高校公有住房的出售，無疑是“一石多鳥”之舉，既甩掉了職工住房建設(shè)的“包袱”，又可以填充職工住房建設(shè)的經(jīng)費“空洞”；同時使職工住房由福利分配方式改變?yōu)橐园磩诜峙涞呢泿欧峙浞绞剑涌炝俗》拷ㄔO(shè)和改善住房條件，滿足了教職員工不斷增長的住房需要等，開辟了新的科學(xué)、合理的局面。然而，在其住房體系改革中，尤其是在目前公有住房管理中，不可避免地會出現(xiàn)這樣或那樣的困難與問題。因此，如何辨析和解決這些新情況、新問題，具有十分重要的理論意義和實踐意義。

存在的問題

自公有住房改革以來，產(chǎn)生了經(jīng)濟效益和社會效益的“雙盈”，它突破了原有的實物福利性分配觀念與方式的羈絆，是社會主義市場經(jīng)濟住房商品化、社會化的創(chuàng)造性突破?？墒亲鳛楦咝７抗苈毮懿块T，在其管理體系的轉(zhuǎn)軌過程中遇到系列的問題，歸納起來有以下幾個方面：

·新舊制度的碰撞

1、 投資渠道的改變：由于所有權(quán)的變更，高校教職工住房投資渠道也自然由國家、單位統(tǒng)包改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔(dān)。從目前集資建房造價上看，個人則負擔(dān)了相當大的一部分。高等院校教職工僅靠工資收入的確壓力很重，所以各高校檔次、小規(guī)格的建房是不可避免的。此外早些年修建的舊宿舍和超期服役的危房，由于國家建設(shè)資金短缺和所有權(quán)的問題也很難得到改造。

2、分配制度的改變：長期以來高校教職工住房都是以實物形式福利性分配的，歷來是按資歷、貢獻等條件配給的。實際上高校教職工住房從某種意義上講是一種待遇、一種補償。新的住房分配制是貨幣工資形式，按投入的多寡來分配住房，且售房享有繼承權(quán)。這在將來，勢必造成一種新的失衡，因為在高校的大多數(shù)教職工很難在社會競爭中成為高薪族。

·觀念上的碰撞

1、部分產(chǎn)權(quán)的觀念。住房制度改革后，可以說購房后住戶已投入了相當部分資金，但仍有一部分是國家和單位投資的，如土地、區(qū)域的水電、戶外環(huán)境等。因此，住房個人必須服從單位或者物業(yè)管理單位的統(tǒng)一管理，但目前住戶轉(zhuǎn)讓者有之，出租者有之，更有甚者是把住房租賃給個體工商戶做生意，且不服從管理。原住戶認為是私有財產(chǎn)，而承租者認為出了錢的，我想怎么用就怎么用，與單位無關(guān)。這里在觀念上須有產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)的明晰問題。首先九三年對職工出售的標準價住房，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處理權(quán)。既然是部分擁有上述權(quán)力，那么維修的權(quán)力也應(yīng)是部分的，這樣“職工購買的住房、室內(nèi)各項維修開支由購房者負擔(dān)”的提法，在法律內(nèi)涵上是自相矛盾的。

2、整體觀念。每棟住宅相對來說應(yīng)是個整體，如上下水、煤、暖氣管道、供電、通信、閉路電視線路、垃圾通道等，而對職工出售的劃段的居住空間（住宅以內(nèi)），這就使本系統(tǒng)的管理，通道等被人為分段了。因而在實際生活中常常會出現(xiàn)鄰里間的矛盾。如：下水道堵塞。因堵塞的原因是復(fù)雜的，一般而論，堵塞處以上管道的用戶者有責(zé)任，但受害者只是被堵的那一戶?？墒柰ㄏ滤艿赖慕?jīng)費僅由出事那一家支付則是極不合理的。然而，不合理又能怎樣呢？所以在新的住房管理實踐中，類似的矛盾還很多，容易造成鄰里糾紛。

3、合理負擔(dān)維修經(jīng)費的觀念。隨著住房制度的改革，高校職工住房逐步向商品化、社會化過渡。即住房的維修不再由學(xué)校包攬，而是逐步變成誰住房誰維修誰出資。但敏感的是這類經(jīng)營服務(wù)與學(xué)校戶外設(shè)施的新建、維修、改造、管理，如戶外電線管道、變電站及屋面漏水等是否發(fā)生關(guān)系，學(xué)校還是統(tǒng)包？統(tǒng)包了是否合理，不合理怎么辦？從現(xiàn)狀看，這筆經(jīng)費仍由學(xué)校統(tǒng)包。問題是，以前住房人員百分之百是在校教職工，可售后職工有繼承權(quán)，隨時間的推移，住戶的成分結(jié)構(gòu)改變，那些校外人員同在校職工享受這類“福利型”服務(wù)是否合理？

對策與措施

·做好宣傳、轉(zhuǎn)變觀念

由于長期受計劃經(jīng)濟模式的影響，人們?nèi)粤?xí)慣那種住房分配統(tǒng)統(tǒng)由學(xué)校包下來的福利性住房管理制度，市場經(jīng)濟觀念還沒有被廣大教職工正確理解與接受。國家、省市和高校為了使各項房改政策宣傳到位深入人心，使廣大師生員工能自覺的參與到房改工作中來，筆者認為，必須加大輿論宣傳工作力度，運用多種形式，打造聲勢，做到家喻戶曉。具體可采取3個結(jié)合的方法進行房改政策的廣泛深入的宣傳。

1、是廣泛動員與重點宣傳相結(jié)合，必須召開全校職代會，就房改政策進行廣泛宣傳和動員。同時，對有些不理解房改、鬧情緒的職工實行重點宣傳。可采取交心談心，耐心說服工作，消除他們思想上的陳舊觀念，從不愿意到自覺地參與到房改工作中去。

2、是把政策宣傳與實際分購房工作相結(jié)合起來。停止住房的實物化分配不是停止住房的分配工作，而是用貨幣化的方式，使分配更加公平，住房和解困工作進行的更加迅速。在每次分購房工作之前，房改部門須在廣泛征求職工意見的基礎(chǔ)上，制定分購房方案討論稿，連同有關(guān)房改政策之規(guī)定分發(fā)給每個部門，動員廣大干部職工對方案進行討論修改完善，充分發(fā)揮民主、集思廣益。這樣不僅使制定的方案更加科學(xué)、合理、完善，而且使國家房改工作更加深入人心。

3、住房制度貨幣化與積極開拓校外房源相結(jié)合。面臨著教職工的住房現(xiàn)狀，學(xué)校一方面無房可供分配，一方面又無法在校內(nèi)和周邊地區(qū)建設(shè)住宅。而房改政策已明確，住房分配貨幣化即將啟動，學(xué)校又存在著巨大的資金缺口，一時無法全部兌現(xiàn)和發(fā)放住房貨幣補貼。在這種情況下，可采取貨幣化補貼“輪后”方法，本著“少花錢，多辦事”的基本原則，用好有限的資金，轉(zhuǎn)變思想觀念。通過市場機制積極開拓，尋求新的房源，制定相應(yīng)的售房政策，多種方式幫助教職工逐步改善住房條件。

·積極探索和實踐住房制度改革后的管理體系

1、積極探索適合高校住房改革的理論與實踐，制定適合高校特點的有關(guān)政策。在組織形式上，可以充分利用高校房產(chǎn)管理專業(yè)委員會，組織各校際間的實踐上的相互幫助、相互支持；在理論上，相互切磋，相互探討，爭取在理論上有所突破。特別是爭取與政府房改部門達成在高校以“教育”為中心的共識，力爭凈化高校教育氛圍，并且在政策上給予高校以優(yōu)惠。

2、建立健全與改革相適應(yīng)的管理體系。現(xiàn)在高校住房是后勤房管部門管理，但也有一些單位在物業(yè)管理方面探索出了一些有益的經(jīng)驗。究竟是房管部門還是物業(yè)管理中心來管理高校教職工住房，這要看是否有利于高校事業(yè)的發(fā)展，是否有利于教師隊伍的穩(wěn)定，是否有利于高校教職工住房條件的改善，是否有利于“教書育人”環(huán)境的凈化。這在管理體系上無需強求一致。

·建立適合高校住房管理的服務(wù)體系

1、建立適合高校教師經(jīng)濟特點的住房制度。高等院校的教師在相當一段時間內(nèi)不可能成為高薪族，而目前的住房公積金制度，對年資稍長的教師幾乎與事無補。因此，要建立適合高校教師經(jīng)濟特點的住房制度，實行國家住房貨幣化補貼政策，采用“一次性補貼和逐月補貼相結(jié)合的方式”。不能一刀切，要讓教職工能夠負擔(dān)得起，不能使這批人喪失信心，產(chǎn)生抵觸情緒。

2、建立適合高校特點的物業(yè)管理服務(wù)體系。隨著人們生活水平的提高和住房制度的改革，人們對生活環(huán)境包括居住條件的要求也隨之提高，居室的裝修、環(huán)境衛(wèi)生、安全問題、鄰里關(guān)系等等越來越突出，單靠行政手段的管理很難適應(yīng)現(xiàn)實的要求，因此，采取服務(wù)的方式，疏導(dǎo)的方式解決，不失為今后高校房管部門的一條新路子，故有必要充分考慮教育屬性和教職工群體特點，探索和建立一個適合高校特點的住房服務(wù)體系，把矛盾化解在服務(wù)之中，為廣大教職工提供優(yōu)雅舒適的居住生活環(huán)境。

3、培養(yǎng)一批高素質(zhì)的管理人才。隨著高校職工住房由福利性分配方式轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙浞绞降呢泿欧峙浞绞?，這不僅是觀念的更新，同時也是管理體制的更新。這樣原有的管理人員不僅在觀念上要轉(zhuǎn)變要同步，重要的是要在管理方法的更新上要同步。因此，要進一步加強房改隊伍業(yè)務(wù)水平的建設(shè)，采取不同形式，對房改人員進行培訓(xùn)，在穩(wěn)定隊伍的基礎(chǔ)上不斷提高素質(zhì)，逐步培養(yǎng)出一批專業(yè)型的房改管理骨干隊伍。要開設(shè)適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的有關(guān)專業(yè)知識的課程，重點培養(yǎng)有關(guān)專業(yè)的新型人才以真正適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟條件下，住房商品化、社會化的新型體系的建立與順利發(fā)展。

（作者單位：武漢大學(xué)后勤保障部 ）