丁雪梅

隨著國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢越發(fā)嚴峻，資金緊張的矛盾日益突出，作為資金密集型企業(yè)，如何在調(diào)控壓力下健康持續(xù)發(fā)展，成了企業(yè)面臨的最大問題，因此，加強房地產(chǎn)集團公司資金管理成為企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)集團公司資金管理的特點

風險性：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品為不動產(chǎn)，變現(xiàn)能力較弱，回收周期較長，從實物形態(tài)轉(zhuǎn)化為貨幣資金，受各種因素的影響較大，因此，資金的風險性很高。

復雜性：房地產(chǎn)開發(fā)是較為復雜的經(jīng)營活動，受國家政策、區(qū)域經(jīng)濟、文化、環(huán)境等因素的影響很大，開發(fā)資金運作較其他行業(yè)相比更為復雜。

特殊性：房地產(chǎn)企業(yè)由于特有的行業(yè)特征決定了其經(jīng)營活動中與各利益主體的關(guān)系錯綜復雜、具有更多的特殊性，承擔的風險更大。

二、當前房地產(chǎn)集團公司資金管理中存在的主要問題

1.資產(chǎn)負債率偏高，過度負債經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍很高，截至2011年第三季度末，108家上市房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控政策的影響下，資產(chǎn)負債率平均已達到73%，而非上市公司的資產(chǎn)負債率將會更高，面臨著極大的財務風險。盡管利用負債資金可以發(fā)揮財務杠桿的作用，但是負債經(jīng)營必須控制在一個合理的范圍之內(nèi)，過高的負債率必然使得企業(yè)的抗風險能力降低，財務風險加大。一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，從而威脅到企業(yè)的正常生存與發(fā)展。

2.融資方式單一，償債壓力大

由于我國證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)申請IPO有較為嚴格的規(guī)定，特別是近兩年國家監(jiān)管部門關(guān)閉了房地產(chǎn)企業(yè)上市的大門，使得房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小企業(yè)無法通過發(fā)行股票方式籌集資金。房地產(chǎn)企業(yè)的融資大部分來至于銀行信貸，融資結(jié)構(gòu)失衡。

3.資金管理不善，使用成本大幅提升

一些房地產(chǎn)企業(yè)管理人員資金管理意識淡薄，在企業(yè)的經(jīng)營管理中沒有樹立資金成本、資金時間價值等觀念，企業(yè)內(nèi)部資金管理的責任不明確，前期項目動拆遷、項目規(guī)劃、施工質(zhì)量不過關(guān)等因素使得工期延長，銷售又受到市場及營銷策略等因素的影響，這些因素都直接延長了集團對項目投入資金的回收期，造成了開發(fā)項目資金使用成本的大幅上升。

4.投資行為盲目，資金沉淀嚴重

由于房地產(chǎn)企業(yè)投資周期長，資金回籠慢，經(jīng)營風險大，一旦投資失誤就會造成嚴重的損失。部分房地產(chǎn)企業(yè)對未來國家宏觀調(diào)控的力度估計不足，對房地產(chǎn)市場估計過于樂觀，未能科學分析宏觀經(jīng)濟環(huán)境，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風險，盲目投資大量買地，導致近幾年的經(jīng)營性現(xiàn)金流一直呈現(xiàn)為負值，同時受限購、限貸、房產(chǎn)稅等政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨土地、房屋空置面積大幅攀升。資金使用成本不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作和發(fā)展帶來了極為不利的影響。

5.資金管理方式存在問題

（1）普遍缺乏對資金集中管理模式

部分房地產(chǎn)集團公司在資金的管理模式上采取了“集中管理，適當分權(quán)”模式，但沒有系統(tǒng)的資金集中管理模式，因此，在資金的結(jié)算、調(diào)度及計劃控制方面的管理還相對不完善，不能及時掌握相關(guān)情況，導致集團對資金的管理、調(diào)控被動。

（2）銀行賬戶過于分散，資金使用效率低下

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的特點導致每個項目都在多個銀行開設(shè)賬戶，每個賬戶都留存一定的資金，造成集團資金過于分散不能形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計一些集團旗下子公司設(shè)立的賬戶少則數(shù)百，多則上千，沒有發(fā)揮聚沙成塔的集團優(yōu)勢，造成了資金的閑置浪費，資金的管理運營效率和使用效率較低。

三、強化房地產(chǎn)集團公司資金管理的措施

1.拓寬融資渠道，降低財務風險

在當前宏觀調(diào)控政策影響房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實背景下，必須拓展融資渠道、樹立多元化融資的新思路，除了傳統(tǒng)的銀行融資渠道外，還可通過出售股權(quán)、發(fā)行公司債券、委托貸款、私募股權(quán)或是共同參股等辦法解決資金問題。有利于降低企業(yè)集團單一融資的財務風險。有利于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，將資產(chǎn)負債率控制在合理的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)控制資金成本。

2.加強資金的預算管理，提高資金使用效率

（1）強化資金預算管理制度。資金預算是資金管理的基礎(chǔ)，實行資金均衡、有效的運用是集團生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)集團公司的資金預算應根據(jù)由總到分、由下而上的原則，編制企業(yè)的年度、季度、月度的預算計劃，努力做到資金預算計劃的科學性、合理性、全面性。有利于集團日常的資金控制，節(jié)約企業(yè)融資成本、資金閑置成本。避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。資金計劃一旦確定，資金活動就應該圍繞資金計劃全面展開。

（2）重視資金的風險管理，避免盲目投資。加強集團資金風險管理，防范資金的使用風險、在途風險和或有風險。資金的使用風險主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風險，它是一種事先可控制的風險，因此對此類風險應加強事先控制。加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審做到科學化，專業(yè)化，盡量把預計風險發(fā)生的概率控制在最低程度。

3.減少存貨、盤活資產(chǎn)，增加資金流入

面對嚴峻的形勢，房地產(chǎn)集團公司要順勢求變，學會在調(diào)控壓力下生存和發(fā)展，應制定靈活的銷售政策，加快存量房的銷售，緩解資金壓力。滬上某國有房地產(chǎn)集團公司早在2011年初已根據(jù)對國家政策和房地產(chǎn)市場變化趨勢的研判，及時果斷采取以價換量的營銷策略，率先降價，搶占市場先機，達到了快速回籠資金的目的緩解現(xiàn)金流短缺的壓力。

4.實行資金集中管理

對于房地產(chǎn)集團公司而言，為加快資金的周轉(zhuǎn)，建立資金集中管理體系是一種有效的資金管理方法，企業(yè)集團應當設(shè)立專門的資金結(jié)算中心、賦予合理的權(quán)限和責任。將集團內(nèi)部各企業(yè)閑置和分散的資金集中起來，實行集團資金統(tǒng)一調(diào)配和監(jiān)督使用。發(fā)揮企業(yè)集團資金聚集優(yōu)勢，提高資金使用效率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)集團的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)與發(fā)展得到有力的保證。

5.加強成本控制

房地產(chǎn)集團公司是以一個個具體的項目開發(fā)運作的，項目既是企業(yè)利潤中心也是其成本中心。首先必須加強所屬項目公司成本預算管理，對工程預決算進行嚴格把關(guān)，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上防止浪費，嚴格按照工程預算支出，控制材料消耗。其次，要加強監(jiān)督，房地產(chǎn)集團公司要完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立風險分析預警機制，強化意識，防范資金使用過程中的潛在風險，定期、不定期地對集團所屬企業(yè)的資金使用情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題。加強應收帳款、預付賬款等往來款項的動態(tài)跟蹤管理，降低壞賬損失。建立獎懲機制，將集團開發(fā)項目資金使用回籠速度同經(jīng)營者的業(yè)績考核相掛鉤，確保資金的安全和完整。