賀莉丹

盡管國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施漸趨強(qiáng)硬，但高房?jī)r(jià)至今依然是國(guó)民的心頭之痛。針對(duì)房?jī)r(jià)居高難下的現(xiàn)狀，江西省社科院法學(xué)教授、江西省犯罪學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)李云龍諫言，應(yīng)該完善我國(guó)刑法，增設(shè)暴利罪條款，嚴(yán)控樓市房?jī)r(jià)，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)的行為，建立對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)督管理制度，“將房?jī)r(jià)納入商品價(jià)格調(diào)控，并設(shè)立最高銷售價(jià)格?！?/p>

近日，李云龍教授接受了《新民周刊》記者的獨(dú)家專訪，暢談其提倡增設(shè)暴利罪以抑制高房?jī)r(jià)的思考。

設(shè)立房?jī)r(jià)監(jiān)管制度

《新民周刊》：你為何會(huì)提出設(shè)立暴利罪以抑高房?jī)r(jià)？這種思路的立法依據(jù)是怎樣的？

李云龍：近年來(lái)，政府對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題采取了很多調(diào)控政策，很難見(jiàn)效，原因在哪里？就是因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策都是針對(duì)買房者的限制政策，而并非針對(duì)賣房者的調(diào)控政策。比如，就調(diào)控樓盤政策來(lái)說(shuō)，有些城市對(duì)買房者加強(qiáng)了限制，對(duì)首次買房要求首付30%，然后銀行按揭貸款再支付其余的70%——在2011年以前我們都是這樣做的；而對(duì)第二次買房的情況則是增加首付款比例，即購(gòu)買二套房，首付要提高到50%，其余的50%由銀行按揭貸款支付。

我的意思是，這樣的限制條件其實(shí)是用來(lái)限制買房者的，而并沒(méi)有對(duì)賣房者進(jìn)行調(diào)控。

改革開(kāi)放以后，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)才得到發(fā)展，群眾對(duì)買房的需求也在增大，這也使得房?jī)r(jià)無(wú)法很快降下來(lái)；此外，由于我們放開(kāi)了對(duì)樓盤價(jià)格的監(jiān)控，取消了政府對(duì)于房?jī)r(jià)的管理，這使得一些房地產(chǎn)乘機(jī)暴漲房?jī)r(jià)以牟取暴利。

我了解到的情況是，南昌市紅谷灘區(qū)域一個(gè)樓盤，在2006年的時(shí)候房?jī)r(jià)為每平方米4500元，一套100平方米的房子總價(jià)為45萬(wàn)元，10層樓房共計(jì)20套房總價(jià)就達(dá)900萬(wàn)元，這樣一幢樓共三個(gè)單元算下來(lái)約為2700萬(wàn)元；而這個(gè)樓盤到了2010年的房?jī)r(jià)漲成了每平方米1.25萬(wàn)元，這樣10層樓房20套房算下來(lái)總價(jià)變?yōu)?500萬(wàn)元，三個(gè)單元總價(jià)為7500萬(wàn)元。兩相比較，僅從該樓盤這4年的房?jī)r(jià)上漲情況來(lái)看，賣房者共非法獲取暴利4800萬(wàn)元——這只是這幾年我們的樓盤漲價(jià)獲取暴利的一個(gè)簡(jiǎn)單例子。而我也了解到，在2006年南昌市商品房成本價(jià)格僅需每平方米1250元，即便加上政府的稅收及開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，民眾應(yīng)該花約每平方米1600元的價(jià)格就可以買到這樣的商品房，而賣房者卻能以此獲取8倍以上的暴利。

房管部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，2000年南昌市內(nèi)平均房?jī)r(jià)為每平方米1510元，2001年平均房?jī)r(jià)為每平方米1640元，2002年房?jī)r(jià)每平方米2321元。以南昌市青山湖地段的一個(gè)樓盤為例，2003年其多層入市價(jià)約為每平方米2000元，到了2012年該地段的房屋均價(jià)已漲成了每平方米13000元至15000元。

這種高房?jī)r(jià)讓買房者深受其害。以南昌一個(gè)科級(jí)干部為例，他一般月薪為2000元左右，10年收入也就24萬(wàn)元，如果要購(gòu)買一套100平方米的房子，按照目前南昌至少每平米五六千元的均價(jià)來(lái)計(jì)算，需要貸款20年，他也就等于給房地產(chǎn)老板打工20年，并且人家這20年還要省吃儉用，才能還清貸款。買一套房，要當(dāng)一二十年“房奴”，才能付清銀行的按揭貸款的情形，比比皆是，我周圍就不乏這樣的“房奴”。我認(rèn)為，這種嚴(yán)重的暴利性的房?jī)r(jià)上漲給人民群眾的生活帶來(lái)很多不方便，這種按揭制度對(duì)社會(huì)的危害也很大。這難道不是不法房地產(chǎn)商在非法獲取暴利么？

所以我認(rèn)為，我國(guó)刑法要完善，增設(shè)暴利罪條款。我們也急需積極制定商品價(jià)格法，對(duì)商品樓盤的出售需要進(jìn)行價(jià)格監(jiān)督?，F(xiàn)在我們只針對(duì)買房者進(jìn)行調(diào)控，這當(dāng)然是不行的，我們要對(duì)賣房者進(jìn)行調(diào)控，要公布其每套房產(chǎn)的成本價(jià)格、稅收情況以及獲利情況，使得買房者買得放心，也能使得房地產(chǎn)價(jià)格下降，并對(duì)獲取暴利者進(jìn)行刑法制裁。

《新民周刊》：國(guó)外在針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)刑法這一塊是如何操作的？

李云龍：我需要強(qiáng)調(diào)的是，國(guó)外在放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，會(huì)完善經(jīng)濟(jì)刑法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，并打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤或哄抬房?jī)r(jià)等行為。

比如，德國(guó)的經(jīng)濟(jì)刑法、奧地利的刑法對(duì)此都有相關(guān)規(guī)定，就是明確了對(duì)于暴利罪的打擊，目的就是要控制房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲行為。而我國(guó)的相關(guān)法律并沒(méi)有跟上去，我們十多年來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格都沒(méi)有控制，任其暴漲。這就是說(shuō)，我們?cè)诜砰_(kāi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、放開(kāi)房地產(chǎn)這種商品的價(jià)格以后，應(yīng)該緊跟上的是對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管，我覺(jué)得，物價(jià)部門就應(yīng)該擔(dān)負(fù)起這一塊的監(jiān)管職責(zé)。

我認(rèn)為，如果我國(guó)的刑法增設(shè)暴利罪，加大對(duì)哄抬房?jī)r(jià)暴利者給予刑事懲罰，房地產(chǎn)的價(jià)格也就會(huì)自動(dòng)降下來(lái)。

如何界定暴利罪

《新民周刊》：在其他國(guó)家，對(duì)于暴利罪及其量刑是如何界定的？

李云龍：其他國(guó)家的刑法已經(jīng)有了關(guān)于暴利罪的明確規(guī)定。比如說(shuō)，瑞士刑法第157條規(guī)定暴利罪“利用他們的困境給付財(cái)產(chǎn)顯失公平，或者購(gòu)得具有暴利性質(zhì)之財(cái)產(chǎn)，處五年以下重懲役或罰金刑”。奧地利刑法155條規(guī)定物品暴利罪“職業(yè)性利用他人困境，給付的價(jià)值不相稱的財(cái)產(chǎn)利益，行為嚴(yán)重?fù)p害不特定多數(shù)人的利益的，處5年以下自由刑，并處罰金”。而在2002年修訂德國(guó)刑法典第3條規(guī)定違反價(jià)格規(guī)定的行為，在職業(yè)或工商業(yè)活動(dòng)中提高價(jià)格要處罰。

值得一提的是，德國(guó)的價(jià)格法對(duì)商品的最高價(jià)格有明確規(guī)定，設(shè)定了該商品的最高價(jià)格，對(duì)大量的房產(chǎn)（價(jià)格）進(jìn)行監(jiān)督。德國(guó)經(jīng)濟(jì)刑法第四條還規(guī)定，在職業(yè)或者工商業(yè)中，抬高物價(jià)的，適用德國(guó)刑法典302條暴利罪的規(guī)定。德國(guó)刑法典還規(guī)定了暴利罪的幾種情形，有一種情況是，在物質(zhì)和生活必需品的供應(yīng)中，以獲得重大的財(cái)產(chǎn)為目的，利用商品短缺、極需要的情況下，獲取暴利的情形。德國(guó)價(jià)格法也有一個(gè)有關(guān)暴利罪的說(shuō)明，即在違反實(shí)體價(jià)格方面有違法行為。

《新民周刊》：如果我們引入暴利罪，你認(rèn)為應(yīng)該怎么界定呢？

李云龍：我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)西藥價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控了，比如說(shuō)，一種西藥的成本價(jià)格是10元，即便加上稅收與合理的利潤(rùn)，其獲取的利潤(rùn)不能超過(guò)15%。而我們剛剛舉的那個(gè)樓盤的例子中，獲取暴利在8倍以上。

設(shè)立暴利罪目前還僅僅是我個(gè)人的設(shè)想，但我認(rèn)為，我們對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控可以參照對(duì)于西藥價(jià)格的監(jiān)控，即開(kāi)發(fā)商除去買地成本建筑成本以及國(guó)家的稅收之外，房地產(chǎn)所獲得的利潤(rùn)不能超過(guò)其成本價(jià)的15%，最高限額是不超過(guò)50%，如果超過(guò)50%，就要予以經(jīng)濟(jì)制裁，要處以罰金等等，而如果獲得的巨大利潤(rùn)超過(guò)多少倍，要處以刑法制裁。當(dāng)然，這一塊還需要這還需要更進(jìn)一步的研究，目前我的想法是只能設(shè)定一個(gè)最高價(jià)的限額。我們政府要對(duì)其進(jìn)行調(diào)控，要計(jì)算它的成本、稅收以及獲利情況，并進(jìn)行監(jiān)督，立法機(jī)關(guān)也可酌情設(shè)定。

需要提出來(lái)的是，在有的國(guó)家還設(shè)有囤積居奇罪，比如土耳其刑法第240條規(guī)定，任何人以限制消除某一商品或者提供某一服務(wù)為手段，造成某一供公眾使用急需商品或者服務(wù)價(jià)格上升，處6個(gè)月以上、兩年以下的徒刑。而現(xiàn)在我們有些房產(chǎn)商捂盤不賣，比如我看南昌市有很多樓盤幾年都不賣，就是哄抬房?jī)r(jià)的行為，我認(rèn)為，對(duì)這種情況，都要處以囤積居奇罪，沒(méi)收其財(cái)產(chǎn)，或?qū)ζ涮幰粤P金等。

開(kāi)發(fā)商要公布成本與獲利情況

《新民周刊》：但一個(gè)僵局是，某家房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況似乎只是該企業(yè)的秘密，外界很難獲知。

李云龍：很多國(guó)家對(duì)商品價(jià)格的監(jiān)督都有一套規(guī)定，商品的成本價(jià)格要向消費(fèi)者報(bào)告。在國(guó)外，房地產(chǎn)商要向買房者報(bào)告所售樓盤的成本價(jià)格、每平方交稅情況以及獲取利潤(rùn)的情況。

房地產(chǎn)也是商品之一，德國(guó)經(jīng)濟(jì)刑法對(duì)于商品價(jià)格就有規(guī)定，商品要顯示公平，就是要向消費(fèi)者報(bào)告，在買房前，房地產(chǎn)商應(yīng)該就要向購(gòu)買者報(bào)告清楚，使其買得放心。比如，你在市場(chǎng)上賣的蘋果是每斤兩三元，你不能突然暴漲到每斤二三十元，否則就是暴利。房?jī)r(jià)也是如此。比如說(shuō)在南昌，本來(lái)買一套兩室一廳只需要十多萬(wàn)元，你現(xiàn)在暴漲到僅每平方米就需要一兩萬(wàn)元，這就是暴利。

我認(rèn)為，如果對(duì)這種獲取暴利的情況不予以懲罰，這個(gè)暴利就如同滾雪球一樣，越滾越大。人都有貪欲之心，如果這種貪欲行為得不到懲治，這種獲取暴利的貪利心理也就會(huì)來(lái)越嚴(yán)重。

我所知道的是，還有一些國(guó)家制定了房地產(chǎn)供給保障法，對(duì)價(jià)格、信息、成本基本做了規(guī)定，比如說(shuō)他們有食品供給保障法、房地產(chǎn)供給保障法等等，他們的法制很完善。房地產(chǎn)本來(lái)就是屬于急需的商品，所以我們目前很有必要完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法制制度。

《新民周刊》：開(kāi)發(fā)商也許會(huì)有不同意見(jiàn)，他們認(rèn)為，建筑成本、土地成本的上漲，以及政府各項(xiàng)契稅的增收……這么說(shuō)來(lái)，如果設(shè)置暴利罪，僅僅懲治開(kāi)發(fā)商，似乎有欠公平。

李云龍：情況不是如他們所說(shuō)的那樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，樓盤的銷售金額減去必要的成本和稅收，就是開(kāi)發(fā)商的獲利情況。我了解到的情況是，事實(shí)上土地成本建筑成本占房?jī)r(jià)的比例非常小，房?jī)r(jià)的大部分利潤(rùn)都為開(kāi)發(fā)商所得。比如，我曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案子，一位房地產(chǎn)商老板2004年左右在九江火車站旁邊買了44畝地，這塊地位于九江市中心地段，當(dāng)時(shí)均價(jià)為每畝地80萬(wàn)元，他在那里造了28層的樓房，在2009年左右才開(kāi)始往外賣樓，那里目前的均價(jià)已經(jīng)上漲到每平米八九千元了。

并且，在中房信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的2011年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售排行榜單上，你可以清楚地看到，恒大地產(chǎn)2011年銷售金額是803億元，華潤(rùn)置地當(dāng)年是366億元，碧桂園排第三，是430億元，接下來(lái)是中海地產(chǎn)，2011年的銷售金額是720億元。

而以2012年1月17日江西恒大地立集團(tuán)為例，該集團(tuán)發(fā)布消息稱“2011年恒大集團(tuán)共計(jì)銷售金額803.9億元”、“資金充裕，賬面現(xiàn)金272萬(wàn)元。”而江西恒大地產(chǎn)集團(tuán)是一家民營(yíng)私人股份公司。據(jù)了解江西省奉新縣2008年財(cái)政收入為3.7億元，2009年財(cái)政收入是5.0018億元，2010年財(cái)政收入為6.4426億元，2011年財(cái)政收入為9.08億元；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣江西省新建縣2008年財(cái)政收入是7.64億元，2009年財(cái)政收入是9.06億元，2010年財(cái)政收入是12.83億元，2011年財(cái)政收入為15.89億元。這也說(shuō)明，一個(gè)縣50萬(wàn)人的收入?yún)s不及一家個(gè)人公司，一家民營(yíng)公司超過(guò)了幾個(gè)縣財(cái)政收入，難道這還不是暴發(fā)戶嗎？

《新民周刊》：如若對(duì)這種情況不予以重視，你最擔(dān)心的是什么？

李云龍：房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利也正在成為某些官員貪污受賄的溫床。

我認(rèn)為，我國(guó)的刑法對(duì)于行賄罪的規(guī)定是有漏洞的，也就是說(shuō)，我們國(guó)家向來(lái)注重對(duì)反貪污受賄者的懲治，對(duì)貪污受賄達(dá)四五千萬(wàn)元的情況就可判處死刑；但是我們沒(méi)有注重對(duì)行賄者的懲治，對(duì)行賄者行賄幾百萬(wàn)元乃至幾千萬(wàn)元的情況，都不會(huì)判處刑法。我認(rèn)為，對(duì)行賄者沒(méi)有懲治，這是立法不公，因?yàn)檫@些行賄人都是既得利益者。