■ 福建省閩臺評估行業(yè)交流合作辦公室

兩岸評估業(yè)的發(fā)展時間各有長短，但是兩岸都是依“法”進行行業(yè)管理；兩岸社會經(jīng)濟體制各不相同，但在行業(yè)管理、準則推行以及市場準入等方面，具有許多共同之處。兩岸完全可以存異求同、取長補短，共同打造交流發(fā)展平臺。

一、法律法規(guī)方面

臺灣評估行業(yè)主要是在不動產(chǎn)估價領(lǐng)域開展經(jīng)營活動，在人員資格、機構(gòu)資質(zhì)上也只有不動產(chǎn)估價師一種從業(yè)資格。除不動產(chǎn)估價之外，雖然也開展動產(chǎn)（機器設(shè)備）、珠寶、無形資產(chǎn)和企業(yè)評價等評估業(yè)務(wù)，但沒有行業(yè)規(guī)范性管理。目前，在臺灣比較規(guī)范管理的只有不動產(chǎn)估價行業(yè)，管理的法律有《不動產(chǎn)估價師法》和《不動產(chǎn)估價師法施行細則》，其管理職能由內(nèi)政部門行使。

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大陸目前還沒有專門規(guī)范評估行業(yè)的《評估法》或《評估師法》，對資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)估價、土地估價三個行業(yè)的管理依據(jù)只有部門規(guī)章和行業(yè)規(guī)范。而臺灣有專門規(guī)范不動產(chǎn)估價行業(yè)的《不動產(chǎn)估價師法》，但其執(zhí)業(yè)內(nèi)容只限定在不動產(chǎn)范圍，不涵蓋其他資產(chǎn)。

二、行業(yè)管理

臺灣評估行業(yè)的管理主要是對不動產(chǎn)行業(yè)的管理，對不動產(chǎn)估價機構(gòu)和不動產(chǎn)估價師注冊均實行政府許可的方式，由所在地直轄市政府或縣（市）政府審查登記，取得開業(yè)證書。目前，全臺灣共有不動產(chǎn)估價機構(gòu)249家、不動產(chǎn)估價師405人，其中申請執(zhí)業(yè)的275人。

不動產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)必須申請開業(yè)證書，在未領(lǐng)取開業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)估價師事務(wù)所，或由兩個以上估價師組成聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)，不得設(shè)立分所，也不得以股份有限公司、有限責(zé)任公司等方式開業(yè)；不動產(chǎn)估價師成立事務(wù)所并領(lǐng)取開業(yè)證書后，要加入不動產(chǎn)估價師公會，方可執(zhí)業(yè)，并按規(guī)定繳納會費。公會分為臺灣地區(qū)聯(lián)合會和縣（市）公會兩級，主要負責(zé)不動產(chǎn)估價技術(shù)研究、保障會員合法權(quán)益、調(diào)解會員爭議、開展專業(yè)訓(xùn)練、對外交流聯(lián)系、處理政府與民間委托糾紛等事務(wù)。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會、中國土地估價師協(xié)會都是社會團體性質(zhì)，具有獨立的社團法人資格，在行業(yè)管理上與行政主管部門密不可分。在大陸，大多數(shù)地方只在省會和計劃單列市設(shè)立評估行業(yè)協(xié)會，少數(shù)地級市設(shè)立評估行業(yè)協(xié)會。臺灣評估行業(yè)協(xié)會，主要是不動產(chǎn)估價師公會，臺灣不動產(chǎn)估價師公會設(shè)立在其直轄市或縣(市)，直轄市或縣(市) 不動產(chǎn)估價師公會由該區(qū)域內(nèi)開業(yè)的15名以上不動產(chǎn)估價師發(fā)起組織，開業(yè)不動產(chǎn)估價師不滿15名的，要加入臨近直轄市或縣(市)的不動產(chǎn)估價師公會。同時，成立了不動產(chǎn)估價師全臺聯(lián)合會。臺灣不動產(chǎn)估價師公會也是依法設(shè)立的職業(yè)團體，是單純的民間團體組織，與政府管理部門沒有關(guān)系。

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三、執(zhí)業(yè)資格

（一）執(zhí)業(yè)資格取得

臺灣評估執(zhí)業(yè)資格通過考試取得的只有不動產(chǎn)估價師一種，考試由考試部門負責(zé)，通過考試后由內(nèi)政部門發(fā)證。

在執(zhí)業(yè)資格的取得上，臺灣與大陸的差異主要表現(xiàn)在：一是臺灣不動產(chǎn)估價師考試與大陸三種資格考試，雖然?？埔陨隙伎梢詧罂?，但大陸三種資格報考時均對工作年限有要求，而臺灣沒有對工作年限的要求。二是臺灣不動產(chǎn)估價師的考試科目比大陸三種資格的考試科目多，且有普通科目和專業(yè)科目之分。三是臺灣不動產(chǎn)估價師考試與大陸三種資格的考試雖然都是每年開考一次，但對成績有效期的規(guī)定不同，大陸的注冊資產(chǎn)評估師和土地估價師的考試成績可以連續(xù)滾動3年有效，注冊房地產(chǎn)估價師考試成績可以連續(xù)滾動2年有效，而臺灣不動產(chǎn)估價師的考試只能一次通過。四是臺灣不動產(chǎn)估價師考試的成績計算要求較高，不僅普通科目與專業(yè)科目合計的總分要達到一定要求，且6科專業(yè)科目若平均成績未滿50分的，均不予及格。而大陸三種資格的考試成績一般以各科滿60分就算合格（100分卷），不以總分錄取。

（二）評估師執(zhí)業(yè)注冊

臺灣不動產(chǎn)估價師也實行屬地管理方式，取得不動產(chǎn)估價師資格證書、并有兩年估價經(jīng)驗的人，可向所在地直轄市政府或縣（市）政府申請登記開業(yè)。

大陸與臺灣對評估師的管理方式基本相同，均實行屬地管理，均有年檢或換證制度，均需接受一定學(xué)時的繼續(xù)教育，但臺灣不動產(chǎn)估價師注冊、年檢及后繼教育培訓(xùn)時間的要求都比大陸三種資格的低。下表以大陸福建省為例，對評估師執(zhí)業(yè)注冊方面的內(nèi)容與臺灣進行比較。

（三）機構(gòu)設(shè)立

和大陸相比，臺灣不動產(chǎn)估價機構(gòu)的設(shè)立條件較低，對估價師人數(shù)要求不高，沒有對估價師人數(shù)的要求，一個人也可以申請設(shè)立事務(wù)所登記開業(yè)，因此，臺灣的不動產(chǎn)估價師人數(shù)雖然申請執(zhí)業(yè)的只有275人，但不動產(chǎn)估價事務(wù)所卻有249家，其中聯(lián)合事務(wù)所只有20多家(有兩名以上的不動產(chǎn)估價師)，大多數(shù)的不動產(chǎn)估價機構(gòu)只有1名不動產(chǎn)估價師。（表見下頁）

四、評估準則

臺灣目前出臺的有《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》、《證券化不動產(chǎn)估價報告書范本》和《敘述式不動產(chǎn)估價報告書范本》三項。估價方法有：比較法、收益法、成本法、土地開發(fā)分析法。

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大陸的資產(chǎn)評估準則體系比臺灣的評估準則全面，體系比較完善，覆蓋面較廣，除了不動產(chǎn)以外，還涉及了機器設(shè)備、金融不良資產(chǎn)、企業(yè)價值、無形資產(chǎn)、專利、珠寶，以及評估相關(guān)的程序性規(guī)范。但大陸與臺灣對不動產(chǎn)的評估，所使用的評估方法基本相同，均以成本法、市場法、收益法三大評估基本方法為主。

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臺灣地區(qū)估價的基本方法有比較法、收益法、成本法和土地開發(fā)分析法等，分別相當(dāng)或類似于大陸的市場法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。由于臺灣地區(qū)的估價受日本影響很大，因此臺灣地區(qū)在估價實務(wù)中主要是采用比較法，其他方法則很少使用。近年來，隨著日本地價泡沫的破滅，臺灣地區(qū)和日本一樣，也在反思對比較法過于倚重的不當(dāng)之處，開始重視收益法等方法的應(yīng)用和各種估價方法的校驗作用。

五、業(yè)務(wù)范圍及業(yè)務(wù)開展情況

臺灣《不動產(chǎn)估價師法》的業(yè)務(wù)范圍是：辦理土地、建筑改良物、農(nóng)作改良物及其權(quán)利之估價。

臺灣不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的來源主要是三個方面：一是與訴訟相關(guān)的法院拍賣和法院訴訟；二是與金融機構(gòu)相關(guān)的金融保險機構(gòu)房屋貸款估價和金融保險機構(gòu)企業(yè)貸款估價；三是企業(yè)或個人委托，如：企業(yè)對所屬經(jīng)銷商之貨款擔(dān)保、會計35號公報與10號公報中對估價的要求、公開發(fā)行公司資產(chǎn)交易、企業(yè)或個人有關(guān)海外投資等。

此外，還有共有土地分割價值分算、不動產(chǎn)損害賠償、公共設(shè)施用地征收、用地征收地上物拆遷補償、不動產(chǎn)投資可行性分析、不動產(chǎn)證券化、都市更新權(quán)利價值、捷運聯(lián)合開發(fā)價值分配，以及其他有關(guān)不動產(chǎn)特殊目的或用途之鑒價委托或顧問服務(wù)等。

大陸資產(chǎn)評估分為法定評估和非法定評估兩類。法定評估是指法律法規(guī)規(guī)定經(jīng)濟行為發(fā)生前必須經(jīng)過評估的事項，如：在《公司法》第二十七條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資?！蹲C券法》第十七條第一款第（四）項規(guī)定：申請公開發(fā)行公司債券，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院授權(quán)的部門或者國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)報送資產(chǎn)評估報告和驗資報告。《拍賣法》第二十八條第二款規(guī)定：拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標的的保留價。此外，《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《知識產(chǎn)權(quán)法》、《公路法》等許多法律法規(guī)中都有明確要求評估的條款。非法定評估是指法律法規(guī)沒有規(guī)定經(jīng)濟行為發(fā)生前必須經(jīng)過評估的事項，如：私營企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。