朱偉一
常有人抱怨,國內(nèi)投資產(chǎn)品和投資渠道太少,所以商賈巨富、販夫走卒,都是有錢無處投,頗有英雄無用武之地的意思。其實,海外的投資機會也很有限。世上哪有那么多的投資機會?大多數(shù)人投資還是以購房為主。
香港一直是中國內(nèi)地富豪購房的主要地方。2009年,香港新建豪宅的50%-60%就由內(nèi)地客購得。香港房地產(chǎn)商專門興建了Opus豪華公寓樓,以內(nèi)地客為主要銷售對象。該處每套公寓售價至少4.5億港幣(合5800萬美元)。據(jù)報道,為迎合國內(nèi)的暴發(fā)戶,樓內(nèi)裝潢極盡奢華,俗不可耐,但該樓銷售代理對此矢口否認。
不可否認的是,香港房價一路走高。從2009年到2012年,香港的房價上漲了80%。香港房價攀升,內(nèi)地購房客有很大的貢獻。但業(yè)內(nèi)有人認為,自2012年下半年起,香港的房價將開始回落。到2013年,香港所有價位的住房價格將平均下跌30%,豪宅的價格也將下跌10%-15%。
但美國的房地產(chǎn)業(yè)依舊興旺發(fā)達,抄底的外國投資客依舊紛至沓來。過去12個月中,美國購買房地產(chǎn)的金額為9282億美元,其中825億美元來自國外,占到總金額的8.9%。55%的外國購房者來自加拿大、中國、墨西哥和英國。購房者里外國客的國別比例分別為:加拿大24%,中國11%,墨西哥8%,印度6%,英國6%,巴西、法國和德國各為3%。外國客購房后的用途如下:自住39%,度假23%,住房出租17%,商業(yè)出租5%。詳細到州,美國購房者里外國客的比例分別為,佛羅里達州26%,加利福尼亞州11%,亞里桑那州7%,得克薩斯州7%,喬治亞州4%,紐約州4%,內(nèi)華達州2%。也就是說,外國投資客購房主要是在以上幾個州抄底。
美國的外國購房客中,62%的人是現(xiàn)金一次付清,很像大陸華人的做派。美國的外來華人購房客確實很多。與2010年相比,紐約購買豪宅的外來華人增加了88%,而2010年一季度的購房總金額就達到了90億美元。域外購房,與宏觀經(jīng)濟政策也有很大關系。2008年,中國推出4萬億的經(jīng)濟刺激方案。與2008年相比,2009年香港豪華公寓的價格上漲了45%。
許多人視美國為避險天堂。西班牙經(jīng)濟深陷重圍,但來美購房的購房客中也有西班牙人,而且是在紐約購買豪華公寓,一套3至4間臥室,售價在1000萬美元至2000萬美元之間。俄羅斯和烏克蘭的富豪選擇在紐約購房的也很多。
本國貨幣對美元貶值了,有人要到美國去購房;本國貨幣對美元升值了,也有人要到美國去購房。2012年, 加元和美元幾乎等值,而10年前1美元相當于1.53加元。今天加拿大人在美國購買150萬美元的住宅,只相當支付了146萬加元,而10年前則需要支付229萬加元。這樣的價格,能不去抄底嗎?在佛羅里達州抄底的加拿大人就不少。
投資抄底的機會不多,能夠抄到那是一種很美妙的感覺。但在美國購房抄底也有風險。且不論經(jīng)濟大勢的風險,細節(jié)方面就有很多麻煩。比如,美國要交房產(chǎn)稅,用于當?shù)貙W校開支,所在的區(qū)越好,稅率就越高。業(yè)主委員會權(quán)力很大,可以禁止同樓業(yè)主出售或出租其公寓。尼克松從總統(tǒng)位子上下來之后,在曼哈頓就買不到他中意的公寓:業(yè)主委員會宣布他為不受歡迎的人。表面上業(yè)主是擔心尼克松招來記者和其他不速之客,影響他們的安寧,但也可能是因為曼哈頓的豪宅業(yè)主大多是民主黨一派的,視共和黨的尼克松總統(tǒng)為竊國大盜,非要他難受才好。業(yè)主委員會不許尼克松購房,自然也不許他租房,反正是不要他做鄰居。業(yè)主委員會通常反對業(yè)主出租公寓,理由是陌生人來住影響大家的安全。政府也是業(yè)主背上的芒刺:一年之內(nèi),若外國業(yè)主在美國的居留時間超過6個月,就必須在美國納稅。有一種說法,購房的麻煩之多,僅次于婚姻。美國似乎也不例外。