■ 季 雷 Ji Lei

0 前言

網(wǎng)上房地產(chǎn)是上海房地產(chǎn)市場管理的重要組成部分。自2004年起，上海率先開發(fā)建立了網(wǎng)上房地產(chǎn)交易平臺（圖1）。該平臺主要由新建商品房合同備案系統(tǒng)、存量房經(jīng)紀合同與交易合同備案系統(tǒng)及存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)、網(wǎng)上房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站等組成，目前在國內(nèi)處于開創(chuàng)和領(lǐng)先水平（圖2）。網(wǎng)上房地產(chǎn)交易平臺的實施運行，促進了房地產(chǎn)市場管理向信息化、技術(shù)化的嶄新時代邁進。它一方面解決了房地產(chǎn)市場供求雙方信息不對稱的問題，規(guī)范了市場銷售操作行為；另一方面推動了房地產(chǎn)銷售、經(jīng)紀行業(yè)的信息化應(yīng)用和發(fā)展；同時也為政府把控市場、制定政策提供了科學(xué)化的決策依據(jù)。

通過近年來的實踐，開發(fā)商、經(jīng)紀機構(gòu)、購房者、社會公眾及輿論媒體等有關(guān)各方都逐步熟悉和認可了銷售、買賣合同網(wǎng)上備案這一全新的操作管理模式，國家建設(shè)部也對上海的網(wǎng)上備案模式予以充分肯定，并在全國進行了推廣。該平臺早期開發(fā)主要針對商品房銷售和經(jīng)紀業(yè)務(wù)操作，但隨著網(wǎng)上備案業(yè)務(wù)不斷拓展，市場銷售和經(jīng)紀過程中的一些不規(guī)范行為也逐步顯露。為此，如何進一步完善網(wǎng)上房地產(chǎn)交易平臺，運用信息技術(shù)手段來實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場交易過程的動態(tài)監(jiān)測成為一個全新的課題。

這些年來國家、上海先后出臺了加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的一系列政策，其重要的抓手之一就是要進一步加強市場監(jiān)管，規(guī)范市場運作，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。目前市場不規(guī)范行為從技術(shù)層面分析具有以下特點：①隨機性，可能發(fā)生在任何時間、任何地點、任何開發(fā)商或經(jīng)紀公司；②隱蔽性，每天的交易時段都在進行大量的備案操作，要從海量的正常數(shù)據(jù)中及時提取出極少數(shù)異常數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范操作行為，猶如大海撈針；③多樣性，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，樓盤銷售的不規(guī)范行為也是不斷花樣翻新，層出不窮。針對上述情況，應(yīng)進一步完善備案系統(tǒng)，采取相應(yīng)技術(shù)措施，增設(shè)各種管理模塊，構(gòu)建有效的市場監(jiān)管子系統(tǒng)(圖3)。

1 增設(shè)交易信息動態(tài)監(jiān)測模塊，便于及時跟蹤發(fā)現(xiàn)和統(tǒng)計分析合同備案情況

增設(shè)異常數(shù)據(jù)判別條件的設(shè)置功能。在網(wǎng)上備案銷售方案中，房屋銷售價格要求申報一房一價，并由開發(fā)商自行承諾價格浮動區(qū)間，系統(tǒng)可提供價格參數(shù)指標設(shè)置功能，對于明顯超出原已備案的價格浮動區(qū)間范圍的異常數(shù)據(jù)，操作端可增加智能提醒功能，監(jiān)管端應(yīng)能及時報警（提醒顯示和聲音警示），并配備管理人員進行數(shù)據(jù)分析、調(diào)查和跟蹤，以利于避免或盡早發(fā)現(xiàn)問題。

同時應(yīng)大幅度增強統(tǒng)計、查詢、分析功能。在不影響合同正常簽約備案性能的前提下，抽取建立基于生產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的監(jiān)測數(shù)據(jù)倉庫，從中可實現(xiàn)按項目、時間、價格、面積、區(qū)域范圍、結(jié)構(gòu)等多維（dimension）統(tǒng)計分析，并可產(chǎn)生各類報表，也可方便轉(zhuǎn)化為EXCEL等常用辦公軟件格式，能以餅圖、折線圖、直方圖等形式打印輸出。另外可以樓盤表為基礎(chǔ)，實現(xiàn)單套房屋的交易登記全過程追溯跟蹤功能。為保證系統(tǒng)性能，應(yīng)進一步優(yōu)化系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，在數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)設(shè)計中適當增加冗余表空間和相應(yīng)字段，存儲經(jīng)過加工的半成品統(tǒng)計查詢數(shù)據(jù)，實現(xiàn)以空間換取時間，提高查詢統(tǒng)計性能。

2 增設(shè)交易節(jié)點控制模塊，進一步壓縮不規(guī)范的操作空間

系統(tǒng)中流程式交易控制環(huán)節(jié)相互之間的間距過長，往往會給不規(guī)范操作行為留下空間。例如現(xiàn)行的商品房銷售大部分樓盤是在取得預(yù)售許可證后上網(wǎng)預(yù)售，之后的銷售過程在系統(tǒng)中主要體現(xiàn)在合同備案環(huán)節(jié)，其余過程系統(tǒng)則無法控制。如曾經(jīng)發(fā)生過開發(fā)商在尚未辦理大產(chǎn)證的前提下，與購房者簽訂交接書并辦出小產(chǎn)證的問題。為此根據(jù)相關(guān)政策，對于憑預(yù)售許可證上網(wǎng)銷售的樓盤項目，在不影響現(xiàn)有系統(tǒng)正常運行的前提下，可在系統(tǒng)中增設(shè)交易節(jié)點控制模塊，對是否具有大產(chǎn)證進行核實驗證。只有通過開發(fā)商申報并由網(wǎng)上管理人員校驗大產(chǎn)證之后，系統(tǒng)才能提供交接書的簽訂功能，同時關(guān)閉該樓盤預(yù)售合同的簽訂備案功能。

3 增設(shè)交易真實性校驗?zāi)K，促進業(yè)務(wù)操作規(guī)程更趨合理

管理應(yīng)用系統(tǒng)操作流程的設(shè)計，一般是根據(jù)正常的業(yè)務(wù)操作規(guī)范，采用并行(parallel)、串行(series)或并、串行相結(jié)合的方法，通過系統(tǒng)的操作和控制，保證業(yè)務(wù)在一定基礎(chǔ)條件具備以后按部就班地開展業(yè)務(wù)運作。新建商品房合同備案系統(tǒng)和存量房備案系統(tǒng)，是采用web技術(shù)的三層互聯(lián)網(wǎng)結(jié)構(gòu)的應(yīng)用管理系統(tǒng)，核心數(shù)據(jù)庫采用oracle9i,中間層則采用了weblogic,前端可以IE6.0以上的瀏覽器上網(wǎng)操作。上述兩系統(tǒng)用戶除內(nèi)部管理人員外，同時面向社會，由分布在全市各處的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的操作人員，通過IE瀏覽器實現(xiàn)同步上網(wǎng)操作。但網(wǎng)上簽約備案的條件及其合同備案后的合同打印簽字等環(huán)節(jié)，主要依靠開發(fā)商和經(jīng)紀公司操作人員根據(jù)相關(guān)要求進行操作，存在著不規(guī)范運作的風(fēng)險。隨著軟硬件和網(wǎng)絡(luò)帶寬等信息技術(shù)的不斷發(fā)展，原來手工操作環(huán)節(jié)完全可以通過改進和完善系統(tǒng)操作流程加以控制。例如：存量房系統(tǒng)合同在買賣雙方未簽字甚至是不知情的情況下，經(jīng)紀公司進行了合同備案，由于技術(shù)上控制一房二賣，導(dǎo)致小業(yè)主通過其他經(jīng)紀公司對該房屋合同簽署和備案的權(quán)利被鎖定，從而引發(fā)不少糾紛和投訴。為此從技術(shù)角度提供以下二個解決方案。①增設(shè)校驗房地產(chǎn)權(quán)證密碼環(huán)節(jié)，在合同備案確認環(huán)節(jié)，由權(quán)利人輸入產(chǎn)證密碼進行校驗，從而保證合同備案是在所有權(quán)利人知情并同意授權(quán)的前提下進行的；②增設(shè)合同簽字備案功能。合同簽字頁在合同網(wǎng)上備案后進行掃描并同步傳送，由網(wǎng)上管理人員確認后，備案方屬完成。同時系統(tǒng)中應(yīng)增加提示環(huán)節(jié)，告知開發(fā)商或經(jīng)紀公司違規(guī)操作所要承擔(dān)的相應(yīng)后果。

4 增設(shè)交易數(shù)據(jù)甄別模塊，便于及時發(fā)現(xiàn)、記錄接口數(shù)據(jù)異常變動情況

備案系統(tǒng)合同中土地、房屋等的架構(gòu)信息、客體屬性數(shù)據(jù)（如房屋類型、建筑面積、樓層等）以及房屋權(quán)利信息等取自于樓盤表和登記系統(tǒng)，已上網(wǎng)的樓盤如因特殊原因調(diào)整樓盤表的架構(gòu)或其他數(shù)據(jù)以及變更登記信息，按現(xiàn)有辦法應(yīng)是在撤銷合同備案的基礎(chǔ)上進行，備案系統(tǒng)在樓盤架構(gòu)、客體屬性數(shù)據(jù)以及登記信息變動后通過系統(tǒng)接口(interface)自動跟進調(diào)整。但在合同備案完成，買賣雙方簽字蓋章生效的前提下，此時已備案的合同信息，必須與原簽署并受相關(guān)法律保護的合同保持一致，但卻與因接口數(shù)據(jù)變動而自動調(diào)整后的樓盤或登記信息產(chǎn)生差異，帶來問題。為此系統(tǒng)在自動跟進更新調(diào)整的同時應(yīng)能記錄接口自動調(diào)整的內(nèi)容和日期時間（如商辦房的重新分割調(diào)整等），并可設(shè)置各類條件進行查詢和調(diào)閱，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，并加以分析和處理。

5 增設(shè)交易行為控制模塊，對違規(guī)操作的主體采用技術(shù)手段加以限制

在合同備案實際操作過程中，經(jīng)常接到反映開發(fā)商或中介公司的違規(guī)操作行為的投訴。而目前合同備案系統(tǒng)對開發(fā)商或中介公司的操作限制功能有限，應(yīng)在技術(shù)手段上加以改進并增設(shè)此類功能。

比如，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)紀公司開展經(jīng)紀撮合業(yè)務(wù)的前提應(yīng)是先行在網(wǎng)上進行委托合同備案，在此基礎(chǔ)上撮合成交的進行買賣合同備案。一些違規(guī)操作的企業(yè)往往先開展業(yè)務(wù)，撮合成交后在網(wǎng)上補辦委托合同備案，并立即進行買賣合同備案，導(dǎo)致其掛牌公示過程無法實現(xiàn)，違背公開、公正、公平原則。針對這種情況，應(yīng)考慮開發(fā)針對經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人的限制功能，可設(shè)置委托合同備案與買賣合同備案之間的最短時間（如10d以上等）。

又比如，不少經(jīng)紀公司在注銷或歇業(yè)后，其上網(wǎng)操作密鑰并未做相應(yīng)注銷，仍然可以進行操作；有些經(jīng)紀公司因嚴重違規(guī)受到調(diào)查和查處。針對上述情況，系統(tǒng)前臺應(yīng)增設(shè)控制功能，限制經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人員的上網(wǎng)操作資格。同樣，針對開發(fā)商虛假備案、捂盤惜售等違規(guī)銷售行為也應(yīng)增設(shè)內(nèi)部凍結(jié)功能。

6 結(jié)語

通過增設(shè)上述控制環(huán)節(jié)和處理控制模塊等技術(shù)手段，不斷完善現(xiàn)有系統(tǒng)的操作流程，有助于在微觀層面及時發(fā)現(xiàn)、記錄異常數(shù)據(jù)，跟蹤調(diào)查違規(guī)行為，并進行分析統(tǒng)計和輔助處理，從而為進一步規(guī)范操作行為，為房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展起到積極的推動作用。