系的前面兩個關(guān)系。另為解決第三層關(guān)系，專門設(shè)計印制一個簡單明了的《房地產(chǎn)買賣權(quán)屬（轉(zhuǎn)移）登記表》，作為辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移的主工作表。雙方業(yè)已簽好的范式合同，為權(quán)屬登記表要求提供的要件之一。該表還包括權(quán)屬登記所需的其它要件及各要件的必要內(nèi)容。