在商業(yè)地產(chǎn)升溫不斷的2012年，商業(yè)地產(chǎn)基金足以稱得上是這一熱潮中涌現(xiàn)出的新動(dòng)向。

近來，各類基金將關(guān)注的目光投向商業(yè)地產(chǎn)的消息不斷：專注于零售業(yè)地產(chǎn)投資的漢威資本目前正在籌備一只新的大型購物中心基金；在首個(gè)種子項(xiàng)目“五一”開業(yè)之際，中信資本旗下新成立的零售物業(yè)基金則表示將在今年完成剩余3.75億美元的募集投資；金地旗下的穩(wěn)盛投資亦正在將投資領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)……

“由于各類民間資本的現(xiàn)實(shí)要求，絕大多數(shù)地產(chǎn)基金為了盡快退出而選擇了投資可以‘快進(jìn)快出’的住宅領(lǐng)域。由于商業(yè)地產(chǎn)的退出比較長且退出困難，不少基金開始創(chuàng)辦時(shí)為了自己的業(yè)績一般是基本避諱這一投資領(lǐng)域?！北本┠车禺a(chǎn)基金經(jīng)理對(duì)《數(shù)字商業(yè)時(shí)代》表示，“但是，今年以來，在‘限購’持續(xù)的背景之下，住宅和商業(yè)兩類項(xiàng)目源的市場地位正在發(fā)生變化，致使眾多基金開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?！?/p>

動(dòng)力

在上述地產(chǎn)基金經(jīng)理看來，市場的變化是這些基金開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的核心原因。

“對(duì)于眾多開發(fā)商而言，今年融資上雖然放松了，可他們對(duì)未來住宅市場的判斷還是不太確定，不明確的判斷讓他們?cè)谧≌?xiàng)目做或者不做上一直猶豫，拿地投資項(xiàng)目的少了，他們往往更信奉‘現(xiàn)金為王’?！?/p>

今年以來，他關(guān)注的重點(diǎn)就發(fā)生了明顯的改變。“去年直到年底，我們的團(tuán)隊(duì)每天都要看幾個(gè)各地住宅項(xiàng)目的資料，今年獲得更多的往往是找項(xiàng)目進(jìn)行投資的錢的信息?！彼袊@。

因此，在“從項(xiàng)目追著錢跑”到“錢去找項(xiàng)目”的大背景下，在2009年逐漸火熱起來的商業(yè)地產(chǎn)投資浪潮中啟動(dòng)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為目前各類地產(chǎn)基金能接觸到的眾多地產(chǎn)項(xiàng)目中的主要力量。

而且，與地產(chǎn)基金同道，各類資本都看到了這一領(lǐng)域存在的商機(jī)，這其中不乏大型地產(chǎn)公司，更不乏地產(chǎn)基金歷來的競爭對(duì)手——信托公司：萬通地產(chǎn)董事長許立近日就對(duì)外透露，公司擬籌組自己的基金管理公司，管理的資產(chǎn)以公司現(xiàn)有的6個(gè)商用項(xiàng)目為主。而據(jù)記者了解，信托公司中的活躍力量——平安信托早在今年年初就專門組建了面向國內(nèi)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行投資的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

6月6日，平安信托正式發(fā)行了名為“平安財(cái)富·安睿1號(hào)”的集合資金信托計(jì)劃。其產(chǎn)品說明介紹，該計(jì)劃投資于重慶企業(yè)天地項(xiàng)目中的三幢“5A”寫字樓，信托投資規(guī)模約為17.5億。投資者在信托期間每年可獲得約5.8%的預(yù)期收益（主要來源于寫字樓的租金回報(bào)），而且在產(chǎn)品到期之后還可能分享到物業(yè)轉(zhuǎn)讓增值收益。

“這一產(chǎn)品是平安信托利用信托資金投資商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首次嘗試?！逼桨残磐邢嚓P(guān)人士對(duì)記者表示。

這種激烈的市場競爭態(tài)勢，讓各家地產(chǎn)基金公司有了一種時(shí)不我待的緊迫感。與此同時(shí)，地產(chǎn)基金自身的發(fā)展動(dòng)力也讓他們將關(guān)注的目光投向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

地產(chǎn)基金資深人士、原陽光厚土商業(yè)地產(chǎn)基金創(chuàng)始人、總經(jīng)理陳方勇就一語道破投資住宅與投資商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地產(chǎn)基金而言的不同意味：“對(duì)于住宅項(xiàng)目，如果是快速現(xiàn)金流項(xiàng)目，即使用基金拿地，也會(huì)理解為拆借行為，資金寬裕一定會(huì)盡早讓基金退場，地產(chǎn)基金只能做短期，而商業(yè)地產(chǎn)的出路在于資產(chǎn)證券化，商業(yè)地產(chǎn)本身金融屬性就很強(qiáng)，因此可以做長久。”

挑戰(zhàn)

然而，蛋糕雖在眼前，切分卻并不容易。

在商業(yè)地產(chǎn)泡沫早已被看成事實(shí)的背景下，地產(chǎn)基金首先需要面對(duì)的就是如何在鋪天蓋地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目信息中找到適合自己的項(xiàng)目源。

上述平安信托人士就告訴記者：“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目看似選擇的余地大一些，但是，爭搶也因此激烈起來。好多項(xiàng)目接觸我們，也接觸其他地產(chǎn)基金，如何判斷并爭搶就要看各家的本事和各類資源了，好的項(xiàng)目永遠(yuǎn)是稀缺產(chǎn)品?！?/p>

而在與各路資本激烈競爭的同時(shí)，地產(chǎn)基金則仍然要面對(duì)他們做商業(yè)地產(chǎn)基金不能逃避的一大核心問題，那就是如何順利地退出并實(shí)現(xiàn)投資人的回報(bào)要求。

具體而言，即在REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）遲遲不推出的中國大陸，投資商業(yè)物業(yè)的退出渠道本身就非常狹窄，與可靈活處置的信托資本相比，這類基金難就難在“募、投、管、退”中的“退出”領(lǐng)域，“退”的難點(diǎn)恰恰對(duì)前面三個(gè)基金運(yùn)營的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)形成了連鎖效應(yīng)。

對(duì)于這一難題，先行者雖然已有了一些應(yīng)對(duì)辦法，但是，是否適合廣闊而復(fù)雜的市場環(huán)境就值得分析，是否適合每個(gè)基金管理團(tuán)隊(duì)也值得仔細(xì)衡量。

比如，合和百富基金創(chuàng)始人席文官帶領(lǐng)的地產(chǎn)基金就愿意選擇二三線市場，即所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的部分商鋪可以用產(chǎn)權(quán)銷售讓資本進(jìn)行退出，而整體上則統(tǒng)一管理以確保商業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，即他們所倡導(dǎo)的“產(chǎn)權(quán)銷售+可持續(xù)繁榮”模式。而這與已成功操作多個(gè)案例的高和投資在操作手法上有異曲同工之妙。

然而，類似的做法是否可以復(fù)制卻因人因地而異。

“商業(yè)地產(chǎn)基金的投資人不成熟，基本上一年就想退出、就要見效，很難做長線項(xiàng)目；另外，產(chǎn)品不夠成熟，開發(fā)商自己也沒有底氣堅(jiān)持持有運(yùn)營?！鄙鲜龌鸾?jīng)理表示，“因此，做好商業(yè)地產(chǎn)基金，能否提供資產(chǎn)升值的其他增值服務(wù)，就非常重要?！?/p>

“在上市或REITs通道難以實(shí)現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)分拆銷售模式盛行的情況下，各家公司對(duì)資產(chǎn)管理、運(yùn)營能力的要求非常重要。”高和投資近日發(fā)布的報(bào)告中亦強(qiáng)調(diào)了運(yùn)營的重要性。

看來，大幕剛剛開始，地產(chǎn)基金在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域要分一杯羹仍需面對(duì)持續(xù)的挑戰(zhàn)。