相對那些正掙扎在住宅市場中難受的投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)投資者現(xiàn)在正過得舒服。因為，今年商業(yè)地產(chǎn)價格又漲了。

來自市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2012年北京前三季度商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪成交38萬平方米，同比增長17%；寫字樓成交125.6萬平方米，同比增長83%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房40%的漲幅。

在老牌核心區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)不足的前提下，北京一些新興核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目得到了充分發(fā)力的機(jī)遇。在北京被稱之為“黃金角”的西南四環(huán)，早已拔地而起的諾德中心一期已售罄。

項目開盤不到一周，銷售便過億元，諾德有什么銷售秘訣？

北京商業(yè)地產(chǎn)正火

不久前，國際知名物業(yè)機(jī)構(gòu)戴德梁行在今年北京地區(qū)的寫字樓研究報告中指出，2012 年第三季度，由于市場無新項目入市，可租賃面積持續(xù)萎縮，北京甲級寫字樓空置率繼續(xù)下行至歷史新低，達(dá)到2.18%，環(huán)比下降0.27 個百分點。同時，保持上漲態(tài)勢的北京寫字樓租金本季度趨于平穩(wěn)，環(huán)比增長2.30%，至每月每平方米295.47 元。

戴德梁行認(rèn)為，2012 年第三季度，北京甲級寫字樓市場無新項目入市，總存量仍保持為665.7萬平方米，市場供需矛盾依舊突出。經(jīng)濟(jì)運行的不確定因素，加上有限的可租賃面積，導(dǎo)致本季寫字樓市場吸納走低，三季度寫字樓凈吸納量為1.76萬平方米，前三季度吸納量為24.2 萬平方米。

前一陣子，不少企業(yè)因為租金壓力等原因紛紛“逃出”CBD，他們都在尋找價格更合適的新興商用地產(chǎn)區(qū)域。

戴德梁行大中華區(qū)的研究主管紀(jì)言迅表示：“第三季度中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，企業(yè)特別是跨國企業(yè)頓時放慢擴(kuò)充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內(nèi)大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉(zhuǎn)弱，影響了部分市場的租金增長，當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長，但本季已連續(xù)兩個季度出現(xiàn)租金升幅低于5%。不過，本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場，反映出與亞太區(qū)其他市場比較，中國市場仍可倚靠內(nèi)需力量而取得增長?！?/p>

戴德梁行認(rèn)為，雖然本季度金融街區(qū)域?qū)⒂幸恍略鲰椖考s5.4萬平方米投放市場，但由于體量有限，該項目投放不會對市場造成較大影響。預(yù)計第四季度寫字樓整體市場依舊會延續(xù)目前的穩(wěn)定狀態(tài)。

在這樣的態(tài)勢下，全國的開發(fā)商刮起了一陣“住改商”的風(fēng)潮。一些開發(fā)企業(yè)迫于調(diào)控的無奈，紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，期待在這里撈一桶金。

不過做商業(yè)地產(chǎn)與做住宅地產(chǎn)大不相同。二者最大的區(qū)別在于，商業(yè)地產(chǎn)需要運營管理、招商等經(jīng)驗，而住宅則更多是簡單的制造和銷售。北京中鐵華升置業(yè)有限公司總經(jīng)理王景明對記者說：“中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的確在明顯提升，不僅是因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產(chǎn)，更重要的原因是中國城市化進(jìn)程的發(fā)展需要?！?/p>

王景明認(rèn)為，面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產(chǎn)，分一杯羹。但是，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)不同，它對開發(fā)商的要求更嚴(yán)格，從規(guī)劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。

央企品牌站在巨人肩膀上

在住宅地產(chǎn)受調(diào)控限制、商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，北京商業(yè)地產(chǎn)項目備受投資者青睞。

北京諾德置業(yè)有限公司副總經(jīng)理劉巍介紹：“去年年底，我們開始舉辦認(rèn)購活動，到現(xiàn)在一期三棟高端總部寫字樓已全部售罄，目前一期交房工作已正式啟動。最新推出的是二期高端企業(yè)獨棟寫字樓，正在進(jìn)行認(rèn)購工作，預(yù)計也將在春節(jié)前交付使用。”

北京諾德置業(yè)有限公司總經(jīng)理李新春接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時透露了諾德快速完成銷售的奧秘。他說，諾德中心項目所立足的中關(guān)村科技園豐臺園是一個擁有20年歷史的國家級開發(fā)區(qū)，也是我國首個提出發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)，在過去20年的發(fā)展中已經(jīng)取得了輝煌的成就，如今又進(jìn)入了“東進(jìn)西擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略時期，“北京諾德中心作為豐臺科技園東擴(kuò)戰(zhàn)略的首個項目，可以說是站在了巨人的肩膀上，與園區(qū)共發(fā)展。

另外，他認(rèn)為，諾德背后的公司品牌效應(yīng)也是重要因素。諾德品牌作為世界500強(qiáng)中國中鐵旗下的首個城市綜合體品牌，擁有強(qiáng)有力的實力后盾?！伴_發(fā)北京諾德中心之前，已經(jīng)在深圳、青島等地開發(fā)了多個地標(biāo)級城市綜合體項目，擁有非常豐富的經(jīng)驗?！?/p>

劉巍解釋：“作為大型央企旗下品牌，諾德品牌做項目，并非只站在企業(yè)的角度，更是站在社會、城市的角度，以城市運營商的理念來做項目。北京諾德中心是豐臺科技園的首個綜合體項目，建成之后200米高的建筑也將成為京西南的地標(biāo)級建筑，無疑填補(bǔ)了區(qū)域乃至城市的空白，與城市共同發(fā)展。”

諾德中心在2011年底開始預(yù)售。這個商業(yè)綜合體項目在北京西南角很受矚目。中關(guān)村豐臺園管委會宣傳處處長程詩此前接受記者采訪時說：“這次調(diào)整主要是產(chǎn)業(yè)升級，我們鼓勵大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級更期待高端寫字樓項目的出現(xiàn)，北京諾德中心無疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺，對園區(qū)具有明顯的提升品質(zhì)作用?！?/p>

商業(yè)魅力引來投資客

據(jù)諾德中心的工作人員介紹，諾德中心在建設(shè)之初，就將目標(biāo)群體做了細(xì)分，把客戶分為純投資類客群（25%）和自用類客群（75%），其中投資類客群主要以地緣性投資者、泛北京投資者和外地投資者為主；自用類客群主要依托區(qū)域內(nèi)或鄰近周邊聚集的商務(wù)區(qū)中的國有大中型企業(yè)和股份制企業(yè)，以中小型商貿(mào)企業(yè)為輔助。

在諾德中心購置了近千平方米的投資者郭東升是一家文化類企業(yè)的董事長，去年年底，他曾多次驅(qū)車從東三環(huán)附近的公司前來探查情況。

郭東升回憶當(dāng)時的情景說，“第一次去，主要就是想看看環(huán)境和地段?！碑?dāng)他站在這幾座在建的大樓腳下時便覺眼前一亮：“緊鄰主路，正北正南，還緊挨汽車博物館?！倍疫@里毗鄰總部基地，具有濃郁的商業(yè)氛圍。2011年底地鐵就開通了，離南苑機(jī)場也很近。郭東升判斷，南部城區(qū)具有巨大的升值潛力。

更讓郭東升滿意的是，在其他核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項目很少“涉水”。諾德中心的人工河卻填補(bǔ)了郭東升心里的空白?！拔覀冏錾舛颊J(rèn)為有水好，有水會帶來財運。”

經(jīng)過幾番考量，郭東升出手了。他告訴記者：“我一共交付了一千多萬的房款?！惫f的金額并非貸款而是全款現(xiàn)金交割?！笆紫?，這個資金量對我壓力不大。其次，如果使用銀行貸款手續(xù)非常麻煩，利息也非常多，不劃算?！?/p>

在他看來，與其在CBD、金融街等地段購買商業(yè)地產(chǎn)，不如在這樣的新興核心區(qū)域投資。因為那些老牌的核心位置價格已經(jīng)很高，投資空間窄。而另一些正在起步的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)，戶型和配套設(shè)施則有待完善。他認(rèn)為，在總部經(jīng)濟(jì)區(qū)投資寫字樓不管是自用還是投資，進(jìn)駐的企業(yè)可以去申報高科技型企業(yè)，享受減免稅收的政策。還可以每年申請科技獎勵基金?！斑@樣的優(yōu)惠條件，既能吸引企業(yè)來租我的寫字樓，也能為我以后自用提供便利條件?！?/p>